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土地を買取で売却する時の基礎知識!メリットとデメリットを徹底解説

土地買取とは、土地を売却する方法の1つで、不動産会社に仲介をお願いして買い主を探してもらうのではなく、不動産会社自身にその土地を現金で買い取ってもらう方法のことです。
仲介による通常の売却とは違って、下記のようなメリット・デメリットがあります。

  • 土地買取のメリット:早く、確実に土地を売却することができる
  • 土地買取のデメリット:売却金額が仲介の場合よりも安くなってしまう

 土地買取は、上記のように、金銭的なデメリットがある売却方法ですので、万人に向いているものではありません。
そこでこの記事では、「土地買取って何?」という疑問を持っている人が、本当に自分に向いている方法なのか正しく判断していただけるよう、必ず知っておくべき基礎知識として、以下の4点を解説します。

  • 土地買取とは
  • 「仲介」と「買取」の違い
  • 土地買取のメリットとデメリット
  • 土地買取に向いている人・向いていない人

さらに、「土地買取が自分に向いている!」と思っても、買取業者である不動産会社の選び方を間違えると、想定以下の価格で買いたたかれてしまう可能性もあります。

そこで、失敗せずに土地買取による売却を実行できるように、以下についてもお伝えしていきます。

  • 土地を「買取」によって売却するときの流れ
  • 買取業者を選ぶときのコツ
  • 土地買取の注意点

この記事を最後までお読みいただくと、土地買取とは何かを理解することができて、自分がこの方法を選ぶべきかどうか決断し、失敗せずに実行することができますよ。
「仲介」と「買取」のメリットとデメリットを正しく知り、自分に合った土地の売却方法を見つけましょう。

1. 土地買取とは

土地を売却する方法の1つである「土地買取」とは、不動産会社に買い主を探してもらうのではなく、不動産会社自身にその土地を現金で買い取ってもらう方法のことです。
詳しくは後ほど説明しますが、特徴としては、「早く、確実に土地を売却することができる」というメリットがある一方で、「売却金額は仲介の場合よりも安くなってしまう」というデメリットがあります。

2.「仲介」と「買取」の違い

「土地買取」と、土地を売却する際の最もポピュラーな方法である「仲介」との違いは、以下の通りです。

土地買取

仲介

買い主

不動産会社

個人

現金化までの期間

早い

時間がかかる場合がある

仲介手数料

不要

必要
※400万円以上の場合、売却金額の3%+6万円

売却金額

仲介で売却した場合の60~80%程度になる

相場との大きな差は生じない可能性が高い

土地買取の場合は、買い主を見つけるのに時間をかける必要がないため、上記の表のように、「早く、確実に現金が手に入る」というのが、仲介と比較した際の最も大きなメリットです。その一方で、土地買取の方法で売却すると、仲介で売却する場合の60~80%程度の価格になってしまうため、「時間がかかってもいいから少しでも高い金額で売りたい」と考えている人には、あまり向いていない方法だといえます。

3. 土地買取のメリット8つ

仲介と比較したときの違いとして、「早く、確実に現金が手に入る」という点が土地買取のメリットだとお伝えしましたが、実は土地買取には以下のように他にも多くのメリットがあります。

詳しくは、以下でひとつずつ解説していきます。

3-1.早く確実に現金が手に入る

その土地を欲しい、と考える個人の買い主を仲介で探すためには、一般的には、短くても3ヵ月程度、なかなか売れない場合は、1年以上かかってしまうこともあります。
しかし土地買取の場合は、不動産会社との直接の取引になるため、広告を出して個人の買い主を探して交渉するという手間をかける必要がありません。

また、もし購入希望者が見つかったとしても、個人が相手の場合は「ローンがおりなかった」などの理由で、直前に契約がなくなることもあります。不動産会社が相手であればそのような問題も生じませんので、早く確実に現金が手に入るという点が、土地買取の大きなメリットです。

3-2.すぐに売却金額が確定する

仲介で、個人相手に土地を売却するときは、当初こちらが提示した希望価格がそのまま通るとは限りません。そのため、実際に取引が終了するまでは、実際にいくらで売れるのかわからないという不確定要素が残ります。

しかし土地買取ならば、不動産会社とのやり取りのみで金額が決まるため、査定金額に納得さえずれば、売却金額や入金日がすぐに確定します。
そうすると、売却利益を元手に次の不動産購入などを予定している場合も、確度の高い計画を立てることができます。

3-3.瑕疵担保責任が免除される

土地買取の方法で売却すると、瑕疵担保責任が免除されることが一般的です。
瑕疵担保責任とは、土地を売却した後に瑕疵(本来あってはならないような欠陥)が発見されたときに、売主であるあなたが、損害賠償や契約解除を負う責任のことです。

仲介での取引の場合は、買主は個人であり、不動産売買についての専門家ではないため、売主側は瑕疵担保責任を負います。つまり、売却後に何らかの瑕疵が発見されると、売主が補修費用や、損害賠償金を支払ったりすることを求められることになります。

しかし土地買取の場合は、買主は不動産売買の専門家である不動産会社ですので、以下の理由により、瑕疵担保責任を免除してもらえることがほとんどです。

  • プロなので、その土地に欠陥があるかどうかを事前に調査して把握できる能力が高い
  • 土地買取では、一般的に瑕疵担保責任が免除されることが多いため多くの場合は対応してもらえる

個人相手に土地を売却すると、最低でも3ヵ月は瑕疵担保責任を負うことになりますので、そういったプレッシャーを避けたい場合は、この点もメリットとなるでしょう。

3-4.仲介手数料が発生しない

土地買取の場合は、不動産会社が仲介をして買主を探すわけではありませんので、仲介手数料が発生しません。
仲介手数料は、宅地建物取引業法で以下のようにその上限が定められています。

土地の売却金額

仲介手数料の上限

200万円以下の部分

売却金額の5%

200万円超400万円以下の部分

売却金額の4%

400万円超の部分

売却金額の3%

売却金額が400万円を超える場合は、以下の簡易的な計算式でその上限を計算することができます。

・仲介手数料の上限=売却金額×3.3%+6万6000円

例えば、500万円の土地を仲介で売却する場合、仲介手数料として23万1,000円(税抜)を支払わなければなりません。
土地買取の場合は、この仲介手数料を節約できますので、その点がメリットのひとつになります。

3-5.近所の住人や親族に知られずに売却可能

個人相手に土地を売却する場合、WEBやチラシに広告を掲載したり、購入希望者の現地確認対応をしたりする必要があります。しかしそうすると、その土地を売却しようとしていることを近所の住人や親族などに知られることになってしまいます。

その点、土地買取であれば、広告を出したり、個人の購入希望者の現地確認に何度も対応したりする必要がないので、周囲の人に知られずに売却を済ませることができます。

3-6.土地の上に古家があってもそのまま売れる

売りたい土地の上に古い家が建っている場合、査定時の価値はゼロなのに、逆に解体費用が余分にかかってしまうことがあります。
しかし土地買取なら、多くの場合は不動産会社が現状のまま買い取ってくれます。
解体にかかる費用の分、買取価格は下がりますが、自分で解体業者に問い合わせて相見積もりをとって日程を調整する…などの手間を省くことができるので、土地売却をスムーズに進めることができます。

3-7.土地の確定測量が不要

土地を売却するときは、その土地の正確な面積を明らかにしておく必要があります。しかし、古くから代々所有している土地で、古い測量技術で測定されていたというような場合は、実際の面積と異なる可能性もあります。

そんな場合でも、土地買取の方法で不動産会社に売却する場合は、自分で確定測量を行う必要はありません。不動産会社が、買取後に確定測量を行ってくれるためです。
そういった余分な手間がかからないという点も、土地買取のメリットです。

3-8.条件の悪い土地でも買い取ってもらいやすい

以下のような、個人があまり欲しがらないような条件の土地の場合でも、不動産会社なら、買い取ってくれる可能性があります。

  • 土地の面積が狭すぎる、もしくは広すぎる
  • 土地の形がいびつである
  • 再建築不可である
  • 道路に面していない
  • 隣地との境界が不明確

個人とは異なり、不動産会社であれば、広すぎるなら分割して再販したり、再建築不可なら家を建てる以外の使い道で再利用したりと、様々な活用方法を考えることができるため、売れにくい土地の場合でも買い取ってもらいやすいのです。

4. 土地買取のデメリット3つ

これまで、8つのメリットをお伝えしてきましたが、土地買取には以下のようなデメリットもあります。

デメリットも許容できるかどうか確認して、土地買取が自分に合った売却方法かどうか、しっかりと判断していきましょう。

4-1.売却金額が相場の60~80%程度になる

土地買取の最大のデメリットは、売却金額が相場よりも安くなってしまうという点です。仲介で売却する場合と比較すると、一般的には、60~80%程度になると言われています。

なぜそんなに安くなるのかというと、自分で住むために購入する個人の買主と異なり、土地買取を行う不動産会社は再販を目的としているためです。
再販のためには、土地の整備費や、広告宣伝費、人件費などがかかります。こういった費用や会社の利益を上乗せする必要があるため、土地買取の相場は、仲介の場合よりも安くなってしまうのです。

4-2.売却後にどのように使われるのか分からない

一般的な仲介で土地を売却する場合は、買主に対して求める条件を、売主側がある程度指定することができるため、あまりにも自分の思惑と異なる使い方をしそうな買主は、事前に排除することができます。
しかし土地買取の場合は、不動産会社があなたの土地を買い取った後に、別の買主を見つけて売却します。そのため、あなたはその土地がどのように使われるのか、把握することも干渉することもできません。
このような、売却後にどのように使われるのかわからないという点も、土地買取のデメリットとなります。

4-3.不動産会社との交渉が自分に不利になる可能性がある

土地買取は、売却金額が多少下がっても良いので早く現金化したい、という事情を持った人が選ぶことの多い方法ですので、借金を急いで返済したい、早く財産分与をする必要がある、などの困りごとを抱えているケースがあります。

そのような弱みがあると、どうしても交渉の際に立場が下になってしまい、相手の不動産会社が不誠実で、不利な条件を出されてしまった場合でも、合意せざるを得ないという状況になってしまう可能性があります。

そのような状況を防止するためには、複数の不動産会社から見積もりを取り、焦って1社と契約しなければならないような状況を避けるようにしましょう。複数社とやり取りをしていれば、その中で査定金額なども見比べて、誠実な会社を選ぶことができるので、損をせずに交渉を進めることができますよ。

5. 土地買取による売却に向いている人

土地買取のメリットとデメリットをお伝えしましたが、実際に自分の場合、土地買取の方法で売却したほうほうがいいのか、仲介のほうがいいのか、どっちなのか知りたい、という方もいらっしゃるのではないかと思います。そこで、土地買取に向いている人を以下のように表にまとめました。

1つずつ解説していきます。

5-1.とにかく早く売りたい人

急いで土地を売却したい、という人には、土地買取の方法は最適です。前半でもお伝えしましたが、仲介の場合、早くても3ヵ月程度、なかなか売れないと、1年以上売れずに買主を探し続けなくてはならない、ということもあります。
しかし、土地買取の方法であれば、不動産会社とのやり取りだけで取引が成立しますので、早ければ1週間程度で売れてしまうことも。
離婚や遺産の処理などで、とにかく早く土地を売却して現金化したい、という人には最適な方法だと言えるでしょう。

5-2.買い手がつきにくい土地を売りたい人

一般の人があまり欲しがらないような条件の土地を売りたいという人にも、土地買取の方法はおすすめです。

<買い手がつきにくい土地の特徴>

  • 駅から遠すぎる
  • 近隣のエリアの治安が悪い
  • 道路に面していない、もしくは道路までの道が細すぎる
  • 面積が広すぎる、もしくは狭すぎる
  • 再建築不可である
  • 土地の形がいびつで使い勝手が悪い

上記のような条件の土地を売りたいときは、仲介の場合売却活動が難航することが予想されるため、最初に不動産会社と相談して、土地買取の方法で売却することも検討すると良いでしょう。

5-3.瑕疵を抱えた土地を売りたい人

土地自体に以下のような問題がある場合も、仲介では買主が現れにくいため、不動産会社に買い取ってもらったほうが早いことがあります。

<瑕疵を抱えた土地の特徴>

  • 土壌汚染がある
  • 地下に埋没物がある
  • 粗大ごみなどが散乱している
  • 売買対象の敷地内に廃棄物などが埋まっていた
  • 敷地の土壌が汚染されていた
  • 地盤が軟弱で土地が陥没した

上記の3点にあてはまる人は、土地買取を検討してみてはいかがでしょうか。

6.土地買取による売却に向いていない人

逆に、土地買取に向いていないのは以下のような人です。

6-1.少しでも高い価格で売りたい人

土地買取の方法では、仲介で土地を売った場合の60~80%程度の価格になってしまいます。
そのため、少しでも高い価格で土地を売りたいという人には、あまり向かない方法になります。希望価格で買ってくれる買主を見つけるまでに、時間は多少かかってしまうかもしれませんが、仲介による売却を行うことをおすすめします。

6-2.土地を売る相手を自分で選びたい人

売却予定の土地の隣地に、自分や親戚などが住んでいて、問題のある相手には売りたくない、という場合も、土地買取の方法で売却するのは向いていません。
もちろん、仲介の方法を選んだとしても、土地売却後は、あなたはその土地の所有者ではなくなりますので、買主の使い道に対して口を出す権利はありません。ただし、どのような相手に売るのかを選ぶことはできますので、お店を建てようとしている業者に売るのか、マイホームを建てようとしている家族に売るのか、を選ぶことはできます。

しかし土地買取の場合は、不動産会社は買取後に別の人に販売しますので、その相手が何の用途にその土地を使用するのか、把握することもコントロールすることもできません。

その土地を売る相手を自分で選びたいという人には、土地買取は向いていない方法になります。

7.土地買取の方法で売却する場合の流れ

ここまでお読みいただき、土地買取は自分に向いているから具体的に検討したい、と思った人もいるのではないかと思います。そんな人のために、実際に土地買取の方法で売却する場合の流れを説明します。全体の流れを事前に把握しておくことで、土地買取の具体的なイメージが沸き、失敗せずに進めることができますよ。

詳細は以下の通りです。

①複数の不動産会社に査定を依頼する
土地買取の方法で売却することを決めたら、複数の不動産会社に査定を依頼します。査定は無料で実施してもらえますので、気になる不動産会社には全て声をかけると良いでしょう。ただし多すぎると対応も大変になりますので、2~3社程度にするのがおすすめです。

②納得のいく条件の会社を選び契約
査定金額だけでなく、決済のタイミングなども含めて、希望に合う条件で買い取ってもらえるかどうかを比較し、契約する不動産会社を決定しましょう。

③決済・土地の引き渡し
契約後は土地の代金を入金してもらい、代わりに土地を引き渡します。

①~③までは、早ければ1週間ほどで完了することもあります。急いで現金化したい場合は、スケジュールについても最初に確認すると良いでしょう。

8.買取業者を選ぶときのコツ

土地買取の流れがわかったところで、実際にどんな不動産会社に買取をお願いすると安心なのでしょうか。土地買取の会社を選ぶときのコツを紹介します。

①売り手の希望を親身になって確認してくれる

土地買取の方法を選ぶときは、早く現金が欲しい、土地に何か問題がある、などの困りごとを抱えている人が多いと思います。そのため、そんな困りごとの解決方法を親身になって一緒に考えてくれる会社を選ぶと、最終的に満足のいく取引が実現できます。

親身になってくれる業者かどうかを判断するポイントは以下です。

  • 相談を持ちかけたときに、きちんと話を聴いてくれる
  • メールや問い合わせへの返答が早い

逆に、以下のような不動産会社は選ばないほうが良いでしょう。

  • こちらの話を聴かずに会社の都合を押し付ける
  • 金額の話しかしない
  • 即決即断を求めて無駄に焦らせる

土地売却は決して小さくない金額の取引なので、信頼できる不動産会社と気持ちの良い取引をしたいもの。こちらの困りごとを一緒に解決してくれる会社を選ぶようにしましょう。

②誇大広告チラシで宣伝していない

自宅のポストに「土地を高額で買い取ります」と書かれたチラシが入っていた経験はありませんか?こういった広告では、土地を売ってくれる人を集めるために、誇大広告で宣伝している可能性もあります。
そのため、たまたまチラシが入っていた不動産会社を選ぶのではなく、複数の会社を比較して、自分に合った会社を選ぶようにしましょう。

③時間に余裕がある場合は買取保証のある会社を選ぶ

不動産会社による土地買取には、すぐに買い取ってもらうパターン「即時買取」と、最初は仲介での売却を目指し、売れない場合だけ不動産会社が買い取る、「買取保証」というパターンの2種類があります。

売却までに少し時間がかかっても構わない場合は、最初は買取よりも高値で売却できる仲介の方法で、個人の買主を探してみたいですよね。それで買ってくれる人が見つかれば、不動産会社が買い取る場合よりも高値で売却することができるので、メリットが大きいです。もしそこで結局買主がみつからなければ、不動産会社が買い取ってくれることは保証されているので、安心して売却活動を進めることができます。
そのため、時間に余裕がある場合は、買取保証制度のある会社を選ぶと良いでしょう。

9. 土地買取の注意点

損をせずに土地買取の方法で土地売却を行うためには、注意しておきたい点が2つあります。
これを考慮せずに土地買取を進めると、相場とあまりにも乖離した査定額を提示されても、気づかずにそのまま契約を進めてしまったり、足元を見られて買いたたかれてしまったりする恐れがあります。
そんな事態に陥らないよう、これから述べる点に気を付けてみてください。

9-1.事前に相場を調べておく

土地の価格の相場は、専門家以外の人でも調べることができるツールがあります。これらを利用して、自分の土地の相場はどのくらいなのか、きちんと把握してから価格交渉に臨むようにしましょう。相場を手軽に調べる方法として最も手軽なのは、以下のサイトを活用する方法です。

土地総合情報システム
国土交通省が提供する情報システムです。過去15年分の不動産の取引価格をチェックすることができます。

<土地買取の相場の調べ方>

  1. 土地総合情報システムにアクセスする
  2. 【1】時期 の項目で知りたい期間を選ぶ
  3. 【2】種類 の項目で「土地」を選ぶ
  4. 【3】地域 の項目で、ご自身の売りたい土地の地域を選ぶ
  5. 過去の取引金額や、坪単価等の掲載された表が表示される
  6. 自分の売却予定の土地の条件に近い取引を探す
  7. 土地買取の相場に合わせるため、60~80%の金額に換算する

(検索画面例)

土地買取の場合は60~80%になるため、以下の計算式で目安を割り出すことができます。

<土地買取の場合の相場>
◆土地総合情報システムで調べた土地の坪単価×0.6~0.8

例えば、自分の土地に近い条件の取引の坪単価が50万円だった場合、計算式は「50万円×0.6~0.8」となり、目安の坪単価は30~40万円であることがわかります。

自分の土地を、土地買取の方法で売却するときの相場がどのくらいになるのか詳しく知りたい方は、コチラの記事をお読みください。
土地買取で売却する時の相場は市場価格の6~8割!最新相場の調べ方

9-2.買いたたかれないために必ず複数の査定額を比較する

土地を売却する場合、1社にしかお願いしていないと、相場と乖離した金額を提示されてしまったときに、自分の納得のいかない金額でもそれを受け入れるしかなくなってしまうことがあります。

土地売却は、多くの人にとっては身近なものではなく、さらに人生の中で何度も経験するようなものではありません。そのため、不動産会社側が専門知識を持ったプロであり、こちらは素人であるという構図になることがほとんどです。

そうすると、専門用語を並べたてられたり、業界ではこういう慣例なんですよ、などという説明をされると、それがおかしなことなのかどうか分からず、専門家が言うんだから正しいんだろうなと思ってしまいます。すると、相手が悪い不動産会社で、あなたの土地を買いたたこうとしていたとしても、それに気づかずに契約をして、損をしてしまうでしょう。

そんな事態に陥らないようにするため、必ず1社だけでなく、複数社に査定を依頼するようにしましょう。また、事前に複数社に相見積もりをとっていることを不動産会社側に伝えることで、相場よりも低すぎる査定金額は出しにくくなるので、不動産会社への抑止力にもなります。

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10.まとめ

土地の売却方法のひとつである、「土地買取」の基礎知識を解説しました。

土地買取とは、不動産会社に買い主を探してもらうのではなく、不動産会社自身にその土地を現金で買い取ってもらう方法のことで、「仲介」とは以下のような違いがありました。

<土地買取と仲介の違い>

土地買取のメリットとデメリットは以下の通りでした。

<土地買取のメリット>

  • 早く確実に現金が手に入る
  • すぐに売却金額が確定する
  • 瑕疵担保責任が免除される
  • 仲介手数料が発生しない
  • 近所の住人や親族に知られずに売却可能
  • 土地の上に古家があってもそのまま売れる
  • 土地の確定測量が不要
  • 条件の悪い土地でも買い取ってもらいやすい

<土地買取のデメリット>

  • 売却金額が相場の60~80%程度になる
  • 売却後にどのように使われるのか分からない
  • 不動産会社との交渉が自分に不利になる可能性がある

さらに、土地買取に向いている人と向いていない人についても、以下のように解説しました。

<土地買取に向いている人>

  • とにかく早く売りたい人
  • 買い手がつきにくい土地を売りたい人
  • 瑕疵を抱えた土地を売りたい人

<土地買取に向いていない人>

  • 少しでも高い価格で売りたい人
  • 土地を売る相手を自分で選びたい人

さらに、「土地買取が自分に向いている!」と思った人に向けて、具体的に実施できるよう、以下の情報もお伝えしました。

<土地買取の方法で売却する場合の流れ>
①複数の不動産会社に査定を依頼する
②納得のいく条件の会社を選び契約
③決済・土地の引き渡し

<買取業者を選ぶときのコツ>
①売り手の希望を親身になって確認してくれるか
②誇大広告チラシで宣伝していない
③時間に余裕がある場合は買取保証のある会社を選ぶ

<土地買取の注意点>
①事前に相場を調べておく
②買いたたかれないために必ず複数の査定額を比較する

この記事を参考にしていただいて、自分に土地買取の方法が合っているかどうか判断し、売却を成功させていただけると幸いです。

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※アンケートモニター提供元:ゼネラルリサーチ 調査期間:2020年10月23日~26日 調査方法:インターネット調査
調査概要:不動産会社(仙台市エリア)10社を対象にしたサイト比較イメージ調査 調査対象:全国の30代~60代の不動産売買経験のある男女 1007名