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売りたい理由

転勤するのでマイホームを売却したい

転勤 持ち家3つの選択肢

  • 01空き家にする
  • 02賃貸にだす
  • 03売却する

転勤が決まった。さて、今のマイホームをどうする?

転勤が決まった場合、持ち家に関しては家族が残って住む場合を除き、「売る」「貸
す」「空き家にしておく」の3つの選択肢が考えられます。
それぞれご家庭の事情などで、どういう選択をするかは異なってきますが、基本にな
る目安があります。

それは・・・
「今の家に戻ってくるかどうか」&「転勤の期間がどのくらいか」…です。

では、順を追って考えていきましょう。

ケース1 短期の転勤である
(1年~3年程度)

空き家

転勤期間が短く、今の場所に早期に戻ってくる場合、空き家として維持しておくケースが大半です。
1~3年ほどの短期間ですと借り手がなかなか見つからない、賃貸料が低くなるなどの理由から、
「貸す」という選択肢は難しいと考えておきましょう。

ケース2 将来戻ってくる

賃貸

転勤期間が決まっているケースや将来は今の持ち家に戻ってくることがはっきりしていれば、
賃貸という選択が考えられます。
では、賃貸に出した場合の、メリットとデメリットを見ておきましょう。

メリット

家賃収入が得られる

毎月決まった家賃収入が得られます。ただし、住宅ローン返済中という方は、ちょっと注意が必要です。
次のワンポイントをぜひお読みください。

そもそも住宅ローンは住む家のためのローンで、賃貸に出すことは基本的にできません。 マイホームの住宅ローンを返済中の方が家を勝手に賃貸に出すと、契約違反ということで金融機関から一括返済を求めれたり、金利が上がったりする可能性があります。 事前に、必ず借入先の金融機関等に相談する必要があります。

デメリット

借主とのトラブルの可能性あり

家賃の滞納、家をキレイに使ってもらえないなど、借主とのトラブルの可能性があります。

賃貸中も建物の価値が下がる

貸している間も建物部分の価値は下がっていくので、賃貸終了後には売値が下がってしまうことがあります。

賃貸には2つの契約方法があることを知っておきましょう。

賃貸の期間を定めない「普通借家契約」

転勤から戻ってくるタイミングで退去してもらえない可能性があります。反面、借り手が見つかりやすい、賃料が高めに設定できるメリットがあります。

決まった期間だけ貸す「定期借家契約」

契約期間が終われば、確実に退去してもらえる契約です。ただ、借主側にとって条件が悪くなるため、普通借家契約に比べ賃料が低くなる傾向があります。

※賃貸に関わるすべてを一括して業者に任せる「リロケーションサービス」も利用可能です。ただし、管理手数料が家賃の10~15%(通常は5~10%)と高くなってしまうことを知っておきましょう。

ケース3 将来戻ってこない
(戻ってこない可能性が
高い)

売却

将来戻ってこない、または戻ってこない可能性が高いケースは売却が有力な選択肢になってきます。
売却しないで所有したままだと、
住宅ローンが残っている場合は転勤先の家賃とローンの2重の負担になってしまいます。

メリット

ローンを完済できる

住宅ローン返済中であれば、売却によってローンを完済することで負担が減ります。

新規購入が可能

転勤先での新規マイホーム購入も可能になります。

管理費用が不要

固定資産税や維持費、マンションなどの管理費、修繕積立金などの管理費用が不要になります。

維持管理が不要

「賃貸」「空き家」にした場合にかかる、維持管理のための手間・時間・コストがなくなります。

デメリット

ローンを完済しないと売却できない

住宅ローンがある場合、完済しないと自宅を売却することはできません。

ローンを完済できない場合は、「空き家にする」「賃貸にだす」を選択肢として考えます。

自宅の売却価格が住宅ローンの残高より低い場合(オーバーローン)は、貯蓄などの自己資金を合わせて完済する必要があります。下のワンポイントで解説していますので、ぜひご覧ください。

オーバーローンとは

住宅ローンの残高>売却価格

自宅の売却価格が住宅ローンの残高より低い状態を指します。
オーバーローンかどうかを確かめるには、ローン残高と売却金額を知る必要があります。

住宅ローンの残高>売却価格
ローンの残高の確かめ方

住宅ローンの残高は、借入先の金融機関から届いているローン返済計画書や残高証明書で確認できます。分からない場合は、金融機関に問い合わせてみましょう。

家の売却金額を知る方法

マイホームの売却価格を知るには、地元の情報に詳しく、かつ実績のある不動産会社に依頼するのがおすすめです。

売却までの流れ

転勤による家の売却では、つぎのような流れになることが一般的です。

  1. STEP1

    査定を依頼

    査定を依頼します。ホームセレクトでは簡易査定も訪問査定も全て無料で実施しています。 ホームセレクトの
    無料売却査定はコチラ
  2. STEP2

    販売価格を決定

    査定書や内容をもとに販売価格を決定します。

  3. STEP3

    媒介契約

    ホームセレクトが売却活動をスタートします。

  4. STEP4

    転勤・転居

    転勤後は鍵をお預かりして売却活動をします。

  5. STEP5

    売買契約

    購入希望者が見つかったら売買契約を締結、手付金を受領します。

  6. STEP6

    決済準備

    住宅ローン返済中の時は完済の準備をします。

  7. STEP7

    決済・お引き渡し

    代金を全て受領して所有権と鍵の引き渡しを行ないます。住宅ローンを返済中のときは完済します。

まとめ

  1. 01 転勤時の持ち家の選択肢は ①空き家 ②貸す ③売る のいずれか。
  2. 02 「空き家」「貸す」は、維持管理の手間・コストが必要。
  3. 03 戻ってこない、または戻ってこない可能性が高いケースは「売る」を検討する。
  4. 04 時間経過とともに資産価値が低下することを考慮しておくことも重要。

売却は、転勤して3年以内が有利です。

転勤して3年以内に売ることで、大きな節税に!

家を売って利益がでると、確定申告をして不動産所得税・住民税を払う必要があります。
この際、「住居用財産の3,000万円特別控除」という優遇措置があり、場合によっては、税金を払う必要がなくなります。ただし、この優遇措置が受けられるのは「住まなくなってから3年後の12月31日まで」という条件があり、注意が必要です。

課題の対象となる所得の計算

つまり

売却して得た金額が3,000万円以下なら税金はかかりません。

*単身赴任などで家族が残って住んでいる家を売却する場合は、「3年後の年末」を過ぎていても3,000万円特別控除が適用できます。

転勤先で家を買う場合に気をつけたいこと。

転勤先でのマイホーム購入3つのパターン

持ち家を売却した場合、転職先で新規にマイホームを購入されるという方も多いでしょう。 住宅ローンを組む場合、「住宅ローン控除」という優遇制度があります。住宅ローンを利用してマイホームを購入したときに、金利の負担軽減を目的として作られた制度のことで、こちらで詳しく解説しています。 ただし、上でご紹介した「3,000万円特別控除」を適用していると、その家を売った年から3年以降でないと新規マイホームに住宅ローン控除は利用できないことになっています。

したがって、転居先でのマイホーム購入に関しては次の3つの選択肢が考えられます。

  1. 選択肢01

    「3,000万円特別控除」を利用せず、通常の税金を納める

  2. 選択肢02

    「3,000万円特別控除」を利用して、
    新規マイホームの「住宅ローン控除」は諦める

  3. 選択肢03

    「3,000万円特別控除」を利用して、3年後以降に新規マイホームを購入して「住宅ローン控除」を適用する

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※アンケートモニター提供元:ゼネラルリサーチ 調査期間:2020年10月23日~26日 調査方法:インターネット調査
調査概要:不動産会社(仙台市エリア)10社を対象にしたサイト比較イメージ調査 調査対象:全国の30代~60代の不動産売買経験のある男女 1007名

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