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土地売却の基礎知識

図解でわかる土地売却の流れ|基本の6つのステップと相続・古家付き土地の場合の流れ

公開:2021/01/07

初めて土地売却を検討する場合「何から手をつけたらいいかわからない!」という方が大半です。

そんな土地売却初心者の方は、まず土地売却の全体像を把握することから始めることをおすすめします。

全体像を把握することで、具体的にどんなステップを踏み、手続きを進める必要があるかがわかるようになり、無駄なトラブルを避けて、自分が主導権を持って有利に土地売却を進められるようになります。

土地売却の流れは、大きく分けて以下の6つのステップになります。

【土地売却の流れ】6つのステップ

  • STEP1:不動産会社に土地査定をお願いする
  • STEP2:不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • STEP3:不動産会社が売却活動を行う
  • STEP4:買主が決まったら、不動産会社と売買契約を結ぶ
  • STEP5:決済・引き渡し
  • STEP6:確定申告・納税を行う

この記事では、6つのステップに沿って具体的な土地売却の流れをわかりやすく解説していきます。

また、土地売却のご相談に多い「相続した土地」「古家付きの土地」の売却の流れについて、土地売却にかかる費用必要書類についてもご紹介いたします。

最後までお読みいただけば、土地売却の流れをつかむことができ、必要な行動がわかるようになりますよ。ではさっそく、見ていきましょう。

目次

1.【図解】土地売却の流れ

冒頭でもお伝えしましたが、土地売却を行う際、大まかな全体像を捉えておくことが大切です。

そこで「土地売却が初めて」という初心者のかた方にもわかる6つのステップで、土地売却の流れの全体像を図解にしました。まずは、下記の図解で土地売却のイメージをつかむところから始めましょう。

では、ここから6つのステップそれぞれの詳細な流れを見ていきます。

2.【STEP1】査定を依頼する

「査定」は、土地の適正な売却価格を知る大切なステップです。

土地査定で適正価格を知り、信頼できる優秀な不動産会社を選定することが土地売却の成功のカギを握ります。

そのため、土地査定は複数社にコンタクトを取り、納得いくまで検討してから売却依頼する不動産会社を選定するようにしましょう。土地査定を依頼するには、以下の流れで行います。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

2-1.不動産会社に査定を依頼する

まずは不動産会社に査定を依頼しましょう。ここでのポイントは、最初から1社に絞らずに、複数の不動産会社に査定依頼することです。

「不動産一括査定」なら、1回の入力で複数の不動産会社へ同時に依頼できるので、とても便利です。査定は無料で、査定したい土地の所在地、土地面積、お客様情報を記入するだけで査定依頼が完了します。

査定依頼をすると、複数社から簡易査定の結果が届きますので、査定結果や業者の対応などを見て、現地調査をお願いする不動産会社をいくつか選定しましょう。

2-2.現地調査の日程を決める

選定した不動産会社に現地調査をお願いし、訪問日時を調整します。

簡易査定は、相場をもとにした簡易的な価格です。実際の土地の形状や立地を確認することにより、価格が高くなったり、低くなったりします。現地調査を行うことで、正しい査定金額が算出できますので、必ず現地調査をお願いするようにしましょう。

2-3.現地調査

現地に不動産会社の担当者が訪問し、実際の土地を見て詳細査定をします。

現地調査は、土地を見るだけでなく、担当者から土地に関するさまざまな質問を受けます。これは査定額を正しく見積もるための質問です。あなたの回答が査定額に影響する場合もあるため、正直に正確な情報を伝えるようにしましょう。

2-4. 査定結果の報告

現地調査後、だいたい1週間程度で査定結果の報告が届きます。

査定結果の報告を受ける際は、その結果になった理由を必ず聞くようにしましょう。調査結果の妥当性や担当者の力量などを判断することができ、仲介を依頼する不動産会社選びの参考になります。

コンタクトを取った複数の不動産会社から現地調査の報告を受け、信頼できる不動産会社を絞り込んで選定したら、次のステップに進みましょう。

※土地査定の流れや準備すべきことを詳しく知りたい場合は、「土地査定を分かりやすく解説!査定の流れや依頼前に準備すべきことが分かる」をお読みください。

3.【STEP2】媒介契約を結ぶ

査定結果に納得でき、信頼できる不動産会社を選定できたら、正式にその不動産会社に土地の売却を依頼します。この時に、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約を結ぶ流れは以下の通りです。

詳しく見ていきましょう。

3-1.3種類の媒介契約の中から1つ選択する

媒介契約には以下の3種類があります。

  1. 一般媒介契約
  2. 専任媒介契約
  3. 専属専任媒介契約

売主は、この3種類の中から1つを選択し、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約の選択は、土地売却を有利に進められるかどうかを左右するポイントの1つとなりますので、それぞれの持つ特徴をしっかりと把握した上で選択することが大切です。

まずは、媒介契約の大きな違いを見てみましょう。

▼3種類の媒介契約の主な違い

それぞれの特徴について詳しく解説します。

3-1-1.一般媒介契約の特徴

一般媒介契約の特徴は、3つの媒介契約の中でもっとも自由度が高いことです。複数の不動産会社と契約を結ぶことができ、自分でも買主を探すことができます。

注意したいポイントは、自由度が高いことが全てのメリットにつながるわけではないということです。

人気エリアなどの売れやすい土地であれば、複数社と契約を結ぶことで、それぞれの会社が自社成立を目指して競うのでより良い条件での売却が期待できます。その一方で、人気エリア以外の土地の場合は、不動産会社が積極的に販売に力を入れない可能性があります。

では、一般媒介契約に向いている方はどのような方でしょうか。

◎一般媒介契約が向いている人

  • 人気エリアの土地を売却したい
  • 自分でも買主を見つけたい
  • 複数の会社とこまめにやりとりができる

以上の条件に当てはまれば一般媒介契約が向いていると言えるでしょう。

さらに一般媒介契約について詳しく知りたい方は、「一般媒介契約とは?メリット・デメリットと向いている人を解説!」の記事をぜひ参考にしてみてください。

3-1-2.専任媒介契約の特徴

専任媒介契約の特徴は、不動産会社を1社に絞らなければいけないが、自分で買主を見つける直接取引が認められていることです。

不動産会社を1社に依頼することで、広告費や宣伝費をかけてしっかり販売活動を行なってもらえますので、比較的スムーズに買い手が見つかる可能性が高いでしょう。

また、自分でも買主探すことができますので、知り合いなどが土地に興味を持った場合、直接取引をすることもできます。どの契約がいいのか迷ってしまうという方は、専任媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約に向いている人は、下記に当てはまる方です。

◎専任媒介契約が向いている人

  • 不動産会社のサポートを受け確実に売却したい
  • 自分でも買主を見つけたい
  • 窓口を1つにしてスムーズなやり取りをしたい

専任媒介契約についてさらに詳しく知りたい方は、「専任媒介契約とは?その特徴やメリット・デメリットを徹底解説!」の記事をご覧ください。

3-1-3.専属専任媒介契約の特徴

専属専任媒介契約は不動産会社を1社のみに絞り、自分で買主を探すことはできません。

3つの媒介契約の中で一番制約のある専属専任媒介契約ですが、不動産会社の手厚いサポートが受けることができ、比較的早く売れやすいのが特徴です。ですが、不動産会社1社の販売力頼りになるため、不動産会社選びは慎重に行う必要があります。

専属専任媒介契約に向いている方は以下の通りです。

◎専属専任媒介契約が向いている人

  • とにかく早く売却したい
  • 不動産会社の手厚いサポートを受けたい
  • 窓口を1つにしてやり取りを楽にしたい

何度もお伝えしていますが、媒介契約の選択はその後の売却活動がスムーズに進むかどうかを左右します。3つの媒介契約の特徴を把握してから適切な媒介契約を慎重に選ぶようにしましょう。

それぞれの特徴の違いについてさらに詳しく知りたいという方は、「媒介契約とは?3種類の媒介契約の違いと選び方をわかりやすく解説」の記事を参考にしてください。

不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動が始まります。

4.【STEP3】売却活動

媒介契約を締結すると、土地の売却活動のスタートです。売却活動の流れは以下のようになります。

詳しく見ていきましょう。

4-1.土地売却のため、不動産会社が広告活動・情報発信をする

土地の売り出し価格が決まったら、不動産流通機構レインズ(※)に物件を登録し、全国の不動産会社へ土地情報を発信します。

また、SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトへの掲載、新聞折込チラシ、住宅情報誌への掲載、ポスティングチラシなど広告活動を展開し、土地の売却活動を行います。

※不動産流通機構レインズとは

国土交通大臣から指定を受け、運営されている不動産流通機構標準情報システムのことです。レインズに登録することにより、全国の不動産会社に土地情報が公開されるため、他の不動産会社の購入希望者にも物件を紹介することができます。ただし、一般媒介契約の場合は、レインズへの登録義務がありませんので注意しましょう。

4-2.土地の購入希望者と交渉をする

不動産会社の販売活動により購入希望者が現れれば、売買契約に向けて交渉が始まります。

交渉は、購入希望者が買付申込書(購入申込書)という書面で不動産会社に差し入れます。それを不動産会社が売主に提示し、具体的な売却価格や支払い方法、引渡し時期など、売買契約に関連したさまざまな条件の交渉、調整を行います。

価格交渉の場合、納得のいく価格でなければ交渉を受け入れる必要はありませんが、値引きに応じないことで売れ残ってしまう可能性もあるため、慎重に検討する必要があります。土地の適正価格を見極めた上で、交渉に応じるかどうかを決めましょう。

すべての条件がまとまったら、売買契約へと進みます。

5.【STEP4】売買契約を結ぶ

購入希望者と価格や条件面で折り合いがついたら、いよいよ売買契約を結びます。

売買契約を結ぶまでの流れは以下の通りです。

それぞれ詳しく見ていきましょう。

5-1.契約日の日程を調整する

売買契約は売主と買主が直接対面して行います。そのため、まずは契約日の日程の調整を不動産会社が行います。売買契約は、不動産会社のオフィスに集合して行うことが一般的です。

5-2.売主・買主が対面にて売買契約書を交わす

売買契約の当日は、不動産会社の宅地建物取引士と重要事項説明書の内容を確認しながら進行します。重要事項説明書には売買代金の支払い方法や契約を解除するときの規定などが書いてありますので、しっかりと確認するようにしましょう。

その後、売買契約書に売主・買主の双方が署名・捺印し、買主から手付金を授受します。この手付金の受け取りをもって、売買契約締結完了となります。

売買契約書には、売主・買主双方の権利や義務が記されています。契約後にその約束に反すると、違約金が発生することもありますので、疑問点や不明点などは不動産会社にしっかり確認をしておきましょう。

売買契約書を交わしたら、決済・引き渡しです。

6.【STEP5】決済・引き渡し

5つ目のステップは決済・土地の引き渡しです。

それぞれ詳しく解説します。

6-1.買主から手付金を除いた残金を受領する

残りの代金の受領と物件の引き渡しは、原則同時に行います。

売買契約書で取り決めた日に、買主から手付金を除いた残りの代金を受領します。この時、買主が住宅ローンで購入する場合は、買主の住宅ローンの承認などを待って残金決済をします。

6-2.不動産会社・司法書士へ報酬を支払う

決済手続きが完了したら、不動産会社と司法書士への報酬を支払います。一般的に、仲介手数料は売買契約時に50%、決済時に50%支払うことが多いですが事前に確認しておきましょう。

6-3.所有権移転登記の申請

代金決済をしたら、当日中に司法書士が法務局に行き、売主から買主への所有権移転登記を申請します登記上の所有者を売主から買主へ変更できれば、晴れて引渡しが成立します。

無事決済が完了し、所有権が買主に移れば、土地の売却取引は完結します。ただし、土地の売却益が発生した場合は確定申告が必要ですので、次のステップに進みましょう。

7.【STEP6】確定申告を行う

最後のステップは納税=確定申告です。土地を売却したことにより利益が出た場合、確定申告が必要となりますので、必ず忘れずに行うようにしましょう。

それでは、確定申告について詳しく見ていきます。

7-1.売却益が発生した場合は、確定申告を行う

土地を売却して、売却益が発生した場合は確定申告が必要です。

確定申告は、土地を譲渡した翌年の2月16日〜3月15日が申告期間となります。

確定申告は、

  • 個人で行う方法
  • 税理士に依頼する方法

以上の2つの方法があります。

税理士にお願いする場合は、税理士事務所に依頼をするため費用が発生します。

個人で行う場合は、各地区で確定申告会場が設置されますのでそちらに行って申告します。郵送する方法もありますが、記入方法がわからない時も自分自身で調べて対処しなければいけないため、会場での申告をおすすめします。

確定申告の際、必要書類の提出があります。申告期間よりも前から少しづつ準備しておくと焦らずに済みますので、売却時の資料をまとめておくなど事前に準備しておくことをおすすめします。

土地売却時の確定申告について詳しく知りたい方は、下記の2つの記事がおすすめです。
➡「土地売却時の確定申告は必要?必要性の判断方法と申告ステップを解説
➡「土地売却の確定申告で用意すべき必要書類一覧を分かりやすく解説【チェックリスト付】

7-2.土地売却の完了

確定申告を終えたら、不動産売却の一連の流れは全て完了となります。

次に、よくある土地売却の2つのパターンについて見ていきましょう。

8.【相続した土地の場合】土地売却の流れ

土地売却の相談事で多いのが相続した土地をどうすればいいかという相談です。

親族から土地を相続したけれど、すでに別の土地で住まいを所有していたり、遠方で活用が難しい場合もありますよね。そこで相続した土地の売却を検討する方も多いと思いでしょう。

相続した土地は、通常の土地売却の流れに相続関連の手続きが加わります。相続問題でトラブルにならないためにも、相続した土地の売却についてその全体像を把握しましょう。

相続した土地売却の流れは以下の通りです。

それぞれステップに分け、詳しく見ていきましょう。

8-1.【STEP①】遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議とは、相続人が相続財産の分割について話し合うことです。相続人が1人の場合は分割しませんのでこの作業は不要となります。

相続人が2人以上いる場合は、財産のすべてを目録にまとめ、どう分割するのか相続人全員で遺産分割の協議を行います。

遺産分割協議でまとまった内容は、証拠として書面に残しておきますが、この書面を遺産分割協議書といいます。遺産分割協議書の作成は、多くの場合、行政書士、司法書士などの専門家に依頼します。

自分で作成する場合はトラブル防止のために最低限、以下の点に注意しましょう。

  • 相続人と相続する財産を明確に記載する
  • 相続人全員で署名・押印をする
  • 協議が成立した年月日を明記する

8-2.【STEP②】相続した不動産の名義変更を行う

相続した不動産を売却するには、被相続人から相続人へと名義変更をする必要があります。この名義変更を相続登記と言い、被相続人から相続人へ所有権を移す登記となります。

相続登記の申請は、土地の所在地にある法務局に行います。相続人の居住地ではなく、土地の所在地であることに注意してください。

また、相続登記は必要書類も多く、自分で行うには複雑な作業です。土地の売却を不動産会社に依頼する予定であれば、不動産会社と提携している司法書士へ委託することができるので、不動産会社に相談することをおすすめします。

8-3.【STEP③】相続した土地を売却をする

こちらのステップは通常の土地売却の流れとなります。まずは、不動産一括査定から複数の不動産会社に査定を依頼することから始めましょう。

8-4.【STEP④】相続が2人以上の場合は現金を分割する

こちらのステップも相続人が2人以上の場合に必要なものです。

土地売却をして得られた現金を、ステップ①の遺産分割協議で決めた通りの割合で分割します。また、相続した土地には税金がかかりますが、この税金も相続人全員が支払います。

詳しい税金の内容や相続した土地の詳細な売却手順を知りたい場合は、「相続した土地売却の正しい手順と知っておきたい節税対策を簡単に解説」の記事を参考にすることをおすすめします。

9.【古家付き土地の場合】土地売却の流れ

土地売却の際、古い建物が建ったままの土地を売却したいというケースは珍しくありません。その場合、「古家付きの土地」として売却が可能です。

古家付きの土地売却の流れは以下の通りです。

詳しく見ていきましょう。

9-1.【STEP①】〈古家付きor更地〉どちらで売却するか検討する

古家付きの土地の場合、古家付きで売却するべきか、それとも、更地にして売却した方がいいのかを検討することから始めましょう。

古家付きよりも更地にした方が売れやすいこともありますし、古家付きのまま土地を購入したいという買主も一定数存在し、どちらが良いかということは一概には言えません。古家と言っても、築年数や劣化状況の違いにもよりますので、ケースバイケースです。

そのため、まずは「古家付きで売却する」メリット・デメリット、「更地にして売却する」メリット・デメリットそれぞれのを把握し、慎重に判断する必要があります。

まずは、古家付きで売却するメリット・デメリットを見てみましょう。

9-1-1.古家付きで売却するメリット・デメリット

古家付きで土地を売却するメリット・デメリットは以下の通りです。

古家付きで土地を売却する一番大きなメリットとしては、解体費用がかからないということです。他方、買い手が付きにくいというデメリットがあります。

また、古家付きで土地を売却する場合は、解体費用をあらかじめ値引きした価格で売り出す可能性も高くなります。このことをよく加味した上で、古家付きで売却するかどうかを検討しましょう。

詳しく古家付きでの土地売却について知りたい方は、「古家付き土地売却とは?メリット&デメリットと良い条件で売るコツ」の記事を参考にすることをおすすめします。

9-1-2.更地にして土地売却するメリット・デメリット

では、更地にして売り出した場合のメリット・デメリットを見てみましょう。

更地にして売却することでのメリットは、流動性が高くなりますので、買い手が見つかりやすい傾向が強く、また、土地の査定価値も上がります

しかしその一方で、建物の解体費用がかかり、住宅用地の負担調整措置が受けられないため、翌年の固定資産税が高くなるというデメリットが生じます。

9-2.【STEP②】不動産会社に相談をする

このように、古家付きの土地を売却するには、更地にしたとしても、メリット・デメリットが存在します。どちらが良いかは、その土地の特徴や家の経年数や劣化状況、購入希望者の要望など、ケースごとに判断が必要です。

判断に迷いが生じた場合は、信頼できる不動産会社に相談し、客観的な観点から売却方法を検討することをおすすめします

次に、気になる土地売却にかかる費用と税金も見てみましょう。

10.土地売却にかかる費用と税金の一覧表

土地を売却するには、費用と税金がかかります。

事前にどのくらいの費用と税金が必要になるのかを把握しておく事が大切ですので、以下の表を参考にイメージしておきましょう。

▼土地売却にかかる費用と税金

費用の種類

概要

金額

支払いの時期





①仲介手数料

不動産会社への仲介手数料

売却額×3%+6万円

売買契約時

②抵当権抹消費用

土地に抵当権が設定されている場合

・1件 1,000円
・司法書士に依頼した場合は1万円

土地の抵当権を清算するとき

③測量費用

土地と土地の境界が不明で測量が必要な場合

35〜45万円程度

測量依頼時


④印紙税

売買契約書に添付するためのもの

2,000円〜10万円

売買契約時

⑤登録免許税

土地所有権を移すためのもの

売却価格の1.5%

所有権移転登記を行う時

⑥譲渡所得税

土地の売却により、利益が出た場合

・所得期間が5年以下:30%
・所得期間が5年超:15%

売却した翌年3/15まで

⑦住民税

土地の売却により、利益が出た場合

・所得期間が5年以下:9%
・所得期間が5年超:5%

確定申告後の5月以降

土地売却にかかる費用と税金については、「土地売却の費用はいくら?かかるお金の一覧表と費用削減・節税のコツ」の記事で詳しく解説していますのでぜひ参考にしてください。

次に、土地売却にどんな書類を準備すればよいのかも確認しておきましょう。

11.土地売却に必要な書類リスト

土地を売却するためには、必要な書類があります。

不動産会社に相談をすれば、何が必要か教えてもらえますが、あらかじめ把握しておけば安心ですよね。取得に時間のかかる書類もありますので、時間に余裕を持って準備を進めおくことをおすすめします。

必要な書類リストでチェックしておきましょう!

必要な書類

目的

使用時

取得できる場所

登記済権利証

登記名義人の変更

媒介契約時・売買契約時
引き渡し時

市役所

測量図

土地情報の確認

媒介契約時

市役所

固定資産税納税通知書

負担する固定資産税の計算

売買契約時・引き渡し時

市役所

実印、印鑑証明

書類への捺印と実印証明

売買契約時・引き渡し時

印鑑証明は市役所

身分証明書

売主本人の確認

媒介契約時・売買契約時
引き渡し時

免許証、保険証以外は市役所にて

地積測量図、境界確認書

土地の確認

媒介契約時・売買契約時
引き渡し時

土地購入時に入手している。紛失した場合は法務局

12.土地売却を成功させるコツは、優秀な不動産会社探しから!

土地売却の流れをひと通り把握できたでしょうか。
土地の売却の流れを見てもわかる通り、土地売却は販売活動など、そのほとんどを不動産会社に任せることになります。そのため、土地売却の成功を握るのは、優秀な不動産会社を見つけられるかどうかにかかっていると言っても過言ではありません。

ステップ1の査定の段階で、複数の不動産会社とコンタクトを取り、より良い条件で売却できる可能性を広げましょう。とはいえ、どのように不動産会社を探せばいいのかと迷ってしまいますよね。

そこでおすすめしたいのが、不動産一括サイトを活用する方法です。不動産会社一括サイトなら、土地の情報を入力するだけで複数の会社の査定を取り寄せることができます。

当社でも「複数いっかつ査定」を行なっておりますので、ぜひご利用ください。

▼複数いっかつ査定の流れ

無料のサービスとなっておりますので、「お問い合わせフォーム」からお気軽にご相談ください。

13.まとめ

土地売却の流れは以下の6つのステップで行います。

【土地売却の流れ】6つのステップ

  • STEP1:不動産会社に土地査定をお願いする
  • STEP2:不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • STEP3:不動産会社が売却活動を行う
  • STEP4:買主が決まったら、不動産会社と売買契約を結ぶ
  • STEP5:決済・引き渡し
  • STEP6:確定申告・納税を行う

土地売却の全体像をしっかり把握しておくことで、初めての土地売却でもトラブルなくスムーズに売却を進めることができますので、事前に土地売却の流れを理解しておきましょう。

また、「相続した土地」「古家付き土地」を売却する場合は、上記の流れにイレギュラーなステップが加わります。不動産会社によく相談をし、売却に向けて慎重に準備を進めることをおすすめします。

当社でも経験豊富なスタッフがサポートさせていただきます。こちらのお問い合わせフォームより、些細なことでもお気軽にご連絡ください。

不動産売却コラム
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