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土地売却の基礎知識

土地の譲渡とは?相続・贈与との違いと失敗しないためのポイント

公開:2020/11/06更新:2020/11/08

土地の「譲渡」とは、不動産用語で所有する土地の権利を「有償」で譲り渡すことです。
例えば、あなたが土地を所有していたとして、友達のS君にその土地を売ったら、これは「譲渡」にあたります。
土地の「譲渡」は、いわゆる売却と同じ行為なのです。

一方で、土地の「譲渡」と混同しがちなものとして、「相続」や「贈与」があります。
「譲渡」と、「相続」や「贈与」の大きな違いは、「無償で」土地の権利を譲り渡すという点です。
この違いを押さえておかないと、土地を手放そうと思ったときに、どんな手続きが必要になるのかわからず困ってしまうので、しっかり理解しておく必要があります。

そこでこの記事では、

  • 土地の「譲渡」とはどういうものなのか
  • 土地の「譲渡」と「贈与」、「相続」との違い
  • 土地の譲渡が完了までのステップ
  • 業者の選び方
  • 必要な費用項目一覧

を徹底解説し、土地の「譲渡」についての知識を深める内容になっています。

本記事を読むことで、土地の「譲渡」について深く理解でき、「譲渡」への一歩を踏み出すことができます。
最後まで読んで、土地を「譲渡」するための知識と行動方法を身につけましょう。

1.土地の譲渡とは

冒頭でも述べたとおり、土地の「譲渡」という場合、一般的には所有する土地の権利を「有償で」譲り渡す行為を指します。

例えば、土地を持っているAさんが、Bさんに対して土地を譲り渡し、その対価としてお金を貰ったとしたら、それは土地の「譲渡」にあたります。

つまり土地の「譲渡」は、「売却」することと同じなのです。
この点をまずはしっかり理解しておきましょう。

2.土地の「譲渡」と、「贈与」「相続」の違い

土地の「譲渡」と混同されがちなのが、「贈与」や「相続」です。
「譲渡」と「贈与」「相続」の違いをそれぞれ簡単にまとめると、以下の表の通りになります。

譲渡

所有する土地の権利を有償で譲り渡して行為のこと

贈与

土地の権利を無償で譲り渡す行為のこと

相続

亡くなった人の土地の権利を、特定の人が引継ぐこと

それぞれの意味合いは理解できても、どの部分が具体的に違うのか、これだけではわからないですよね。
そこで、土地の「譲渡」と「贈与」「相続」はそれぞれ、どのような違いがあるのか、詳しく説明していきます。

2-1.土地の「譲渡」と「贈与」の違い

土地の「譲渡」と「贈与」の違いは、「有償であるか、無償であるか」という点です。

譲渡

有償で土地の権利を人に譲り渡す

贈与

無償で土地の権利を人に譲り渡す

例えば、Aさんが使っていない土地を、Bさんに贈るというのは「贈与」にあたります。
ただし、この両者間で土地を渡す際に金銭のやり取りなどがあった場合は、土地を「譲渡」したことになります。

また、税金においても「譲渡」と「贈与」には違いがあります。
「譲渡」の際に利益を得た場合は、譲渡した人がその利益に相当する所得税と住民税を支払う必要があります。
それに対して、「贈与」の場合は、贈与された人が「贈与税」支払いの対象になるのです。

課税対象について、「譲渡」と「贈与」について簡単にまとめると以下の表の通りです。

課税対象

譲渡の場合

譲渡した側

贈与の場合

贈与された側

2-2.土地の「譲渡」と「相続」の違い

土地を「譲渡」する際には、そのタイミングは問われませんが、一方で土地を「相続」する場合は、「土地の権利者が死亡した場合にのみ土地を無償で譲り渡す」という行為が認められます。

譲渡

土地を譲るタイミングは問わず、有償で土地を渡すこと

相続

土地の権利者が死亡したときのみ、特定の人に土地が無償で引き継がれること

例えば、土地を持っていたAさんが亡くなり、配偶者であるDさんがその土地の権利を引き継ぐという場合、これは「相続」にあたります。
しかし、土地を持つAさんが死亡していない場合は、配偶者のDさんに土地を譲り渡したとしても「相続」として認められません。その場合は、「贈与」になります。

また、税金に関しても「譲渡」と「相続」には違いがあります。
先述したとおり、「譲渡」の際に利益を得た場合は、譲渡した人がその利益に相当する所得税と住民税を支払う必要があります。
それに対して「相続」の場合は、相続をされた人が「相続税」の対象になるのです。

課税対象について、「譲渡」と「相続」について簡単にまとめると以下の表の通りです。

課税対象

譲渡の場合

譲渡した側

相続の場合

相続された側

土地の相続について、こちらの記事もご参照ください。
相続した土地売却の正しい手順と知っておきたい節税対策を簡単に解説

3.土地を譲渡するときの流れ

「譲渡」について理解が深まったところで、次は土地の「譲渡」の流れをご紹介します。
「譲渡」とはすなわち、「売却」と同義です。
そのために必要なステップを以下にまとめました。

  1. 計画を立てる
  2. 査定を依頼する
  3. 不動産会社と契約を結ぶ
  4. 売却活動を行う
  5. 契約を結ぶ
  6. 決済と土地の引き渡しをする
  7. 確定申告をする

それでは具体的に各ステップの内容を見ていきましょう。

3-1.計画を立てる

まずは、不動産会社へ査定を依頼する前に、土地を売却するための計画を立てましょう。
あらかじめ土地譲渡の計画をしておくことで、いつまでに売りたいのか、いくらくらいで売りたいのかが明確になり、不動産会社への相談がスムーズになるためです。

計画を立てる際に決めておきたい項目は以下の通りです。

  • 売却したい理由
  • いつまでに売りたいのか
  • いくらで売りたいのか

3-2.査定を依頼する

次に不動産会社へ査定を依頼しましょう。
実際にどのくらいの金額で土地が売れるのかは、プロの目で確かめてもらうほかありません。

査定を依頼する際には、複数の会社へ査定を依頼しましょう。
査定は、「その不動産会社の仲介で土地を売ると、どのくらいの金額で売れるのか」を出してもらうためのもので、不動産会社によって査定額が異なります。
そのため、いくつかの不動産会社に査定を依頼し、どの会社の条件が良いのかを比較して、最終的にどこに依頼するのかを判断しましょう。

しかし、複数の不動産会社へ査定を依頼するのは、手間と時間がかかってしまうというデメリットもあります。

そこで、おすすめするのが「一括査定」です。
「一括査定」とは、サイトに土地に関する情報を入力すると。そのサイトが登録している複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるというサービスです。
効率良く、複数の不動産会社に査定を依頼できてしまうので、「複数の不動産会社へ査定を依頼するのは面倒だな…」と感じている方にはおすすめのサービスと言えるでしょう。

複数の査定結果をお伝えし、一番良い条件を選択できるサービスはこちら

3-3.不動産会社と契約を結ぶ

どの不動産会社へ依頼をするか決定したら、契約を結びましょう。
契約の仕方には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、下記のような違いがあります。

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

2社以上の不動産会社と契約

可能

不可

不可

自分で直接土地の売却取引をする

可能

可能

不可

不動産会社から活動報告を受ける頻度

法令上では定められていない

2週間に1回以上

1週間に1回以上

不動産会社が「レインズ※」へ登録する義務

法令上では定められていない

契約から7日以内

契約から5日以内

契約期間

法令上では定められていないが、行政指導では3ヶ月以内

3ヶ月以内

3ヶ月以内

※「レインズ」
全国の物件情報が集まっているネットワークシステムのこと。登録をしている不動産会社が、そのシステム内で情報を検索・登録できる。
この「レインズ」に土地情報を登録しておくと、様々な不動産会社が情報を検索して土地や物件を見るため、買い取り手が見つかりやすくなるというメリットがあります。

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は、上記の表のような違いがありますが、最も大きな違いは、2社以上の不動産会社と契約ができるかどうか、という点です。
また、「専属専任媒介契約」のみ、自分で直接土地の売却取引ができず、不動産会社を仲介に置かなければいけません。

どの契約方法を選べば良いかについては、それぞれメリットデメリットがあるため、不動産会社と相談しながら決めていきましょう。

3-4.売却活動を行う

契約を結んだ後は、販売を開始します。
どのくらいの価格にするかは、土地を売却する売主に権限があるので、不動産会社と相談しながら金額を決定しましょう。

価格決定の際のポイントは、土地の買取希望者から値下げ交渉される金額を見込んでおくこと。
しかし一方で、価格を高くしすぎると、そもそも購入を検討してもらえなくなってしまいます。
不動産会社にその点も相談しながら決定すると良いでしょう。

そして金額が決定後、不動産会社は土地を広告へ掲載します。

3-5.契約を結ぶ

買い取り手が無事に決まれば、売買契約を締結。
売主、買主、不動産会社が集まって、売買契約書にサインをし、買主が手付金を払います。

3-6.決済と土地の引き渡しをする

売買契約から後日、売買契約書で取り決めを行った日に、土地代から手付金を引いた残りの金額を受領して、土地の引き渡しを完了します。
また土地を引き渡す日には、土地の所有権が移り変わるため、司法書士が法務局へ出向き、「所有権移転登記」を申請。
これで、土地を売却するという一連の流れは終了です。

ポイント:固定資産税は引き渡し日を境に、買主に負担してもらえることが多い

土地の売買が行われるのは、大体の場合が年の途中。
そのため固定資産税に関しては、土地の引き渡し日以前は売主が負担し、土地を引き渡した当日から年末までの分は買主が負担するという場合が多いのです。

3-7.確定申告をする

土地を売却した翌年の2月〜3月頃には、確定申告が必要です。
第1章でお伝えした通り、土地を譲渡(売却)した場合、譲渡所得に対して税金が発生します。
漏れなく申告をするようにしましょう。

4.不動産会社の選び方

不動産会社の選び方は非常に重要です。
その理由は、不動産会社の選択をミスすると、土地がなかなか売れなくなる可能性があるためです。

そこで、不動産会社の選び方として4つのポイントをご紹介します。
不動産会社に複数査定を依頼し、比較の段階に入ったら、以下5点を参考に不動産会社を選びましょう。

1.「なぜその査定額になったのか」を説明をしてくれる

2.土地売却の実績(仲介)が豊富かどうか確認する

3.顧客情報が豊富かどうか確認する

4.集客ツールが豊富にあるかどうか確認する

5.営業担当者の知識が豊富であり、信頼できる人がいる不動産会社を選ぶ

それでは、各項目について詳しく解説していきます。

4-1.「なぜその査定額になったのか」を説明をしてくれる

不動産会社を選ぶ上で、査定額の根拠を説明をしてくれるかどうかは重要です。
査定額が「周辺地の売却金額」や「似たような条件の土地の動向」など、リサーチをもとにして割り出されたものかどうかで、土地が売れるかどうかが変わってくるからです。

例えば、下記のような場合を見て見ましょう。

A社

査定額について根拠についての説明はないが、B社よりも高い査定額を提示

B社

A社より査定額は低いものの、「同じような条件の土地だと、このくらいの値段であれば売れる」といった査定額の根拠について説明あり

土地の売却を希望している人は高く売りたいので、査定額の高いA社との契約を考えがちですが、B社との契約の方が安心です。
B社は「根拠に基づく、売れると保証できる金額」を提示しているのに対し、A社は根拠を伝えず、「売れると保証できる金額」を提示していないためです。

周辺地の売却金額や、同じような条件の土地の動向などをもとにして、「なぜその査定額を出したのか」詳細に説明してくれる不動産会社は信頼できると言えるでしょう。

4-2.土地売却の実績(仲介)が豊富かどうか確認する

直近2年でどれくらい土地売却の実績があるのか、不動産会社の調査をする、もしくは直接聞きましょう。
実績が豊富かどうか知ることによって、その地域に精通しているのか、そして営業力があるのかを見極めることができるからです。

例えば、不動産会社の実績を確認することなく、「知名度の高い会社だったら任せても安心だろう」と考えて、依頼先を選んだとしましょう。
しかしこの選び方だと、「土地を買ってくれる人がなかなか現れない…」という事態が生じる可能性があります。
というのも、知名度の高い会社が必ずしも、その地域で営業力があるわけではないためです。
地域によっては、地元の不動産会社の方が実績が多く、その地域に精通していて、営業力も高い場合があります。

もちろん、知名度の高い会社であれば顧客が多く、集客力もある点は魅力と言えますが、知名度が高い会社でも、エリアによっては実績が少ない会社もあるので、慎重に調査しましょう。

4-3.顧客情報が豊富かどうか確認する

検討中の不動産会社が、顧客情報をどのくらい持っているか確認しましょう。
というのも、顧客の情報を豊富に持っている不動産会社の方が、土地を買いそうな人を多くピックアップできるためです。

顧客情報の差で下記のような状況になる可能性があります。

A社

顧客情報が豊富

土地を買ってくれそうな人をピックアップできる

B社

顧客情報が少ない

土地を買ってくれそうな人がピックアップできず、土地が売れる可能性が低くなる。

土地の買い手候補がどのくらいいるのか、不動産会社に確認してみましょう。

4-4.集客ツールが豊富にあるかどうか確認する

集客方法として、店頭の広告やチラシだけではなく、雑誌やレインズへの登録、Webでの集客などがあります。
これらの集客ツールをどれくらい使っているのか、不動産会社に確認をしましょう。
集客ツールが豊富にあればあるほど、土地を買いたいと考えている人の集客がしやすくなるのです。
例えば、店頭の広告、新聞の折込チラシ、レインズへの登録や自社サイトでの集客ができている不動産会社の場合、

  • 店頭の広告を見た人
  • 新聞の折り込みチラシを見た人
  • レインズを見た不動産会社
  • Webサイトの売地情報を見た人

など、それぞれの媒体から顧客の呼び込みができ、土地を買いたい人が集まりやすくなります。

顧客情報が豊富かどうか確認する際に、集客ツールについても確認してみましょう。

4-5.営業担当者の知識が豊富であり、信頼できる人がいる不動産会社を選ぶ

不動産会社の中でも、知識が豊富で信頼できる営業担当者がいる会社を選びましょう。
土地を初めて売る人にとっては知識がないからこそ、営業の方の知識と人柄が頼りになります。

例えば、最低限の知識しかなく、対応がよくない営業が担当者となった場合、打ち合わせのときに、こちらから質問をしても「帰社してから調べて、改めてご連絡します」と待たされたり、やりとりがスムーズにいかずストレスになってしまう可能性があります。

一方、知識が豊富で対応の良い営業担当者であれば、質問したらその場で回答してくれたり、やりとりがスムーズで、土地売却までストレスなく進めることができるのです。

営業の方のそれまでの経験や会話から、信頼をおける人物なのかどうか判断しましょう。

5.土地の譲渡の際にかかる税金・費用一覧

土地の譲渡をする際には、税金や様々な費用が必要になります。
譲渡をする前に、どんな費用な必要になるのか知り、備えておきましょう。
必要な費用一覧は下記の通りです。

  1. 仲介手数料
  2. 抵当権抹消費
  3. 測量費用
  4. 税金

それでは各項目について詳しく見ていきましょう。

5-1.仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に物件(土地を含む)の売却の仲介を依頼すると発生する費用のこと。
物件の売買契約を結ぶ際に仲介手数料を半分払い、残額はその物件を引き渡し、売却が完了したタイミングで支払いをします。

仲介手数料は、以下の計算式によって算出することができます。
※仲介手数料の上限は法律で定められおり、下限は定められていません。

売却価格

仲介手数料の上限

200万円以下の金額部分

売却価格 × 5% + 消費税

200万円を超え400万円以下の金額部分

売却価格 × 4% + 消費税

400万円を超える金額部分

売却価格 × 3% + 消費税

参考元:公益社団法人 全日本不動産協会 「不動産会社を選ぶ 仲介手数料について」

例えば、土地の売却価格が700万円の場合、仲介手数料は下記のように計算をします。

200万円以下の金額部分:200万円 × 5% + 消費税(10%) = 11万円
200万円を超え400万円以下の金額部分:200万円 × 4% + 消費税(10%) = 8.8万円
400万円を超える金額部分:300万円 × 3% + 消費税(10%) = 9.9万円
仲介手数料は、11万円 + 8.8万円 + 9.9万円 = 29.7万円 となる。

ちなみに、400万円を超える物件に関しては、仲介手数料は以下の式で上限額を速算することが可能です。

仲介手数料 = 売却価格 × 3% + 6万円 + 消費税(10%)

5-2.抵当権抹消費

抵当権抹消費とは、土地のローンを完済したタイミングで抵当権(※)を抹消するために必要な費用のこと。
もし土地のローンが残っている状態で売却する場合は、この抵当権抹消の手続きを行う必要があるのです。

抵当権抹消は、住民票や印鑑証明書など様々な書類が必要になるだけでなく、登記作業などの手続きが非常に複雑です。
そのため、所有権移転登記と一緒に抵当権抹消の手続きも司法書士に依頼するのが良いでしょう。

また抵当権抹消をするためには、登録免許税の支払いが必要になります。
登録免許税は、不動産1件につき1,000円であるので、土地のみの場合は1,000円となります。

※抵当権:ローンでお金を借りたときに、借りた人が返済できない場合には土地や建物を担保にする権利のこと。

5-3.測量費用

測量費用は、売却する土地と隣接する土地の境界を明確にするために、測量を行って正確な面積を測定するための費用です。
測量の作業には、測量以外にも下記のような作業が含まれており、合計の相場はおおよそ60万円〜80万円が一般的ですが、土地の広さによっても金額が変わります。

事前調査

図面調査:約15,000〜30,000円
所有権調査:約15,000〜40,000円
現地調査:約32,000円

測量

現地測量:約70,000円
境界点検証:約20,000〜40,000円
境界票設置:約30,000円

書類作成

添付書類作成:約4,800〜14,400円
測量図等:約10.000〜30,000円
調査報告書作成:約4,800円

登記申請

申請:約9,200〜21,000円
登記完了書類取得:約3,000円

5-4.税金

土地の譲渡の際に支払うべき税金は、以下の3種類です。

1.印紙税
土地の売買契約書や金銭消費貸借契約書など、契約が成立したことを証明するために作られた文書に対して課される税金のこと。

2.譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地を売却して利益が出た場合に、その利益に対して課される税金のことです。

3.復興特別所得税
東日本大震災からの復興のために使われる税金で、2037年12月まで課されることになっています。所得税に対して2.1%の支払い義務があります。

土地譲渡の際に支払うべき税金について詳細は、こちらの記事に記載しています。
土地を譲渡したらいくら税金がかかる?計算方法と節税策を徹底解説

6.土地を無償で譲渡する場合の注意点

土地の譲渡を検討する際、「親しい人に対して無償で譲渡したい」と考えることもあるのではないでしょうか。
土地は無償で譲渡することができますが、それはつまり、法律上の「贈与」と同じ意味です。

土地の無償譲渡は一見、土地の権利を譲り受ける側に大きなメリットがあるように見えますが、課税対象が状況に応じて変わるので注意が必要です。

無償譲渡のパターンによって、誰が課税対象になるのか詳しく解説していきます。

6-1.個人から個人への無償譲渡

個人から個人へ無償で土地譲渡をする場合は、贈与側に税金支払い義務はありません。
課税対象である、譲渡所得(※)が発生しないためです。
一方で、土地を譲渡された側は「贈与税」の支払いが必要です。
さらには、「贈与税」だけでなく、所有権移転手続きに必要な登録免許税などが発生する可能性もあります。

個人間で無償譲渡を行う際には、受け取る側の負担も大きいため、税務相談などを利用し、専門家に相談するのが良いでしょう。

※譲渡所得:土地などの資産を譲渡することによって生じる所得のこと。

6-2.個人から法人への無償譲渡

個人から法人へ無償譲渡をする場合は、贈与側に「みなし譲渡所得税」が、贈与される法人側に「法人税」がかかります。

贈与側の個人には、譲渡所得が生じていないのに、なぜ「みなし譲渡所得税」が課税されるのでしょうか?
それは、個人が土地購入時の価格よりも時価が上回った状態で法人へ譲渡をする場合、支払う義務のある譲渡所得税を支払わずに済んでしまうからです。
したがって、公平に課税をするために、「みなし譲渡所得税」が採用されたのです。

個人から法人へ無償譲渡を行う場合は、贈与側には「みなし譲渡所得税」、贈与された側には「法人税」が課税されることを覚えておきましょう。

6-3.法人から法人への無償譲渡

法人から法人へ無償譲渡を行う場合は、譲渡する側は「贈与」ではなく、「寄附金」という扱いになります。
しかし、一定額の部分については、「寄附金」として算入することはできません。
というのも、そもそも「寄附金」は事業をする上で、寄附側のメリットが直接的になく、会社の経費として認められないためです。

土地を譲渡された側は、「寄付された=無償で財産をもらった」という扱いになるので、受贈益として処理され、法人税が課税されることになります。
※損金:会社の必要経費や損失のこと

7.まとめ

今回は、土地を譲渡するとはどういうことなのかを理解し、そしてどのような流れで土地の譲渡ができるのか、どのような費用が必要となり、どのような業者に依頼をすれば良いのか、理解いただけたかと思います。

最後に、本記事の内容をおさらいしてみましょう。

  • 土地の譲渡とは、所有する土地の権利を譲り渡して対価を得る行為
  • 土地を譲渡すると、譲渡所得に対して課税される
  • 土地の譲渡の流れは、「不動産会社へ査定依頼」→「売却を不動産会社へ依頼」→「土地の価格決定と広告掲載」→「購入希望者の土地見学」→「契約」→「決済と土地の引き渡し」→「確定申告」の7ステップ
  • 業者選びのポイントは、「査定額の理由説明をしてくれるかどうか」、「実績が豊富かどうか」、「販売戦略の説明があるかどうか」、「知識が豊富で信頼できるかどうか」の4つ
  • 土地の譲渡にかかる税金や費用は、「仲介手数料」「抵当権抹消費」「測量費」「税金」
  • 土地は無償で譲渡することもでき、「贈与」という扱いになる

土地の譲渡を検討中の方は、早速複数の不動産会社に査定を依頼し、業者選びのポイントを参考にして、売却の仲介を依頼できる業者を選んでみましょう。

不動産売却コラム
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