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媒介契約とは?3種類の媒介契約の違いと選び方をわかりやすく解説

媒介契約(ばいかいけいやく)とは、家を売る時、不動産会社に間に入ってもらい、買主を探してもらうために結ぶ契約のことを言います。

例えば、あなたが家を売ろうとするとき、買主を探したり、全ての手続きを自分一人で行うのはハードルが高いでしょう。そこで、まず頼るのは不動産会社ではないでしょうか。このとき、不動産会社に仲介をお願いして媒介契約を結ぶこととなります。

そして、実はこの「媒介契約」が、不動産が高く売れるか、早く売れるかを左右する大切な要素の1つとなります。

この媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、売主はどの媒介契約を結ぶかを選択することができます。

媒介契約の選択は、不動産売却を希望どおりに成功させられるかを握る鍵となりますので、それぞれの媒介契約の特徴に合わせて選択することが大切です。そのため、この3つの媒介契約の特徴をしっかり理解しておくことが重要となってきます。

そこで、この記事では媒介契約についての基礎知識と3種類の媒介契約の特徴、あなたがどの媒介契約を選ぶべきかをわかりやすく解説していきたいと思います。

初めて不動産売却のため不安な方でも、媒介契約についてしっかりと知識を身につければ、不動産会社との交渉もスムーズに行えるようになり、希望以上の条件で売却できるかもしれません。不動産売却成功のために、媒介契約について学んでいきましょう。

1.媒介契約とは?

不動産売却を行う際、個人で全ての手続きをするのは大変ですし、もしトラブルが起こった時は、対処するために余計な労力を使うことになってしまいますよね。不動産売却をするためには、まず不動産会社に仲介をお願いし、買主を見つけてもらうのが一般的です。そのときに売主と不動産会社との間で結ぶ契約が「媒介契約」です。

「媒介契約」とは、不動産売買の仲介をお願いする際、不動産会社と結ぶ契約のことを言います。

なぜ媒介契約を結ぶ必要があるのかというと、売買の条件を明確にさせて、後でトラブルになることがないようにあらかじめ取り決めをしておくためです。媒介契約を結ぶことは、その後の流れの大事なステップとなります。内容をしっかりと理解した上で契約をするようにしましょう。

2.媒介契約には3つの種類がある

媒介契約には以下の3つの種類があります。

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類がありますが、どの媒介契約を結ぶかは売主が決めることができ、どの契約を選択したとしても最終的に不動産会社に支払う仲介手数料は同じです。

そして、この媒介契約にはそれぞれの特徴があります。3つの媒介契約の特徴の違いは、大きく分けて以下の4項目になります。

(1)自己発見取引(自分で買主を見つけることが可能か)
(2)依頼できる会社の数
(3)依頼主への販売活動の報告義務
(4)指定流通機関(レインズ)への登録義務

4つの違いを表にまとめてみると、以下のようになります。

表だけを見てもわかりにくいと思いますので、それぞれの媒介契約の特徴について確認していきましょう。

2-1.一般媒介契約の特徴

一般媒介契約の大きな特徴は、複数の不動産会社に依頼することができることです。そのため、同時に何社とも媒介契約を結べます。また、自分で買主を探してもよい自己発見取引も認められています。

3つの媒介契約の中では、最も自由度の高い契約形態と言えるでしょう。

その一方で、不動産会社からの販売報告の義務がないため状況が把握しずらく、指定流通機構(※レインズ)への登録義務がないために情報を広く流通させることが難しくなります。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結べる特徴から、広く・多く声がかけられるため、早く売れるのでは?と思われるかもしれませんが、不動産会社としては販売活動を行っても他社で売却が決まってしまった場合、報酬を得ることができないため、販売活動に消極的です。

物件により、駅から近い、築浅などの人気物件であればすぐに売れる可能性があるため、不動産会社が競って販売活動を行うためより良い条件での売却が期待できるのですが、それ以外の中古物件である場合は、販売活動に注力してもらえない場合が多いでしょう。

また、一般媒介の契約期間は法律で定めがないため、契約期間内でもいつでも解除できるという特徴があります。一般媒介契約を結んでみたけど、思うように販売活動が進まないなどという時には、専任媒介・専属専任媒介へ切り替えることも可能です。その際、基本的に違約金などが発生することはありません。

一般媒介の「契約期間」について詳しく知りたい方はコチラの記事をご覧ください。
一般媒介の契約期間は?解除・更新・切り替え方法についても解説!

それでは「一般媒介契約」の特徴をおさらいしてみましょう。

2-1-1.一般媒介には明示型と非明示型がある!!

さらに、一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があります。

一般媒介を契約する際に「明示型」と「非明示型」のどちらかを選択しなければならないのですが、本記事では基本的に「明示型」をおすすめします。

「非明示型」の場合、不動産会社は、他に何社いるのか、どの会社がライバルなのか全くわからない状態です。このような状態では営業戦略が立てにくいため、積極的な営業活動を行ってもらえない可能性があります。情報をオープンに「明示型」にした方が不動産会社からの信頼度も上がるうえ、やり取りがスムーズです。そのため、よほど情報を明らかにしたくない事情がない限りは、「明示型」で契約することをおすすめします。

それでは、次に専任媒介の特徴について見ていきたいと思います。

2-2.専任媒介契約の特徴

専任媒介契約は、一般媒介契約とは異なり契約を結べる不動産会社は1社のみです。ですが、自分で買主を探すことができる直接取引は認められています。また、不動産会社は媒介契約締結後から7日以内に指定流通機構(レインズ)への登録が義務付けられ、依頼主への状況報告は2週間に1回と決められています。

信頼できる1社とのみ契約を結ぶ専任媒介は、他の不動産会社で売買契約が決まることがないため、物件売却のための積極的な販売活動をしてもらえるでしょう。そのため、買主が決まりやすくスムーズに売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。

その上、不動産会社とのやり取りも1社のみのため、状況が把握しやすく、一般媒介契約よりも手間が少なく対応が楽になるでしょう。

その一方で、「囲い込み(※)」されるケースもありますので注意が必要です。専任媒介契約は、不動産会社1社の販売力頼みになりますので、不動産会社選びは慎重に行う必要があります。

それでは、専任媒介の特徴をもう一度専任媒介契約の特徴について確認しましょう。

なお、「専任媒介契約」についてさらに詳しく知りたい方は、コチラの記事をご覧ください。
「専任媒介契約とは?その特徴やメリット・デメリットを徹底解説!」

最後は、専属専任媒介の特徴について見ていきたいと思います。

2-3.専属専任媒介の特徴

専属専任媒介は、専任媒介と同じく、不動産会社1社とのみ媒介契約を結びます。専任媒介と異なる点は、自分で買主を探す直接取引が認められていないことです。不動産会社は契約を締結した日から5日以内にレインズに登録すること、1週間に1回以上販売状況を報告することが義務づけられています。

3つの媒介契約の中で一番制約のある専属専任媒介契約ですが、不動産会社の手厚いサポートが受けることができ、比較的早く売れやすいのが特徴です。ですが、不動産会社1社の販売力頼りになりますので、専任媒介同様に、不動産会社選びは慎重に行う必要があります。

専属専任媒介契約の特徴については、以下の通りです。

媒介契約にはこのようにそれぞれ特徴がありますので、自分に合ったものを選びたいですね。とはいえ、特徴だけではまだ判断できないのではないでしょうか。次にメリット・デメリットについて詳しく見ていきましょう。

3.一般媒介のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリットとデメリットは以下のようなものがあります。

 内容について詳しく解説していきます。

3-1.一般媒介契約の3つのメリット

まずは一般媒介契約の3つのメリットをご紹介します。

3-1-1.【メリット①】人気物件の場合、より良い条件で売却できる可能性がある

一般媒介契約の最大の特徴は、複数の不動産会社と同時に媒介契約を結べることです。複数の不動産会社の競争原理を利用すれば、より良い条件での売却が期待できます。

特にこの競争原理が働く物件は、「駅から近い」「築浅」などの人気物件です。このような物件は、すぐに売買成立する可能性があるため、不動産会社としても自社で成立させたいという気持ちが働きます。各社が自社成立を目指して積極的に営業をして競うことで、不動産情報をより多くの人に届けることができるでしょう。

その結果、希望よりも高い金額で購入したいという買主が現れるなど、より良い条件で売却を成立できる可能性が高まります。また、複数の不動産会社が同時期に購入希望者を見つけた場合、売主は購入希望者を比較して選べるので、好条件で売却することができるでしょう。

3-1-2.【メリット②】不動産選びでの失敗リスクが少ない

複数の不動産会社と同時に契約できる一般媒介契約は、1社の販売力にゆだねる事になる専任媒介契約よりも不動産会社選びのリスクが分散されます。

専任・専属専任媒介契約の場合、契約した不動産会社が「囲い込み」をするようなことがあれば、売却に時間がかかったり、好条件で売れるチャンスを逃してしまいます。ですが、一般媒介契約であれば、複数の会社と契約をするため、自ずと囲い込みが防げますので、不動産会社選びで失敗する心配がありません。

3-1-3.【メリット③】物件情報を公にせずに販売活動ができる

一般媒介契約は、レインズ登録の義務がありません。通常、レインズに登録することにより、全国の不動産会社に物件情報を広めることができるので、登録をおすすめするのですが、中には、事情により、近所や親戚へ売却情報を知られたくないという方もいるでしょう。

そのような周りに知られずに売却したいという方は、一般媒介契約でレインズの登録を行わなければ、物件情報を公にせず販売活動を行うことができます。また、レインズへ登録を希望する方は、契約時に登録をお願いすれば問題ありません。

3-2.一般媒介契約の3つのデメリット

では次に、デメリットについて詳しく見ていきましょう。

3-2-1.【デメリット①】人気物件ではない場合、積極的な販売活動が行われない可能性がある

より良い条件で売却できるというメリットに相反してしまいますが、一般媒介契約は、物件により積極的に販売活動が行われない可能性があるため注意が必要です。

というのも、不動産会社としては、広告費をかけて宣伝を行っても他社が先に買主を見つけてしまった場合は仲介手数料を得ることができず、時間も費用も無駄になってしまう恐れがあるからです。そのため、販売活動に消極的になり、結果としてなかなか売却が成立しない事態に陥ってしまうケースがあります。

駅から近いなどの人気エリアや築浅の人気物件の場合は好条件での売却が期待できますが、築古などの物件の場合には、デメリットに働いてしまうので見極めが大切となります。

3-2-2.【デメリット②】販売状況が把握しづらく、確認の手間がかかる

一般媒介契約は、不動産会社に販売状況の報告義務がないため、販売状況の把握が難しく、買い手の反応が見えません。買い手の反応を把握できなければ、価格の見直しなど、販売戦略も立てづらいという状況になってしまいます。

また、販売状況の確認のためには、売主から不動産会社へ問い合わせをする必要があります。販売状況は頻繁に確認した方が良いので、連絡もこまめに入れる必要があり、複数の不動産会社それぞれに個別の対応が必要です。自ら行う確認作業が多いために、手間と感じる人も多いでしょう。

3-2-3.【デメリット③】不動産各種のサービスを受けられない

不動産会社は売主に向けて、下記のような様々なサービスを用意しています。

こうした特典は、専任・専属専任媒介契約のオプションであることが一般的です。一般媒介契約の場合は、このようなオプションサービスが受けられないことが大半です。売却成立のためのサポートサービスですので、このような不動産会社独自のサービスサポートが受けられないことは大きなデメリットの1つと言えるでしょう。

4.専任媒介のメリット・デメリット

専任媒介のメリット・デメリットは以下のようなものがあります。

専任媒介のメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。

4-1.専任媒介契約の3つのメリット

専任媒介契約のメリットは以下の3つです。

4-1-1.【メリット①】積極的な販売活動を行ってもらえる

専任媒介は、信頼できる1社と契約を結びます。売主から任された不動産会社は、広告費や宣伝費をかけてしっかり販売活動を行いますので、買い手がスムーズに見つかりやすく、売却成立の可能性が高まるでしょう。

「複数に依頼をした方が早く見つかるのでは?」と、一般媒介契約の方が良く思われるかもしれませんが、不動産会社からしてみれば、せっかく広告費をかけて販売活動をしても、他社で売却が決まってしまえば無駄になってしまうため人気物件以外はあまり力を入れません。

専任媒介契約であれば、確実に仲介手数料を受け取ることができるため、不動産会社は責任を持ってしっかり販売活動を行ってくれるでしょう。

4-1-2.【メリット②】売主の売却活動の負担が軽減される

専任媒介契約は、やり取りを行う窓口が1社のみのため、販売状況の把握がしやすいでしょう。その上、不動産会社から2週間に1回の報告があります。定期的に販売状況と買い手の反応を把握できるため、価格の見直しなどの判断もしやすくなり、営業戦略が練りやすくなります。

また、複数の会社に連絡を入れて確認したり調整をする必要がないため、売主の負担は一般媒介契約に比べて格段に軽減されるでしょう。

4-1-3.【メリット③】不動産会社の各種サービスを受けられる

不動産会社は、売却サポートの特典として各社さまざまなサービスを提供しています。

売却を行う際、購入を検討している人へ向けて、物件の印象を良く見せたり、魅力的に見せることはとても効果的です。そのため不動産会社各社は、物件をキレイにする「ハウスクリーニング」、物件を素敵に演出する「ホームステージング」などのサービスを用意しています。

また、物件が一定期間売れなければ不動産会社が家を買い取る「買取保証サービス」や、売却後に不具合が見つかった場合、修繕費用を保証してくれる「瑕疵保証サービス」などは、売主にとって安心を手に入れられるサービスもあります。

このようなことを個人で行うには限界がありますので、不動産会社のサービスを受けられることは大きなメリットと言えるでしょう。不動産会社によって受けられるサービスは異なりますので、HPを確認したり、問い合わせの際に確認してみるとよいでしょう。

4-2.専任媒介契約の2つのデメリット

専任媒介契約は以下の2つのデメリットに注意が必要です。

4-2-1.【デメリット①】不動産会社の力量に左右されやすい

専任媒介契約は1社に委ねる契約のため、しっかりと販売活動を行ってくれる不動産会社であればメリットとして働くのですが、もし販売力の低い会社であったり、物件との相性が合わない会社であった場合は、思うような売却活動ができずにデメリットとして働いてしまいます。

専任媒介契約は、不動産会社がどれだけ営業・宣伝してくれるか、販売力があるか、不動産会社の力量に左右されやすいです。そのため、売主は、慎重に不動産会社を選ぶ必要があります

4-2-2.【デメリット②】囲い込みをする悪徳業者も存在するため注意が必要

囲い込みは、売主・買主両方から仲介手数料を得るために虚偽の情報を流したり、情報を意図的に開示せずに、自社での売買成立を目指そうとする違法行為です。

売主の利益を考えず、自社のみの利益を追求する悪質な手口ですが、残念ながらこのような不動産会社も存在します。だからこそ、不動産会社選びは重要です。複数の会社にコンタクトを取り、しっかり比較検討した上で契約をするようにしましょう。

5.専属専任媒介のメリット・デメリット

最後に専属専任媒介契約のメリット・デメリットを見てみましょう。

詳しく見ていきましょう。

5-1.専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介のメリットは専任媒介と同一のものもありますが、専属専任媒介でのみ受けられるメリットもありますのでご紹介します。

5-1-1.【メリット①】全力で販売活動を行ってくれる

専属専任媒介契約は、不動産会社1社とのみ契約し、個人での直接取引は認められていません。最も制約の多い形態ですが、その分、不動産会社としては責任が非常に大きくなります。

仲介手数料は成功報酬となりますので、販売活動にも当然ながら力が入るため、全力での販売活動に期待ができます。

5-1-2.【メリット②】スピード感があり、比較的早く売れやすい

専属専任媒介は、不動産会社は契約日から5日以内にレインズへの物件登録しなければなりません。そのため、物件の情報がただちに全国の不動産会社の間で共有されることになり、直接依頼を受けていない会社にもスピーディーに物件を紹介することができます。

また、専属専任媒介は週に1回、販売活動の報告があります。状況を頻繁に確認できることで、販売戦略も練りやすく、売却成立がしやすくなるでしょう。

5-1-3.【メリット③】不動産各社のサービスが受けられる

専任媒介と同様に専属専任媒介契約も不動産会社各社の独自のサービスが受けられます。

サービス例は以下の通りです。

  • ハウスクリーニング
  • ホームステージング
  • 買取保証サービス
  • 瑕疵保証サービス

不動産会社は例のような独自のサービスを積極的に活用して販売促進してくれるため、大きなメリットとなるでしょう。

5-2.専属専任媒介契約のデメリット

次に、専属専任媒介契約の特徴的なデメリットをご紹介します。

5-2-1.【デメリット①】自分で購入希望者を見つけても不動産会社を通さなければならない

一般媒介、専任媒介の場合は、自分で購入者を見つけてもよいとされる自己発見取引が認められていますが、専属専任媒介契約は、自己発見取引が認められていません。

専属専任媒介契約は、売主が個人で不動産の購入希望者を見つけた場合でも必ず不動産会社の仲介を通さなければなりません。この時、当然ながら仲介手数料が発生します。もし、不動産会社を通さずに売却したとしても、違約金として仲介手数料を支払うことが一般的です。

仲介手数料は、不動産売却額×3%+6万円となっています。仮に、不動産価格が1,000万円だった場合、仲介手数料は約36万円です。自分で購入希望者を見つけた場合、決して安くない仲介手数料を支払うこととなります。

5-2-2.【デメリット②】不動産会社の力量に左右されやすい

こちらのデメリットは専任媒介契約と同様ですが、専属専任媒介の場合は自己発見取引もできないため、さらに不動産会社選びは重要なものとなります。販売力が低かったり、囲い込みをするような会社を選んでしまった場合、希望通りの価格での売却が難しくなってしまうかもしれません。

1社に委ねるということは、どうしても不動産会社の力量に左右されてしまいますので、複数社を比較検討して、納得した上で不動産会社を選ぶことをおすすめします。

それぞれのメリット・デメリット見てきましたが、あなたが選ぶべき媒介契約は見えてきたでしょうか。次に、あなたに向いている媒介契約をご紹介します。

6.あなたが選ぶべき媒介契約は?

メリット・デメリットについて解説してきましたが、ここからは実際にあなたが選ぶべき媒介契約はどれかについて、解説していきたいと思います。自分の物件がどの条件に当てはまるのか、ぜひこちらを参考にしていただければと思います。

なお、媒介契約は一般媒介or専任媒介で選ぶのが一般的です。2つの違いについてさらに詳しく知りたい方は、コチラの記事をご覧ください。
一般媒介と専任媒介の違いとは?どっちを選ぶべきか徹底解説!

6-1.駅近・築浅物件を売りたいなら一般媒介

あなたの物件が、駅から近い、人気エリアにある、築浅の場合は一般媒介契約をおすすめします。なぜかと言いますと、一般媒介契約は「人気物件」である場合に、その効果を発揮するからです。人気物件なら高い値段でもすぐに買主が見つかる可能性が高いため、複数の不動産会社と契約を結んだ方が、より良い条件で売却成立をさせることができるでしょう。

また、レインズの登録義務のないため、不動産を内緒で売却したい人は、一般媒介契約を選ぶと良いでしょう。さらにもう1つ、一般媒介契約のいつでも解除できるという特徴を利用するのも手です。売却までに時間の余裕がある方は、一般媒介契約で複数の会社とやり取りをしてみて、信頼のできる相性のよい会社が見つかれば、その後、専任媒介・専属専任媒介へ切り替えれば、不動産選びの失敗なく売却活動ができるでしょう。

では、一般媒介契約が向いている人はどんな人でしょうか。下記にて確認してみましょう。

次に、専任媒介契約について見ていきましょう。

6-2.どれを選ぶべきか迷ったら専任媒介

あなたがもし、どの媒介契約を選ぶべきか迷っているなら専任媒介契約を選ぶとよいでしょう

専任媒介契約は、媒介契約の中で最もバランスの取れている契約です。不動産会社にある程度積極的に営業活動を行ってもらいつつ、自分で買主を探すことができ、他2つの契約の良いところをかけ合わせた契約となっています。

売却はある程度プロに任せながら、自分でも買主を探したいという方は「専任媒介契約」がおすすめです。では、専任媒介契約に向いている人を見てみましょう。

では、最後に専属専任媒介契約を選ぶべきパターンをご紹介します。

6-3.より早く売りたいなら専属専任媒介

最も制約の多い専属専任媒介契約ですが、不動産会社の積極的な販売活動を期待できるため、とにかく早く売りたい人におすすめです。

忙しいのでなるべく手間を避けたい、不動産売却についてのノウハウが全くわからないため売却は不動産会社に全てお任せをしたいとい、自分で買い手を探す予定はないという方は「専属専任媒介」が向いているでしょう。

また、人気エリアではない、築古物件であるなど、あまり条件が良くない物件であれば、専属専任媒介契約で手厚いサポートを受けて売却活動をしてもらうことをおすすめします。

専属専任媒介契約に向いている人は下記の通りです。

7.媒介契約を結ぶ不動産会社探しは一括査定サービスが便利!

媒介契約を結ぶには、まず先に不動産会社選びが必要です。そして、この不動産会社選びが非常に重要となります。その際に、ぜひ活用してほしいのが「一括査定サービス」です。

一括査定サービスは、不動産会社に出向かずに、インターネット上で簡単にご自宅で査定をしてもらえる便利なサービスです。複数の不動産会社に査定を依頼する手間が省ける上、複数の査定結果を比較することで、物件の適正価格も見えてきます。そして、一括査定サービスの一番のメリットは、査定結果を見て、条件の良い会社を選ぶことができるという点です。不動産選びは、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較して判断することをおすすめします。

弊社でも一括査定サービスを行っていますので、まずは手間なく簡単に複数の査定が無料でできる「複数一括査定」を活用し、信頼できる不動産会社を探してみてください。

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8.まとめ

媒介契約について詳しくお伝えしてきました。

媒介契約とは不動産売却の際、不動産会社に仲介をお願いするときに結ぶ契約のことです。

媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類がありますが、それぞれの特徴を見極めて媒介契約を選ぶことで、高く売れるか、スムーズに売れるかどうかを左右します。あなたがもしこれから不動産売却を行う予定があるのなら、媒介契約の特徴や違いをしっかり理解した上で不動産会社へ問い合わせてくださいね。

早く売却をしたいのか、じっくり時間をかけて売却できるのか、どのような売却計画で進めるかを今いちどご自身の中でしっかり確認してから、不動産売却に向けて行動しましょう。希望どおりの不動産売却ができることをお祈りしています。

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※アンケートモニター提供元:ゼネラルリサーチ 調査期間:2020年10月23日~26日 調査方法:インターネット調査
調査概要:不動産会社(仙台市エリア)10社を対象にしたサイト比較イメージ調査 調査対象:全国の30代~60代の不動産売買経験のある男女 1007名

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