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相続した不動産の売却

【相続税軽減】取得費加算の特例を分かりやすく解説

公開:2020/05/30更新:2020/09/08

相続した不動産の売却を検討している人の中には、売却によって課される所得税をうまく軽減できる方法がないか探している人もいると思います。

所得税を軽減する方法として「取得費加算の特例」が挙げられますが、特例を適用するにはどのような特例なのかをしっかりと理解しておく必要があります。

この記事では、所得税軽減の効果が期待できる取得費加算の特例について解説します。

取得費加算の特例とは

取得費加算の特例とは、相続した不動産を売却して利益が生じた場合に、課される所得税を軽減できる特例です。

所得税は必ず課されるわけではありませんが、「売却代金-取得費-手数料」という計算でプラスになった場合には、利益が生じていると判断されて所得税が課されます。

取得費には、土地や建物などの不動産の購入代金、購入時にかかる各種税金、仲介手数料が含まれます。また、減価償却費という建物の築年数の経過とともに生じる資産価値の減少は、取得費から引くことになる点に注意が必要です。手数料には、不動産を売却する際にかかる仲介手数料や印紙税、測量費用、建物の解体費用などが含まれます。

取得費や手数料が多くなれば利益を圧縮できるため、所得税を軽減することができますが、計上できる費用は限られているので限界があります。

しかし、取得費加算の特例をうまく活用すれば、取得費に相続税の一部を計上できるため、所得税を軽減することが可能です。具体的にどのくらい所得税を軽減できるのかを詳しく見ていきましょう。

取得費加算の特例の計算例

取得費に加算できる相続税は、全額ではありません。

「その人の相続税額×その人の相続税課税価格の計算の基礎とされたその譲渡した財産の課税価格÷(その人の相続税の課税価格+その者の債務控除額)」という計算で算出された金額のみを取得費として計上することが可能です。

例えば、父が亡くなって、相続財産として不動産6,000万円と預金6,500万円を引き継ぎ、相続税を2,500万円納めたとします(債務控除額はなし)。

この条件で取得費に加算できる相続税は、「2,500万円×(6,000万円÷1億2,500万円)」の1,200万円となります。

この不動産の購入価格が4,000万円、売却価格が7,000万円、手数料が210万円の場合の譲渡益は「7,000万円-4,000万円-1,200万円-210万円」で1,590万円です。1,590万円の譲渡益に対して20.315%の税金が課されるため、323万85円を納めることになります。

取得費加算の特例を利用しなかった場合の譲渡益は「7,000万円-4,000万円-210万円」で2,790万円、税金は566万7,885円です。

取得費加算の特例を利用したことで243万7,800円も所得税を軽減できたことになります。条件によって軽減できる所得税の金額は異なりますが、うまく利用すれば所得税を大幅に軽減できるでしょう。

取得費加算の特例には3つの適用要件がある

相続した不動産の売却によって課される所得税を少しでも軽減するために、取得費加算の特例を利用したいと考えた人は多いと思いますが、必ず利用できるわけではありません。

取得費加算の特例には以下の3つの適用要件があり、それらの条件を満たしていなければ利用できないので注意が必要です。

・相続または遺贈によって取得した財産であること
・相続時に相続税が課されていて納税していること
・相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内に売却していること

取得費加算の特例を利用するには、この3つの条件を満たしていることが必要不可欠です。不動産を所有していた被相続人の不動産の所有期間は関係ありません。この3つの条件をしっかりと理解しておきましょう。

取得費加算の特例を利用する際の3つの注意点

取得費加算の特例の利用を検討している場合、適用要件を理解しておくことも重要ですが、以下の3つの注意点もしっかり押さえておくことも重要です。

取得費加算の特例を利用する際の3つの注意点
①期限までに遺産分割協議を完結させる
②不動産が複数ある場合は優先順位を決める
③代償分割を選ぶと計算時に不利になる

それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。

期限までに遺産分割協議を完結させる

相続が発生した場合、誰がどの財産を取得するのか相続人同士でもめる可能性があります。相続税の申告期限は、相続の発生から10ヶ月以内となっており、申告期限を迎えるまでに遺産分割協議を終えることができていなかった場合には、法定相続割合で相続税の申告と納付を行うことになります。

遺産分割協議を終えたのが申告期限を過ぎていた場合でも、その時点で修正申告や更生の請求を行うことが可能です。

しかし、取得費加算の特例の期限は相続開始日の翌日から3年10ヶ月以内です。遺産分割協議がまとまらず、この期限を過ぎてしまった場合、取得費加算の特例を利用できないので遺産分割協議を速やかに行いましょう。

不動産が複数ある場合は優先順位を決める

相続で取得する不動産が1つとは限りません。複数の不動産を取得した場合、取得費加算をうまく利用するためにも、優先順位を決めて不動産の売却を進める必要があります。

取得費加算の特例の魅力は、取得費に相続税を加算することで、相続した不動産の売却益に課される所得税を抑えることです。そのため、売却益が大きい不動産の方がより節税効果が期待できます。

取得費加算の特例を利用できる期限が迫っていることに焦って、売却益の小さい不動産を売却してしまい、思っていたような節税効果が得られなくては意味がありません。そのため、複数の不動産を相続で取得した場合は、取得費加算の特例を利用する不動産をあらかじめ決めておきましょう。

代償分割を選ぶと計算時に不利になる

不動産の遺産分割協議をスムーズに進めるために、代償分割という方法を選択することがあります。代償分割とは、相続人の1人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に対して現金を支払う遺産分割方法です。

不動産のように容易に分けることができないものを相続する場合に用いられる方法ですが、この方法を選ぶと取得費加算の特例を利用する際の計算に不利になる可能性があります。

取得費加算の特例による所得税の節税効果を十分発揮できない可能性があるため、特例の利用を検討している場合には代償分割を選ばないように注意しましょう。

確定申告が必要なので専門家に相談しよう

取得費加算の特例は適用条件を満たしていれば、自動的に適用されるわけではありません。取得費加算の特例を利用するには、適用条件を満たすだけでなく、確定申告を行う必要があります。

確定申告を行うと一口に言っても、どのような手続きを行えばいいのか、どのような書類を準備すればいいのか分からない人がほとんどです。書類に不備があるとやり直しの手間と時間がかかる、確定申告が間に合わず適用を受けられない可能性があります。

確実に取得費加算の特例を利用するには、売却の仲介を依頼する不動産会社や税理士など専門家に相談することをおすすめします。そうすれば、確定申告の手間と時間を軽減できる、確実に適用を受けられるでしょう。

まとめ

相続した不動産に居住する場合は問題ありませんが、既に不動産を所有している場合には持て余すことになるので売却して現金化するのが一般的です。しかし、売却によって利益が生じた場合には利益に対して所得税が課されるため、少しでも課される税金を抑えたいと考えている人が多いと思います。

この記事には、相続した不動産を売却する際に課される所得税を抑える効果が期待できる取得費加算の特例についてまとめています。記事の内容を確認してから相続した不動産の売却を進めれば、適用できないといったトラブルを防ぐことができるでしょう。

不動産売却コラム
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