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家が売れない!ストレス!という時にするべき10個の対処法を解説

「家が長期間(1年以上)売れなくて、ストレスが溜まった…」
「どうにかして早く家を売りたい」
このように悩んでいませんか?

長期間家が売れずにストレスが溜まった状態は精神衛生上良くないだけでなく、売れるための対処をすぐしなくてはこのままずっと売れない状態が続く可能性があります。

実際に売りに出してから売却できるまでの期間は、平均8ヶ月(アットホーム株式会社「中古物件の”売り手”と”買い手”のキモチ調査」より)となっており、1年以上家が売れていない状況の場合は、すぐに売れるように対処をしたほうが良いのです。

そこで本記事では、以下の内容をご紹介します。

▼本記事の内容

  • 長期間(1年以上)家が売れない場合の10個の対処法
  • 長期間売れない家をすぐに売却する方法
  • 売れない家を手放すための処分方法
  • 家が売れずストレスが溜まっていてもするべきではないこと

本記事を読むことで長期間売れなかった家を売るための方法が分かり、売れないストレスから解放されるためにすぐに売却する方法や家を手放す方法を知って、実践することが可能です。

ぜひ最後までお読み下さい。

目次

1.ストレスが溜まるほど長期間(1年以上)家が売れない場合の10個の対処法一覧

まずは、長期間家が売れない場合の10個の対処法を一覧でご紹介します。
第2章以降で、各対処法について詳しく解説していきます。

2.【対処法①】インスペクションを実施する

売れない家を売る方法として、インスペクションの実施がおすすめです。

2-1.インスペクションとは

インスペクションとは、住宅の設計や施工を知る建築士などの専門家が、建物の劣化状況や欠陥の有無を調査し、合否を判定するものです。

不具合がなければ「合格」、不具合があれば「不合格」となります。
不合格となった場合、専門家から以下の内容をアドバイスしてもらい、修繕を行うことで、不具合を補うことが可能です。

  • どの部分を修繕、改修、メンテナンスすべきなのか
  • いつメンテナンスすべきなのか
  • どれくらいの費用がかかるのか

インスペクションに合格した家、もしくは不合格で合ったけれどしっかり修繕してある家であれば、買主は安心して購入することができます。そして、購入を決めてもらいやすくなるのです。

2-2.インスペクションをおすすめする理由

インスペクションをおすすめする理由は、実際にインスペクションを実施することで、家が売れやすくなるという効果が実証されているからです。

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会では、2017年3月に「PDF土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果」を公表し、インスペクションを実施すると、「自宅の売却が希望価格で売れた」や「買手が早く見つかり売却がスムーズにできた」という効果があることがわかっています。

したがってインスペクションの実施は、売れない家を売る対処法として効果的なのです。

2-3.インスペクションの具体的な調査箇所

インスペクションでは、以下の箇所を専門家が目視で計測して調査します。

調査

内容

構造耐力上の安全性の調査

・基礎
・小屋組
・柱
・壁
・梁
・床
・床組
・土台

雨漏りや水漏れが発生していないか、もしくは発生する可能性がないかどうか調査

・屋根
・外壁
・屋外に面したサッシ
・小屋組
・天井
・内壁

配管が劣化して日常生活に支障をきたす可能性がないかどうかの調査

・給水管
・給油管
・排水管
・喚起ダクト

2-4.インスペクションの費用相場

インスペクションの費用相場は5万円程度です。
中古住宅の場合はこれよりも高くなる可能性がある一方で、中古マンションの場合は、もう少し安くなる可能性があります。

インスペクションを行う業者は媒介契約を締結している不動産会社に紹介をしてもらうとスムーズです。

3.【対処法②】瑕疵担保保険を付ける

先述のインスペクションに加えて家が売れるようにできる対処法として、瑕疵担保保険を住宅に付けることが挙げられます。

3-1.瑕疵担保保険とは

瑕疵担保保険とは物件売却後に不具合が見つかった場合に、買主が必要な補修費用の一部を保険料でカバーできる保険のことです。

瑕疵担保保険に加入するためには、先述のインスペクションを受けて合格する必要があります。
インスペクションを受けた結果で不具合があった場合には、補修をした後に保険に加入をします。

3-2.瑕疵担保保険がおすすめな理由

瑕疵担保保険の加入をおすすめする理由は、買主に以下のようなメリットを与えられるからです。

▼瑕疵担保保険が付いた家を購入する買主側のメリット

  • インスペクションに合格した建物なので安心して購入できる
  • もしもの時に利用できる保証付きの物件を購入することができる
  • 築20年以上の木造の戸建てや築25年以上のマンションでは利用できなかった住宅ローン控除が、利用できるようになる
  • 買主負担となる登録免許税の軽減を受けられる

つまり物件に瑕疵担保保険を付けることで、わかりやすく付加価値を与えることができ、売れやすくなるのです。

ただし瑕疵担保保険へ加入するためには、以下の要件があります。

  1. 新耐震基準に適合した建物であること
  2. インスペクションに合格していること

3-3.瑕疵担保保険の保険料の費用相場

瑕疵担保保険の保険料の費用相場は6〜8万円で、支払われる保険金の上限は2,000万円です。
ただし保険内容によっては、オプションで2,000万円を超える金額の保険金が支払われることもあります。

4.【対処法③】住みながら家を売りに出している場合は引越しをする

現在売り出し中の家に住んでいる場合は、引越しをして、売却物件を空き家にしましょう。

4-1.売却物件を空き家にすべき理由

売却物件を空き家にすべき理由は、内覧時に生活感が出てしまい、買主の購買意欲が薄れてしまうからです。

買主は家を購入するにあたり、理想の家のイメージを持って内覧を行います。
しかし生活感のある空間を見せてしまうと、「理想の家と違う…」と買主に感じさせてしまい、結局購入してもらえなくなってしまう可能性が高いのです。

売りに出している家の魅力をきちんと伝えるためにも、もし可能であれば空き家にして内覧をしてもらうようにしましょう。

4-2.ホームステージングのすすめ

空き家にして売却をする際におすすめできるのが、ホームステージングです。
ホームステージングとは、売り出し中の家のお部屋を家具や照明、小物、観葉植物などでモデルルームのように演出することです。

日本ではまだ浸透していませんが、アメリカでは家の売却時にはホームステージングを行うのが一般的になっています。

ホームステージングをすることで家の第一印象を良くし、「この家で暮らしたい」と内覧に来た方の購買意欲を高めることが可能になります。

一般社団法人日本ホームステージング協会の「ホームステージング白書2019」によると、ホームステージング後の問い合わせ数・内覧者数・内覧時間は、「大幅に増えた」、「わずかに増えた」を合わせて80%以上になってます。
さらに、ホームステージングをしてから3ヶ月以内に80%の物件が成約しているのです。

したがって、ホームステージングは家の売却において効果があると言えます。
ホームステージングを行うことも検討してみると良いでしょう。

5.【対処法④】水回りリフォームする

長期間家が売れない場合は、水回りだけでもリフォームをすることで、売れやすくなります。
水回りのリフォームとは、キッチンや浴室、トイレや洗面所の交換のことです。

5-1.水回りのリフォームをおすすめする理由

水回りのリフォームをおすすめする理由は、「水回りの設備は新しい物を使いたい!」という買主のニーズがあるからです。

実際に中古住宅購入後にリフォームをする箇所として一番多いのも水回りというアンケート結果が出ており、「水回りは新品の物を使いたい」というニーズが読み取れます。

参照:公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会「土地・住宅に関する消費者アンケート調査ウェブアンケート調査結果

5-2.水回りリフォームの費用相場

必要な費用相場は以下の通りです。

リフォーム内容

費用相場

キッチンの交換

50〜150万円程度(システムキッチンの種類によっても値段が大きく変わる)

浴室の交換

50〜150万円程度(ユニットバスなどによっても値段が大きく変わる)

トイレの交換

15〜50万円

洗面台・洗面所の交換

10〜50万円

リフォーム費用だけ見ると高額のように見えますが、水回りのリフォームは買主からの印象をアップさせて売れやすくなるため、不動産会社と相談しながら検討してみましょう。

6.【対処法⑤】広告の見直しを行う

掲載広告の内容を見直すことで内覧者を増やせ、売れる可能性が高くなります。

広告は物件の購入を検討するファーストステップです。
一度内覧をしてみたいと思えるような物件の魅力を、広告を通して伝えられていなければ、購入を検討してもらうことも、内覧を希望してもらうこともできません。

以下の内容のいずれかに当てはまるかどうか、まずは広告を見直しましょう。
そして当てはまる項目があった場合は、これからご紹介する方法で掲載広告を修正してもらえるよう、不動産会社に依頼しましょう。

▼掲載広告を見直す際のチェックポイント

  • 家の内観よりも、近所の公園やスーパーなど、周辺環境の写真ばかり載せている
  • 部屋の写真が暗く写っている
  • 物件のアピールポイントが弱い(例:広さだけのアピール、駅までの距離のみの記載など)

それでは掲載広告に問題があった場合の対処法について、詳しくご紹介していきます。

6-1.周辺環境の写真ばかり載せている場合は部屋や設備の写真の枚数を増やす

家の内観よりも、近所の公園やスーパーなど、周辺環境の写真ばかり載せている場合は、部屋や設備の写真の枚数も増やすようにしましょう。
周辺環境について記載することに問題はありませんが、内観の写真が少ないと何か問題があるのではないかと買主が感じてしまい、物件に対する興味が薄れてしまいます。

以下のポイントを押さえて、部屋の雰囲気や設備の内容を明確に伝えられるように写真を撮影しましょう。

▼部屋の雰囲気、設備内容が伝わる写真のポイント

・リビングや各部屋
部屋全体が写真に収まるように、部屋の角の低い位置から撮影した写真を掲載しましょう。

・キッチン
どのようなキッチンの形(対面型、アイランド型、壁付け型など)なのか、どれくらいの広さがあるのかわかるような写真を掲載すると良いでしょう。

・洗面所
洗面台だけでなく、収納の有無や、どれくらい収納ができるのかわかる写真を掲載しましょう。

・トイレ
トイレそのものの写真だけでなく、温水洗浄便座などの機能面、収納の有無がわかる写真も掲載しましょう。

・浴室
浴槽だけでなく、自動給湯機能や追い焚き機能、浴室乾燥機や浴室暖房機があるかどうかも撮影して掲載しましょう。

6-2.部屋の写真が暗く写っている場合は写真を撮り直して掲載する

部屋が暗く写っている写真を広告に掲載している場合は、写真を変えましょう。
写真が暗いだけで家全体に暗いイメージを持たれてしまい、買主の物件に対する興味は薄れてしまうからです。

日当たりが悪くて暗い場合は、照明の色を工夫して明るさを意図的に足して、写真を撮ると良いでしょう。
おすすめは暖色系の照明を導入して、温かみのある空間に見せること。
温かみのある空間を演出することで、部屋を明るく、お洒落に見せることができます。

6-3.物件のアピールポイントが弱い場合はアピールポイントの情報を足す

部屋の広さだけをアピールしたり、駅までの距離のみ記載しているだけなど、広告に記載している物件のアピールポイントが弱い場合は、アピールポイント情報を足すようにしましょう。

以下のような点は魅力的に感じてもらいやすいので、不動産会社にお願いして記載してもらうことをおすすめします。

▼買主が魅力を感じやすい情報

  • 周辺の環境(スーパーやコンビニ、金融機関、病院、公園、スポーツジムなど)
  • 小学校や中学校の校区
  • 展望の良さ
  • リフォームやリノベーションをした場合はその工事内容

また上記の内容だけでなく、その物件やエリアが持つ魅力などがあれば、積極的に記載をするようにしましょう。

6-4.広告の量が少ない可能性も考えられる

広告の内容だけでなく、広告の量が少ない可能性もあります。
より多くの買主に物件情報を見てもらい、成約の確率はアップさせるためには、広告の量は重要です。

掲載サイトが少ない場合には、できる限り増やしてもらえるよう、不動産会社に依頼をしましょう。
またチラシの量が少ない場合には、なぜその広告量なのか、もう少し広い範囲でチラシを配布することはできないのか、不動産会社へ確認してみてください。
もし可能であれば増やしてもらえるようにすると良いでしょう。

7.【対処法⑥】相場よりも売り出し価格を下げる

価格を相場より下げることで、家が売れやすくなる可能性があります。

相場より価格を下げることによって、物件に興味を持って内覧に来る買主を増やすことができるからです。
一方で周辺の競合物件の価格よりも高い場合は、広告を見た段階で選択肢から外されてしまい、内覧にすら来てもらえない可能性があります。

価格を相場よりも下げる際には、以下3つのポイントに沿って、実行するようにしましょう。

▼価格を相場より下げる際の3つのポイント

  1. 自身の家の価格が周辺の競合物件より高いのか低いのか確認する
  2. 周辺の競合物件の価格より金額を低く設定する
  3. ポータルサイトの500万円の区切りを意識して値下げを行う

上記3つのポイントについて、以下でさらに詳しく解説します。

7-1.自身の家の価格が周辺の競合物件より高いのか低いのか確認する

まずは売却したい家の価格が周辺の競合物件より高いのかどうか、相場を調べることで確認をしましょう。

周辺の競合物件の売り出し価格については、不動産会社に調べてもらうことができますが、自分で調べる方法もあります。

特に相場を調べる際におすすめできるのが、成約価格を調べられるサイトをチェックすることです。
売り出し価格は、実際の成約価格よりも高めに設定されていることが多いため、実際に売買された成約価格を見たほうが、よりリアルな相場を知ることができます。

以下のサイトで不動産の成約価格を調べて、相場を把握しましょう。

サイト

特徴

レインズ・マーケット・インドメーション

成約価格が掲載されている不動産取引情報提供サイト。
直近一年の成約価格をチェック可能。

土地総合情報システム

土地、建物などの成約価格だけでなく、地価公示などもチェックできる。

上記のサイトで自身の家と条件が似ている物件を探し、成約価格を確認をしましょう。
似ている物件を探す際に参考になるのは、以下の4点です。

  • 築年数
  • 構造の種別
  • 床面積
  • 近隣地

相場の調べ方についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご参考ください。
➡不動産売却では相場を知ることが重要?令和2年の相場を解説
➡土地売却の相場の調べ方!いくらで売れるか自分で調べる方法と注意点

7-2.周辺の競合物件の価格より金額を低く設定する

相場を調べたら、競合物件よりも低い金額でありつつ、安すぎない金額ラインを不動産会社と相談しながら設定しましょう。

7-3.ポータルサイトの500万円の区切りを意識して値下げを行う

不動産会社と金額を相談する際に、ポータルサイトの500万円の区切りを意識することも忘れないようにしましょう。

不動産のポータルサイトでは、物件の価格検索は500万円ごとに区切られています。
そこで価格帯が変わるように値下げをすれば、今までアプローチできていなかった買主の層にヒットさせることができるのです。

例えば3700万円で売り出していた場合、250万円値下げをして3450万円にすることによって、検索する際の価格帯が変わり、アプローチできる買主の層が変わります。

したがって値下げをする際には、ポータルサイトの500万円区切りを意識して、値下げをするようにしましょう。

7-4.値下げするベストタイミング

値下げするベストタイミングは、不動産が一番動く1、2月です。

その理由は、入学や転勤に向けて新年度が始まる4月までに家探しをする人が多いためです。
もしタイミングを待って売却できる余裕があれば、1、2月で値下げをして売却を狙いましょう。

7-5.価格を下げる際の注意点

ここまで価格を相場より下げる際のポイントを解説しましたが、1つ注意点があります。

それは、競合物件が何らかの事情で売り急いでいる場合には、相場よりもかなり低い価格で売り出している可能性があり、対抗して値下げするのは損をしてしまうという点です。

もし売却のタイムリミットまで時間があるのであれば、一度売却をやめ、その物件が売れてから再度売り出しをすると、競合物件と比べられていつまでも売れ残ってしまうという状況を回避できます。

8.【対処法⑦】専任媒介契約へ変更する

一般媒介契約を不動産会社と締結していて長期間家が売れない場合は、専任媒介契約へと契約変更するのも一つの手です。

一般媒介契約の場合、売主は複数の不動産会社へ仲介を依頼するという契約になっています。
依頼されている各不動産会社は、一般媒介契約で締結をすると、確実に自社で売却できる可能性はなく、営業担当者の優先順位は下がってしまいます。そして積極的な売り出しをしてくれない可能性があるのです。

専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約であれば、その物件を売却することで、不動産会社は確実に仲介手数料を得られます。そのため、営業担当者の中で優先順位は高くなり、積極的に売却活動を進めてもらえます
またそれだけではなく、不動産会社はレインズへの登録営業活動の進捗報告が必須になるので、売主は売却活動の現状を定期的に知ることができるようになります。

不動産会社の媒介契約について詳しく知りたい方は以下の記事を参考ください。
➡媒介契約とは?3種類の媒介契約の違いと選び方をわかりやすく解説

9.【対処法⑧】不動産会社を変更する

長期間家が売れない状況が続くのは、不動産会社自体に問題がある可能性もあります。

というのも、不動産会社に販売力がないと考えられるからです。
不動産会社は売却エリアによって、得意なエリア・不得意なエリアがあります。
不動産会社に売却を依頼してから、長期間家が売れないということは、たとえ大手不動産会社であっても、そのエリアでの販売力はない可能性があるのです。

9-1.自身が売りたい物件に強い不動産会社へ変更する

長期間家が売れない状況が続く場合は、自身が売りたい物件に強い不動産会社へ変更するのがおすすめです。

不動産会社によって、戸建て売却が得意、マンション売却が得意、土地売却が得意など、得意分野が分かれています。
現在依頼している不動産会社で長期間家が売れていないということは、その物件の売却を不得意としている可能性があるため、不動産会社を変更した方が良いでしょう。

不動産会社を選ぶ際には、「一括査定サービス」を利用してみると良いでしょう。
一括査定サービスでは、売却したい物件情報を入力するだけで複数社へ査定依頼ができ、1社1社査定依頼をする手間を省くことができます。
さらに、その物件の売却が得意な不動産会社へ依頼をすることが可能です。

弊社でも、「複数いっかつ査定」という一括査定サービスを行っておりますので、ぜひご活用ください。

9-2.【注意!】囲い込みをされている場合はすぐに不動産会社を変更する

不動産会社に囲い込みをされている場合は、すぐに不動産会社を変更しましょう。

9-2-1.囲い込みとは

囲い込みとは、「両手仲介」を狙って、売主から売却依頼を受けている物件の情報を他の不動産会社に公開しないことです。

両手仲介」とは、売主から売却依頼を受けて、買主を他の不動産会社を経由せずに発見できた場合に、売主と買主の両方から仲介手数料をもらえることを言います。

囲い込みをされることで、他社の不動産会社から買い手がつかないので、家が売れにくくなってしまいます。

9-2-2.囲い込みをしているかどうか確認する方法

売り出し中の物件が囲い込みをされているかどうか、確認する方法があります。

それは、他の不動産会社を通して売りに出している物件が募集中になっているかどうかを問い合わせるという方法です。

もし囲い込みをされている場合は、「すでに売却済みです」、「商談が進んでいるようです」など、先約がいるといった内容の回答が返ってきます。

ちなみに囲い込みではない場合は、「現在購入者募集中」などの回答が返ってくるでしょう。

囲い込みをしていることがわかった場合は、不動産会社を変更する決断をしましょう。
囲い込みではなかった場合は、価格が高かったり、広告に問題があったり、他の原因が考えられます。

囲い込みをされている場合は契約期間中でも解約できる可能性があるため、解約をして別の不動産会社との契約に変更することをおすすめします。

不動産会社に囲い込みの可能性がある場合は、一度「宅地建物取引業協会」へ相談すると、不動産会社に問題があるのかどうか明確になり、今後どのような対応をすべきか一緒に考えてくれます。

10.【対処法⑨】家がどうしても売れない場合は買取をしてもらう

家が長期間どうしても売れなくて、ストレスが溜まっている人にとっては、今すぐに家を売却したいという人もいるはずです。
そこですぐに売却できる方法として、「買取」という対処法をご紹介します。

10-1.不動産会社に買取をしてもらうとは?

買取業を行っている不動産会社が、家を直接買い取ってくれること買取と言います。
買取の場合は個人に向けての売却ではないため、売主と不動産会社の間で交渉が成立すれば、すぐに買い取ってもらうことができ、早ければ1週間ほどで現金化することが可能です。

以下のいずれかの特徴を持つ物件は買主がなかなか現れず、需要がない可能性が高いと判断できるため、買取をすることをおすすめします。

建物

特徴

問題点

マンション

・築年数が30年以上
・空室が多く、売れていない

・老朽化が心配される
・何か問題のあるマンションなのではないかと勘ぐられる

戸建て

・土地の形状が整形地でなく、変形している
・二世帯住宅の戸建て
・築年数が30年以上

・土地を売却しようとしても変形した土地では売れづらい
・核家族化が進んでいるため、二世帯住宅を希望する人が少ない
・老朽化が心配される

不動産会社によって買取ができる条件が異なるため、仲介を依頼している不動産会社に、売りに出している物件を買取してもらうことは可能か確認をするようにしましょう。

10-2.買取をしてもらう際の注意点

買取をしてもらう際に注意すべき点は、相場よりも安く売ることになることです。
売却価格の7割程度の価格での買取となりますが、家がいつまでたっても売れない状況を考えると、買取を選択するというのは一つの手でしょう。

11.【対処法⑩】家自体に問題があって売れない場合は更地にして売却する

売却においてやれるだけのことはやったけれど今後も売れる見通しが立たず、家が売れ残ってしまっている場合は、もしかすると家自体に問題がある可能性があります

そこでおすすめできる対処法として、家を解体して更地で売却をする方法をご紹介します。

11-1.家自体に問題がある場合、更地での売却がおすすめな理由

更地での売却をおすすめする理由は、更地は新築を検討している買主からの需要が高く、解体してしまった方が売れやすくなる可能性があるからです。

築年数が25年以上で、家の劣化が激しかったり、欠陥が出てきたりすると、買い手を見つけるのは難しくなります。
買主に購入したいと思ってもらえるように補修や改修を検討しても、あまりにも老朽化が進んでいる家はかなり大掛かりな工事が必要になり、費用がかさむばかりになってしまいます。

11-2.解体費用の相場

解体費用の相場は以下の通りです。

建物の種類

20坪

40坪

60坪

80坪

木造

62〜130万円

124〜260万円

186〜390万円

248〜520万円

鉄骨造

68〜140万円

136〜280万円

204〜420万円

272〜560万円

RC造り

70〜160万円

140〜320万円

210〜480万円

280〜640万円 

家を解体して更地で売るべきかどうかは、不動産会社と相談して判断し、解体する場合は、不動産会社に解体業者を紹介してもらうとスムーズです。

解体費用について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてみましょう。
住宅の解体費用はいくら?坪数別の相場一覧と安くする工夫点5つ

12.家が売れずストレスが溜まっていてもするべきではないこと

家が売れずにストレスが溜まっていても、するべきではないことがあります。
それは売れない家を賃貸に出すことです。

賃貸がおすすめできない理由は、2つあります。

1つめは、絶え間なく賃借人がいれば問題ありませんが、空き家・空き部屋になってしまうと賃料収入はゼロになってしまうという点です。
ローンが残っている場合は、賃料収入から返済に回すことができないので損をしてしまいます。

2つめは、管理や維持にコストがかかってしまうという点です。
賃貸管理を行う際には、入居者の募集や契約業務、賃料の管理やトラブル対応、退去時の補修・修繕など、様々な業務があり、それぞれにコストが継続的にかかるのです。

一見、不労所得を得られるように見えて、中古物件を賃貸に出すとそれ以上に多くの費用が手元からなくなってしまう可能性があります。

家が売れなくて困ってしまっていても、賃貸に出すのは避けるようにしましょう。

13.まとめ

本記事では、1年以上家が売れなくてストレスが溜まってしまった!という方のために、効果の高い対処法をご紹介しました。

ここで改めて本記事のおさらいをしましょう。

◆長期間(1年以上)家が売れない場合の10個の対処法

◆長期間売れない家をすぐに売却する方法は、買取をすること

◆売れない家を手放すための処分方法は、家を解体して更地にして売却すること

◆家が売れずストレスが溜まっていてもするべきではないことは、賃貸に出すこと

本記事が不動産売却において参考になれば幸いです。

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※アンケートモニター提供元:ゼネラルリサーチ 調査期間:2020年10月23日~26日 調査方法:インターネット調査
調査概要:不動産会社(仙台市エリア)10社を対象にしたサイト比較イメージ調査 調査対象:全国の30代~60代の不動産売買経験のある男女 1007名

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