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不動産売却コラム

土地の実勢価格の調べ方と計算方法をどこよりも分かりやすく解説!

公開:2020/08/07更新:2020/09/13

土地の実勢価格とは、土地の売買が成立した時の価格を意味します。例えば、ある土地が3,300万円で売り出され、最終的に3,000万円で取引が終了した場合は、実勢価格は3,000万円となります。

実勢価格は、単に立地だけで決まるのではなく、形状や面している道路、方角、売主の急ぎ度合いなどさまざまな要因が重なり合って決まるものです。そのため、過去の実勢価格を調べることで、これから土地を売買しようとしている人にとって、参考になる価格を見つけることができるのです。

そこで今回は、過去に取引された土地の実勢価格の調べ方を詳しく紹介します。

過去に取引された土地の実勢価格の調べ方

国土交通省が公表している取引価格情報を調べる

詳しい調べ方はこちら

さらに、固定資産税評価額や公示価格などの指標から実勢価格の目安を算出する方法についても解説します。

その他指標から土地の実勢価格の目安を調べる方法

固定資産税を払っている方におすすめ

固定資産税評価額を調べたあと、計算する

実勢価格の目安 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

詳しい調べ方はこちら

公示地価基準地価を調べたあと、計算する

実勢価格の目安 = 公示地価(または基準地価)× 面積 × 1.1

詳しい調べ方はこちら

相続税路線価を調べたあと、計算する

実勢価格の目安 = 路線価 × 面積 ÷ 0.8 × 1.1

詳しい調べ方はこちら

周辺の実勢価格を調べても、実際には一つとして同じ土地はないため、あくまで参考価格にしかなりません。しかし、似た条件の土地が過去でいくらで取引されているかを知ることで、販売開始価格を決めるひとつの基準にすることはできます。

記事を読み進めながら一緒に実勢価格を調べてみて、売りたい土地の売却価格や買いたい土地の購入価格の目安にしてみてください。

1.土地の実勢価格の調べ方①:国土交通省の取引価格情報を調べる方法

出典:国土交通省「土地総合情報システム

過去に売買された土地の実勢価格を調べる方法が、国土交通省が公開している「土地総合情報システム」を使う方法です。

国土交通省は、不動産売買を行った方を対象にアンケートを取り、土地の価格や広さ、建築条件などをまとめて、具体的な場所が特定されないよう加工したうえで公表しています。そのデータベースを「不動産取引価格情報検索」から検索することができます。

1-1. 国土交通省「土地総合情報システム」にアクセスする

まずは以下URLをクリックして、国土交通省の「土地総合情報システム」にアクセスしましょう。

国土交通省「土地総合情報システム」

https://www.land.mlit.go.jp/webland/

すると、以下のようなページが表示されます。

出典:国土交通省「土地総合情報システム」

1-2. メニューから「不動産取引価格情報検索」を選ぶ

大きく3つあるメニュー(オレンジ・水色・緑色)の中から、左上の「不動産取引価格情報検索」(オレンジ色)を選びます。

出典:国土交通省「土地総合情報システム」(赤枠は当サイトが説明のために追記したもの)

そうすると、以下のような画面に移ります。

出典:国土交通省「不動産取引価格情報検索」

1-3. 地域などの検索条件を絞り込んでいく

ここからは具体的に、実勢価格を知りたい土地のエリアや時期を選んでいきます。

ステップ

補足

1. 時期を選ぶ

初期状態では、最新の取引時期が表示されています。

古い取引情報を知りたい場合は、該当の時期をプルダウンで選びましょう。

2. 種類を選ぶ

初期状態で「土地」が選択されているため、このまま検索で構いません。

※「土地と建物」を選択すれば、家付き土地の価格を調べられます。

3. 地域を選ぶ

表示させたい地域を表示するには、3つの方法があります。

①住所から探す(左下のメニューから選択)

②路線・駅名から探す(左下のメニューから選択)

③都道府県をクリックして探す(右半分の画像をクリックから選択)

ここでは、画面右半分の都道府県をクリックして探す方法を紹介します。例として、宮城県仙台市青葉区の愛子駅周辺の実勢価格を調べていきます。

まずは、調べたい都道府県をクリックします。

出典:国土交通省「土地総合情報システム」(赤枠や文字は当サイトが説明のために追記したもの)

すると、以下のように宮城県の中心部の地図データが表示されます。

出典:国土交通省「土地総合情報システム」

見たいエリアがズレている場合は、地図上をマウスでドラッグするか、地図の右下に表示されている広域図をクリックして、見たいエリアが表示されるようにします。

宮城県仙台市青葉区の愛子駅周辺を表示させると、以下のようになります。

出典:国土交通省「土地総合情報システム」

青い四角():不動産取引価格情報

黄色の丸():地価公示価格

愛子駅周辺の不動産取引価格情報を見たい場合は、地図上に表示された青い四角()の上にマウスポインタを当てます。そうすると、平成31年1月~令和元年12月までの取引価格が28件あることがわかります。

出典:国土交通省「土地総合情報システム」

詳細表示と書かれたテキストリンクをクリックすると、周辺の不動産取引価格情報を見ることができます。

1-4. 不動産取引価格情報を確認する

出典:国土交通省「土地総合情報システム」

一覧には取引価格(実勢価格)のほか、駅からの最寄り駅からの距離や土地面積、形状、利用目的、前面道路の状況などさまざまな情報が表示されます。

例えば今回調べた宮城県仙台市青葉区の愛子駅周辺では、

・坪単価は10~20万円程度が多い

・取引価格は500万円~4,000万円などさまざま ということが分かります。

不動産取引価格情報は物件が特定されないように加工されていますが、この中から、取引しようとしている土地の条件に近いものを探してみましょう。最寄り駅までの距離や面積、形状、幅員の広さなどを参考にします。

こうして国土交通省の不動産取引価格情報を検索すれば、条件に近い土地の実勢価格を知ることができます。

ただし、これはあくまで過去に取引があった土地のデータです。実際に取引する土地の個別要因や事情によって価格が変動することがあることに留意してください。より正確な売却価格を知りたい場合は、「5. 土地の適正価格を知りたい場合は一括査定がベスト」をぜひお読みください。

2. 土地の実勢価格の調べ方②固定資産税評価額を調べて価格目安を算出する

現在保有している土地の固定資産税を払っている方は、市区町村から毎年送られてくる納税通知書で評価額を確認するだけで、実勢価格の目安を算出することができます。

実勢価格の目安 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

2-1. 固定資産税の納税通知書を手元に用意する

出典:和歌山県新宮市「固定資産税について」

固定資産税とは、固定資産の所有者に課税される地方税のことで、土地や家屋などを保有している人に納税義務があります。

税額は市区町村が算出して納税者に通知します。1月1日時点の固定資産の所有者に対して、毎年4~6月頃に納税通知書が届いているはずです。

この通知書を見れば、固定資産税評価額(固定資産税の元となる土地の評価額)が分かりますので、まずは手元に用意してください。

2-2. 課税明細書の「評価額」の欄を確認する

出典:大阪市

複数ページに綴られている固定資産税の納税通知書の中から、「課税明細書」と書かれたページを見つけてください。

課税明細書のフォーマットは自治体によって違いますが、「価格」または「評価額」と書かれた欄に、固定資産税評価額が記載されています。

固定資産税評価額

= 固定資産税 課税明細書の「価格」「評価額」の金額

例えば上に掲載した阪市の画像の例では、中之島1丁目3番〇の土地の固定資産評価額は、30,900(千円)つまり3,090万円となります。

2-3. 固定資産税評価額から実勢価格の目安を算定する

あとは、今回調べた固定資産税評価額から、実勢価格の目安を計算してみましょう。

固定資産税評価額は公示価格の7割程度が基準となっており、実勢価格は公示価格の1.1倍程度になることが多いといわれています。ここから逆算すると、以下の式で実勢価格の目安を算出することができます。

実勢価格の目安 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

例:所有している土地の固定資産税評価額が3,000万円の場合
➡ 土地の実勢価格の目安は、3,000万円 ÷ 0.7 × 1.1 = 4,714万円

ただし、この計算式で求めた実勢価格目安は、あくまで参考価格でしかありません。実際には、土地の現況や不動産市場の情勢、買い手の緊急度などによって価格はかなり上下します。あくまで参考値として理解しましょう。

より正確な売却価格を知る方法については、「5. 土地の適正価格を知りたい場合は一括査定がベスト」で解説しています。

3. 土地の実勢価格の調べ方③公示地価・基準地価を調べて価格目安を算出する方法

出典:国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

公示地価と基準地価は、公的機関が毎年公表している「土地の正常な価格」のことで、不動産売買の基準となる価格です。公示地価は国土交通省が、基準地価は都道府県が管轄で、基本的な考え方は同じですが評価時期や価格の決め方に少し違いがあります。

公示地価(地価公示価格)

基準地価

概要

国土交通省が毎年発表する指標

各都道府県が毎年発表する指標

調査の名前

国土交通省地価公示

都道府県地価調査

評価方法

1地点につき2人以上の不動産鑑定士が鑑定後、国土交通省がその結果を審査をして決定

1地点につき1人以上の不動産鑑定士が鑑定

評価時点

1月1日時点(3月に発表)

7月1日時点(9月に発表)

評価箇所

全国2万3,000カ所の標準地

全国2万カ所以上の基準地

売買したい土地の周辺の公示地価・基準地価を調べることで、実勢価格の目安を算出できます。

実勢価格の目安 = 公示地価(標準地価) × 面積 × 1.1

公示地価・標準地価を調べて計算する方法について抜粋してご説明しますが、より詳しい手順については公示価格と実勢価格の違いを解説|公示価格と実勢価格の調べ方付きをお読みください。

3-1. 土地総合情報システムにアクセスして条件検索する

国土交通省ホームページの「標準地・基準地検索システム」にアクセスして、調べたいエリアを選択します。

出典:国土交通省「標準地・基準地検索システム」

地域を絞り込んだ後、検索条件指定画面で「地価公示・都道府県地価調査の両方」を対象にしたまま「検索」をクリックすると、公示地価と基準地価の両方を見ることができます。

出典:国土交通省「標準地・基準地検索システム」(赤字と赤枠は当サイトが説明のために追記したもの)

公示地価➡「地価公示」の結果

基準地価➡「都道府県地価調査」の結果

3-2. 検索結果から公示地価・基準地価を確認する

表示された検索結果画面から、「価格」欄をチェックします。

出典:国土交通省「標準地・基準地検索システム」(赤字と赤枠は当サイトが説明のために追記したもの)

「価格」欄に表示されているのが、周辺エリアの1㎡あたりの公示地価または基準地価です。

例えば上の画像の1行目に表示されている土地の場合、1㎡あたりの標準地価は33.5万円です。この土地は面積が330㎡なので、もしこの土地が売り出されるとしたら、適正な価格は33.5万円×330㎡=1億1,055万円ということになります。

【補足】2020年の公示地価の全国平均は、23万8,070円となっています(参考:土地代データ)。公示地価は、エリアによってかなり差があり、また駅からの距離などによっても開きがあります。

3-3. 公示地価・基準地価から実勢価格の目安を算定する

周辺エリアの公示地価・基準地価が分かったら、売買したい土地に当てはめて実勢価格の目安を計算してみましょう。

実勢価格は公示価格(公示地価+基準地価)のだいたい1.1倍程度になることが多いといわれています。そこから逆算すると、以下のような計算式が成り立ちます。

実勢価格の目安 = 公示地価(標準地価) × 面積 × 1.1

例:周辺エリアの公示価格が「1㎡あたり23万円」、売買したい土地の面積が100㎡の場合

➡ 土地の実勢価格の目安は、23万円 × 100㎡ × 1.1 = 2,300万円

ただし、この計算式で求めた実勢価格目安は、あくまで参考価格でしかありません。同じ番地の公示価格があったとしても、土地の現況や接している道路、形状、日当たり、不動産市場の情勢、買い手の緊急度など、多くの要因によって価格は大きく変動します。あくまで参考値として理解しましょう。

より正確な売却価格を知りたい場合は、「5. 土地の適正価格を知りたい場合は一括査定がベスト」をぜひご参考ください。

4. 土地の実勢価格の調べ方④路線価を調べて価格目安を算出する方法

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」

路線価とは正確には「相続税路線価」といい、国税庁が税金の計算をするために毎年発表する、道路ごとに付けられた金額のことをいいます。

本来は税金計算のために使われるものですが、路線価を参考にして実勢価格の簡易的な目安を計算することができます。

実勢価格の目安 = 相続税路線価 × 面積 ÷ 0.8 × 1.1

路線価を調べて計算する方法について抜粋してご説明しますが、より詳しい手順については「路線価と実勢価格の違いを解説|路線価と実勢価格の調べ方や計算方法付きをお読みください。

4-1. 「路線価図・評価倍率表」から調べたいエリアを検索

国税庁「路線価図・評価倍率表」にアクセスすると、以下のような画面が表示されるので、調べたい都道府県をクリックします。

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」

次に、以下の画面で「路線価図」を選択し、市区町村と地名を選択します。

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」(赤枠の四角は当サイトが説明のために追記したもの)

4-2. 路線価図を開き、売買したい土地を表示させる

調べたい土地が掲載されている路線価図を表示させましょう。

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」(赤枠の四角は当サイトが説明のために追記したもの)

土地が面している道路に書かれている数字(この場合は「270」)がその土地の路線価です。自用地の場合は、末尾のアルファベットは無視して問題ありません。

路線価は1平方メートルあたりの価格が千円単位で書かれており、この例では、路線価=270×1,000円=27万円(1㎡あたり)となります。

4-3. 路線価から実勢価格の目安を算定する

路線価が分かったら、実勢価格の目安を計算してみましょう。

このグラフは、路線価と公示価格と実勢価格の関係を示したものです。ここから逆算すると、以下のような計算式が成り立ちます。

実勢価格の目安 = 路線価評価額(路線価×面積) ÷ 0.8 × 1.1

例:路線価が「1㎡あたり27万円」で土地の面積が100㎡の場合
➡ 土地の実勢価格の目安は、27万円×100㎡÷0.8×1.1 =3,713万円

ただし、この計算式で求めた実勢価格目安は、あくまで参考価格でしかありません。これまで説明したように、土地の価格は不動産業界の情勢や当事者間の事情、土地固有のさまざまな理由によってかなり前後するものだからです。

より正確な売却価格を知りたい場合は、不動産一括査定をおすすめします。

5. 土地の適正価格を知りたい場合は一括査定がベスト

ここまで、土地(または土地付き戸建)の過去の実勢価格を調べる方法と、固定資産税評価額・公示価格・路線価をもとにした算出方法をご紹介しました。

条件が近い土地の実勢価格を調べることで、取引したい土地の価格の参考にできます。しかしほとんどのケースで、実勢価格はあくまで参考に過ぎず、取引価格は実勢価格と同じにはなりません

なぜならば、土地はひとつとして同じものはなく、条件が近いからといって同じ価格にならないからです。

①立地条件が違うから

・最寄り駅やバス停からの距離が違う

・公園や商店など、周辺施設の利便性が違う

②接道

・道路に接している幅の長さが違う

・セットバック部分には建物が建てられないなど個別の状況がある

③人気や需要

・駅から離れていても人気のエリアがある

・駅から近くても治安が悪いなど事情がある

④土地の面積や形

・面積が極端に狭くても広すぎても敬遠されてしまう

・土地の形がいびつだと需要が限られる

⑤周辺環境

・廃棄物処分場や飛行場が近いなど個別の事情がありうる

つまり、条件に近い土地の実勢価格をいくら調べたところで、実際に売買したい土地の価格はハッキリと分からないものなのです。

土地固有の要因を折り込んだ適正価格を知るには、個別に土地を査定してもらうのがベストです。周辺の相場をもとに、「この土地はこういう理由で相場より低くなる」「眺望が良いから相場より高く売れそう」など、個別の加点ポイントや減点ポイントを折り込んで査定してもらえます。

査定額は不動産会社によって差が出るため、一社だけではなく複数の不動産会社に依頼すると良いでしょう。複数の会社に依頼することで、より適正な土地の価格を知ることができます。

当サイトを運営しているホームセレクトでは、土地や中古住宅を一括で査定できる無料サービス「複数いっかつ査定」を行っています。

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まとめ

今回の記事では、土地の実勢価格(実際に取引が成立した価格)の調べ方と、実勢価格の目安を計算する方法をを紹介しました。

過去に取引された土地の実勢価格の調べ方

国土交通省が公表している取引価格情報を調べる

その他指標から土地の実勢価格の目安を調べる方法

固定資産税を払っている方におすすめ

固定資産税評価額を調べたあと、計算する

実勢価格の目安 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

公示地価基準地価を調べたあと、計算する

実勢価格の目安 = 公示地価(または基準地価)× 面積 × 1.1

相続税路線価を調べたあと、計算する

実勢価格の目安 = 路線価 × 面積 ÷ 0.8 × 1.1

土地を売買する時、確かにこれらは参考にできる価格です。しかし、土地の価格はさまざまな要因によって変動するものなので、必ずしも調べた通りの値段が適正価格とは限りません。

適正な売却価格を調べるには、自分で価格を調べるだけでなく、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

不動産売却コラム
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