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土地売却の基礎知識

土地売却で失敗しないコツと注意点を実際の流れに沿って詳しく解説

公開:2020/10/05更新:2020/11/23

失敗しない土地売却の第一のコツは、全体の流れを理解しておくことです。

全体の流れがわかっていれば、悪質な不動産業者や手慣れた購入希望者に付け込まれることなく、自分が主導権を持って、有利に土地売却を進められるようになります。

先に土地売却の基本的な流れからご紹介すると、以下のとおりです。

ステップ① 売りたい土地の相場を調べる
ステップ② 不動産会社に査定を依頼する
ステップ③ 媒介契約を締結する
ステップ④ 土地境界確定測量を行う
ステップ⑤ 売り方の戦略を立てる
ステップ⑥ 不動産会社が販促活動を行う
ステップ⑦ 購入希望者と条件交渉を行う
ステップ⑧ 売買契約を締結する
ステップ⑨ 決済・引き渡しを行う
ステップ⑩ 税金の申告(確定申告)を行う

この記事では、10のステップからなる実際の流れに沿って、失敗しない土地売却に必須のコツや注意点をご紹介します。

「土地売却が初めて」という初心者の方にもわかりやすく解説していますので、ぜひ安心してお読みください。

最後までご覧いただくと、土地売却を成功させるためのポイントが把握でき、希望を上回る条件での土地売却に向けて踏み出せるようになります。

では、さっそく見ていきましょう。

目次

1. ステップ① 売りたい土地の相場を調べる

1つめのステップは「売りたい土地の相場を調べる」です。

土地に定価はありません。売りたい人と買いたい人が合意さえすれば、いくらで売買することも可能です。

だからこそ、できるだけ高い価格で土地を売るためには、自分の土地にはどれ程の価値があるのか、相場を把握することが欠かせません。

1-1. 相場を調べる方法

不動産会社に査定を依頼する前に、自分で相場を知るためは、インターネット上で調べられる方法がおすすめです。

実際に成約した過去の取引事例が国土交通省の「土地総合情報システム」で検索できるので、売りたい土地と似た条件の物件を探して、成約価格を調べてみましょう。

または、地価公示価格が検索できる「標準地・基準地検索システム」や、路線価が検索できる「全国地価マップ」から相場を見積もることもできます。

より詳しい調べ方は「土地売却の相場の調べ方!いくらで売れるか自分で調べる方法と注意点」にて解説しています。あわせてご覧ください。

1-2. 事前に自分で相場を把握するメリット

事前に自分で相場を把握していると、悪質な不動産業者に付け込まれる隙をなくすことができます。

このあと媒介契約について「3. ステップ③ 媒介契約を締結する」で解説しますが、不動産業者のなかには媒介契約を取りたいがために、相場より大幅に高い売出価格を提示してくるケースがあります。

「うちにご依頼いただければ、こんなに高い金額で売れますよ!」というわけです。

相場を知らないと、提示された金額をうのみにしてしまうでしょう。しかし、媒介契約を結んだ後になかなか売れず、結局は大幅な値下げを余儀なくされた……、という失敗につながります。

そこで相場を把握していれば、悪質な不動産業者のウソを見抜き、だまされずに済むのです。

1-3. 的確に相場を把握するコツ

的確に相場を把握するコツは、複数の情報源にあたることです。

例えば、国土交通省の「土地総合情報システム」で過去の成約事例を検索する際には、1〜2件の物件の価格を相場観の拠りどころとするのではなく、売りたい土地と類似した物件を、できるだけ多く探してください。

いくつもの物件の情報を見ているうちに、自分の土地の価値はどれくらいなのか、妥当な相場観を培うことができます。

日頃から、新聞の折り込みチラシ・不動産屋さんの店舗に貼り出された物件情報・不動産売買のポータルサイトなどを小まめに見ることも、相場観を養うために役立ちます。

2. ステップ② 不動産会社に査定を依頼する

2つめのステップは「不動産会社に査定を依頼する」です。

まずは不動産会社に土地売却を考えていることを伝え、土地の査定をしてもらいます。

2-1. 査定は簡易査定→訪問査定の2段階で行う

査定には、「簡易査定(机上査定)」「訪問査定(詳細査定)」の2種類があります。

簡易査定(机上査定)

現地を直接見ないで簡易的に行う査定

訪問査定(詳細査定)

現地調査を実施したうえで行う高精度の査定

まずは4〜5社の不動産会社に簡易査定を依頼し、簡易査定の結果を踏まえて1〜2社に絞り込み、訪問査定を依頼するという段取りになります。

2-2. 損しない査定のコツ

土地の査定は、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。不動産会社によって、売却が得意な土地・不得意な土地があり、査定結果には差が出るからです。

できる限り良い条件で売却するためには、複数の査定結果の比較が不可欠です。

最初の簡易査定の段階では、インターネット上から申し込みできる一括査定サービスを利用する方法がおすすめです。時間や手間は最小限に抑えつつ、効率的に幅広い不動産会社の査定結果を収集できます。

当社では「複数いっかつ査定」のサービスをご提供しています。ぜひご利用ください。

3. ステップ③ 媒介契約を締結する

3つめのステップは「媒介契約を締結する」です。

簡易査定・訪問査定を経て、依頼したい不動産会社が見つかったら、不動産会社と媒介契約を交わします。

媒介契約とは「土地売却を正式にその不動産会社に依頼します」という契約になります。

3-1. 媒介契約には3種類ある

媒介契約には3つの種類があります。

▼ 媒介契約の3つの種類

媒介契約の種類

特徴

①一般媒介契約

・複数の不動産業者に依頼できる契約
・自分で買い手を探す自己発見取引が可能

②専任媒介契約

・1社だけの不動産業者に依頼する契約
・自分で買い手を探す自己発見取引が可能

③専属専任媒介契約

・1社だけの不動産業者に依頼する契約
・自分で買い手を探す自己発見取引が禁止されている

簡単にいえば、①一般媒介契約 < ②専任媒介契約 < ③専属専任媒介契約 の順に、契約した不動産業者に力を入れて営業活動をしてもらいやすくなります。

実際、媒介契約ごとに営業活動の報告義務が変わりますので、それもチェックしておきましょう。

▼ 媒介契約ごとの報告義務

媒介契約の種類

報告義務

①一般媒介契約

義務なし

②専任媒介契約

2週間に1回以上

③専属専任媒介契約

1週間に1回以上

媒介契約について詳しくは「一般媒介 専任媒介(準備中)」もあわせてご覧ください。

3-2. 媒介契約の選び方のコツ

どの媒介契約が最善かは、各ケースによって異なるので断定はできませんが、おすすめは「②専任媒介契約」または「③専属専任媒介契約」です。

なぜなら、不動産業者が優先して営業活動を行うのは、「②専任媒介契約」または「③専属専任媒介契約」の物件だからです。

「①一般媒介契約」は後回しになるため、熱心に営業してもらえないことも多く、なかなか買い手が見つからない原因となります。

「②専任媒介契約」と「③専属専任媒介契約」のどちらが良いかは、親戚・知人など自分で買い手を見つける可能性がある場合は「②専任媒介契約」を選ぶようにしましょう。

「③専属専任媒介契約」では自分で買い手を探す自己発見取引が禁止されているため、もし親戚・知人などの中から購入希望者が見つかった場合でも、不動産業者を通して売買を行い、仲介手数料を支払う必要があります。

3-3. 専任媒介契約・専属専任媒介契約は3ヶ月で終了できる

ここで「一度、専任媒介契約・専属専任媒介契約を結んだら、不動産業者に問題があった場合でも、ずっと1社に依頼し続けなければならないの?」と疑問に思う方もいるでしょう。

結論からいえばそんなことはなく、専任媒介契約・専属専任媒介契約は3ヶ月で終了できます。

一般媒介契約は有効期間の定めがありませんが、専任媒介契約・専属専任媒介契約は有効期間が3ヶ月以内でなければならないと定められています。

つまり、専任媒介契約・専属専任媒介契約は3ヶ月ごとの更新となり、問題があった場合は更新しなければ契約終了となります。

4. ステップ④ 土地境界確定測量を行う

4つめのステップは「土地境界確定測量を行う」です。

土地を売却するうえでは、境界標(所有地の境界をはっきりと示す標識)と測量図が必要です。

すでに境界標と測量図があれば問題ありませんが、ない場合には土地境界確定測量を行って、新たに作成する必要があります。

古い土地の場合、境界標がなくなっている・正確な測量図がないといったケースは多いので、早めに確認しましょう。

4-1. 土地境界確定測量の行い方

土地境界確定測量は土地家屋調査士に依頼して行います。

土地家屋調査士による測量が完了した後は、隣接する土地の所有者立ち合いのもとで境界を確定し、確定した境界をもとに確定測定図を作成して境界標を設置するという手続きが必要です。

土地家屋調査士は、媒介契約を締結した不動産会社で紹介してもらうこともできます。費用は土地1件につき35万円〜45万円程度を見ておきましょう。

4-2. 土地境界確定測量を行ううえでのコツ

土地家屋調査士や測量士のスケジュールの都合や、隣接する土地所有者の立ち合いの都合により、土地境界確定測量には時間がかかります。

土地を売却することが決まったら、できるだけ早く土地境界確定測量の手配を進めておくのがコツです。

特に、隣接する土地所有者が行政の場合(土地が公道などに面している場合)は、境界線の合意を行政との間で行う必要があり、非常に時間がかかる傾向にあります。注意しましょう。

5. ステップ⑤ 売り方の戦略を立てる

5つめのステップは「売り方の戦略を立てる」です。

不動産会社と媒介契約を交わしたら、不動産会社の担当者と相談をして、土地をどう売っていくか戦略を立てます。

具体的には、不動産会社の担当者が、売主であるあなたの希望を細かくヒアリングしたうえで、希望を叶えるために最適な販売戦略を立案して、提案してくれます。

5-1. スムーズに売れる戦略を立てるコツ

あなたにとって最適な戦略を立案してもらうためには、希望を明確に伝えることが重要です。

土地を売却するうえで、何を優先したいのか、どんな希望を持っているのか、不安があればどんな不安があるのかなど、何でも遠慮なく不動産会社の担当者に伝えてください。

▼ 不動産会社の担当者に伝えるべき点

  • 売却時期
  • 売却希望価格
  • 販売活動の希望(折込チラシやインターネット広告を希望するかしないかなど)
  • 何を優先させるのか(できるだけ早く売りたい、できるだけ高く売りたいなど)
  • 希望する点(引き渡し時期を延ばしたい、古家を解体したくないなど)
  • 不安に感じていること

5-2. 売出価格は高めに設定する

市場に土地を売りに出すとき、重要なのが「売出価格」です。

売出価格は不動産会社の担当者と相談して決めることになりますが、あなたが最初に希望した売却価格よりも、高めの値段に決まることが多いでしょう。

売出価格が高めなのは、値引き交渉があった場合に値引きする余地を残しているためです。

売出価格どおりの金額で売却できたらラッキーですが、基本的には「売出価格から値引き交渉を経て、最終的に希望の売却価格が落としどころになる」と考えておきましょう。

6. ステップ⑥ 不動産会社が販促活動を行う

6つめのステップは「不動産会社が販促活動を行う」です。

売り方の戦略を立てたら、その戦略に基づいて、不動産会社が土地の販促活動を行います。

販促活動とは、具体的には広告を出したり、土地購入を検討中の人に積極的に紹介したりといった活動です。

このステップでは、主体となって動くのは不動産会社です。売主であるあなたには、不動産会社から随時報告が入ります。

6-1. 報告書の内容をチェックして問題があれば指摘する

不動産会社から報告書が提出される頻度は、専任媒介契約なら2週間に1回以上、専属専任媒介契約なら1週間に1回以上(一般媒介契約は義務なし)です。

報告書には、実際に行った販促活動、問い合わせ件数、内覧件数、お客様の感想、手応えなどが書かれています。

問い合わせ件数や内覧件数が少ない場合には、理由と対策を担当者に確認するようにします。

なかなか買い手が見つからない場合には、報告書の内容をもとに問題点を分析し、必要な改善を行いましょう。主に不動産会社が担う業務ではありますが、売り手も一緒に考えることで、より早く買い手が見つかりやすくなります。

6-2. 販促活動中の土地の魅せ方のコツ

販促活動中の期間、報告書のチェック以外に売主ができることは、売りたい土地が内覧する購入希望者から魅力的に見えるよう工夫することです。

よく似た条件の土地でも、早々に買い手がつく場合と、つかない場合があります。その違いは「売主の魅せ方」にあることが多いのです。

例えば、スーパーで野菜を買うときでも、ツヤツヤと色鮮やかで、おいしそうな野菜を手に取りたくなりますよね。これは、土地も同じです。魅せ方を変えるだけでも、購入希望者の内覧後の成約率が高まります。

具体的には、以下のポイントを意識しましょう。

  • 雑草を刈る
  • 粗大ゴミを置きっぱなしにしない(使っていない自転車、子どものおもちゃなどを含む)
  • 腐敗した木材などを放置しない

また、時間帯によって、日当たりや近隣の環境(騒々しさなど)が変わる場合には、不動産会社の営業担当者に、伝えておきましょう。

売却したい土地が最も魅力的に見える時間帯に、内覧のアポイントメントを調整できるようになります。

7. ステップ⑦ 購入希望者と条件交渉を行う

7つめのステップは「購入希望者と条件交渉を行う」です。

販促活動の成果が出て、「土地を購入したい」という購入希望者が現れたら、条件交渉を行います。

7-1. 交渉は不動産業者が仲介する

売主であるあなたと購入希望者が、直接交渉することはありません。媒介契約を結んだ不動産会社(仲介業者)が間に立って、交渉を行います。

条件交渉がある程度まとまると、不動産会社が売買契約書の草案を作ります。売買契約書の草案は、売主・購入希望者の双方が念入りに確認し、細かい条件を詰めて完成させていきます。

7-2. 土地売却で購入希望者から出やすい要望

土地売却で購入希望者から出やすい要望には、以下があります。

  • 価格を下げてほしい
  • 確定測量図を確認させてほしい
  • 古家の解体費用を負担してほしい(古家付き土地の場合)
  • 引き渡し日を遅らせてほしい/早めてほしい

価格交渉には、あらかじめ値引きを前提とした売出価格を設定しておくことで、柔軟な対応が可能です。

確定測量図は「4. ステップ④ 土地境界確定測量を行う」でもご紹介したとおり、早めに準備しておきましょう。

古家の解体費用は、売買価格から差し引くことが多くなっています。古家付き土地について詳しくは、後ほど「11-2. 古家付き土地の売却」にて解説します。

引き渡し日は、売主・購入希望者双方の希望が合えば良いですが、どうしても合わない場合には、価格交渉とセットで調整するのが一般的です。

7-3. 損しない価格交渉のコツ

購入希望者との条件交渉のなかで、最も多く直面するのは価格交渉です。購入希望者が交渉術に優れた手強いネゴシエイターだった場合、つい折れて、安く売りそうになるかもしれません。

そこで損しないためには、不動産会社の担当者との間で、売買価格の最低ラインを決めておきましょう。

どんなに巧みに交渉されたとしても、最低ラインを割らないと決めておけば、交渉負けして大損するのを防ぐことができます。

最低ラインの決め方は個々のケースで異なりますが、ひとつの方法は査定価格を下限とすることです。

査定価格は「この金額なら買い手が付く」という価格ですから、下限の目安となります。

8. ステップ⑧ 売買契約を締結する

8つめのステップは「売買契約を締結する」です。条件交渉を経て条件の合意ができたら、いよいよ売買契約の段階に入ります。

8-1. 売買契約の締結は不動産会社に集合して行うことが多い

実際の売買契約は、不動産会社のオフィスに集合して行うのが一般的です(売主・買主で不動産会社が異なる場合には、調整してどちらかに集まります)。

お互いに顔を合わせることで安心して取引ができますし、不動産会社の免許なども確認できます。特段の問題がなければ、不動産会社のオフィスで契約を行いましょう。

もし、日程の都合や、売主・買主が遠方などで不動産会社に集合できない場合には、「持ち回り契約」という形式が取られることもあります。

持ち回り契約とは、不動産会社が売主・買主の双方の自宅へ契約書を持参して、それぞれ記名・押印してもらう方式です。

8-2. 売買契約を締結する当日の流れ

不動産会社のオフィスに集合して売買契約を締結する場合、当日の流れは、以下のとおりです。

  1. 顔合わせ(あいさつ)
  2. 重要事項説明
  3. 売買契約書の読み合わせ
  4. 売買契約書へ署名・捺印
  5. 手付金の受領(買主→売主)
  6. 仲介手数料の半金を支払う(売主・買主→不動産会社)

8-2-1. 顔合わせ(あいさつ)

契約当日まで、売主と買主のやり取りは基本的に不動産会社を通して行われます。

売主・買主は、売買契約の当日に初めて顔を合わせるケースが多いでしょう。

テーブルについたら、まずはあいさつをします。ここで軽く世間話などをすれば、和やかな雰囲気で契約を進めることができます。

8-2-2. 重要事項説明

売買契約を結ぶ前には、必ず「重要事項説明」を行います。

重要事項説明は、不動産会社(仲介業者)に宅地建物取引業法で義務づけられている手続きです。

不動産会社の宅地建物取引士が、買主へ対面で重要事項を説明します。

8-2-3. 売買契約書の読み合わせ

重要事項説明が終わったら、売買契約書の読み合わせです。

実際には、事前に売買契約書のコピーを送ってもらい、遅くとも契約の前日までには内容を確認しておきましょう。

詳しくはこの後「8-3. 失敗しない売買契約締結のコツ」にてお伝えしますが、事前の契約書確認は非常に重要です。

8-2-4. 売買契約書へ署名・捺印

売買契約書を読み合わせ、売主・買主双方問題がないことが確認できたら、いよいよ売買契約書へ署名・捺印を行います。

売買契約書は、売主用・買主用で2部作成しますので、それぞれに同じように署名捺印します。

2部作成したことがわかるように「割印」も押す必要があります。具体的な位置は、不動産会社の担当者が教えてくれますので、間違いのないよう落ち着いて捺印していきましょう。

8-2-5. 手付金の受領

手付金は、売買契約締結後に買主から売主へ、支払われます。

手付金は契約成立の証拠となるものです。手付金の金額は売買価格の10%程度が一般的です。

万が一、買主の都合で契約解除となった場合には、手付金は放棄となります。逆に売主都合で契約解除の場合は手付金の2倍の金額を支払います。

▼ 例:3,000万円で土地を売却する場合…手付金300万円

  • 買主都合で契約解除になった場合…買主は手付金300万円を放棄する
  • 売主都合で契約解除になった場合…売主は手付金の2倍の600万円を買主に支払う

実質的には、買主・売主どちらも自分の都合で契約解除する場合には、手付金として決めた金額分を相手に支払うと覚えておきましょう。

8-2-6. 仲介手数料の半金を支払う

不動産会社への仲介手数料は、売買契約成立の時点で半金を支払うのが一般的です(残額は決済時に支払います)。

仲介手数料の金額は、以下のとおりです。

▼ 仲介手数料の金額(上限)

売買代金200万円以下

代金の5%

売買代金200万円超400万円以下

代金の4%+2万円

売買代金400万円超

代金の3%+6万円

契約当日には、上記の金額の半額を支払うことになります。

8-3. 失敗しない売買契約締結のコツ

失敗しない売買契約締結のコツは、売買契約書の内容を入念に確認すること、これに尽きます。

▼ 売買契約書のチェックポイント

  • 契約書に書かれている物件情報は登記簿どおりか
  • 売買価格に間違いはないか
  • 手付金の金額に間違いはないか
  • 支払日・引き渡し日に間違いはないか
  • 口頭で合意した条件が漏れなく盛り込まれているか
  • 自分にとって不利な条項はないか
  • よく理解できない条項はないか
  • その他 隅々まで納得できる内容になっているか

口頭での条件交渉で合意してしたとしても、売買契約書に記載されていないことは原則無効となってしまいます。

売買価格や引き渡し時期などの基本事項の他にも、合意した事項は、細かい点まですべて売買契約書に盛り込まれているか、確認しましょう。

例えば「土地に残っている古家や植物の処分はどちらが行うのか」なども、売買契約書に記載するようにします。

契約書というと難解なイメージがあり、理解せずに判を押してしまう人もいるのですが、これは大きなトラブルのもとになります。

わからない部分や難しい言葉・専門用語は不動産会社の担当者に質問しながら、隅々まで理解したうえで契約しましょう。

9. ステップ⑨ 決済・引き渡しを行う

9つめのステップは「決済・引き渡しを行う」です。

決済とは、買主が売主に土地の代金を支払って売買取引を完了することです。同時に、売主から買主へ、土地の所有権の移転登記申請を行って、物件を引き渡します。

買主がローンを組む場合には、買主がローンを組む金融機関の個室などに集まって行います。

9-1. 決済当日の流れ

決済には、所有移転登記手続きを行う司法書士や、買主が資金を借り入れする金融機関の担当者なども立ち会います。

決済当日の流れは、以下のとおりです。

  1. 司法書士が物件の所有権移転登記をするための書類をチェックする
  2. 金融機関のローンが実行され買主の口座に入金される(ローンを組む場合)
  3. 売買代金の残額が買主から売主へ支払われる
  4. 仲介手数料や登記費用を支払う(売主・買主→不動産会社、売主→司法書士)
  5. 司法書士が登記所へ行き所有権移転登記の手続きを行う
  6. 後日買主へ登記済権利証(登記識別情報通知)が郵送される

売主であるあなたが当日すべき重要なことは、 仲介手数料の残額や登記費用の支払いです。それ以外は主に、司法書士・金融機関・買主の出番です。

無事決済が完了すれば、所有権が買主に移り、土地売却の取引が完結することになります。

9-2. スムーズな決済・引き渡しのコツ

スムーズに決済・引き渡しを終えるためには、必要書類を確認し、抜け漏れなく準備することが重要です。

決済当日は、売主の出番は少ないですが、当日までの準備書類はたくさんあります。決済当日に必要な書類を忘れると、所有権の移転登記ができず、引き渡しができません。

必要な書類としては、主に以下が挙げられます。

  • 本人確認書類
  • 登記済権利証(登記識別情報通知)
  • 固定資産税等納付通知書
  • 住民票
  • 実印・印鑑証明書
  • 通帳・銀行印
  • 諸費用(仲介手数料・登記費用など)

実際には、不動産会社の担当者から細かな連絡があるはずですので、ひとつひとつ丁寧に従うようにしてください。

10. ステップ⑩ 税金の申告(確定申告)を行う

10個めのステップは「税金の申告(確定申告)を行う」です。

土地を売却して利益が出ると税金がかかります。確定申告を行って、正しく納税する必要があります。

10-1. 税金がかかるのは譲渡所得(利益)が出た場合

土地売却を行って税金が課税されるのは、譲渡所得(利益)が出た場合です。

譲渡所得は、売却して得たお金(売買代金)から、取得費(不動産を取得するためにかかったお金)と譲渡費用(不動産を売るためにかかったお金)をマイナスした金額です。

譲渡所得を計算した結果、プラスになれば確定申告が必要です。

実際にどの程度の税金がかかるのか知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

参考記事
土地売却の税金の計算方法をどこよりも分かりやすく解説!初めてでも簡単にできる
土地売却の税金のシュミレーション方法|事例6つとサイト2つを紹介

10-2. 確定申告は売却した翌年の2月16日〜3月15日に行う

確定申告を行うタイミングは、土地を売却した翌年の2月16日〜3月15日の間です。

確定申告を行わないと脱税になってしまいますので、忘れずに行いましょう。

確定申告について詳しくは、以下の記事をご覧ください。

参考記事

土地売却時の確定申告は必要?必要性の判断方法と申告ステップを解説
土地売却の確定申告で用意すべき必要書類一覧を分かりやすく解説【チェックリスト付】

10-3. 損しない税金対策のコツ

土地売却で損しない税金対策のコツは、土地売却で使える控除について事前に理解しておくことです。

というのは、「税金や控除についての知識がないままに売却してしまい、本来使えるはずだった控除が使えない」という失敗をする方が多いのです。

例えば、土地売却で使える可能性がある控除として、以下があります。

▼ 7つの特別控除

種類

特別控除額

① 公共事業などのために土地を売却したとき

5,000万円

② マイホームを売却したとき

3,000万円

③ 特定土地区画整理事業などのために土地を売却したとき

2,000万円

④ 特定住宅地造成事業などのために土地を売却したとき

1,500万円

⑤ 平成21年および22年に取得した国内の土地を売却したとき

1,000万円

⑥ 農地の保有化などのために土地を売却したとき

800万円

⑦ 低未利用土地等を売却したとき

100万円

各控除には要件があります。土地を売却する前に使える控除がないか調べ、使えそうな控除がある場合には要件を満たすよう考慮して売却しましょう。

詳しくは以下の記事をご覧ください。

参考記事
土地売却で使える11種類の税金控除と特例を解説【一覧表付き】
土地売却の税金を軽減する特別控除とは?2つの3000万円控除をメインに解説

11. 注意したい2つのパターンの土地売却

ここまで一般的な土地売却の流れを解説してきましたが、注意したいパターンの土地売却が2つありますので、ご紹介します。

  1. 相続した土地を売却する
  2. 古家付き土地を売却する

11-1. 相続した土地の売却

注意したい1つめのパターンは「相続した土地の売却」です。

相続した土地を売却する際の大まかな流れは、以下のとおりとなります。

  1. 相続人で遺産分割協議をする
  2. 土地を相続登記する
  3. 土地売却をする
  4. 売却で得た現金を相続人で分割する

相続した土地を売却する際の注意点は、相続人全員で売却について合意する「遺産分割協議」と、土地の所有者を相続人に変更する「相続登記」のステップが発生することです。

詳しくは「相続した土地売却の正しい手順と知っておきたい節税対策を簡単に解説」にて解説しています。あわせてご覧ください。

11-2. 古家付き土地の売却

注意したい2つめのパターンは「古家付き土地の売却」です。

“古家”とは、経済価値がないために中古住宅としては販売できない古い建物のことです。

古家が建っている土地を売却する場合には、古家が建ったまま「古家付き土地」として売却する方法と、古家を解体して「更地」にしてから売却する方法と、があります。

▼ 古家付き土地と更地

買い手の付きやすさ

売買価格

解体費用

古家付き土地

×付きやすい

×安くなる傾向

◎なし

更地

◎付きやすい

◎高くなる傾向

×あり

古家付き土地を売却したい場合には、どんな方針で売るのが良いか、事前に不動産業者とよく相談する必要があります。

詳しくは「古家付き土地売却とは?メリット&デメリットと良い条件で売るコツ」をご覧ください。

12. 事前に把握しておくべき土地売却にかかる費用と税金

土地を売却するうえでは、さまざまな費用が発生します。ここでは、どんな費用がいくらくらいかかるのか、全体像を把握しておきましょう。

▼ 土地売却の5つの費用

費用の種類

金額

① 仲介手数料

売買代金200万円以下:代金の5%
売買代金200万円超400万円以下:代金の4%+2万円
売買代金400万円超:代金の3%+6万円

② ローンの抵当権抹消費用

抹消登記の登録免許税:土地1件につき1,000円
司法書士への報酬:2〜3万円程度

③ 土地境界確定測量の費用

土地家屋調査士への報酬:土地1件につき35万円〜45万円程度

④ 必要書類の作成・準備にかかる費用

1通数百円

⑤ その他の調査・工事などの費用

土地汚染調査の費用:数十万円
水道引込工事の費用:数十万円
古家の解体費用:数百万円

土地売却でかかる費用についてさらに詳しくは「土地売却の費用はいくら?かかるお金の一覧表と費用削減・節税のコツ」をご覧ください。

▼ 土地売却でかかる4つの税金

税金の種類

説明

税額

① 印紙税

売買契約書に貼付する印紙代

売買契約書の金額に応じて2千円〜10万円

② 譲渡所得税

相続した土地の売却で出た利益に対してかかる税金

所有期間5年以下

譲渡所得の30%

所有期間5年超

譲渡所得の15%

③ 住民税

相続した土地の売却で出た利益に対してかかる税金

所有期間5年以下

譲渡所得の9%

所有期間5年超

譲渡所得の5%

④ 復興特別所得税

令和19年まで上乗せされる所得税

所有期間5年以下

譲渡所得の0.63%

所有期間5年超

譲渡所得の0.315%

土地売却でかかる税金についてさらに詳しくは「土地売却の税金の計算方法をどこよりも分かりやすく解説!初めてでも簡単にできる」をご覧ください。

13. 初めてでも土地売却に失敗しないための注意点

最後に、初めて土地を売却するという方でも失敗しないための注意点を2つ、お伝えします。

13-1. 全体の流れをしっかり把握しておく

1つめの注意点は「全体の流れをしっかり把握しておく」ことです。

土地を売却する経験が初めてだからといって、「初心者丸出し」では、不誠実な不動産業者に付け込まれるリスクがあります。

初心者であっても、ある程度の全体の流れ・段取りを頭に入れておくだけで、不動産業者が受ける印象は大きく変わります。

「ちょっと詳しそうなお客さんだな」という印象を与えることができれば、悪質な業者を遠ざけることにつながります。

本記事では、土地売却の全体の流れが具体的にイメージできるよう構成しました。ぜひブックマークしていただき、必要なときに読み返してご活用いただければと思います。

13-2. 瑕疵担保責任を負わないように注意する

2つめの注意点は「瑕疵担保責任を負わないように注意する」ことです。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは、売買した不動産に瑕疵(隠れた欠陥)があったとき、売主が買主に対して負う責任のことです。

土地における瑕疵の例には、以下があります。

  • 法律的瑕疵(法令上の建築制限、権利関係など)
  • 物理的瑕疵(軟弱地盤、浸水、土壌汚染など)
  • 心理的・環境的瑕疵(事故物件、近隣の嫌悪施設など)

売主として瑕疵担保責任を負わないようにするためには、土地に関する情報はすべて事前に告知することが大切です。

何らかの不安要素がある場合には不動産会社の担当者に相談し、必要であれば専門家の調査を受けるようにしてください。

14. 土地売却は一括査定サービスを利用するのがおすすめ

土地売却を成功させるための第一歩は「査定」にあります。本文中でも触れましたが、査定は必ず複数の不動産会社に依頼することが鉄則です。

複数の不動産会社に査定を依頼することは、より良い条件での土地売却の可能性を拡げることにほかなりません。

とはいえ、自分でたくさんの不動産とやり取りするのは、手間も時間もかかります。

当社の「複数いっかつ査定」は、当社だけでなく、複数の不動産会社の査定結果をお客様に代わって集め、査定結果の整理・評価まで行うサービスです。

▼ 複数いっかつ査定の流れ

ぜひ、査定依頼先のひとつとして、ご活用ください。こちらのお問い合わせフォームからご相談いただければ、ご担当者から詳しいご案内をさせていただきます。

15. まとめ

土地売却の基本的な流れは、以下のとおりです。

注意したい土地売却としては、相続した土地の売却と古家付き土地の売却が挙げられます。上記の流れに追加してイレギュラーなステップが必要になりますので、ご注意ください。

初めてでも土地売却に失敗しないための注意点としては、全体の流れをしっかり把握しておくこと、瑕疵担保責任を負わないように注意することが大切です。

本記事では、土地売却の全体像を解説させていただきました。全体像を把握し、あらかじめコツや注意点をつかんでおくことで、満足できる土地売却が可能になるはずです。

ご不明な点があれば、こちらのお問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。経験豊かなスタッフがサポートさせていただきます。

不動産売却コラム
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