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土地売却の費用・税金

土地を譲渡したらいくら税金がかかる?計算方法と節税策を徹底解説

公開:2020/11/06更新:2020/11/08

「土地を譲渡したらどのくらい税金がかかるんだろう」
「税金を安くする方法はあるのかな?」

土地の売却を計画していると、必ず気になるのが税金の問題ですよね。

土地を譲渡した場合、次の3つの税金がかかってきます。

  • 印紙税
  • 復興特別所得税
  • 譲渡所得税

特に土地を譲渡して利益が出る場合は、高額な税金がかかってくることがあるので、どのくらい税金がかかってくるか事前にしっかり把握しておく必要があります。

そこで、この記事では、以下の内容について説明していきます。

  • 土地を譲渡した際にかかる税金の内容と計算方法
  • 税金を安くするために知っておきたい特例
  • シミュレーション

これを読めば、土地を譲渡したらいくら税金がかかるか把握できるようになるので、ぜひ参考にしてくださいね。最後に具体的な事例をもとにシミュレーションもご紹介しているので、ぜひご自身のケースにあてはめて計算してみてください。

1. 土地を譲渡したらどんな税金がかかる?

土地を譲渡する際にかかる税金には、次の3つがあります。

  • 印紙税
  • 復興特別所得税
  • 譲渡所得税

以下で詳しくみていきましょう。

1-1. 印紙税

印紙税は、売買契約書に課せられる税金です。
印紙税がいくらかかるかは、土地を売った金額(売買契約書に記載された金額)に応じて決まります。

具体的な印紙税の額は以下の表のとおりです。令和4年3月31日までは印紙税額が軽減されています。

契約書に記載された金額

印紙税額
(令和4年4月1日以降に作成された契約書)

印紙税額
(平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成された契約書)

1万円未満

非課税

非課税

1万円以上10万円以下

200円

200円

10万円を超え50万円以下

400円

200円

50万円を超え100万円以下

1000円

500円

100万円を超え500万円以下

2000円

1000円

500万円を超え1千万円以下

1万円

5000円

1千万円を超え5千万円以下

2万円

1万円

5千万円を超え1億円以下

6万円

3万円

1億円を超え5億円以下

10万円

6万円

5億円を超え10億円以下

20万円

16万円

10億円を超え50億円以下

40万円

32万円

50億円を超えるもの

60万円

48万円

契約金額の記載のないもの

200円

200円

参考:No.7140 印紙税額の一覧表 – 国税庁不動産売買契約書の印紙税の軽減措置|国税庁

たとえば、土地を2000万円で売った場合は、上の表から1万円の印紙税がかかることがわかります。
土地を売った金額からすると大きな額ではありませんが、上記の金額の印紙税がかかるということはおさえておく必要があります。

1-2. 譲渡所得税

譲渡所得税は、土地を売却して利益が出た場合に課される税金で、所得税と住民税の2種類に分けられます。

たとえば、3,000万円で買った土地が5,000万円で売れた場合、単純に見れば2,000万円の利益が出ますよね。このように利益が出た場合に支払う必要があるのが譲渡所得税です。

土地を売却して利益が出る場合には、かなり譲渡所得税の額が大きくなる場合もあります。

そこで、具体的にどのように計算すればいいのか、次章の「2. 土地を譲渡した際にかかる譲渡所得税の計算方法」で説明していきますので、こちらも確認してください。

1-3. 復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興のために使われる税金で、2037年12月までに土地を売却した場合にかかる税金です。

これから土地を売却するという方はほとんどの方があてはまるはずなので、これも支払う必要があるものとして考えておく必要があります。

復興特別所得税は、譲渡所得税のうち、所得税の額に対してのみ2.1%がかかります。

復興特別所得税 = 所得税の額 × 2.1%

たとえば、譲渡所得税のうち、所得税の額が300万円なら、6万3000円の復興特別所得税が発生するということになります。

復興特別所得税については、「3.自分の土地でいくら税金がかかるかシミュレーションしてみましょう」でも詳しく計算しているので、そちらも見てみてください。

2. 土地を譲渡した際にかかる譲渡所得税の計算方法

土地を売却して利益が出た場合に一番かかる税金が譲渡所得税なので、譲渡所得税がいくらくらいかかるのか事前に把握しておくことが大切です。

具体的には、下記の計算式で求めることができます。

譲渡所得税 = {譲渡収入金額 ー (譲渡費用) ー (取得費) ー (特別控除)} × 税率

以下でそれぞれの項目がどのような内容なのか詳しく説明しますので、これを見てあてはめていけば、譲渡所得税がいくらかかるのか見えてきます。

2-1. 譲渡収入金額

譲渡収入金額は、土地を売った金額です。
具体的には、売買契約書に載っている金額がこれにあたります。
たとえば、土地を3000万円で売却した場合、その3000万円が譲渡収入金額となります。

2-2. 譲渡費用

譲渡費用とは、土地を売るために直接かかった費用のことをいいます。
譲渡費用にあたるものとしては、以下のような費用が挙げられます。

①土地を売るために支払った仲介手数料
②印紙税で売主が負担したもの
③土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
④既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
⑤借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

参考:No.3255 譲渡費用となるもの|国税庁

このように、土地を売るためにかかった税金、その他諸費用も含めて譲渡費用として考えることができます。

2-3. 取得費

取得費とは、土地を取得する際にかかった費用のことをいいます。
取得費にあたるものとしては、以下のような費用が挙げられます。

①売った土地の購入代金
②購入手数料
③設備費
④改良費
⑤土地を取得したときに納めた登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税
借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
⑥土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
⑦土地の取得に際して支払った土地の測量費
⑧所有権などを確保するために要した訴訟費用
⑨建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
⑩土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
⑪既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

参考:No.3252 取得費となるもの|国税庁

このように、土地を取得する際にかかった費用や税金を取得費として組み込むことができます。

2-3-1. 相続で土地を取得した場合は前の所有者の取得費で計算する

土地を相続したけど自分で持っていても使い道がないから売りたいというケースもよくあります。

相続で土地を取得した場合は、相続したときの取得費ではなく、前の所有者が土地を取得するときにかかった取得費で計算します。

そのため、自分の両親から土地を相続する予定がある場合は、両親がいくらで土地を取得したのか事前に確認しておくのがおすすめです。

なお、相続したときにかかった費用であっても、相続による名義変更のための登記費用や変更手数料などは取得費に加えることができます。

2-3-2. 取得費が不明な場合は概算取得費で計算する

取得費を確認しないまま相続で親から土地を引き継いだ場合など、親が土地を取得したときの取得費がいくらなのか分からないという場合もありますよね。

実は、取得費が分からない場合であっても、概算取得費として、土地を売った金額の5%を取得費とすることができます。

ただ、概算取得費の場合はかなり取得費が安くなってしまうので、できればいくらで土地を取得したのかについては確認しておきたいところです。

2-3-3. 相続した土地の相続税は取得費に加算できる

相続した土地を売却したいという方は、すでに支払った相続税を取得費に加算できる制度があるので、これを利用しましょう。

この制度を利用することによって、すでに相続税を支払っているのにさらに譲渡所得税まで余分に支払わなければならないという事態を防ぐことができます。

ただし、支払った相続税全部を加算できるわけではなく、相続税のうち、その土地に対応する額のみを取得費に加算することができます。
具体的に取得費として加算できる相続税は、以下の計算式で求めることができます。

取得費加算額 = 相続税額 × 売却した土地の課税価格 ÷ (相続した財産の合計の課税価格 + 債務控除額)

たとえば、相続財産1億円のうち、5,000万円の土地を売却する場合で、支払った相続税額が1,000万円だった場合には、500万円を取得費として加算することができます。

2-3. 9つの特別控除の特例

特別控除の特例を利用すると譲渡所得税がかからないケースもあります。使える特例をうまく使わないと、無駄に税金を支払わなければならなくなってしまうので、特例が使えないかどうかは必ずチェックしましょう。

特別控除が認められるのは、次の9つのケースです。

特例

特別控除額

収用などにより土地を譲渡した場合

5,000万円

居住用財産(マイホーム)を譲渡した場合

3,000万円

特定土地区画整理事業などのために土地を譲渡した場合

2,000万円

特定住宅地造成事業などのために土地を譲渡した場合

1,500万円

平成21年、平成22年に取得した土地を譲渡した場合

1,000万円

農地保有の合理化などのために農地を譲渡した場合

800万円

低未利用土地を譲渡した場合

100万円

相続した実家の土地を建物とともに売却する場合

3,000万円

相続した実家の建物を取り壊して土地を売却する場合

3,000万円

2-3-1. 収用などにより土地を譲渡した場合

道路や鉄道、公園などの公共事業を行う事業者に土地を譲渡した場合には、一定の条件を満たすことで5,000万円の控除が適用されます。

具体的な要件については、以下のページで確認してください。

参考:収用等により土地建物を売ったときの特例

2-3-2. 居住用財産(マイホーム)を譲渡した場合

居住用財産とは、いわゆるマイホームのことです。マイホームというと家を売ったときしか適用できないの?と思われるかもしれませんが、土地を売る場合でも次の3つのケースには適用できます。

①自分が住んでいる家屋とともにその敷地である土地を売るケース
②災害によって家屋が滅失し、その敷地である土地を売るケース
③家屋を取り壊し、その家屋があった土地を売るケース

③のケースで注意しなければならないのは、家屋を取り壊してから売買契約を締結する日までの間に、その敷地を貸駐車場など他の目的のために利用していた場合には特例を適用することができないという点です。

この特例の利用を考えている場合は、土地の利用は控えておきましょう。

また、取り壊したマイホームを10年を超えて所有していた場合には、税率が軽減されます。

軽減された税率は次の表の通りです。

譲渡所得金額

所得税率

住民税率

合計

6000万円以下

10%

4%

14%

6000万円超

15%

5%

20%

表をみると、譲渡所得が6000万円以下であれば、通常の長期譲渡所得よりも6%軽減されていることが分かります。

家を取り壊して土地を売る予定がある場合は、家の所有期間にも注意しておきましょう。

参考:マイホームを売ったときの特例

2-3-3. 特定土地区画整理事業などのために土地を譲渡した場合

国や地方公共団体が道路などの公共施設をつくったり、住宅地を整備したりする際に、国や地方公共団体に土地を譲渡した場合には、一定の条件を満たすことで2,000万円の控除が適用されます。

2-3-4. 特定住宅地造成事業などのために土地を譲渡した場合

地方公共団体などが行う住宅の建設や宅地の造成のために、地方公共団体などに土地を譲渡した場合には、一定の条件を満たすことで1,500万円の控除が適用されます。

2-3-5. 平成21年、平成22年に取得した土地を譲渡した場合

平成21年に取得した土地を平成27年以降に譲渡した場合、もしくは平成22年中に取得した土地を平成28年以降に譲渡した場合には、1000万円を控除することができます。

具体的な要件については、以下のページで確認してください。

参考:平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの特例

2-3-6. 農地保有の合理化などのために農地を譲渡した場合

農業振興地域内にある農地を売却した場合などには、一定の条件を満たすことで800万円の控除が適用されます。

具体的な要件については、以下のページで確認してください。

参考:農地保有の合理化などのために農地を譲渡したときの特例

2-3-7. 低未利用土地を譲渡した場合

個人が持っている低額であまり利用されていない土地を500万円以下で譲渡する場合には、一定の要件を満たすことで100万円の控除が適用されます。

具体的な要件については、以下のページで確認してください。

参考:低未利用土地を譲渡したときの特例

2-3-8. 相続した実家の土地を建物とともに売却する場合

実家の土地と建物を相続し、その土地を建物とともに売却する場合、3,000万円の控除が認められることがあります。

この特例控除は、相続によって耐震基準を満たさない家屋が空き家になって倒壊などの問題が生じるのを防止することを目的としています。

そのため、この特例控除が認められるためには、

  • 建物が1981年(昭和56年)5月31日以前に建築されたものであること
  • 現行の耐震基準を満たすものであること

など、厳しい要件を満たす必要があります。

1981年(昭和56年)5月31日以前に建築された家屋は旧耐震基準が適用されていたため、ほとんどの家屋では現行の耐震基準を満たしていません。そのため、この特例を利用するには、わざわざ現行の耐震基準を満たすようにリフォームする必要があります。

家を売るためだけにリフォームするというのは現実的ではないので、一般的には建物は壊して土地だけ売却することが推奨されます。

もしすでにリフォームをしていて、現行の耐震基準を満たす場合には利用を検討してみるとよいでしょう。

参考:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

2-3-9. 相続した実家の建物を取り壊して土地を売却する場合

相続した実家の建物を取り壊して土地を売却する場合は、3000万円の控除が認められるケースがあります。

ただし、相続してから、土地や建物を賃貸に出したり、建物に誰かを居住させたりするなど、事業や貸付け、居住などの目的に利用している場合は特例を利用することができません。

この特例の利用を考えている方は、相続以降の実家の利用は控えておきましょう。

参考:被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例

2-4. 譲渡所得税の税率

取得費と譲渡費用、そして特別控除をチェックしたら、最後は税率を確認しましょう。

譲渡所得税は、以下の表のように土地の所有期間と税金の種類によって異なる税率が定められています。

所得の種類

所得税率

住民税率

合計

短期譲渡所得(所有期間5年以下)

30%

9%

39%

長期譲渡所得(所有期間5年超)

15%

5%

20%

2-4-1. 長期で所有していた土地の方が税金が安くなる

譲渡する土地を5年以下しか所有していない場合は短期譲渡所得、5年を超えて所有していた場合は長期譲渡所得となります。

そして、長期譲渡所得は短期譲渡所得よりも税金が半分近く安くなっています。そのため、もう少しで所有期間が5年を超えそうだという場合には、土地を売るタイミングを少し待つと譲渡所得税を安くすることができます。

2-4-2. 所有期間の数え方に注意

ただし、注意しなければならないのは、所有期間の数え方です。

税務上の所有期間の数え方は、実際の所有期間とは違って、土地の取得日から、土地を売却した年の1月1日までの年数で数えます。

たとえば、2015年5月1日に土地を取得し、2020年7月7日に土地を譲渡した場合で考えてみましょう。
この場合、実際の所有期間は5年2ヶ月ですが、税務上の所有期間は2015年5月1日〜2020年1月1日までの4年8ヶ月となるため、短期譲渡所得となります。

また、売却した日というのは、原則として土地を引き渡した日のことをいいます。

たとえば、12月25日に売買契約を締結したとして、その年の1月1日までの所有期間が4年以上5年未満の場合、年内に土地を引き渡してしまうと所有期間は5年未満のままです。

しかし、土地の引き渡しを翌年にすると所有期間が5年を超えるので、長期譲渡所得とすることができます。

なお、相続で引き継いだ土地の場合、前の所有者の所有期間をそのまま引き継ぐことができます。

本来なら長期譲渡所得にできたのにうっかり5年未満で売ってしまったということがないよう、所有期間には十分注意しましょう。

3. 自分の土地でいくら税金がかかるかシミュレーションしてみましょう

以上をふまえて、次の2つのケースで実際にいくら税金がかかるのかシミュレーションしてみましょう。

3-1. ケース1:マイホームを取り壊して土地だけ売却するケース

  • 譲渡収入金額:7,000万円
  • 取得費:2,120万円(購入代金2,000万円、登録免許税40万円、不動産取得税80万円)
  • 譲渡費用:300万円(仲介手数料216万円、印紙税3万円、建物取壊し費用81万円)
  • 所有期間:30年

3-1-1. ①印紙税

土地を売った金額が7,000万円なので、印紙税の表をみると、印紙税は3万円かかることがわかります。

3-1-2. ②譲渡所得税

マイホームを取り壊して土地だけ売却する場合は、3000万円の特別控除を使うことができます。
また、所有期間が10年を超えているので、長期譲渡所得の軽減税率14%が適用されます。

譲渡所得税の計算式は、次の式になります。

譲渡所得税 = {譲渡収入金額 ー (譲渡費用) ー (取得費) ー (特別控除)} × 税率

これをもとに譲渡所得税を計算すると、

譲渡所得税 =(7,000万円 − 300万円 − 2,120万円 − 3,000万円)× 14% = 221万2000円

となります。

3-1-3. ③復興特別所得税

復興特別所得税の計算式は、次の式になります。

復興特別所得税 = 所得税 × 2.1%

そして、このうち所得税については、次の式で求めることができます。

所得税 = {譲渡収入金額 ー (譲渡費用) ー (取得費) ー (特別控除)} × 税率

所有期間が10年を超えているので、所得税の税率は、長期譲渡所得の軽減税率10%です。

したがって、

所得税 =(7,000万円 − 300万円 − 2,120万円 − 3,000万円)× 10% = 158万円

となるので、

復興特別所得税 = 158万円 × 2.1% = 3万3180円

となります。

3-1-4. 合計

以上①〜③の税金をすべて合計すると、

3万円 + 221万2000円 + 3万3180円 = 227万5180円

がかかってくることになります。

3-2. ケース2:相続で取得した土地を売却するケース

  • 譲渡収入金額:5,000万円
  • 取得費:750万円(概算取得費5,000万円×5%=250万円、相続税加算500万円)
  • 譲渡費用:157万円(仲介手数料156万円、印紙税1万円)
  • 所有期間:30年(前の所有者の所有期間)

3-2-1. ①印紙税

土地を売った金額が5,000万円なので、印紙税の表をみると、印紙税は1万円かかることがわかります。

3-2-2. ②譲渡所得税

相続で取得した土地を売却する際は、取得費として土地に対応する相続税を加算することができるのがポイントです。

また、相続してからの所有期間ではなく、前の所有者の所有期間を引き継ぐことができるので、長期譲渡所得となり、税率は20%となります。

譲渡所得税の計算式は、次の式になります。

譲渡所得税 = {譲渡収入金額 ー (譲渡費用) ー (取得費) ー (特別控除)} × 税率

これをもとに譲渡所得税を計算すると、

譲渡所得税 =(5,000万円 − 157万円 − 750万円)× 20% = 818万6000円

となります。

3-2-3. ③復興特別所得税

復興特別所得税の計算式は、次の式になります。

復興特別所得税 = 所得税 × 2.1%

そして、このうち所得税については、次の式で求めることができます。

所得税 = {譲渡収入金額 ー (譲渡費用) ー (取得費) ー (特別控除)} × 税率

所有期間が5年を超えているので、長期譲渡所得となり、所得税の税率は15%です。

したがって、

所得税 =(5,000万円 − 157万円 − 750万円)× 15% = 613万9500円

となるので、

復興特別所得税 = 613万9500円 × 2.1% = 12万8929円

となります。

3-2-4. 合計

以上①〜③の税金をすべて合計すると、

1万円 + 818万6000円 + 12万8929円 = 832万4929円

がかかってくることになります。

このように、ご自身のケースにあてはめてシミュレーションしてみると、土地を譲渡するといくら税金がかかるのか大体想定することができます。

4. 土地の譲渡についてのよくあるQA

4-1. 無償で土地を譲渡するとどうなるの?

無償で土地を譲渡した場合、譲渡所得税はかかりませんが、譲渡を受けた側で贈与税が発生する可能性があります。

譲渡というと無償で誰かにあげることをイメージされることが多いのですが、法律上「譲渡」とは売却をさし、無償で誰かにあげることは「贈与」にあたります。

無償だとしても税金はかかってくるということは考慮にいれておきましょう。

4-2. 親子間や親族間で土地を1円で売却したら、譲渡所得税はかからない?

土地をかなりの低額で売却したら、利益は出ないから譲渡所得税はかからないのでは?ということは誰もが考えますよね。

しかし、実は土地を低額で売却したとしても、実際には売却ではなく贈与であると税務署に判断されて、みなし贈与税がかかってくる可能性があります。

贈与税は、土地を譲り受ける側が負担する税金です。たとえ譲渡収入金額をおさえて自分が支払う譲渡所得税を節税できたとしても、土地を譲り受ける人に税金がかかってしまう可能性があるので、注意が必要です。 

4-3. どうやって納税するの?

4-3-1. 譲渡所得税と復興特別所得税

譲渡所得税と復興特別所得税は、土地を売却した翌年の2月16日から3月15日の期間に確定申告を行って納税します。

会社員の方も土地を譲渡して利益が出た場合には確定申告が必要なので、忘れずに確定申告をするようにしましょう。

所得税は、銀行や郵便局で直接振り込むこともできますし、引落し口座を指定して振替納税とすることもできます。また、住民税は、確定申告をした年の5月ごろに住民税納付書が送付されてくるので、それにしたがって納付します。

4-3-2. 印紙税

印紙税の納税方法は少し特殊なのですが、税額分の収入印紙を契約書に貼り付けることで納税します。収入印紙は、郵便局やコンビニで購入することができます。

契約を結ぶ際には忘れず契約書に収入印紙を貼り付けましょう。

4-4. 土地を売って利益が出なかった場合も確定申告をしないといけない?

土地を売って利益が出なかった場合でも、特例を利用する場合には確定申告が必要です。

特例を利用できるかどうかで大きく支払うべき税金が変わってくるので、特例の利用を考えている場合には必ず確定申告をするようにしましょう。

利益が出ておらず、特例も利用しない場合は確定申告は不要です。

5. まとめ

以上みてきたように、土地を譲渡したら、①印紙税、②復興特別所得税、③譲渡所得税の3つの税金がかかります。このうち、③譲渡所得税については、特別控除をうまく活用することで税金を大幅に安くすることができる場合があります。

ぜひご自身のケースで利用できる特別控除がないかチェックして、ご自身の土地を売ったらいくら税金がかかるのかシミュレーションしてみてくださいね。

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