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土地売却の基礎知識

土地売却の相場の調べ方!いくらで売れるか自分で調べる方法と注意点

公開:2020/10/05

土地売却をお考えなら「相場を把握する」ことが欠かせません。

相場を正しく把握していないと、相場よりも安く土地を売却してしまったり、土地を売却するか・否かの判断を誤ったりする原因になるからです。

土地がいくらで売れるのか、相場を調べる方法は大きく分けて4つあります。

▼ 土地売却の相場を調べる4つの方法

① 実勢価格から調べる
② 地価公示価格から調べる
③ 相続税評価額(路線価)から調べる
④ 査定価格から調べる

この記事では、土地売却の相場を調べる各方法について、やり方を詳しく解説します。

最後までご覧いただくと、すぐに自分で相場を調べられるようになりますよ。さっそく読み進めていただき、所有している土地の相場を調べてみてください。

目次

1. 土地売却の相場を調べる4つの方法

冒頭でも触れたとおり、土地売却の相場を調べる方法は主に4つあります。

① 実勢価格から調べる
② 地価公示価格から調べる
③ 相続税評価額(路線価)から調べる
④ 査定価格から調べる

「実勢価格・地価公示価格・相続税評価額(路線価)・査定価格」という言葉が出てきていますが、意味は以下のとおりです。

▼ 相場を調べるために使う4つの価格

価格の種類

説明

① 実勢価格(成約価格)

売主・買主で合意し実際に成約した価格

② 地価公示価格

地価公示法によって公示される価格(管轄は国土交通省)

③相続税評価額(路線価)

相続税や贈与税の算定基準となる価格(管轄は国税庁)

④ 査定価格

不動産業者が算出した査定価格

それぞれの価格の調べ方はこのあとご紹介しますが、相場を見るうえで重要なのは1つだけの価格に偏らないことです。

価格はさまざまな要素で変動しますし、相場の幅もあります。1つの価格だけでは、相場を正しく把握できません。

できるだけ複数の価格を調べることで、正確な相場を把握するように努めましょう。4つの価格の具体的な調べ方は、次章からご紹介します。

2. 調べ方①「実勢価格」から土地売却の相場を調べる

1つめの相場の調べ方として、「実勢価格から調べる」方法をご紹介します。

実勢価格とは、実際に過去の取引で成約した価格です。国土交通省の「土地総合情報システム」で調べられます。

具体的なステップを見ていきましょう。

2-1. 【ステップ1】不動産取引価格情報検索にアクセスして条件を選ぶ

まず不動産取引価格情報検索にアクセスします。

[①期間 ②タイプ ③ロケーション]を設定したら、[この条件で検索]をクリックしましょう。

2-2. 【ステップ2】表示された実勢価格を確認する

検索条件に適合する物件がリスト形式で表示されます。

リストの中から、[取引総額]の欄を確認しましょう。これが実勢価格にあたります。

※詳しくは「土地の実勢価格の調べ方と計算方法をどこよりも分かりやすく解説!」の記事もご覧ください。

2-3. 【ステップ3】実勢価格から相場を予測する

調べた実勢価格を見るときには、できるだけ売却したい土地と条件が近い物件を、複数ピックアップして見るようにしましょう。

その中の平均値を取って、「相場としてはこれくらい」と目処をつけるようにしてください。

なお、ご紹介した国土交通省の「土地総合情報システム」だけでは近い条件の取引情報が見つからない場合には、売り出し中の土地が掲載されているポータルサイトを利用するのもひとつの手です。

その際には、売出価格と実勢価格は異なることにご注意ください。売出価格は実勢価格よりも高めに設定されていることが多いので、その分を差し引いて相場を捉えましょう。

3. 調べ方②「地価公示価格」から土地売却の相場を調べる

2つめの相場の調べ方は「地価公示価格から調べる」方法です。

実勢価格の調査で利用した国土交通省の「土地総合情報システム」と同じシステムを使って、地価公示価格も調べることができます。

3-1. 【ステップ1】標準地・基準地検索システムして地域を選択する

標準地・基準地検索システムにアクセスし、緑色の日本地図から調べたい都道府県を選択します。

市区町村が表示されますので、調べたい市区町村を選択します。

3-2. 【ステップ2】条件を入力し地価公示価格を確認する

検索条件の入力画面が表示されたら、調べたい条件を入力して[検索]をクリックします。

地価公示価格が表示されます。

3-3. 【ステップ3】地価公示価格から相場を予測する

目安として、実勢価格は地価公示価格の1.1倍程度といわれます。

土地の相場観をつかむためには、「相場=地価公示価格の1.1倍程度」と認識するようにしましょう。

例えば、売却したい土地の周辺エリアの地価公示価格が調べた結果、「1㎡あたり20万円」だったとします。

土地の面積が300㎡と仮定すると、相場観の算出例は以下の通りです。

【計算式】20万円 × 150㎡ × 1.1倍 =3,300万円

4. 調べ方③「相続税評価額(路線価)」から土地売却の相場を調べる

3つめの相場の調べ方は「相続税評価額(路線価)から調べる」方法です。

「相続税評価額(路線価)」についておさらいしておくと、国税庁が定めている相続税や贈与税の算定基準となる価格で、地価公示価格の80%程度であるのが、相続税評価額(路線価)でした。

相続税評価額(路線価)は国税庁の管轄ですから、国税庁のホームページにて公開されています(財産評価基準書|国税庁)。

ただ、国税庁のホームページは若干使いづらいため、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」を利用する方法がおすすめです。次項で解説します。

4-1. 【ステップ1】全国地価マップにアクセスし住所を入力する

全国地価マップにアクセスし、相続税評価額(路線価)を調べたい住所を入力します(住所一覧や地図から探すこともできます)。

4-2. 【ステップ2】相続税評価額(路線価)を確認する

相続税評価額(路線価)が表示されるので確認します。

「39080A」「123C」「65E」などの「数字+アルファベット」の表記が、相続税評価額(路線価)です。

▼ 相続税評価額(路線価)

相続税評価額(路線価)は、千円単位で表示されています。例えば「123C」と表記があったら「1㎡あたり123,000円」という意味になります。

123C =1㎡あたり123,000円

補足として、数字の末尾についているアルファベットは相場を見るうえでは関係ありませんが、借地権割合を示しています。

▼ 借地権割合

A

90%

B

80%

C

70%

D

50%

E

50%

F

40%

G

30%

4-3. 【ステップ3】相続税評価額(路線価)から相場を予測する

先ほども触れましたが、
“相続税評価額(路線価)は地価公示価格の80%程度で、実勢価格は地価公示価格の1.1倍程度”
です。

これをもとに、相続税評価額(路線価)から相場観を算出してみましょう。「123C」と表記があった土地で、面積が150㎡の場合、以下のとおりとなります。

【計算式】123,000円 ÷ 80% × 150㎡ × 1.1倍 = 2,536万円

5. 調べ方④「査定価格」から土地売却の相場を調べる 

4つめの相場の調べ方は「一括査定を依頼する」方法です。

不動産業者が査定価格を算出する際には、ここまでにご紹介した実勢価格・地価公示価格・相続税評価額(路線価)などの情報を調べたうえで、総合的に査定価格を割り出します。

さらに、その不動産業者が実際に経験した過去の取引事例や、物件を売り出したときの市場の反応など、不動産業者が持つプロの肌感覚もプラスされます。

査定を依頼すると、専門家の知見を最大限に利用できるので、最も効率的に相場をつかむ方法ともいえます。

ただし、不動産業者によって査定価格にバラつきが出る可能性があります。そこで、複数の不動産業者に査定を依頼するのがコツです。

ここでは一括査定の依頼方法についてご紹介します。

5-1. 【ステップ1】一括査定を依頼する

当社では、「複数いっかつ査定」のサービスをご提供しています。一度に複数の不動産業者の査定結果を入手できますので、手間をかけずに相場を把握することが可能です。

▼ 複数いっかつ査定の流れ

お客様からしていただくことは、当社にご一報いただくことだけです。各不動産会社への査定依頼は、当社で一括して行います。

詳しくは、不動産売却サービス「複数いっかつ査定」をご覧ください。

5-2. 【ステップ2】査定価格を確認する

各不動産会社の査定価格が出ましたら、価格をご確認ください。

不動産会社によって差はあるものの、平均値をとると、土地の相場観がつかめます。

6. 土地売却の相場を調べる際に注意したい3つのこと

土地売却の相場を調べる際に注意したい3つのことをお伝えします。

6-1. 売出価格と成約価格(実勢価格)は異なる

1つめの注意点は「売出価格と成約価格(実勢価格)は異なる」ことです。

「土地売却の相場を調べる」となると、不動産会社の店頭に貼り出されている物件チラシをチェックしたり、販売サイトの売出価格を調べたりする方が、多くいらっしゃいます。

しかし、「2-1-2. 実勢価格の見方」の項でも触れましたが、広告や販売サイトに掲載されている売出価格と、実際に成約となる実勢価格の金額は異なります。

例えば、売出価格は高めに設定しておき、購入希望者から値下げの価格交渉があったとき、価格を下げられる余裕を持たせることは、実際によくあるケースです。

「売出価格=相場」と捉えてしまうと、実体よりも相場を高く見積もることになりますので、注意しましょう。

6-2. 過去の査定と現在の査定は大きく変わることがある

2つめの注意点は「過去の査定と現在の査定は大きく変わることがある」点です。

過去に土地売却を検討していて、不動産会社に査定を依頼済の場合でも、新たに最新の査定を取り寄せることをおすすめします。

土地の価格は、常に変動しており、数年で大きく変わることも珍しくありません。常に最新の相場の情報を取り寄せて、相場観をアップデートしていく必要があります。

6-3. 自分で調べた相場はあくまでも目安と捉える

3つめの注意点は「自分で調べた相場はあくまでも目安と捉える」ことです。

実際の不動産取引では、土地の細かな状況や条件によって、売却できる価格は変動します。

自分で相場を調べることは大切なことではありますが、売却したい土地の状況によっては、売却価格を柔軟に考えることも必要になります。

これは必ずしもマイナス面ばかりではありません。例えば、「自分で調べた相場よりも、所有している土地の価値がある」というケースもあります。

実際にいくらで売れるか判断するうえでは、個別のケースごとに、不動産のプロである不動産業者の査定を依頼するようにしましょう。

7. 効率的で正確な相場の把握には一括査定サービスをご利用ください

土地の相場は、売主様自身でも、独自に調査することができます。ですが、実際の相場は、さまざまな要素が複雑に絡んで形成されていることも事実です。

そんな複雑な相場を、効率的にかつ正確に把握するためには、当社でご提供している一括査定サービス「複数いっかつ査定」がおすすめです。

相場に強いのは、地元で長年にわたって不動産取引を行っている営業担当者や、類似物件の取引経験が豊富な不動産業者です。

いわば、土地の相場のプロたちに、無料で査定を依頼できるのが「複数いっかつ査定」です。

「こんなに良い条件で売れるとは思わなかった!」と、ご好評いただいております。こちらのお問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

8. まとめ

土地売却の相場を調べる方法は、大きく分けて4つあります。

▼ 土地売却の相場を調べる4つの方法

① 実勢価格から調べる
② 地価公示価格から調べる
③ 相続税評価額(路線価)から調べる
④ 査定価格から調べる

本文中ではそれぞれの詳細の調べ方をご紹介しました。

1つの価格に偏らず、複数の価格をバランス良く見ることで、正しく相場をつかむことができます。

土地売却の相場を調べる際には、以下の3点にご注意ください。

  1. 売出価格と成約価格(実勢価格)は異なる
  2. 過去の査定と現在の査定は大きく変わることがある
  3. 自分で調べた相場はあくまでも目安と捉える

効率的で正確な相場の把握には、一括査定サービスのご利用がおすすめです。

当社では「複数いっかつ査定」というサービスをご提供しています。お気軽にこちらのお問い合わせフォームからご相談ください。

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