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不動産売却の流れを図解!見るだけで何をすべきか理解できる保存版

なんとなく難しそうに見える不動産売却ですが、
「できるだけ簡単にサクッと流れを理解したい」
という方のために、不動産売却の流れの図解をご用意しました。

▼ 不動産売却の流れの図解

不動産売却の流れを把握することは、損しない取引を実現するために、非常に重要です。流れを理解できていれば、事前に対策が打てるためです。

しかし、不動産取引は一般の方にとっては難しい用語も多く、取っつきにくい印象を与えてしまうのもまた事実。

そこで本記事では「パッと見るだけでわかる図解」を豊富に使いながら、不動産売却の流れを解説します。

「不動産売却の流れをサクッと頭を使わずに理解したい」
「不動産売却をするためには、どこから手を付ければいいか知りたい」
…という方におすすめの内容となっています。

この解説を最後までお読みいただければ、あなたは「不動産売却の基本の流れ」はもちろん、具体的にいつ・何をすれば良いのか理解できるようなります。

事前の準備や心構えができますから、不動産取引を優位に進められること間違いなしです。ではさっそく不動産売却の流れの解説を始めましょう。

1. 不動産売却の流れ図解:全体像

まずは、全体の流れを簡単にご覧ください。

不動産売却の流れを一言でいえば、

「相場を調べる→査定を依頼→媒介契約を結ぶ→戦略を立てる→売り出す→条件交渉→売買契約を結ぶ→決済・引き渡しする→確定申告する」

となります。実は、難しいことはひとつもありません。

それぞれのステップで売主であるあなたがすべきことは、次章で詳しく解説します。続けてご覧ください。

2. 不動産売却の流れ図解:ステップごとに売主がやるべきこと

ここからは、先ほどご紹介した不動産売却の全体の流れを、ステップごとに紐解いて解説していきます。

【ステップ1】自分で売買価格の相場を調べる

不動産売却の1つめのステップは「自分で売買価格の相場を調べる」です。

相場を調べるために使える情報源としては、以下があります。

▼ 不動産の相場を調べるときに便利な情報源

  • 不動産の成約価格を調べられるサイト(レインズ土地総合情報システムなど)
  • 不動産会社の店舗に貼り出された物件情報
  • 新聞の折り込みチラシ
  • 売り出し中の物件の売出価格が掲載された不動産ポータルサイト(SUUMOHOME’Sなど)

それぞれ、まんべんなくチェックすることをおすすめしますが、特に重視したいのは「不動産の成約価格を調べられるサイト」の情報です。

売り出し中に提示している価格(売出価格)ではなく、実際に成約した価格(成約価格)を見ることで、より正確に相場を把握できます。

不動産の成約価格を調べられるサイトには以下がありますので、さっそくチェックしてみてください。

▼ レインズ・マーケット・インフォメーション

出典:レインズ

レインズ・マーケット・インフォメーションは、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営する成約価格をもとにした不動産取引情報提供サイトで、直近1年の成約価格が閲覧できます。

レインズ・マーケット・インフォメーションはこちら

▼ 土地総合情報システム

出典:国土交通省

土地総合情報システムは、国土交通省が運営するサイトで、土地と建物などの成約価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を閲覧できます。

土地総合情報システムはこちら

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【ステップ2】複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産売却の2つめのステップは「複数の不動産会社に査定を依頼する」です。

売りたい不動産の相場を把握できたら、不動産会社に査定を依頼します。

このステップのポイントは、1社だけではなく、必ず複数の不動産会社に査定を依頼することです。複数の不動産会社を比較検討することで、より良い条件・より良い対応の不動産会社を見つけやすくなります。

忙しい方や手間を省きたい方は、一括査定サービスを利用しましょう。インターネット上から申し込むだけで、複数の不動産会社の査定を効率的に収集できます。

一括査定をお考えの方は「複数いっかつ査定」のページをご覧ください。具体的なサービス内容を詳しく掲載しています。

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【ステップ3】仲介を依頼したい不動産会社と媒介契約を締結する

不動産売却の3つめのステップは「仲介を依頼したい不動産会社と媒介契約を締結する」です。

査定の結果、依頼したい不動産会社が見つかったら、不動産会社と売主であるあなたとの間で「媒介契約」を交わします。

「媒介」とは、売主と買主の間を取り持って、取引を成立させることです。不動産会社へ正式に媒介を依頼するために締結するのが「媒介契約」となります。

媒介契約を締結する前に売主であるあなたが決めなければならないのが、「どの種類の媒介契約を締結するか」です。

というのも、媒介契約は、3つの種類があるのです。

▼ 媒介契約の3つの種類

媒介契約の種類

同時契約できる不動産会社の数

自己発見取引

報告義務

有効期間

(1)一般媒介契約

2社以上

義務なし

3ヶ月以内

(2)専任媒介契約

1社のみ

2週間に1回以上

3ヶ月以内

(3)専属専任媒介契約

1社のみ

不可

1週間に1回以上

3ヶ月以内

それぞれの特徴を簡単に図解すると、以下のとおりとなります。

媒介契約を締結すると、いよいよ本格的に不動産の売却がスタートします。

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【ステップ4】不動産会社と売り方の戦略を立てる

不動産売却の4つめのステップは「売り方の戦略を立てる」です。

不動産会社と媒介契約を締結したら、あなたの不動産をこれからどんな風に売っていくのか、不動産会社の担当者と話し合います。

具体的なプランを考えるのは不動産会社サイドの仕事ですが、あなたの希望通りの売却を実現するためには、希望・優先したいこと・大切に考えていることなど、要望を明確に伝えることがとても大切です。

具体的には、以下の点を重点的に整理してみてください。

▼ 不動産売却のうえで整理すべき要望

  • 希望の売却価格(いくらで売りたいか)
  • 希望の売却時期(いつまでに/またはいつ以降に売りたいなど)
  • 何を優先させるのか(できるだけ早く売りたい/できるだけ高く売りたいなど)
  • 販促内容の希望(折込チラシやインターネット広告を希望する/しないなど)
  • 売却活動で積極的にやってほしいこと
  • 売却活動で避けてほしいこと・やってほしくないこと
  • その他 物件特有の条件に関する要望など

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【ステップ5】不動産会社が不動産の販促活動を行う

不動産売却の5つめのステップは「不動産会社が不動産の販促活動を行う」です。

いよいよ、不動産の売り出しです。不動産会社サイドでは、広告を出す・営業をかけるといった販促活動を行い、「物件を買いたい」という人を探します。

このステップで売主であるあなたがすべきことは、内覧の準備です。

内覧(内見)とは、あなたの物件に興味を持った人が、不動産会社の担当者に連れられて実際に現地を訪れ、実物を見学することです。

実物を見てガッカリされてしまうと、不動産はなかなか売れません。

逆に良い印象を持ってもらえれば、早く高く売れる可能性が高まります。そのための準備をしっかりしましょう。

内覧のときは、すべての部屋・トイレ・お風呂・ベランダ・庭などを見せるのはもちろん、クローゼットや押し入れの中まですべて見せる必要があることも、覚えておいてください。

具体的には、以下のチェックリストをもとに準備を進めておきましょう。

▼ 内覧準備のチェックリスト

  • すべての部屋を徹底的に掃除する
  • 照明のほこりや汚れを落とす・切れている電球は取り替える
  • 壁のほこりや汚れを落とす
  • クローゼット・押し入れの中を整頓する
  • すべての窓ガラスを磨く・網戸をキレイにする
  • 水回り(キッチン・トイレ・お風呂)を掃除する
  • 玄関を掃除する・スリッパを準備する
  • 家庭特有のニオイがこもっていないか注意する・換気する
  • ニオイの染みついたカーテン・布製のソファ・ペット用品などを洗濯する
  • すぐに修復できる床の傷や壁の穴は修復しておく
  • ベランダを掃除する
  • 庭を掃除する・雑草を刈る
  • 不用品は処分する

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【ステップ6】購入希望者が現れたら条件交渉する

不動産売却の6つめのステップは「購入希望者と条件を交渉する」です。

内覧を経て、あなたの不動産を購入したいという希望者(購入希望者)が現れたら、あなたと購入希望者との間で、条件交渉に入ります。

実際には、仲介役として不動産会社が間に入りますので、不動産会社を通してやり取りすることになります。

どんな条件交渉になるかはケースバイケースですが、必ずすり合わせる必要があるのが売買価格と引き渡し日です。

売買価格は、購入希望者側から値下げ交渉が入ることも多いでしょう。

なかには強者のネゴシエーターもいます。事前に不動産会社との間で「この金額以下には値下げしない」という死守ラインを決めておくことをおすすめします。

ほかに、調整する条件の一例は以下のとおりです。

▼ 調整する条件の一例

  • 売買価格
  • 手付金の額
  • 引き渡しの時期
  • 瑕疵担保責任の期限
  • 土地の実測を行うか否か
  • 土地の実測を行う場合は、実際の面積に応じた売買代金の精算を行うか否か
  • 建物や設備の補修を行うか否か
  • 古家がある場合は撤去するか否か
  • 公租公課(固定資産税や都市計画税)などの精算方法や金額
※それぞれを調整するだけではなく、複数の条件を合わせて調整することもあります。

出典:全日本不動産協会

気になる点があれば不動産会社の担当者に小まめに相談し、納得のできる条件交渉をしていきましょう。

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【ステップ7】買主が決まったら買主と売買契約を締結する

不動産売却の7つめのステップは「買主が決まったら買主と売買契約を締結する」です。

購入希望者との間で条件交渉の折り合いがつけば、売買契約を締結します。

売買契約書は、売主・買主が合意した内容をもとに、不動産会社が作成します。事前に草案を受け取って、念入りにチェックしましょう。

具体的に見るべきポイントは、以下を参考にしてみてください。

出典:公益財団法人不動産流通推進センター

売買契約は、一般的には不動産会社のオフィスに集合して行います。当日の流れは、以下のとおりです。

  1. 顔合わせ(あいさつ)
  2. 重要事項説明(不動産会社→買主)
  3. 売買契約書の読み合わせ(売主・買主・不動産会社)
  4. 売買契約書へ署名・捺印(売主・買主)
  5. 手付金の受領(買主→売主)
  6. 仲介手数料の半金を支払う(売主・買主→不動産会社)

注意点として、不動産会社への仲介手数料は、売買契約が成立した時点で半金を支払うのが一般的です(残額は決済・引き渡し後に支払います)。

仲介手数料の金額は、以下のとおりです。

▼ 仲介手数料の金額(上限)

売買代金200万円以下

代金の5%

売買代金200万円超400万円以下

代金の4%+2万円

売買代金400万円超

代金の3%+6万円

契約当日には、上記の金額の半額を支払うことになります。

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【ステップ8】決済で代金を受け取り不動産を買主に引き渡しする

不動産売却の8つめのステップは「決済で代金を受け取り不動産を買主に引き渡しする」です。

決済・引き渡しの流れの図解は以下のとおりです。

出典:全日本不動産協会

買主が売主に代金を支払い(決済)、同時に、売主から買主へ所有権の移転登記申請を行って、物件を引き渡します(売却する不動産に抵当権がついている場合は抹消の手続きも行います)。

抵当権抹消や所有権移転登記の実際の手続きは司法書士に委託し、司法書士が行います。

そのため、売主であるあなたがすべきことは、必要な書類を抜け漏れなく準備することです。

▼ 売主が事前に準備する主なもの

  • 登記関係書類等
    ・所有権移転登記の関係書類等(登記を書面申請する場合)
    登記識別情報または権利証、印鑑証明書(登記申請日時点で発行後3ヶ月以内のもの)、住民票、固定資産評価額証明書、司法書士への委任状など
    ・抵当権抹消登記に必要な関係書類等
    ※登記関係書類等は司法書士等の専門家に確認しましょう。また、登記をオンライン申請する場合は準備するものが異なります。
  • 実印(登記関係書類に押印する)
  • 登記費用
  • 実測図や境界確認書(必要な場合のみ)
  • 残代金や各種精算金等の領収書(口座振込の場合は振込控えで代替する場合もある)
  • 建築関係書類、物件の鍵等の買い主へ引き継ぐべきもの一式
  • 仲介手数料(媒介契約書の支払条件に基づいて準備する。不動産会社からは領収書を受け取る

出典:全日本不動産協会

実際に必要な書類は不動産会社の担当者から案内がありますので、その内容に従って、確実に準備しましょう。

決済・引き渡しが無事に済んだら、仲介手数料の残額を不動産会社に支払います。これで取引完了です。

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【ステップ9】税務署に確定申告をして納税する

不動産売却の9つめのステップは「税務署に確定申告をして納税する」です。

売買の取引が完了すると、「これで全部終わった!」と思いがちですが、売却して利益が出た場合には確定申告して納税する必要があります。

まず譲渡所得を計算します。譲渡所得とは、売却して出た利益のことで、課税対象となる金額です。

譲渡所得がない(ゼロまたはマイナス)の場合には税金が発生しませんので、確定申告は必要ありません。

譲渡所得がある(プラス)の場合には税金が発生しますので、確定申告する必要があります。確定申告の流れはこちらです。

▼ 確定申告の流れの図解

出典:国税庁

なお、譲渡所得から金額をマイナスできる控除や特例を利用すると、大幅な節税になる可能性があります。

有名なところでは「マイホームを売却したときの3,000万円控除」「相続した空き家を売却したときの3,000万円控除」などがありますので、必ず事前に調べましょう。

不動産売却時に税金はいくら必要?計算方法と損しないための節税対策」にて解説していますので、あわせてご覧ください。

確定申告は、税務署に申告書を持参するほか、郵送やインターネットでも可能です。初めて確定申告を行う方は、国税庁の「初めて確定申告される方へ」をご覧ください。

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3. 不動産売却の流れを把握できたら取り組むべき3つのこと

ここまでお読みいただき、ざっくりと不動産売却の流れを把握できたかと思います。

次に取り組んでほしい3つのことをお伝えしましょう。

3-1. 不動産売却にかかる費用と税金を把握する

1つめは「不動産売却にかかる費用と税金を把握する」です。

不動産を売却するうえでは、さまざまな費用と税金が発生します。不動産を売るのにもお金がかかるのが実体なのです。

不動産売却を考え始めたら、できるだけ早い段階で、いつ・どんなお金を支払う必要があるのか把握しておくことをおすすめします。

具体的には、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひご覧ください。

▼ 不動産売却にかかる費用
不動産売却にかかる費用を一覧で解説!目安や相場が一目でわかるリスト付き

▼ 不動産売却にかかる税金
不動産売却時に税金はいくら必要?計算方法と損しないための節税対策

3-2. 適切な「売り時」を見極める

2つめは「適切な『売り時』を見極める」です。

不動産には決まった価格がないため、売るタイミングによって損する/得するといったことが発生します。

そこで大切なのが、いつ売るのが最も得かという売り時を見極めることです。

今後、わずかでも売却する可能性のある不動産を所有しているのであれば、
「売るとしたら、いつが良いか」
という想定だけでもしておくことをおすすめします。

家を売るタイミングを判断する指標としては、大きく分けて6つあります。

▼ 家を売るタイミングを判断する6つの指標

  • 相場の動向
  • 築年数
  • 税金
  • 住宅ローン金利
  • 季節
  • ライフスタイル

これらの要素から総合的にベストタイミングを検討することが大切です。詳しいやり方については、以下の記事で解説しています。
家を売るベストタイミングと売却してはいけない時期をズバリ解説

適切な売り時を見極めて、損しない不動産売却を目指しましょう。

3-3. インターネット上でできる簡易査定を依頼する

3つめは「インターネット上でできる簡易査定を依頼する」です。

不動産売却を進めるうえでは、何はともあれ査定を依頼しないことには始まりません。

現在では、インターネット上で簡単にできる査定サービスがたくさんありますので、まずは依頼して見るところから始めましょう。

実際に仲介を依頼するかどうかはさておき、実際に不動産会社とやり取りをして査定結果を確認するだけでも、不動産売却の知識をつける練習になります。

もちろん査定はいくら依頼しても無料ですから、積極的に活用しましょう。

4. 不動産売却の流れをつかむうえでの注意点

最後に、不動産売却の流れをつかむうえでの注意点を2つ、お伝えします。

4-1. ざっくりとした流れを頭に入れておく

1つめの注意点は「ざっくりとした流れを頭に入れておく」ことです。

初めての不動産売却で、右も左もわからない状態では、後悔の残る売却となりがちです。そこで、まずはざっくりとした流れを頭に入れておくことが大切です。

冒頭でもご紹介したこちらの図解をご覧ください。

段取りを把握していれば、あなたの心には余裕が生まれます。その余裕が、取引では大切です。

4-2. 不明な部分は専門家のアドバイスを得る

2つめの注意点は「不明な部分は専門家のアドバイスを得る」です。

ざっくりとした流れを把握したうえで、細かな部分で不明な点があれば、積極的に専門家のアドバイスを得ましょう。

インターネットを使えば、細かな部分まで自分で調べ上げることも可能ではあるのですが、不動産取引にはさまざまな法律や税金が絡んできます。

そういった面では、専門家から正しい知識を教えてもらうことも重要です。

具体的には、不動産会社の担当者、司法書士、税理士、行政の窓口などに問い合わせて、正しく安全に不動産売却ができるようにしていきましょう。

弊社でもお問い合わせメールフォームからご連絡いただければ対応させていただきますので、お気軽にご相談ください。

5. まとめ

不動産売却の流れで、売主がすべきことをまとめると以下のとおりとなります。

ステップ

売主がやること

1

自分で売買価格の相場を調べる

不動産の成約価格を調べられるサイトなどを利用して、売却したい不動産の売買価格の相場を調べる

2

複数の不動産会社に査定を依頼する

売りたい不動産の情報をまとめてから複数の不動産会社に連絡し、査定を依頼する

3

仲介を依頼したい不動産会社と媒介契約を締結する

仲介を依頼したい不動産会社に連絡をして、媒介契約を締結したい旨を伝える/媒介契約の種類を決めて、契約を締結する

4

不動産会社と売り方の戦略を立てる

不動産会社の担当者と打ち合わせをして、自分の希望を明確に伝える/不動産会社側が提示する売り方のプランに意見があれば伝える

5

不動産会社が不動産の販促活動を行う

内覧の準備をする

6

購入希望者が現れたら条件交渉する

不動産会社の担当者を介して希望を伝える(売買価格の下限はあらかじめ不動産会社との間で決めておく)

7

買主が決まったら買主と売買契約を締結する

売買契約書の草案を確認する/決められた日に売主・買主・不動産会社が集まり売買契約書に署名捺印する/不動産会社に仲介手数料の半額を支払う

8

決済で代金を受け取り不動産を買主に引き渡しする

当日前までに必要書類を確認し抜け漏れなく準備しておく/決済・引き渡し完了後に不動産会社へ仲介手数料の残額を支払う

9

税務署に確定申告をして納税する

譲渡所得を計算する/適用できる控除・特例がないか確認する/確定申告の申告書を作成して税務署に提出する/税金を納税する

以上の流れを把握できたら、さっそく取り組んでほしい3つのことはこちらです。

  1. 不動産売却にかかる費用と税金を把握する
  2. 適切な「売り時」を見極める
  3. インターネット上でできる簡易査定を依頼する

さらに詳しく手順を把握したい方は、ぜひ続けて以下の記事をご覧ください。
家を売る手順を図解でわかりやすく解説!初めての売却でも損しない方法

しっかり流れを把握して、主導権を持った不動産売却を実現していきましょう。

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※アンケートモニター提供元:ゼネラルリサーチ 調査期間:2020年10月23日~26日 調査方法:インターネット調査
調査概要:不動産会社(仙台市エリア)10社を対象にしたサイト比較イメージ調査 調査対象:全国の30代~60代の不動産売買経験のある男女 1007名

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