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土地売却の基礎知識

古家付き土地売却とは?メリット&デメリットと良い条件で売るコツ

公開:2020/08/07更新:2020/09/13

「古家付きの土地を売却したいけれど、どうすればいい?」

空き家のまま放置している不動産がある方や、最近、古家付き土地を相続した方にとって、古家付き土地の売却をどうするかは、頭の痛い問題かもしれません。

理想は、手間もお金もかけずに、サッと高い金額で売れることですよね。

ですが、古家を壊して更地にした方が良いのか、古家付き土地ではなく中古住宅として売り出した方が良いのか……など、悩む方が多いのではないでしょうか。

まず古家付き土地として売却するメリット・デメリットの概要をご紹介すると、下の表の通りです。

また、「古家付き土地を売却したいから全体の流れを知りたい」という方や、「そもそも古家付き土地って何?」という方も、いらっしゃるでしょう。

この記事では、古家付き土地売却の基本的な知識、メリット・デメリット、実際の売却の流れ、高く早く売るためのポイントを、詳しく解説します。

ご一読いただくと、失敗せずにスムーズに、できるだけ良い条件で古家付き土地を売却するために必要なことがわかります。

今お持ちの古家付き土地の売却を成功させるために、さっそく詳しい情報を見ていきましょう。

目次

1. 古家付き土地を売却する際に知っておきたい基礎知識

まず、古家付きの土地を売却する際に、あらかじめ知っておいた方が良い基礎知識から学んでいきましょう。

なお、「基礎知識はすでに知っている」という方は、この章は飛ばして、次の「2. 「古家付き土地」として売却する3つのメリット」からご覧ください。

1-1. 「古家付き土地」とは何?

まず「古家付き土地」とは、何でしょうか。

古家(ふるいえ、ふるや)とは、そのまま「古い家」を指す言葉です。

不動産業界で古家という言葉を使うときには、ほぼ経済価値のない建物のことを指します。

「中古住宅」や「空き家」は住居としての価値があり売価がつく建物を指す言葉です。一方、「古家」にはそのままでは住めない廃屋というニュアンスがあります。

正式な定義のある用語ではないため厳密な決まりはありませんが、昭和以前に建築された建物や損傷がひどい建物など、取り壊す以外に選択肢がなさそうな建物を「古家」と表現するのが一般的です。

1-2. 古家付き土地は俗称で正式には「土地」の分類になる 

「古家付き土地」は俗称であり、「古家付き土地」という分類が正式にあるわけではありません。

不動産広告では「土地(古家あり)」などと表記され、不動産の分類としては「土地」になります。

広告上では、建物のない更地の土地と区別するために、以下の表記がよく使われます。

▼ 古家付き土地と同義の表記

  • 古屋付土地
  • 廃屋付土地
  • 上物付土地
  • 土地(古家あり)

これらは「古家付き土地」とは若干表現が違いますが、すべて経済価値のない建物が建ったままの更地ではない土地を指す言葉です。

1-3. 古家付き土地と中古住宅の違い

古い家が建っている土地の場合でも、古家付き土地ではなく「中古住宅」として売り出すケースもあります。

土地として販売するのか、中古住宅として販売するのか、その明確な基準があるわけではありません。

どちらで販売するのかは、売主の希望や売り方の戦略次第で決めることができます。

基本的には、先ほど述べた通り、昭和以前に建てられた建物や、傷みがひどい建物で、取り壊す以外には選択肢がなさそうな場合には、中古住宅として販売するのは難しいでしょう。

そのラインが微妙な場合や、まだ住居としての利用価値があると考えられる場合には、土地として販売することも、中古住宅として販売することもできます。

例えば、「土地」として販売した方が人気の地域であれば「土地」と表記したり、「中古住宅」として販売した方が人気の地域であれば「中古住宅」として表記したり、売主と仲介業者が相談して方針を決めます。

1-4. 古家付き土地の売却には「更地にする」方法もある

古家付き土地を売却する際には、古家付き土地として売却するのをやめて、古家を取り壊して更地にして売り出すという方法もあります。

多くの人が悩むポイントが、この「古家付きのまま売り出すか、更地してから売り出すか」という点でしょう。

更地にする際には、売主負担で古家を取り壊すため、その分の費用と時間がかかります。ですが、更地の方がすぐに買い手がつくことも多く、どちらが良いのかは一概にいえません。ケースバイケースです。

それぞれの土地柄や状況を踏まえて、どちらのメリットが大きいのか、十分に吟味する必要があります。

1-5. 古家付き土地・中古住宅・更地の比較表

ここで一度まとめておきましょう。同じ「古い建物が建っている土地」でも、売り方の選択肢は3つあります。

▼ 古い建物が建っている土地の売り方

  1. 古家付き土地として売却する
  2. 中古住宅として売却する
  3. 建物を解体して更地として売却する

3つの売り方の特徴を比較したのが下の表になります。

買い手の付きやすさ

売買価格

解体費用

古家付き土地

×付きやすい

×安くなる傾向

◎なし

中古住宅

△状況による

△状況による

◎なし

更地

◎付きやすい

◎高くなる傾向

×あり

どの方法が良いのかは、さまざまな条件によって大きく変わりますので、不動産会社と相談しながら決めていくことになります。

古家付き土地として売却する場合のメリット・デメリットは、このあと詳しく解説しましょう。

2. 「古家付き土地」として売却する3つのメリット

古い建物の建っている土地を「古家付き土地として売却したい」と思ったら、そのメリットとデメリットを十分に把握しておく必要があります。

まずは、古家付き土地として売却する3つのメリットをご紹介します。

2-1. メリット①解体費用がかからない

1つめのメリットは「解体費用がかからない」ことです。

古家付きを取り壊して更地にする場合、その解体費用がかかります。

解体費用は建物の大きさや状態によって異なりますが、一般的な木造戸建で150万円〜200万円以上を見込まなければなりません。

手元に解体費用として使えるキャッシュ(現金)がない場合、そもそも解体ができません。

古家付き土地として売却するのであれば、解体費用を捻出する必要がないことは、大きなメリットといえます。

2-2. メリット②固定資産税を節税できる

2つめのメリットは「固定資産税を節税できる」ことです。

土地の上に建物が建っていると、土地の固定資産税が軽減される特例(固定資産税の住宅用地の特例)があるためです。

▼ 固定資産税の住宅用地の特例の内容

区分

固定資産税

都市計画税

小規模住宅用地

住宅用地で住宅1戸につき200m2までの部分

価格 × 1/6

価格 × 1/3

一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地

価格 × 1/3

価格 × 2/3

出典: 東京都主税局

古家を解体して更地にしてしまうと、この特例が適用されなくなります。

売却までの間の節税対策を考慮すると、更地にせずに古家付き土地として売却した方が固定資産税が安くなります。

2-3. メリット③古家を買主が利用できる

3つめのメリットは「古家を買主が利用できる」ことです。

古家を取り壊してしまうと、当然ながら古家は消滅します。しかし、古家に経済価値を見いだすかどうかは、その人それぞれの価値観による面もあります。

近年では、古民家のリノベーション・ブームも目立っています。

古き良き伝統的な日本の家屋に、現代的なデザインと融合させたリノベーション(大規模な改修)を行うことで、新たな価値を見いだす若者たちが増えているのです。

売主にとってはただの廃屋にしか見えなくても、人によってはお宝に映る物件かもしれません。

古家付き土地としての売却には、買主が古家を利用する選択肢を残せるというメリットがあります。

3. 「古家付き土地」として売却する2つのデメリット

次に、古家付き土地として売却する場合に考えられるデメリットを2つ、ご紹介します。

3-1. デメリット①購入希望者が減る傾向がある

1つめのデメリットは「購入希望者が減る傾向がある」ことです。

その理由は、買主にとって、古家付き土地には、以下のデメリットがあるからです。

▼ 買主にとっての古家付き土地のデメリット

  • 古家を解体する費用と時間がかかる
  • 古家の解体費用は住宅ローンに含められないことが多い

加えて、古家付きの土地は、更地に比較すると、見学者の第一印象(イメージ)が悪くなりがちです。

汚い廃屋が建っている土地の場合、どうしても感覚的に良くないイメージを持ってしまい、イメージ優先で敬遠してしまう方が多いのです。

同じ条件の土地であれば、古家付き土地よりも更地の方が購入希望者が多くなります。

3-2. デメリット②解体費用分の値引きが必要になる

2つめのメリットは「解体費用分の値引きが必要になる」ことです。

古家付き土地として売却する場合、「古家付きの解体は買主側でしてください」という前提になります。

そのため、相場価格から解体費用分を値引いた価格を売り出し価格とする必要があります。

少しでも高い金額で土地を売りたいと考えている場合には、この値引きは大きなデメリットと感じられるでしょう。

4. 古家付き土地を売却する実際の流れ

さて、古家付き土地を売却することに決まったら、実際にはどのような流れで行うのでしょうか。

ここでは、実際の流れを見てみましょう。大きく分けて次の7ステップの流れになります。

ステップ① 不動産会社に査定を依頼する
ステップ② 媒介契約を締結する
ステップ③ 売り方の戦略を立てる
ステップ④ 戦略に基づいて不動産会社が販促活動を行う
ステップ⑤ 購入希望者と条件交渉を行う
ステップ⑥ 重要事項説明・売買契約の締結
ステップ⑦ 決済・引き渡し

ひとつずつ見ていきましょう。

4-1. ステップ① 不動産会社に査定を依頼する

1つめのステップは「不動産会社に査定を依頼する」です。

まずは不動産会社に相談して、査定をしてもらいます。ここでのポイントは、必ず複数の不動産会社に依頼すること。

同じ土地でも、不動産会社によって査定価格や売却条件に大きな違いが出ることがあるからです。

不動産会社によって、エリアや土地のタイプによって、得意・不得意があります。

できる限り高い価格・良い条件で売却するためには、複数の会社の査定結果を比較して、より良い条件を選ぶことが大切です。

その際には、当社の「複数いっかつ査定」のサービスをご利用いただくとスムーズです。

「複数いっかつ査定」は、良い条件を提示する可能性が高い複数の不動産会社への査定依頼や、査定結果の取りまとめを、すべてホームセレクトが一括して行うサービスです。

売却を検討している方は、手間をかけることなく、一番良い価格や条件を選ぶことができます。

詳しくは「複数いっかつ査定」のページをご覧ください。

4-2. ステップ② 媒介契約を締結する

2つめのステップは「媒介契約を締結する」です。依頼したい不動産会社が決まったら、媒介契約を交わします。

これは、古家付き土地の売却を、その不動産会社に正式に依頼しますという契約になります。

媒介契約には、次の3つの種類があります。

媒介契約の種類

特徴

一般媒介契約

複数の不動産会社と契約できる

専任媒介契約

1社としか契約できない

専属専任媒介契約

自己発見取引が禁止されている

それぞれの特徴を踏まえて、適切な方法を選ぶ必要があります。

各媒介契約のメリットとデメリットは「不動産売却ではどの媒介契約がいい?媒介契約について解説」にて詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。

4-3. ステップ③ 売り方の戦略を立てる

3つめのステップは「売り方の戦略を立てる」です。媒介契約を交わしたら、売り方の戦略を具体的に立てていきます。

どの方法がベストなのかは、売主であるあなたが何を優先するかや、土地の所在地や時期的なタイミングによって左右されます。

何を優先するか、ハッキリさせておくと良いでしょう。

▼ 何を優先するか?

  • できるだけ早く売りたい
  • できるだけ高く売りたい
  • 古家を解体しないで売りたい
  • 引き渡し時期を延ばしたい など

4-4. ステップ④ 戦略に基づいて不動産会社が販促活動を行う

4つめのステップは「戦略に基づいて不動産会社が販促活動を行う」です。売り方の戦略ができたら、戦略に基づいて不動産会社が販促活動を行います。

具体的には、広告を出したり、「買いたい」と相談に来たお客さんに紹介したりといった活動です。

このステップでは、売主であるあなたが具体的に何かをすることはありません。

随時、不動産会社の報告を受けながら、購入希望者が現れるのを待つ段階になります。

4-5. ステップ⑤ 購入希望者と条件交渉を行う

5つめのステップは「購入希望者と条件交渉を行う」です。購入希望者が出てきて、購入の申し込みがあったら、条件交渉を行います。

具体的には、価格や引き渡しの時期などの条件を交渉します。媒介契約を結んだ仲介業者(不動産会社)が、売主であるあなたと購入希望者との間に立って、交渉を行います。

条件交渉がまとまれば、売買契約書の草案が作られます。売買契約書の草案を、購入希望者と売主であるあなたの双方がよく確認し、納得がいくものを作り上げていきます。

4-6. ステップ⑥ 重要事項説明・売買契約の締結

6つめのステップは「重要事項説明・売買契約の締結」です。条件合意ができたら、いよいよ契約の段取りに入ります。

仲介業者に義務づけられている重要事項説明により、仲介業者が購入希望者側へ重要事項を説明します。重要事項説明は、購入希望者が物件の詳細を理解しないままに購入して後々トラブルになるのを防ぐ大切な工程になります。

重要事項の説明が終わった後、売買契約を締結します。売買契約書には、物件の所在地、売買代金、引き渡しの時期などが記載されています。

売主であるあなた、購入者である買主、仲介業者、宅建士が記名押印します。

4-7. ステップ⑦ 決済・引き渡し

7つめのステップは「決済・引き渡し」です。買主が売主に代金を支払い、決済を行います。

同時に、売主から買主へ、所有権の移転登記申請を行って、物件を引き渡します。

一般的に登記申請は、不動産会社が手配した司法書士に委任します。売主は、不動産会社に必要書類を確認して、抜け漏れのないように準備します。

引き渡しでは、登記が完了したときに交付される権利証(登記済証、登記識別情報)を買主に渡し、引き渡しが完了となります。

5. 古家付き土地をできるだけ良い条件で売るための3つのコツ

古家付き土地を売ると決めたら、できるだけ良い条件で売却したいものです。

そのために押さえておきたいポイントを3つ、ご紹介します。

5-1. 査定は複数の不動産会社に依頼する

1つめのポイントは「査定は複数の不動産会社に依頼する」です。

古家の価値をどう評価するのかや、その古家付き土地に魅力を感じる顧客層を抱えているかなど、各不動産会社によって、査定金額や売却条件に大きな差が出やすいのが古家付き土地といえます。

そこで、古家付き土地をできるだけ早く高く売るためには、複数の不動産会社への査定依頼が欠かせません。

当社の「複数いっかつ査定」をご利用いただくと、手間なく複数の不動産会社へ査定依頼できます。

▼ 複数いっかつ査定のメリット

  • 無料でサービスを利用できる
  • 手間なく複数の不動産会社の査定を集められる
  • ホームセレクトが取りまとめを行うので比較が簡単
  • 査定結果を見て一番良い売却や希望条件を選ぶことができる
  • 複数いっかつ査定は、無料のサービスになります。お気軽にご相談ください。

古家付き土地売却のお問い合わせはこちら

5-2. 売却がうまくいかない場合の代替案を考えておく

2つめのポイントは「売却がうまくいかない場合の代替案を考えておく」ことです。

「古家付き土地として売り出してみたものの、まったく買い手がつかない」というケースがあるかもしれません。

そういった場合に備えて、あらかじめ代替案を準備しておきましょう。

例えば、「●月●日までに売却できなかった場合には、更地にして再度売り出す」のように、期限付きで次のアクションを決め、関係者の同意を得ておきます。

古家付き土地としての売却が難航しても、次善の策が準備されていれば、売却に向けてスムーズに動けます。

5-3. 相続した不動産の場合は税金の特例や特別控除について事前に確認する

3つめのポイントは「相続した不動産の場合は税金の特例や控除について事前に確認する」ことです。

古家付き土地が、相続した不動産である場合には、税金の特例や特別控除の対象になっている場合があります。

▼ 相続した不動産の特例・特別控除

種類

概要

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続後3年10ヶ月以内に売却すると相続税を取得費に加算できる

相続した空き家を売却したときの3,000万円控除

相続した空き家を売却すると譲渡所得から最高3,000万円を控除できる

事前にどんな特例や特別控除が適用できそうか調べ、節税効果も加味しながら、利益が最も大きくなる売却方法を検討しましょう。

相続した不動産を売却したときにかかる税金や控除について詳しくは「相続 不動産 売却 税金」をご覧ください。

6. まとめ

古家付き土地とは、経済価値のない古い建物が建っている土地を指す言葉です。不動産として売却する際には「土地」の分類になります。

古い建物が建っている土地の売却には、3つの選択肢が考えられます。

▼ 古家付き土地の売却方法 3つの選択肢

  1. 古家付き土地として売却する
  2. 古家を中古住宅として売却する
  3. 古家を解体して更地として売却する

この中で、古家付き土地として売却する場合のメリット・デメリットは下の表の通りです。

古家付き土地として売却する場合、中古住宅として売却する場合、更地として売却する場合の比較表は下の表の通りです。

▼ 古家付き土地・中古住宅・更地の比較表

買い手の付きやすさ

売買価格

解体費用

固定資産税の節税効果

古家付き土地

×付きやすい

×安くなる傾向

◎なし

◎あり

中古住宅

△状況による

△状況による

◎なし

◎あり

更地

◎付きやすい

◎高くなる傾向

×あり

×なし

どの方法が最適かは、古家付き土地の所在地や各種条件によって異なるため、一概にはいえません。不動産会社と相談しながら、検討しましょう。

古家付き土地を売却する場合の流れは、以下の通りです。

▼ 古家付き土地を売却する場合の流れ

ステップ① 不動産会社に査定を依頼する
ステップ② 媒介契約を締結する
ステップ③ 売り方の戦略を立てる
ステップ④ 戦略に基づいて不動産会社が販促活動を行う
ステップ⑤ 購入希望者と条件交渉を行う
ステップ⑥ 重要事項説明・売買契約の締結
ステップ⑦ 決済・引き渡し

古家付き土地は、各不動産会社によって、査定価格や売却条件に大きな差が出やすい不動産です。

ぜひ当社が無料でご提供している「複数いっかつ査定」サービスをご利用いただき、複数の査定を集めて、一番良い条件で売却するようにしましょう。

不動産売却コラム
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