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土地売却

土地買取で売却する時の相場は市場価格の6~8割!最新相場の調べ方

公開:2021/01/07

「土地を買取で売却することを検討しているけれど、相場はどのくらいなんだろう?」そんな疑問をお持ちではありませんか?

土地買取の相場は、仲介で売却する場合と比べて、60~80%程度になってしまうことが一般的です。

なぜかというと、土地買取の方法を検討する人は、多くの場合何らかの事情を抱えていて、早く土地を現金化したいというニーズを持っています。
そのため、どうしても売り手が不利な構図になり、安く買いたたかれてしまうことが多いのです。

それを避けるために重要なのは、以下の2点です

  • 自分の土地の相場をできるだけ具体的に知っておくこと
  • 相場よりも高く買取してもらうための方法を知っておくこと

このポイントを知らずに土地売却を行ってしまうと、土地買取相場である60~80%よりもさらに低い、50%以下の安値で買いたたかれてしまう可能性もあります。

そんな事態を避けたい人に向けて、この記事では、以下について詳しくお伝えしていきます。

<土地買取相場の調べ方>
・主な都市の土地買取相場の最新データ
・自分の地域の土地買取相場を調べる方法

<土地を買取相場より高く買い取ってもらう方法>
・2種類の買取方法を使い分ける
・売却に有利な時期を選ぶ
・査定を依頼するのときのコツ

この記事を最後までお読みいただくと、土地買取の相場を理解することができるだけでなく、より高値で買取をしてもらうための方法を知ることができますよ。後悔しない土地売却を目指していきましょう。

1.土地買取価格の相場は市場価格の60~80%程度

一般的に「土地買取」というと、不動産会社が転売を目的として、土地を買い取ることを指します。
その際の相場としては、冒頭でもお伝えしましたが、仲介の場合の60~80%程度になってしまうことが一般的です。
詳しくは後述しますが、以下のような理由があるためです。

<土地買取の際の相場が市場価格よりも低くなる理由>

  • 再販目的のため、不動産会社が仕入れ価格を抑えようとするため
  • 居住用の個人と異なり、不動産会社はビジネスとして査定するため
  • 売主側の立場が弱く、安い査定金額でも了承してしまうため

ちなみに、普通の不動産会社に買い取ってもらう以外に、太陽光発電用の土地として買い取ってもらうという方法もあります。
この方法が向いているのは以下のような人です。

  • 交通の便が悪い地域にあり買い手が見つからない
  • 農地を相続したが農業を行うつもりはなく、活用法に困っている
  • 土地の面積が広すぎてなかなか売れない

しかし、この場合は、坪単価5,000円~1万円ほどになり、不動産会社に買い取ってもらう場合よりもさらに安くなってしまいます。そのため、あまりおすすめの方法ではありません。どうしても不動産会社に買い取ってもらえなかった場合に検討するのが良いでしょう。

いずれにしても、土地買取という売却方法は、個人の買主を探す時間がかからず、早く現金化できるというのが最大のメリットですが、できるだけ高値で土地を売りたいという人には、この方法は向かないでしょう。

土地買取についてより詳しく知りたいという場合は、こちらの記事をご覧ください。
土地を買取で売却する時の基礎知識!メリットとデメリットを徹底解説

2.土地買取の際の相場が市場価格よりも低くなる理由

土地買取の場合の相場は、なぜ仲介の場合の市場価格よりも安くなってしまうのでしょうか。その理由は3点あります。

2-1.不動産会社は再販のために経費を引いた金額で仕入れる必要があるから

土地買取を行う不動産会社は、再販して利益を上げることを目的としています。その際、市場価格よりも高い値段で販売するとなかなか買い手がつかないということになってしまいます。

そのため、不動産会社が土地を仕入れる段階では、あらかじめ、想定の販売予定価格(市場価格)から、再販のためにかかる必要経費や、利益の分を差し引いた金額で買い取る必要があります。

例えば市場価格が300万円の場合、あなたが仲介で個人の買主を探せばそのくらいの金額で売却することができるでしょう。しかし買取の場合は、最終的に不動産会社側も、相場である300万円近くで売り出す必要があります。相場からかけ離れた金額で販売しても売れないためです。

そのため、不動産会社があなたから土地を買い取るときは、300万円から、利益や経費をマイナスした金額で仕入れる必要があるため、仲介の場合よりも安い価格になってしまうのです。

2-2.居住用の個人と異なりビジネスとして査定するから

仲介で個人相手に土地を売るときは、相手がその土地を気に入って、どうしても欲しい!と思ってもらうことさえできば、相場よりも高い金額で売れる可能性もあります。また、不動産会社としても、売却金額に応じた割合で仲介手数料が入ってくるため、無理に取引金額を下げようとはしません。

しかし、不動産会社が直接買い取る場合は、そういった意図は入り込みません。居住目的ではなくあくまでもビジネスとしての取引になります。

そうすると、その土地を気に入ったからどうしても欲しい、というような情緒的な要因は影響しないので、不動産会社側の、少しでも安い価格にしようという意向をもとに取引が進められます。
このように買い取る目的が異なるという点が、仲介の場合よりも相場が下がってしまう原因のひとつになります。

2-3.売主が安い査定金額でも了承してしまうから

買取の方法で土地を売却したいと考えている人は、以下のような理由で取引を急いでいるケースが多いです。

  • 借金返済のために一刻も早く売りたい
  • 離婚や相続の財産分与のために現金化したい

そのため、査定金額が相場よりも安い金額だったとしても、短期間で現金化できることを優先したいので、その条件をのんでしまいます。また、精神的にも余裕がないことが多いため、複数の業者から見積もりを取ることにまで頭が回らず、1社から提示された条件をそのまま受け入れてしまうということもあります。

こういった理由から、土地買取の相場は、どうしても市場価格よりも安くなってしまう傾向にあります。

3.主な地域の土地買取相場の最新データ

土地買取の相場が仲介の場合よりも安いことと、その理由についてはお分かりいただけたことと思います。そこで、次は、実際の買取価格はどのくらいになるのか、最新のデータを確認していきましょう。

地域別の取引価格の市場平均と、それが土地買取の場合にどのくらい減るのか、を以下の表に示しました。さらに、坪単価の目安も同様に算出しています。

都道府県

取引価格

市場平均

土地買取の場合の目安(※)

東京都

7,302万円

5,112万円

大阪府

3,472万円

2,431万円

愛知県

2,883万円

2,018万円

福岡県

1,869万円

1,309万円

宮城県

2,089万円

1,462万円

都道府県

坪単価

市場平均

土地買取の場合の目安(※)

東京都

172万円

120万円

大阪府

52万円

36万円

愛知県

34万円

24万円

福岡県

23万円

16万円

宮城県

19万円

13万円

(参考)国土交通省:土地総合情報システム/※「土地買取の場合の目安」の算出方法:取引時期「2020年第2四半期」、種類「宅地(土地)」の条件で集計し、取引価格(市場価格)の7割の金額を算出

上記のように、市場平均と比較すると、土地買取の場合にはこのくらい安値になってしまいます。宮城県の例では、仲介で売っていれば2,000万円くらいで売れていた土地が、土地買取の方法では1,400万円くらいになるので、600万円分低くなってしまうのです。

ただし実際の査定金額には、所在地だけでなく、駅からの距離や面積、土地の形状、面している道路、方角などの条件も考慮されます。そのため、上記はあくまでも目安にはなりますが、いずれにしても土地買取の相場は、市場平均よりもこのくらい下がってしまうということを理解しておきましょう。

4.自分の土地の買取相場の目安を調べる方法

最新の土地買取の相場は分かったけれど、自分の土地の場合具体的にいくらくらいの買取金額になるのか知りたい、という方のために、自分で土地買取の相場を調べる方法として、以下の4つの方法をご紹介します。

<自分の土地の買取相場の目安を調べる方法>

①土地総合情報システムで調べる
②固定資産税評価額から算出
③公示地価・基準地価から算出
④路線価から算出

具体的にいくらくらいで売れるのかを事前に知っておくことで、今後の資金計画を立てやすくなりますよ。

4-1.土地総合情報システムで調べる

まずは、過去15年分の不動産の取引価格をチェックすることができる、国土交通省が提供する情報システム「土地総合情報システム」を紹介します。このシステムでは、実際に過去に不動産売買を行った人に実施したアンケートの結果を検索することができます。

このシステムを利用して相場を調べるための流れは以下の通りです。

①土地総合情報システムにアクセスする

・土地総合情報システムURL:https://www.land.mlit.go.jp/webland/

出典:国土交通省「土地総合情報システム」

②左上の「不動産取引価格情報検索」をクリックする

・不動産取引価格情報検索URL:https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
(赤枠で囲っている部分)

③自分の土地に近い条件で検索する

(1)【1】時期 の項目で知りたい期間を選ぶ
(2)【2】種類 の項目で「土地」を選ぶ
(3)【3】地域 の項目で、自分の売りたい土地の地域を選ぶ
(4)「この条件で検索」をクリックする

④自分の土地に近い条件の取引を探す

(1)過去の取引金額や、坪単価等の掲載された表が表示される
(2)自分の売却予定の土地の条件に近い取引を探す

(検索結果画面の例)

⑤市場価格から買取の場合の相場に変換する

表示された坪単価が市場価格であるため、買取の場合の価格を算出するため、その価格に0.7を掛けて買取の場合の相場(ここでは70%になると想定)に変換する

このシステムでは、自分と似たような条件の土地が、過去にいくらで取引されたのかを知ることができるので、上記の方法で調べると、大体の買取相場の当たりをつけることができます。

ただし、これはあくまで過去の取引のデータです。実際の売却金額は、市場動向の変化や、その土地の持つ特性等によって変動します。

4-2.固定資産税評価額から算出

次に、過去の実績ではなく、別の情報から、その土地の実勢価格の目安を調べる方法を紹介します。まずは、固定資産税を支払っている人におすすめの、固定資産税評価額から算出するという方法です。
市区町村から毎年送られてくる納税通知書で評価額を確認するだけで、実勢価格の目安がわかるので、そこから買取相場を算出することができます。

◆実勢価格の目安の算出式 =固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

算出の流れは以下の通りです。

①「納税通知書」を準備する

イメージ:

出典:和歌山県新宮市「固定資産税について」

納税通知書は、市区町村から毎年4~6月ごろに届いていると思います。固定資産の所有者に課税される地方税ですので、相続したばかりで、まだ通知書を受け取ったことがないという場合は、その土地の直前の所有者に届いているはずなので、確認してみてください。

②課税明細書の「評価額」の欄で「固定資産税評価額」を確認する

出典:大阪市

固定資産税の納税通知書の中に、「課税明細書」という項目があります。その中の、「価格」または「評価額」と書かれた欄に、固定資産税評価額が記載されています。

③固定資産税評価額から実勢価格の目安を算定する

固定資産税評価額は公示価格の7割程度が基準となっており、実勢価格は公示価格の1.1倍程度になることが多いといわれています。ここから逆算すると、以下の式で実勢価格の目安を算出することができます。

◆実勢価格の目安 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1

④土地買取価格の相場に変換

最後に、買取の場合の価格を算出するため、③で導き出された価格に0.7を掛けて買取の場合の相場(ここでは70%になると想定)に変換しましょう。

4-3.公示地価・基準地価から算出

3つ目の方法は、公示地価と基準地価から計算して算出するというものです。
公示価格とは、公的機関が毎年公表している土地の基準となる価格のことです。公示地価と基準地価の2種類があります。

公示地価・基準地価を調べて計算する方法を抜粋して解説しますが、より詳しい手順や、公示価格について知りたい方は「公示価格と実勢価格の違いを解説|公示価格と実勢価格の調べ方付き」の記事を参照してください。

調べ方の流れは以下の通りです。

①「標準地・基準地検索システム」にアクセスする

・標準地・基準地検索システムURL:https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

出典:国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」

②検索条件を指定する

相場を調べたい地域を選択して絞り込み、検索条件指定画面へ進みましょう。
デフォルトで「地価公示・都道府県地価調査の両方」にチェックが入っているため、そのまま「検索」をクリックしましょう。

③公示地価・基準地価を確認する

表示された検索結果画面の「価格」欄を確認しましょう。これが、周辺エリアの1㎡あたりの公示地価、もしくは基準地価です。

④公示地価・基準地価から実勢価格の目安を算定する

実勢価格は公示価格(公示地価or基準地価)の1.1倍程度になるといわれています。逆算すると、以下のような計算式で、実勢価格の目安を割り出すことができます。

◆実勢価格の目安 = 公示地価(標準地価) × 面積 × 1.1

⑤土地買取価格の相場に変換

最後に、買取の場合の価格を算出するため、④で導き出された価格に0.7を掛けて買取の場合の相場(ここでは70%になると想定)に変換しましょう。

4-4.路線価から算出

4つ目の方法は、路線価を参考にして算出するというものです。
路線価とは、国税庁が税金の計算をするために毎年発表している、道路ごとに設定された金額のことです。以下の計算式で、土地取引の実勢価格の目安を算出することができます。

◆実勢価格の目安 = 相続税路線価 × 面積 ÷ 0.8 × 1.1

路線価を調べて計算する方法を簡単にご説明しますが、より詳しい手順や、路線価とはそもそもどんなものなのか、について詳しく知りたい場合は、「路線価と実勢価格の違いを解説|路線価と実勢価格の調べ方や計算方法付き」の記事をご覧ください。

調べ方の流れは以下の通りです。

①国税庁「路線価図・評価倍率表」にアクセスする

・路線価図・評価倍率表URL:https://www.rosenka.nta.go.jp/

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」

②地域を選択

相場を調べたい地域を選びましょう。

③「路線価図」を選択し、市区町村と地名を選択

「路線価図」をクリックし、次の画面で、市区町村と地名を選択しましょう。

④路線価図を開き、売買したい土地を表示させる

調べたい土地が掲載されている路線価図を表示させましょう。
土地が面している道路に書かれている数字(この場合は「270」)がその土地の路線価です。自用地の場合は、末尾のアルファベット(今回の場合はD)は無視して問題ありません。
路線価は1平方メートルあたりの価格が千円単位で記載されており、今回の場合の路線価は以下のように計算されます。

路線価=土地が面している道路に書かれている数字×1,000円(1㎡あたり)

(例の場合)270×1,000円=27万円

⑤路線価から実勢価格の目安を計算する

上記のグラフのように、路線価は以下の計算式で算出できることになります。

◆実勢価格の目安 = 路線価評価額(路線価×面積) ÷ 0.8 × 1.1

⑥土地買取価格の相場に変換

今回の方法の場合も、最後に、買取の場合の価格に変換すれば算出完了です。⑤で導き出された価格に0.7を掛けて買取の場合の相場(ここでは70%になると想定)に変換しましょう。

この章で紹介した4つの方法で算出した金額は、あくまでも目安となります。土地の実際の売却金額は、市場の情勢や、その土地が持つ様々な背景によって大きく変動します。
そのため、自分の土地の場合、売却金額がいくらになるのか、より正確な価格を知りたい場合は、後ほど紹介する、不動産一括査定を利用し、確認してみることをおすすめします。

5.土地を買取相場より高く買い取ってもらう方法

土地を買取で売却する場合は、一般的に市場価格よりも安い価格になってしまいます。そのため、高く売ることだけを考えると、仲介の方法で売却するのがおすすめです。
ただし、色々な事情で買取の方法を選ばざるを得ない、という人のために、できるだけ高く買い取ってもらうための方法を解説します。

5-1.即時買取だけでなく買取保証も活用する

不動産会社による土地買取には、即時に買い取ってもらう「即時買取」という方法だけでなく、最初の一定期間は仲介での売却活動を行って、それでも売れなかった場合に不動産会社が買い取る、「買取保証」という方法の2パターンがあります。

<不動産会社による土地買取の方法>

①即時買取:すぐに土地を買い取ってもらう方法
②買取保証:最初は仲介で売却活動を行い、売れなかったら不動産会社が買い取る方法

買取保証の場合、売却までに少し時間がかかってしまうので、短期間で売却することを第一優先にしたい人には向かない方法です。ただし、仲介の方が高値で売れるため、少しでも高値売却を目指したいという場合は、この方法を検討してみることをおすすめします。

5-2.繁忙期である1~3月を選んで売却する

不動産の繁忙期は、土地を欲しいと考える人が増えるため、不動産会社側も、仕入れた土地を比較的売りやすくなります。そうすると、せっかく仕入れても誰にも買ってもらえないというリスクが減るため、買い取りにも積極的になり、査定金額も上げてもらえる可能性があります。

不動産の繁忙期は、新生活が始まる新年度を控えた、1~3月頃と言われています。可能であれば、この時期に合わせて買取による土地の売却を行うと良いでしょう。

5-3.複数社の査定を受ける

土地買取の方法で売却を目指す際は、不動産会社に査定を依頼することになりますが、その際、1社だけではなく、複数の不動産会社に土地の査定を依頼するようにしましょう。複数の会社の査定金額を見比べることができると、その中から自分の納得のいく条件を選ぶことができます。

その査定金額を上げるために最も重要なポイントが、事前に複数社に相見積もりをとっていることを不動産会社側に伝えておくということです。

そうすると、ライバルがいるんだということが不動産会社側に伝わりますので、相場よりも低い査定金額は出しにくくなります。それどころか、その土地をどうしても仕入れたいと考える不動産会社があれば、他社に負けないよう、相場よりも高めの査定金額を出してくれる可能性も期待できます。

そのため、複数の会社に見積もりを依頼し、そのことを全ての会社に伝えるようにしましょう。

~複数いっかつ査定~

当サイトを運営しているホームセレクトでは、土地や中古住宅を一括で査定できる無料サービス「複数いっかつ査定」を行っています。

<複数いっかつ査定のメリット>

  • 複数の査定結果から一番良い条件を選べる
  • より満足度の高い売却を実現できる

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6.まとめ

土地を買取で売却する時の相場の調べ方や、高値買取を目指す方法について解説しました。

土地買取の相場は、仲介で売却する場合と比べて、60~80%程度になってしまうのが通常です。
その理由は、以下の通りでした。

<土地買取の際の相場が市場価格よりも低くなる理由>

  • 再販目的のため仕入れ価格は抑えようとするため
  • 居住用の個人と異なりビジネスとして査定するため
  • 売主が安い査定金額でも了承してしまうため

さらに、実際に買取で売却した場合の金額の目安についても、実際の土地買取相場の最新データの紹介と、以下のように具体的に調べる方法を4つ解説しました。

<自分の土地の買取相場の目安を調べる方法>

  • 土地総合情報システムで調べる
  • 固定資産税評価額から算出
  • 公示地価・基準地価から算出
  • 路線価から算出

さらに、少しでも高く土地売却を実現させるための、土地を買取相場より高く買い取ってもらう方法として、3つの方法を紹介しました。

<土地を買取相場より高く買い取ってもらう方法>

  • 即時買取だけでなく買取保証も活用する
  • 繁忙期に売る(1~3月)
  • 複数の査定を受ける

土地買取の相場と、より高値で買取をしてもらうための方法をご理解いただけたのではないでしょうか。この記事を参考にしていただき、後悔しない土地売却に役立てて頂けますと幸いです。

不動産売却コラム
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