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不動産売却の基礎知識

専任媒介契約とは?その特徴やメリット・デメリットを徹底解説!

公開:2020/12/07

専任媒介契約とは、不動産会社と締結する媒介契約のうちの1つです。
1社とのみ契約を締結することができ、自分で買主を見つけて売買取引をすることも可能です。

そもそも媒介契約には上記の図のように、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

この3種類の媒介契約は、ご自身の状況に応じてどれを選択するかによって希望通りの売却ができるかどうかが変わります。
そのため、それぞれの契約内容をよく知り、慎重に選ぶことが重要です。

本記事では、媒介契約の中でも「専任媒介契約」にスポットを当てて、詳しく解説をしていきます。
具体的には、以下の内容をご紹介します。

  • 専任媒介契約とはどういうものなのか、その7つの特徴をご紹介
  • 専任媒介契約のメリット・デメリット
  • 専任媒介契約がおすすめの人とは?
  • 専任媒介契約を安心して締結できる不動産会社を選ぶ5つのポイント

本記事を読むことで、専任媒介契約がどのようなものか理解できるだけでなく、ご自身の場合、専任媒介契約を締結するべきかどうか判断することができます。

最後までお読みいただき、どの媒介契約を選択するか判断するための知識を蓄えましょう。

1.専任媒介契約とは?7つの特徴をご紹介

先述の通り、専任媒介契約とは、不動産会社と締結する媒介契約のうちの1つです。
1社とのみ契約を締結することができ、自分で買主を見つけて売買取引することも可能です。

しかし、専任媒介契約の特徴はそれだけではありません。
以下ご覧ください。

まずは、専任媒介契約の7つの特徴について詳しく解説をしていきます。

1-1.契約できるのは1社のみ

先述の通り、専任媒介で契約できる不動産会社は1社のみです。

例えば、マンションの売却で仲介依頼をしたい会社がA,B,Cの3社あったとします。
そこで、A社と専任媒介契約を締結してしまうと、残りの2社とは同時に契約を結ぶことができないのです。
ただし、A社との専任媒介契約中に、マンションを購入したいというDさんを自分で見つけた場合は、Dさんとの売買取引が可能になります。

一方、冒頭で述べた「専属専任媒介」も契約できるのは1社のみですが、自分で買主を見つけても売買取引はできません。

また「一般媒介」は、何社でも契約可能で上限はなく、もちろん自分で買主を見つけて売買取引をすることも可能です。

専任媒介契約は1社とのみ契約を結ぶため、その分不動産会社の丁寧なフォローや積極的な販売活動が期待できます。

一般媒介契約と専任媒介契約・専属専任媒介契約の違いを詳しく理解したい場合は、以下の記事もチェックしてみましょう。
一般媒介と専任媒介の違いとは?どっちを選ぶべきか徹底解説!

1-2.自分で買主を見つけて直接売買取引も可能

先述の通り、専任媒介契約は自分で買主を見つけて直接売買取引を行う自己発見取引をすることも可能です。

例えば、マンションの売却で専任媒介契約を締結しているA社との契約期間中に、その物件を購入したい知り合いのDさんが現れた場合、Dさんと直接売買取引をすることができます。

上記の例のように、親戚や知り合いなどに物件売却の話をすると、案外興味を持ってもらえ、売買取引に至るというケースがあるようです。
自己発見取引の可能性がある場合は、専任媒介契約はぴったりと言えるでしょう。

また自己発見取引の場合、不動産会社の仲介は不要になり、仲介手数料も支払わなくて良くなります。

1-3.契約期間は3ヶ月以内

専任媒介契約の契約期間は、法律で上限3ヶ月までと決められています。
そのため、専任媒介契約を締結する際は、3ヶ月以内で契約期間を決めることになります。

専任媒介契約は、あくまで上限が3ヶ月なので、1ヶ月や2ヶ月などの短期の契約もできます。
また、契約期間が終わると、契約を更新するか、他の不動産会社での契約に切り替えるのか、選択も可能です。

一方で、専属専任媒介契約の場合も、法律で上限3ヶ月と決められています。
一般媒介契約については法律上の制限はありませんが、国土交通省が推奨する標準約款により、実際には有効期間を3ヶ月と設定している不動産会社がほとんどです。

3ヶ月以内という契約期間であれば、1つの不動産会社に縛られ続けるということがないので安心ですね。

1-4.専任媒介契約とほかの媒介契約の仲介手数料は同じ

専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約のどの媒介契約を選択しても、仲介手数料の金額に差は出ません。

どの媒介契約を選択しても、基本的には以下の速算式で仲介手数料を算出します。
そして、売却を成功させた不動産会社だけに成功報酬として支払います。

物件価格×3%+6万円

※不動産会社によっては、この速算式で算出した仲介手数料よりも安かったり、無料にしている会社もあります。

したがって、「一般媒介契約ではなく、専任媒介契約を選択すると仲介手数料が安くなる」など、媒介契約の選択によって、仲介手数料が安くなったり高くなったりすることはないのです。

1-5.レインズへの登録義務がある

専任媒介契約では、契約日から7日以内にレインズへの物件情報登録が義務付けられています。
レインズに登録をすることで、全国の不動産会社へ物件情報を共有することができ、買主を見つけやすくなります。

例えば、戸建住宅Xの売却で不動産会社Aと専任媒介契約を締結した場合です。
A社は契約締結後、その戸建住宅Xの住所・価格・面積・間取り・階数・図面などをレインズに登録し、全国の不動産会社へ情報を共有します。
他の不動産会社が顧客の購入希望条件を入力して住宅Xが該当すれば、その不動産会社がA社に問い合わせて、売買取引のやりとりをしていきます。

レインズを通して他の不動産会社に物件情報を流して見込み顧客を増やすことで、買主をスピーディに見つけやすくなるのです。

1-6.営業活動状況の報告義務は2週間に1回

専任媒介契約では法律上、不動産会社に対して、営業活動状況を2週間に1回報告するよう、義務が課せられています。

具体的には、以下のような情報を文書またはメールで、売主に対して報告をします。

  • レインズの登録状況
  • 広告作成などの営業活動
  • 物件の引き合い状況

例えば、マンションの売却で不動産会社Aと専任媒介契約を締結したとします。
すると2週間後に、以下のように現在の状況を不動産会社が報告してくれます。

  • レインズの登録が完了
  • 不動産情報サイトへの広告の掲載
  • 現在の引き合い状況(電話2件、来店1件、現地案内1件など)
  • 不動産会社Aの所見と交渉経過の詳細

そしてまたさらに2週間後には、同じように広告などの営業活動状況や引き合い状況を連絡してくれるのです。

こうして2週間に1回、現在の状況について報告をしてくれるので、売却物件が売れそうなのか、なかなか厳しい状況なのか、定期的に知ることができます。

1-7.中途解約は条件付きで可能

専任媒介契約では、不動産会社の営業活動に問題がある場合、契約期間中でも解約できます。

具体的には、以下のいずれかに該当すれば解約ができる可能性があります。
また、止むを得ない事情で解約せざるを得ない状況の場合も、解約が可能です。

【不動産会社の営業活動に問題がある場合】

  • 営業活動を積極的に行っていない場合(宣伝広告を作成しないなど)
  • 2週間に1回、営業活動状況を報告しない場合
  • 引き合い情報を報告しない場合
  • 内覧希望者の通知を事前にしない場合
  • レインズへの登録を契約日から7日以内にしていない場合

【やむを得ない事情がある場合】

  • よく検討した末、今は売るタイミングではないと判断した場合
  • 自分で買主を見つけた場合
  • 転勤によって引越しを余儀なくされ住居を売却する予定が、転勤がなくなったために売る必要がなくなったなどの場合

一方で、不動産会社に非がなく解約を申し出る場合、契約期間中の解約は基本的に認められません。
もし、それでも契約期間中に解約をするとなると、ペナルティとして広告費用や営業活動に要した経費(交通費や通信費など)を請求されることもあります。

不動産会社の営業活動に納得がいかない場合は、一度「宅地建物取引業協会」へ相談すると、不動産会社に問題があるのかどうか明確になり、今後どのような対応をすべきか一緒に考えてくれます。

2.専任媒介契約の3つのメリット

専任媒介契約とはどういう契約なのか、その特徴がわかったところで、次は専任媒介契約を締結すべきか判断するために、メリット・デメリットをご紹介します。

まず、専任媒介契約のメリットは以下の通りです。

それでは詳しく解説していきます。

2-1.買主が早くに見つかりやすい

専任媒介契約のメリットとして挙げられるのは、買主が早くに見つかりやすいことです。

その理由は2つあります。

1つ目は、専任媒介契約を締結することで、不動産会社が優先的に、積極的に売却活動をしてくれるからです。
専任媒介契約では、1社とのみ契約を結ぶという内容のため、買主を見つければ確実に、仲介手数料を受け取ることができます。
そのため優先的に、そして積極的に売却活動を行ってくれ、結果的に早くに買主が見つかりやすくなります。

2つ目の理由は、先述の通り、契約日から7日以内にレインズへ物件登録義務があり、全国の不動産会社へ物件情報の共有が可能だからです。
全国の不動産会社へ物件情報が共有されれば、それだけ見込み顧客も増え、買主が早くに見つかりやすくなるのです。

売却するのなら、できればあまり長引かせたくないと考えている人や、なかなか売れにくそうな物件を売却したいと考えている人にとっては、メリットは大きいと言えるでしょう。

2-2.仲介手数料なしで買主と売買取引することもできる

自分で買主を見つける、自己発見取引をすれば、仲介手数料なしで売買取引ができるという点も専任媒介契約の一つのメリットです。

というのも、不動産会社を仲介させずに、売主と買主が直接売買取引をすることが、専任媒介契約では認められているからです。
不動産会社の仲介なしで売買取引する場合は、仲介手数料の支払いは不要です。

例えば、Aさんが戸建住宅の売却をしたいとします。
AさんはB社と専任媒介契約を締結しましたが、契約期間中に知り合いのCさんがその物件を購入したいと申し出た場合、Cさんと直接売買取引ができます。
この場合、B社の仲介なしでCさんと取引できるので、B社への仲介手数料は一切支払う必要はありません。

親戚や知り合いなどから売却物件を購入してもらえる可能性がある場合は、専任媒介契約にしておくと、「不動産会社に仲介してもらって売却する方法」と、「自己発見取引をする方法」のどちらの可能性も残しておくことができ、メリットを享受することができます。

2-3.窓口を一つにできるのでやりとりが楽になる

専任媒介契約のメリットとしてさらにもう一つ挙げられることは、窓口を一つにでき、不動産会社とのやりとりが楽になるという点です。

なぜなら専任媒介契約は、1社の不動産会社とのみ契約を締結するため、一度契約をすれば、1社とのみやりとりをすれば良いからです。

一般媒介契約のように、複数の不動産会社の営業担当とやりとりが必要になると、その分時間が取られたり、連絡の量が増えたりし、忙しい人にとっては手間がかかって大変だと感じるかもしれません。

したがって、複数の不動産会社とやりとりする手間を省きたい場合は、専任媒介契約を締結すれば、窓口を一本化できるというメリットを得ることができるのです。

3.専任媒介契約の2つのデメリット

それでは次に専任媒介契約のデメリットについてご紹介します。
専任媒介契約のデメリットは以下の2点です。

それでは詳しく解説してきます。

3-1.営業担当者の腕次第では希望通りに売却できない可能性がある

まず専任媒介契約のデメリットとして挙げられるのは、営業担当者の腕次第で希望通りに売却できない可能性があるという点です。

というのも、専任媒介契約では、1社とのみ契約を締結するので、1人の営業担当者に売却を一任することになります。
つまり、売却が成功するかどうかは契約した不動産会社の1人の営業担当者にかかっているのです。
そのため、営業担当の実力次第では、売却が希望通りにいかない可能性があります。

したがって、複数の不動産会社査定依頼をして、やりとりの過程で比較し、信頼できる優秀な営業担当者を選ぶと良いでしょう。

3-2.囲い込みをされると、売却に時間がかかってしまう可能性がある

専任媒介契約のもう一つのデメリットは、囲い込みをされて売却に時間がかかってしまう可能性があるという点です。

そもそも囲い込みとは、自社で両手仲介をするために、片手仲介の可能性を排除することです。この囲い込みという行為によって、売却に時間がかかってしまう可能性があるのです。

この囲い込みの仕組みについてもう少し詳しく説明していきます。

3-2-1.両手仲介とは

両手仲介とは、下記の図のように売主と買主の両方から仲介の依頼を受けて契約することです。
囲い込みは、この両手仲介の状況を意図的に作り出し、売主と買主の両者から仲介手数料を得ます。

3-2-2.片手仲介とは

片手仲介とは、売主と買主が契約している不動産会社がそれぞれ異なり、ある物件の売買取引をする場合は、双方が契約している不動産会社同士が事務連絡や交渉を行って、売買取引を成立させることです。

例えば、下記の図のように売主は不動産会社A、買主は不動産会社Bとそれぞれ契約していた場合、A社とB社が事務連絡や交渉を行って、売買取引を行います。

この場合、A社は売主から、B社は買主から仲介手数料を得ることができます。
両手仲介の場合に得られる仲介手数料と比べると、片手仲介の仲介手数料はその半分になります。

3-2-3.囲い込みとは

囲い込みとは、自社で両手仲介をするために、片手仲介の可能性を全て排除することです。
つまり、他社からの購入依頼や購入のお問い合わせに対しては、「すでに買主が決まっており、売却済みです。」と嘘をついて断り、自社経由で購入してくれる人だけに仲介業務を行うのです。

下記の図をご覧ください。

不動産会社Aは片手仲介になると、売主からしか仲介手数料を得ることができません。
そのため、下記の図のように囲い込みをすることで、片手仲介の可能性を排除し、自社で買主を探します。
そして買主が見つかれば両手仲介となるので、売主・買主の両者から仲介手数料を得られ、片手仲介と比べると2倍の収入となります。

したがって、不動産会社は囲い込みをすることで、より多くの収入を得ることができてしまうのです。

3-2-3.囲い込みが問題視される理由

囲い込みの問題点は、囲い込みをされることによって売却に時間がかかってしまうという点です。不動産会社の囲い込み行動によって、他社経由での購入検討や購入依頼をしてくれる人が減ってしまうからです。
その結果、なかなか購入してもらえず、時間ばかりが過ぎていくといった事態が発生してしまいます。

例えば、NさんがマンションXの売却で不動産会社Aと専任媒介契約を締結した場合です。

A社は契約締結後、規則通りレインズに物件登録をしたものの、他社からの物件情報の問い合わせを全て、「売却済の物件です」と嘘をついて断っていました。
そのため、Nさんの売却物件は囲い込みによって、A社を仲介させてしか購入できない物件になってしまいました。

最終的には、売却開始から半年ほど経ってA社を仲介して買主が見つかり、売却はできましたが、この場合、他社からの問い合わせや購入依頼を断っているわけですから、本来であればもっと早くに売却できていた可能性があります。

専任媒介契約を締結して、不動産会社が囲い込みをしなければスピーディに売却できる可能性があるものの、自社の利益優先で囲い込みをしてしまうと、売却までに時間を要してしまう可能性があるのです。

4.専任媒介契約がおすすめの人とは

ここまで、専任媒介契約の特徴やメリット・デメリットを解説してきましたが、「結局専任媒介契約を締結すべきかどうか、まだ迷っている」という方もいるのではないでしょうか。

そこで、専任媒介契約を結ぶべきかどうか判断できるよう、専任媒介がおすすめな人について解説していきます。

専任媒介がおすすめな人は、以下の通りです。

それでは詳しく解説していきます。

4-1.早く売却をしたい人

早く売却をしたい人は、専任媒介契約がおすすめです。

先述の通り、専任媒介契約では売却を成功させれば、不動産会社は確実に仲介手数料を受け取れるため、優先的に、積極的に売却活動をしてくれます。
また、契約日から7日以内にレインズへ物件登録義務があり、全国の不動産会社へ物件情報の共有ができるので、多くの人に物件情報を流すことができ、それだけ見込み客が増える可能性があります。
そのため、物件が早く売却できる可能性が高くなるのです。

したがって、早く売却をしたい人には専任媒介契約はおすすめですが、1つ注意点があります。
それは、囲い込みをしない会社かどうかを見分ける必要があるということです。

というのも、3-2のデメリットでお伝えした通り、囲い込みをされると売却に時間がかかってしまう可能性があるのです。
そのため囲い込みをする不動産会社かどうか確認しましょう。

囲い込みをする会社かどうか見分けるためには、不動産会社に直接確認するという方法があります。
5-5で詳しく解説します。

4-2.買主と直接売買取引をする可能性がある人

知り合いや親戚など、買主と直接、物件の売買取引をする可能性がある人には、専任媒介契約はおすすめです。

なぜなら、専任媒介契約は自己発見取引も許されているからです。

例えば、Aさんはマンションを売却をしたいと考えている場合です。
知り合いのBさんへその話をしたところ、ちょうど引っ越しを考えていて、マンションの購入を検討中とのことでした。
しかし、Bさんはまだ検討中の段階なので、確実に買えるとは言い切れない状況だったので、Aさんは、

  • Bさんが購入したいと言ったときには、直接売買取引ができるように
  • Bさんが購入してくれなくても、別の買主に売却できるように

不動産会社Kと専任媒介契約を締結しました。
そして、契約をしてから2週間後、Bさんが正式に購入したいと申し出たため、Bさんと直接売買取引をし、Aさんは売却に成功をしました。

このように、買主と直接売買取引をする可能性があり、他の買主に売却する可能性も残しておきたい場合は、専任媒介契約を締結すると良いでしょう。

4-3.複数の不動産会社とやりとりをする手間を省きたい人

複数の不動産会社とやりとりをする時間がなかったり、面倒だと感じる人は専任媒介契約がおすすめです。

その理由は、専任媒介契約は窓口を一本化でき、やりとりが楽になるためです。
複数の不動産会社とやりとりできない人にとっては、専任媒介契約はぴったりと言えるでしょう。

一方で、複数の不動産会社とこまめにやりとりができる人は、専任媒介契約よりも一般媒介契約の方が向いている可能性があります。

以下の記事で一般媒介の特徴やメリット・デメリット、一般媒介契約に向いている人などを解説しているので、ぜひチェックしてみてください。
一般媒介契約とは?メリット・デメリットと向いている人を解説!

5.専任媒介契約を安心して締結できる不動産会社を選ぶ5つのポイント

専任媒介契約を結ぶ場合、不動産会社次第では売却がスムーズに進まないことがあります。

そこで、信頼・安心できる不動産会社と専任媒介契約をするために、不動産会社を選ぶ上での5つのポイントをご紹介します。

5つのポイントは以下の通りです。

それでは詳しく見ていきましょう。

5-1.宅地建物取引業の免許を取得しているか確認する

依頼先候補となっている不動産会社が、宅地建物取引業の免許をしっかり取得しているかどうかを確認してから選ぶようにしましょう。

宅地建物取引業の免許は不動産業を営むためには必須です。
もしこの免許がない場合は、無免許で不動産会社を営んでいることになり、信頼ができない会社と判断ができます。

免許番号はチラシやWEBサイトに必ずわかりやすく記載されているので、確認してみましょう。

ちなみに、宅地建物取引業の免許は、その仲介業務エリアによって免許が違います。
以下の2パターンがあります。

  • 2つ以上の都道府県で仲介業務を行っている場合は、国土交通大臣の免許を持っている
  • 1つの都道府県内で仲介業務を行っている場合は、その都道府県知事の免許を持っている

実際に届出をせずに不動産業を営んでいる会社もあるので、しっかり確認をしてから、不動産会社を選びましょう。

5-2.複数の不動産会社を比較検討する

不動産会社を選ぶ際には、複数の不動産会社を比較検討しましょう。

というのも、複数の不動産会社を比較検討すれば、相性が良く、優秀な営業担当を見つけることができるからです。
専任媒介契約では、一社のみと契約を結んで売却を一任するため、売却が成功するかどうかは営業担当者次第です。
だからこそ、相性が良く、優秀な担当者を見つけることが重要になってきます。

したがって、複数の不動産会社へ査定依頼を出して、比較検討しましょう。

ちなみに、相性が良く、優秀な営業担当者を見つけるために、以下の5点に着目してみましょう。

  • 担当者の過去の営業実績
  • 対応が早いかどうか
  • 対応が丁寧かどうか
  • こちらの希望をしっかりとヒアリングしてくれる聞き上手かどうか
  • 自分にとって話しやすい人かどうか

また、複数の不動産会社を比較するには、一度に複数社へ査定の依頼ができる無料の「一括査定」がおすすめです。
一括査定のサイトで、売却したい物件情報を入力するだけで、複数社へ査定依頼ができてしまうため、1社1社査定依頼をする手間を省くことができ、とても便利です。

弊社でも、「複数いっかつ査定」という一括査定サービスを行っておりますので、ぜひご活用ください。

一括査定が気になる方はこちらをクリック!

5-3.売却が得意かどうかを実績を見て判断する

不動産会社を選ぶ上で、売却したい物件のエリアで、不動産会社の売却実績が多いかどうかを調べることも重要なポイントです。

過去の実績を調べることで、不動産会社がそのエリアでの売却が得意かどうか判断でき、自分の物件が売れるかどうか判断できるからです。

不動産会社のWEBサイトで、販売実績やその売却エリアを確認してみましょう。

さらに、売りたい物件と同じ物件の販売実績があるかどうかを見ておくと、自分の物件が売れ可能性があるのかどうか判断しやすいでしょう。
不動産会社によって「マンションの売却が得意」、「土地の売却が得意」など、物件の種類によっても得手不得手があるので、確認することをおすすめします。

5-4.おとり広告を使った集客をしていないか確認する

おとり広告を使った集客をしていないか確認をしておきましょう。

というのも、おとり広告を使った集客は、自社の利益ばかりを優先して、肝心なお客様への対応にはあまり期待できないからです。

そもそもおとり広告とは、条件が良すぎる物件を、実際は売却済みにもかかわらず、あたかも現在取引可能のように見せている広告のことです。
こういった条件の良すぎる物件は、集客のためのおとり物件であることが多いのです。

依頼先候補の不動産会社の物件情報を調べ、他の物件と比べて特別に条件の良い物件が長期間掲載されていないか確認をしましょう。
もしそのような物件情報を掲載している場合はおとり広告を出している可能性があるので、信頼性に欠ける不動産会社だと判断できます。

5-5.囲い込みをしないかどうか確認をする

囲い込みをしない不動産会社かどうかを確認できれば、デメリットでご紹介したような、「囲い込みをされて売却が長引く」といった事態を回避することができます。

ただし、囲い込みをする不動産会社かどうかをWEBサイトや掲載広告などを見て見分けるのは難しいのが実際のところです。

そこで、媒介契約を締結する前に、営業担当者に直接、囲い込みをしないかどうか確認しましょう
直接確認することで、ただ「囲い込みをしないか」を確認できるだけでなく、「囲い込みの存在を理解している」ということを間接的に伝えることで、不動産会社は簡単に囲い込みができなくなるといった効果があります。

というのも、囲い込みが発覚すれば、売主は媒介契約を一方的に解除できますし、さらに売主が告発すればその不動産会社は行政処分を受ける可能性もあるからです。
不動産業を営む上で囲い込みが発覚するのは、大きなリスクなのです。

したがって、囲い込みをしないかどうか、媒介契約を結ぶ前に直接営業担当者に確認をしておきましょう。

6.まとめ

今回は、専任媒介契約の7つの特徴とそのメリット・デメリットや、専任媒介契約がおすすめの人、信頼できる不動産会社の選び方をご紹介しました。

改めて本記事の内容をおさらいしてみましょう。

・専任媒介契約の7つの特徴

・専任媒介契約の3つのメリット

・専任媒介契約の2つのデメリット

・専任媒介契約がおすすめの人とは

・専任媒介契約を安心して締結できる不動産会社を選ぶ5つのポイント

媒介契約は自分に合うものを選ぶことで、希望通りの売却をすることができます。
まずは、専任媒介契約を結ぶべきなのかどうか本記事で判断しましょう。

不動産売却コラム
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