不動産売却の仲介手数料はいくら？金額の早見表と損しないための注意点

「不動産売却では手数料が必要って聞いたけど、具体的にはいくらかかるの？」
とお調べの方へ、仲介手数料の上限の早見表を作成しましたのでご確認ください。

仲介手数料は、不動産売却に必要な費用のなかでも金額が大きく、正しい理解が欠かせません。にもかかわらず、多くの人が曖昧な理解のままに仲介手数料を支払っています。

仲介手数料について正しい理解がないと、資金不足によって不動産売却ができなかったり、悪質な不動産業者に付け込まれたりするリスクがあります。

そこで本記事では、不動産売却にかかる費用のなかで最も大きくなることの多い「仲介手数料」について、詳しく解説します。

「不動産売却の手数料って何なのか知りたい」
「自分の不動産を売ったら仲介手数料はいくらになるのか把握したい」
…という方におすすめの内容となっています。

この解説を最後までお読みいただければ、あなたは「仲介手数料の基本」や「実際に支払う金額」はもちろん、仲介手数料で損しないための知識まで身につきます。

不動産売却で発生する仲介手数料を把握して、損せずにスムーズに不動産売却を成功させられるようになりましょう。

ではさっそく不動産売却の仲介手数料について解説します。

1. 不動産売却で必要な仲介手数料とは？

不動産業者に仲介を依頼して不動産を売却する場合、「仲介手数料」が発生します。

まずは仲介手数料の基礎知識について、解説しましょう。

1-1. 仲介手数料とは不動産業者に支払う報酬

仲介手数料とは、不動産の仲介を依頼した依頼主（売主または買主）が、そのサービスの対価として不動産業者に支払う報酬のことです。

例えば、あなたが所有している不動産の売却を、A不動産会社に依頼したとしましょう。

A不動産会社は、あなたの不動産の販促活動に励み、「買いたい」という購入希望者を見つけ出し、買主と売主であるあなたの間を仲介してくれます。

このA不動産会社の働きに対して、あなたがA不動産会社へ支払うお金が仲介手数料です。

不動産業者から見れば、仲介手数料は売上になります。不動産業者とは、仲介手数料を収益源として成り立っている事業者ともいえます。

1-2. 仲介手数料の上限は法律で決められている

では、仲介手数料はいくらなのか？といえば、その上限が法律（宅地建物取引業法）で定められています。これは、依頼主の保護という観点からです。

▼ 仲介手数料の金額（上限）

売買代金200万円以下	代金の5%
売買代金200万円超400万円以下	代金の4%＋2万円
売買代金400万円超	代金の3%＋6万円

不動産業者に支払う仲介手数料の上限は、「不動産がいくらで売れたか」によって変わります。不動産業者から見れば、不動産を高く売れば売るほど、仲介手数料も高くなる仕組みです。

なお、これはあくまでも「上限」です。「この金額を支払わなければならない」と定められているものではありません。実際の仲介手数料は、上限の範囲内で不動産業者と依頼者との間で合意した金額となります。

ただし、不動産売却においては「仲介手数料＝上限金額」となるケースがほとんどということも、あわせて押さえておきましょう。

1-3. 仲介手数料は成功報酬（売却しなければ支払う必要なし）

仲介手数料は「依頼主が不動産業者のサービスの対価として支払う報酬」とお伝えしましたが、不動産業者が働いたにもかかわらず売れなかった場合はどうなるのでしょうか。

答えは「売れなかったら仲介手数料は支払う必要なし」となります。

仲介手数料は成功報酬です。売主から見ると、不動産取引が成立し不動産の売却が完了して初めて支払う義務が発生します。

依頼した不動産業者が、どんなに手間暇を掛けて働いてくれたとしても、最終的に売れなかった場合は、仲介手数料を支払う必要はありません。

1-4. 仲介手数料を支払うタイミング

仲介手数料は成功報酬ですが、支払うタイミングは半金ずつ2回に分けるのが一般的です。

その2回とは、

• 1回目：売買契約締結のとき
• 2回目：決済・引き渡しのとき

です。

注意点として、仲介手数料の資金は、不動産を売却して買主から受けとる代金とは別に準備しておく必要があります。

上の図で見ると、不動産を売却した代金が売主であるあなたの手元に入るのは、STEP 08の「決済・引き渡し」のタイミングであるためです。

1-5. 仲介手数料には消費税がかかる

仲介手数料は、消費税の課税対象となります。

先ほど、法律で定められた仲介手数料の上限をお伝えしましたが、実際に支払う金額には消費税10%が加算されます。

例えば、売買代金が1,000万円であれば、実際に支払う金額は39.6万円になります。

▼ 計算式

売買代金 1,000万円 × 3% ＋6万円 ＋消費税10% ＝ 39.6万円

1-6. 仲介手数料以外の費用は支払う必要がない

仲介を依頼した不動産業者へ依頼主が支払う費用は、仲介手数料のみです。

仲介手数料以外の費用は、基本的に支払う必要がないことを押さえておきましょう。

例えば、一般的に行われる広告費用や購入希望者を現地に案内する際にかかる費用などは、仲介手数料に含まれています。

例外として、依頼者が特別に依頼して行った広告宣伝の費用、依頼者が希望した遠隔地の購入希望者との交渉の出張旅費などは、不動産業者は仲介手数料とは別に依頼者に請求できることになっています。

ただし、以下のすべてが満たされている場合に限ったあくまでも例外的な措置です。

依頼者の依頼に基づいて発生したものであること 通常の仲介業務では発生しない費用であること 実費であること

参考：全日本不動産協会

2. 不動産売却で仲介手数料を安くすることは可能？

「仲介手数料をできるだけ安くしたいけれど、できるの？」
…という疑問をお持ちかもしれません。

結論からいえば、
「仲介手数料を値引きすることは不可能ではないけれど、資金準備としては上限額分を確保しておいたほうが安心」
といえます。

2-1. 売主の仲介手数料＝上限額が一般的

先ほどお伝えした結論の背景を解説しましょう。

まず前提として、仲介手数料は、売主であるあなたと不動産業者との間で、法律で定められた上限の範囲内で任意に決定するものです。

極端な話をすれば、法律で定められた上限さえ超えなければいくらでも良く、不動産業者と合意さえできれば安くなる可能性はあります。

しかし実際の取引では、売主の仲介手数料＝上限の金額となることが多い状況です。仲介手数料が安くて、かつ安心して仲介を依頼できる不動産業者を探すとなると、難航するのが現実といえるでしょう。

これは、不動産業者から見れば、質の高いサービスを提供するためには必要十分な費用は受け取る必要があるためです。

2-2. 仲介手数料が割引または無料になる特殊なケース

ただし例外として、特殊なケースでは、例外的に仲介手数料が安くできたり無料になったりする場合がまれにあります。

特殊なケースの例としては、以下が挙げられます。

不動産会社が何としても仲介をしたい物件の場合（めったに市場に出ない超優良物件など） 不動産会社が不動産を仕入れたい買取業者から仲介手数料を受け取っている場合 すでに購入希望者がいて不動産の売却を決断してほしい場合 など

詳しくは以下の記事で解説していますので、あわせてご覧ください。
➡専任媒介で仲介手数料が無料になる理由｜メリット・デメリットを解説

2-3. 仲介手数料の割引・無料は賃貸または買主向けが多い

ここまでお読みいただき、こんな疑問をお持ちかもしれません。

「不動産会社の宣伝で『仲介手数料無料！』とか『仲介手数料50%OFF！』といった売り言葉をよく見掛けるのに、本当に安くならないの？」

実際のところ、仲介手数料が割引（または無料）とするのは、不動産売買ではなく「賃貸」の分野でよく見られる手法になります。

また、不動産売買の分野では、不動産がなかなか売却できないときに、買主側の仲介手数料を割引（または無料）にして、買い手がつきやすくする手法が取られるケースは、比較的よくみられます。

「仲介手数料が無料！」という売り言葉に惹かれて問い合わせてみたら、“それは賃貸向け・買主向けで、売主は無料にならなかった”ということもあります。ご注意ください。

3. 不動産売却の仲介手数料のシミュレーション早見表

前章で仲介手数料の上限の計算式をお伝えしましたが、
「実際にいくらになるのか、シミュレーションしたい」
という方も多いのではないでしょうか。

売買代金別の仲介手数料の早見表を作成しましたので、お役立てください。

売買代金	仲介手数料（税込）	計算式
200 万円	11.0 万円	代金の5% ＋消費税
300 万円	15.4 万円	代金の4%＋2万円 ＋消費税
400 万円	19.8 万円	代金の4%＋2万円 ＋消費税
500 万円	23.1 万円	代金の3%＋6万円 ＋ 消費税
1,000 万円	39.6 万円	代金の3%＋6万円 ＋ 消費税
1,500 万円	56.1 万円	代金の3%＋6万円 ＋ 消費税
2,000 万円	72.6 万円	代金の3%＋6万円 ＋ 消費税
3,000 万円	105.6 万円	代金の3%＋6万円 ＋ 消費税
4,000 万円	138.6 万円	代金の3%＋6万円 ＋ 消費税
5,000 万円	171.6 万円	代金の3%＋6万円 ＋ 消費税
6,000 万円	204.6 万円	代金の3%＋6万円 ＋ 消費税
7,000 万円	237.6 万円	代金の3%＋6万円 ＋ 消費税
8,000 万円	270.6 万円	代金の3%＋6万円 ＋ 消費税
9,000 万円	303.6 万円	代金の3%＋6万円 ＋ 消費税
1億円	336.6 万円	代金の3%＋6万円 ＋ 消費税

4. 不動産売却で仲介手数料以外にかかる費用

不動産売却では、仲介手数料以外にも必要な費用があります。主な費用を一覧にまとめましたので、確認しておきましょう。

▼ 不動産売却にかかる費用一覧リスト

費用	必要性	内容	金額の目安
仲介手数料	必須	不動産業者に支払う報酬	売買価格の3%＋6万円＋消費税以下
収入印紙代	必須	売買契約書に貼付する収入印紙代	数千円〜数十万円（売買価格による）
抵当権抹消費用	状況による	住宅ローンが残っている不動産を売却する際に抵当権を抹消するための費用	2〜3万円
土地の測量費	状況による	土地を測量して境界を確定するための費用	35万円〜100万円
建物の解体費	状況による	建物を解体するための費用	100万円〜300万円
ハウスクリーニング費	状況による	ハウスクリーニングの費用	5万円〜15万円
引っ越し費用	状況による	引っ越しに伴う費用	3万円〜30万円
必要書類の取得費	状況による	必要な書類を取得するための費用	1通数百円〜

詳しくは以下の記事にて解説しています。あわせてご覧ください。
➡不動産売却にかかる費用を一覧で解説！目安や相場が一目でわかるリスト付き

5. 不動産売却の仲介手数料で損しないための注意点

不動産売却の仲介手数料で損しないためには、どんな点に注意すれば良いのでしょうか。

3つのポイントをご紹介します。

5-1. 仲介手数料の知識を身に付けておく

1つめの注意点は「仲介手数料の知識を身に付けておく」です。

仲介手数料の知識がないと、不誠実な不動産業者につけ込まれる隙を与えてしまいます。例えば、以下の不動産会社には、十分に注意してください。

注意すべき不動産会社 仲介手数料に関して、次のような不適切な協議を行う不動産会社には注意しましょう。何か疑問を感じることがあったら、納得できるまで確認すべきです。不誠実な説明を受けた場合には、その不動産会社への依頼を再考する余地があります。 ・上限額を超える手数料条件を提示する ・上限額をあたかも法律により一律で設定された手数料であるとの説明を行う ・仲介手数料以外に発生する広告費等を当然に請求する

出典：全日本不動産協会

本記事でご紹介した仲介手数料の知識を身に付けたうえで、「おかしいな」と感じることがあれば、軽快しましょう。

それが、仲介手数料で不利益を被るリスクを避けることにつながります。

5-2. 仲介手数料に見合う働きをしてくれる不動産業者を選ぶ

2つめの注意点は「仲介手数料に見合う働きをしてくれる不動産業者を選ぶ」です。

不動産売却では、決して安くはない仲介手数料を不動産業者に支払うことになります。「仲介手数料」は、あなたが不動産業者から受けるサービスの対価として支払うものです。

例えば、売買価格1,000万円の不動産であれば、39.6万円（税込）の仲介手数料を支払います。

“約40万円のサービス料を支払うに値する不動産業者かどうか”を見極めることが大切です。 「支払う金額以上の働きをしてくれる不動産業者を選ばないと損」ともいえるためです。

良い不動産業者を選ぶ第一歩は、複数の不動産業者から査定を取り、比較検討して決めることです。

弊社では、一括査定の無料サービスをご提供しています。ぜひご利用ください。

5-3. 親族などに売却する可能性がある場合は専属専任媒介契約を結ばない

3つめの注意点は「親族などに売却する可能性がある場合は専属専任媒介契約を結ばない」です。

“親族などに売却する可能性がある場合”とは、つまり不動産業者を通さなくても、自分で買主を見つけられる可能性がある場合を指します。

不動産業者に仲介を依頼せずに、売主⇔買主で直接取引をする場合には、当然ながら仲介手数料は発生しません。

しかし、ここで注意が必要なのは、不動産業者と売主との間で締結する媒介契約の種類です。

「専属専任媒介契約」を締結している場合、自分で見つけた買主との取引（自己発見取引といいます）ができないのです。

▼ 媒介契約の3つの種類

よって、親族などに売却する可能性がある場合には、
（1）一般媒介契約
（2）専任媒介契約
のどちらかを締結しておいたほうが良いでしょう。

媒介契約について詳しくは以下の記事で解説しています。あわせてご覧ください。
➡媒介契約とは？３種類の媒介契約の違いと選び方をわかりやすく解説

6. まとめ

不動産売却で必要な仲介手数料とは、不動産の仲介を依頼した不動産業者に支払う報酬のことです。

基礎知識として以下のポイントを押さえておきましょう。

仲介手数料の上限は法律で決められており、上限以上の金額を請求する不動産業者は違法 仲介手数料は成功報酬で、売却しなければ支払う必要なし 仲介手数料を支払うタイミングは売買契約締結時と決済・引き渡し時の2回に分けるのが一般的 仲介手数料には消費税がかかる 仲介を依頼した不動産業者には、仲介手数料以外の費用は基本的に支払う必要がない

仲介手数料は、売主であるあなたと不動産業者との間で、法律で定められた上限の範囲内で任意に決定するものです。

そのため安くすることも可能ですが、実際の取引では、売主の仲介手数料＝上限の金額となることが多い状況です。仲介手数料の資金を準備するうえでは、上限の金額分を準備しておくと安心です。

不動産売却の仲介手数料で損しないための注意点としては、以下が挙げられます。

仲介手数料の知識を身に付けておく 仲介手数料に見合う働きをしてくれる不動産業者を選ぶ 親族などに売却する可能性がある場合は専属専任媒介契約を結ばない

なお、仲介手数料以外にも不動産売却には必要な費用があります。ぜひ続けて以下の記事をご覧ください。
➡不動産売却にかかる費用を一覧で解説！目安や相場が一目でわかるリスト付き

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