不動産を売却する際、不動産会社と結ぶ契約のことを「媒介契約」と言います。

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の３種類ありますが、これから初めて不動産売却をしようとしている場合、

「どれを選べばいいの？」
「一般媒介と専任媒介、どんな違いがあるの？」
「どっちを選べば不動産売却を成功させられる？」

と迷ってしまうという方も多いのではないでしょうか。

媒介契約の選択は、売却価格・スムーズに売却することに影響するため、不動産が高く売れるか、早く売れるかを左右する要素の1つです。

だからこそ、それぞれの媒介契約の特徴をしっかりと理解し、きちんと納得してから選びたいですよね。

そこで、この記事では、どちらを選べばあなたにとってベストな選択になるのか「一般媒介」と「専任媒介」の特徴やメリット・デメリットを徹底解説していきます。

また、物件パターン別にどっちの選択が向いているか、実際に売却を経験した人たちのリアルな声もご紹介しますので、ぜひ媒介契約選びの参考にしてみてくだい。

この記事を最後まで読めば、一般媒介と専任媒介についてしっかり理解でき、どちらかを選択できるようになると思います。あなたの不動産を希望の価格でスムーズに売却できるよう、媒介契約について学んでいきましょう。

1.一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いとは？

不動産を売却する際に結ぶ「媒介契約」には

の３種類があります。

あなたがどの契約を選択したとしても、最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。
仲介手数料は、不動産会社への成功報酬として基本的に売買が成立したときにだけ支払います。

ですが、家や土地を少しでも高く、スムーズに売却するためには、どの媒介契約を選ぶかで違いが出てきます。

３種類の媒介契約にはどのような違いがあるのでしょう。各契約の特徴を見ていきましょう。

1-1.一般媒介契約とは

一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。
また、自分で購入希望者を見つけた場合も直接取引することが認められています。

複数の会社の競争原理を利用することで、例えば、A社、B社、C社の中で、一番条件の良い買主を見つけてくれた会社と最終的に取引を進めることができます。

また、一般媒介は指定流通機構（※レインズ）への物件情報登録の義務がありません。

レインズに登録することは、広く情報を流通させることで取引のチャンスも増えるのですが、中には、物件を売りに出していることを知られたくないという方もいるでしょう。その場合は、レインズへの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。

契約期間には定めがなく、不動産会社は活動報告義務がありません。
複数社と契約できることや自分で見つけた購入者と直接取引もできるので、一般媒介は3つの媒介契約の中で最も自由度の高い契約形態となります。

一方で、複数の会社と契約するということは、不動産会社にとしては、一生懸命営業をしても最終的に利益を他社に持って行かれてしまう可能性があります。そのため、駅チカ、築浅などの人気物件以外は、宣伝費や広告費をかけてもらえず、売却成功が難しい状態になり兼ねませんので注意が必要です。

ここで、一般媒介契約の特徴をおさらいをしましょう。

1-1-1.一般媒介には明示型と非明示型があるので注意！！

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の２種類があります。
媒介契約をする際にスムーズに契約できるようにその特徴を捉えておきましょう。

契約の際に「明示型」と「非明示型」のどちらかを選択することになりますが、基本的に「明示型」をおすすめします。

「非明示型」を選んだ場合、不動産会社はどの会社がライバルなのか、何社が営業活動をしているのかわからない状態です。営業戦略が立てにくいため、積極的な営業活動を行ってくれない可能性があります。

「明示型」にして情報をオープンにした方が不動産会社からの信頼度も上がるため、やり取りがスムーズです。よほど情報を明らかにしたくない事情がない限りは、「明示型」で契約する方がよいでしょう。

それでは、次に「専任媒介」についてお伝えしていきます。

1-2.専任媒介契約とは

専任媒介契約の特徴は、不動産会社１社とのみ契約を結ぶことです。
また、自分で購入希望者を見つけた場合も直接取引することが認められています。

例えば、A社とのみ専任媒介契約を結びます。
A社は、自社にだけ任せてもらえたという責任から、物件売却のために一生懸命営業活動をしてくれます。そのため、買い手が早く見つかりやすく売却が成功しやすいのが専任媒介です。

また、自分で買主を見つけることもできるので、例えば、知り合いが物件に興味を持ってくれた時などでも直接取引ができます。

不動産会社とのやり取りも１社とのみ行えばいいので、状況が把握しやすく、一般媒介よりも手間なく、対応が楽でしょう。

その一方で、不動産会社１社の販売力頼みになりますので、不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。

また不動産会社は、専任媒介契約を結んだその日から７日以内にレインズに登録し、2週間に１回以上売主に対して販売状況を報告することが義務づけられています。

レインズに物件登録をすることにより全国の不動産業者に物件情報が広がるため、より早く買主を見つけることが可能です。また、販売状況を定期的に報告してもらえることで安心な上、買い手の反応を把握でき、価格見直しなどの対応などの判断もしやすくなります。

それでは、専任媒介契約を選択した場合の特徴をおさらいです。

1-3.専属専任媒介契約とは

専属専任媒介は、専任媒介契約と同じく、不動産会社１社とのみ媒介契約を結びます。
専任媒介と異なる点は、自分で買い手を見つける自己発見取引が禁止されていることです。

もし自分で買主を見つけた場合は、不動産会社に仲介に入ってもらう必要があり、仲介手数料を支払うことになります。

また、不動産会社は契約を締結した日から５日以内にレインズに登録すること、1週間に１回以上販売状況を報告することが義務づけられています。

そのため、スピード感があり、比較的早く売れやすいのが特徴です。一方、直接取引が認められないないため、3つの媒介契約の中で最も自由度は低くなります。

1-4.３つの媒介契約比較まとめ

それぞれの特徴が少し見えてきたでしょうか。
わかりやすく3つの媒介契約を表で比較してみましょう。

媒介契約の違いを理解できでも、はたしてどれを選んだらよいか悩みますよね。
この記事では、一般媒介か専任媒介のどちらかから選ぶことをお勧めします。

◎一般媒介か専任媒介のどちらかから選ぼう！
実は、専任媒介と専属専任媒介はあまり大きな違いはなく、一般媒介、専任媒介から選ぶことが適切です。ですので、ここからは、一般媒介と専任媒介について、もう少し詳しく、メリット・デメリットを説明しながら掘り下げていきたいと思います。

2.一般媒介のメリット・デメリット

一般媒介のメリット・デメリットはどのようなものがあるでしょうか。

2-1.一般媒介の３つのメリット

それでは、まず一般媒介のメリットから見ていきましょう。
一般媒介契約には以下の３つのメリットがあります。

１つずつ具体的に見ていきましょう。

2-1-1.【メリット１】より良い条件の購入希望者へ売却できる

一般媒介の特徴は、複数の不動産会社と契約できることでしたよね。
それにより、複数の会社同士の競争原理を利用して、積極的に営業活動をしてもらえます。

特に、駅に近い、築浅などの人気物件の場合は、すぐに売買成立する可能性が高いため、何とか自社で成約させようという競争原理が働きます。

各社が競うことで、不動産情報をより多くの人に届けられ、結果として、希望より高い金額で売れるなど、より良い条件で売却を成立させられる可能性が高まります。

複数の不動産会社が同時期に購入希望者を見つけた場合、売主は購入希望者を比較できるので、好条件で買ってくれる買主を選び、より良い条件で売却することができます。

2-1-2.【メリット２】不動産会社選びの失敗リスクが少ない

２つ目のメリットは不動産会社選びによる失敗リスクが少ないことです。

物件が好条件で売れるかどうかは、不動産会社がどれだけ営業・宣伝してくれるかに左右されます。

複数社と契約できる一般媒介は、信頼できる不動産会社をピックアップして複数社に依頼することで、１社に委ねることになる専任媒介契約よりも会社選びのリスクが分散されます。

専任媒介契約の場合、もしその契約をした不動産会社が自社の利益だけを追求して不動産情報を意図的に出さない「囲い込み」をするようなことがあれば、売却までに時間がかかったり、好条件で売れるチャンスを逃してしまうかもしれません。

その点、複数の不動産会社に依頼ができる一般媒介契約は、他の業者がもし囲い込みをしたとしても、別の不動産会社が売却活動を行ってくれるので、物件の囲い込みを防ぐことができます。

2-1-3.【メリット３】売却物件情報が公にならない

３つ目のメリットは、物件情報を公にしないまま売却活動ができることです。

一般媒介契約では、レインズへの登録義務がありません。

レインズに登録することにより、全国の不動産会社に物件情報を広め、売却をスムーズに進めることができるのですが、中には、事情により世間に売却物件情報を知られたくないという人もいるでしょう。

レインズへ登録をしなければ、物件が売りに出されていることを公にしないまま売却活動を行うことが可能です。家を売ることを近所や親戚に知られたくないなどの事情がある場合は、一般媒介をおすすめします。

2-2.一般媒介の３つのデメリット

それでは次に、デメリットを見ていきましょう。
一般媒介には以下の３つのデメリットがあります。

１つずつ詳しく解説していきます。

2-2-1.【デメリット1】積極的な販売活動が行われない可能性がある

一般媒介契約は、複数社と契約することで不動産会社の競争心をあおることができるというメリットを説明しましたが、その一方で、積極的な販売活動を行ってもらえない可能性があるというデメリットがあります。

不動産会社としては、広告費をかけて宣伝を行っても他社が先に買主を見つけてしまった場合、仲介手数料を得ることができず、時間も費用も無駄になってしまいます。

そのため、販売活動に消極的になり、結果としてなかなか売却が成立しない事態に陥ってしまうことも。

人気エリアや築浅などの人気物件の場合は好条件で売却できる可能性が高いため、一般媒介契約でも複数社で積極的に営業してもらえてメリットに働くのですが、人気エリアではない、築20年以上などの物件の場合は、販売活動にあまり期待できないため、売却成立が難しくなるでしょう。

2-2-2.【デメリット2】販売戦略を練りずらい

一般媒介契約は不動産会社に販売状況の報告義務がありません。

そのため、それぞれの不動産会社がどのような販売活動をしているのかが見えにくく、今、どのような販売状況なのか把握しずらくなってしまいます。その結果、買い手の反応が見えず、価格の見直しなど販売戦略を練るのが難しくなります。

一般媒介契約を結ぶ場合は、「今の販売状況はどうなっていますか？」「反応はどうですか？」などこまめに売主から連絡を入れるようにしましょう。

複数の不動産会社それぞれに個別で対応しなければならないため、忙しい方にとっては手間に感じてしまうでしょう。

2-2-3.【デメリット３】不動産会社の各種サービスを受けられない

不動産会社によって、

◎ハウスクリーニング無料サービス
◎建物調査無料サービス
◎買取保証サービス
◎商品券プレゼント
◎売却物件の見栄えをよくするホームステージング

など、売主へのさまざまなサービスが用意されています。
こうした特典は、専任媒介や専属専任媒介契約のオプションであることが一般的で、売却成立のためのサポートサービスとなっていますが、一般媒介契約の場合はこのサービスを受けられないことが多いです。

こういった不動産会社独自のサービスサポートが受けられないこともデメリットの１つです。

3.専任媒介のメリット・デメリット

では次に、専任媒介のメリット・デメリットをご紹介します。

3-1.専任媒介の３つのメリット

まずは、専任媒介契約の３つのメリットを見ていきましょう。

3-1-1.【メリット１】売却成立の可能性が高くなる

専任媒介の特徴は、不動産会社１社とのみ契約することでしたね。
契約をして売主から任された１社は、売却を成功させるために熱心に販売活動をしてくれるでしょう。

広告費や宣伝費をかけてしっかり販売活動をしてもらえることにより、買い手がスムーズに見つかりやすく、売却が成功しやすくなります。

「複数に依頼をした方が早く見つかるのでは？」と思われる方もいるかもしれませんが、企業側の目線から見れば、一般媒介契約は、せっかく広告費をかけて販売活動をしても、他社で売却が決まってしまえばムダになるリスクが高いのです。

専任媒介契約であれば、成約することで確実に仲介手数料が受け取れるため不動産会社としても安心ですよね。また、売主から任されたという責任感も持ちます。

そのため、一般媒介より熱心に販売活動を行い、売却成立の可能性が高まるでしょう。

3-1-2.【メリット２】売却活動の負担が軽減される

専任媒介契約は1社とだけ結ぶ契約ですので、やり取り行うのももちろん1社のみでOKです。
窓口が１つなので、今、どのような販売状況なのかを把握しやすくなります。

複数の会社に連絡を入れて確認したり調整をする必要がないため、売却活動の負担は格段に軽減されます。

また、不動産会社は2週間に１回の報告義務がありますので、定期的に販売状況と買い手の反応を把握できるため価格見直しなどの対応の判断もしやすくなり、売却成功へも繋がりやすくなります。

3-1-3.【メリット３】不動産会社の各種サービスを受けられる

専任媒介契約では、１社に絞らなければいけない分、特典として各不動産会社がさまざまなサービスを提供しています。

例えば、専門業者にしっかり清掃してもらう「ハウスクリーニング」、インテリアコーディネートをしてもらえる「ホームステージング」などは、内覧の際に物件の印象が良くなり、売却成功への可能性も高まります。このようなサポートを受けられることは大きなメリットと言えるでしょう。

また、一定期間売れなければ不動産会社が家を買い取ってくれる「買取保証サービス」や、売却後に不具合が見つかった場合、修繕費用を保証してくれる「瑕疵保証サービス」などは、売主にとって安心を手に入れることができます。

不動産会社によって設けられている特典は異なりますので、複数の不動産会社から話を聞いたり、HPを確認して比較検討してみることをおすすめします。

3-2.専任媒介の２つのデメリット

それでは次に、専任媒介契約の２つデメリットを見ていきましょう。
専任媒介のデメリットは以下の２つがあります。

3-2-1.【デメリット1】 不動産会社の力量に左右されるリスクが高い

専任媒介契約の特徴は、１社に販売活動を一任することです。

一任した不動産会社が良い会社でしっかりと販売活動を行ってくれればよいのですが、もし、販売力の低かったり、物件との相性が合わない会社だった場合は、売却できる可能性が低くなってしまいます。

どれだけ営業・宣伝してくれるかは、不動産会社の力量に左右されます。
そのため、より慎重に、実力ある不動産会社を選ぶ必要があります。

3-2-2.【デメリット2】囲い込みされるケースもある

囲い込みは、売主・買主両方から仲介手数料を得るために虚偽の情報を流し、自社での売買成立を目指そうとする違法行為です。

売主の利益を考えず、自社のみの利益を追求する悪質な手口ですが、残念ながらこのような不動産会社も存在します。

だからこそ、不動産会社選びは非常に重要なのです。

もし、専任媒介契約をした不動産会社が「囲い込み」を行っていた場合、不動産会社が有利になるような販売活動しかしないため、早期の成立や好条件での成立が難しくなってしまいます。

囲い込みを防ぐ方法としては、レインズにて売却状況を確認し、不動産会社から報告を受けていないにも関わらず「申し込みあり」や「売主都合で一時停止中」などとなっていた場合、すぐに確認するとよいでしょう。

4.【物件パターン別】あなたにおすすめの媒介契約は？

ここまで、一般媒介、専任媒介の特徴やメリット・デメリットについて解説してきました。

では、実際にどちらの媒介契約があなたにとって最適なのでしょうか？
まだ決めかねるという方は、ぜひこちらを参考にしてください。

あなたにおすすめの媒介契約を物件パターン別にご紹介します。

4-1.築浅・人気物件なら「一般媒介」

以下のような物件の特徴がある場合、一般媒介契約がおすすめです。

上記のような物件は、一般媒介契約で複数社と契約した方が好条件で売却できる可能性が高まります。

特に、駅に近い、築浅などの人気物件の場合は、複数会社の競争原理が働き好条件で売却できる可能性が高いため、「一般媒介」契約を選ぶことをおすすめします。

4-2.築古・希望価格があるなら「専任媒介」

以下のような物件の特徴がある場合、専任媒介契約がおすすめです。

売却したい物件が上記のように、駅から遠い、築年数が古いなどの物件の場合は「専任媒介」がおすすめです。

専任媒介契約の場合、複数の会社と契約できない代わりに１社から手厚いサポートを受けることができきます。なかなか売れにくい物件だとしても、信頼できる１社にしっかりと営業活動を行ってもらうことにより良い条件で売却できる可能性があります。

また、希望価格がある場合も専任媒介をおすすめします。
希望の価格で不動産を売却するには、一定の時間と営業努力が必要です。専任媒介契約では1社とじっくり売却に向けて活動に取り組めるため、希望価格がある場合は適しているでしょう。

5.迷ったら「専任媒介」がおすすめ

ここまで読んでもまだ、実際に一般媒介か専任媒介のどっちが良いか迷ってしまうという方もいるでしょう。

その場合、「専任媒介」をおすすめします。

不動産会社の本音としては、しっかり注力してサポートができ、確実に売却したいという方にしっかりと寄り添うことができるため、専任媒介契約がおすすめなのです。

ただし、専任媒介契約は１社としか契約できないことから、不動産会社選び、また、どんな営業マンに依頼するかが重要なポイントとなります。一括査定サービスなどを利用して、なるべく多くの不動産会社と接触し、信頼できる１社に出会えることが売却成功の鍵となるでしょう。

6.売却経験者の声

実際に、弊社でも売却するまで色々な経験をされた方がいます。
弊社での売却経験者をまとめたので、媒介契約を結ぶ際の参考にしてください。

※あくまで弊社で契約した方なので、専任媒介の内容が多くなっています。

売却経験者のインタビュー（Sさんの場合）

参照：ホームセレクトご売却インタビュー
詳しくはこちらからご覧ください：築25年物件売却希望Sさん

売却経験者インタビュー（Uさんの場合）

参照：ホームセレクトご売却インタビュー
詳しくはこちらからご覧ください：10年住んだマンションを売却希望Uさん

7.媒介契約をする前に知っておくべきこと

最後に、いざ媒介契約をする前に押さえておいてほしい３つのことについて紹介します。この３つのポイントをおさえてから、実際に媒介契約を結んでいきましょう。

7-1.媒介契約の途中解約はできる？

不動産会社と媒介契約を締結したものの、不動産会社の販売活動が期待と違った場合、途中で解約したいと思うこともあるかもしれません。

媒介契約の途中解約はできますが、一般媒介と専任媒介で違いがありますので、それぞれ見ていきましょう。

〈一般媒介契約の場合〉

• いつでも解約可能
• 電話口で解約したいと伝えるだけでOK

〈専任媒介契約の場合〉

• 契約期間の３ヶ月以内で解約する場合、違約金などを請求される可能性がある
• 契約期間の３ヶ月が過ぎ、更新をしないという選択をすればOK

一般媒介の場合はいつでも解約可能なので問題ありませんが、専任媒介契約の場合は注意が必要です。

途中解約する場合は、事前に担当者に電話をして購入の見込みがあるかを確認してから解約するようにしましょう。また、解約前に他の業者と契約して取引を成立させるのは契約違反行為です。後から発覚した場合、約定金が発生します。他社との契約は必ず解約してから行うようにしてください。

いずれにせよ、解約の際は媒介契約書をよく確認するようにしましょう。

7-2.家が売れなかった場合も考えておく

基本的な不動産売却の考え方として、媒介契約をしてから３ヶ月以内に売却できるのが理想です。

スムーズに売却できればいいのですが、３ヶ月以内に売却できないことも考えられます。
そのような想定もして、実際に売れなかった場合の選択技を考えておくことで、焦らずに売却活動をできるでしょう。

売却できなかった場合の選択は以下の2パターンで考えておくことをおすすめします。

〈売却できなかった場合の選択〉

• 契約終了後、タイプの違う新しい不動産会社と契約を結ぶ
• 専任媒介契約から一般媒介契約にしてみる

また、専任媒介契約から一般媒介契約に変更する場合、一度に複数の不動産会社に連絡が取れる一括査定を活用すると便利です。以下で詳しくご説明します。

7-3.一括査定サービスをうまく活用しよう

不動産売却を成功させるためには、複数の不動産会社査定を依頼し、比較して最終判断するとよいでしょう。その際に、ぜひ活用してほしいのが「一括査定サービス」です。

一括査定サービスは、不動産会社にわざわざ行かなくても、インターネット上で無料で査定してもらえる便利なサービス。複数の不動産会社に査定依頼をする手間が省ける上、複数の査定結果を比較することで、物件の適正価格も見えてくるでしょう。また、査定結果を見て、一番良い条件や希望条件を選ぶことができます。

不動産会社の選びには、手間なく簡単に複数の査定が無料でできる「複数一括査定」を活用することをおすすめします。

＼一番いい売却価格や希望条件を選べる／
▼複数一括査定をご活用ください▼

8. まとめ

初めての不動産売却にはたくさんの不安があるかと思いますが、「媒介契約」は物件がスムーズに売れるか、高く売れるかを握る大切な要素の1つです。

信頼できる不動産会社を見極め、慎重に、物件の特徴に合う媒介契約を選びましょう。

ここでもう一度、一般媒介と専任媒介の特徴をおさらいしておきます。

〈一般媒介のメリット・デメリット〉

〈専任媒介のメリット・デメリット〉

信頼できる会社と適切な媒介契約を結べるかどうかで取引成功の確率は変わります。
一般媒介と専任媒介のそれぞれのメリット・デメリットを把握した上で、物件の特徴や状況に応じて、適した契約タイプを選べるとよいでしょう。

また、一度媒介契約を締んでも、販売活動が思うように行かなければ他の不動産会社に変えてみるなど、臨機応変に対応することも大切です。

一般媒介か専任媒介どちらかに納得して決めた上で、最適な媒介契約を結び、あなたの物件ががスムーズに希望価格で売却できることを祈っています。

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