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【家の買取】2日で売れるが仲介の3割減!損をしない4つのコツ

「親の家が空き家になった。早く処分したいから不動産会社に買取してもらおうかな」
「でも仲介より損するっていうし、どうしよう?」
家を処分する時、不動産会社に仲介してもらって売りに出すか、買取してもらうか、悩みますよね。

買取は最速2日で完了しますが、相場は仲介で販売した時の約3〜4割減になります。
それでも早く売りたい場合や築がかなり古い家や立地が悪い家、事故物件等なら買取にするのも悪くないかもしれません。
というのは、買取には「早く処分できる」という他にも魅力がいろいろあるのです。

例えば、

  • 仲介手数料がいらない
  • 瑕疵担保責任(契約不適合責任)がない
  • ご近所にバレないで処分できる

等です。

迷う場合は、「ある一定時期までは仲介にして、それでもダメなら買取にする」という方法「買取保証」もあります。

しかし、築浅の物件や時間がある人、少しでも高く売りたい人は仲介の方がおススメです。
急ぐなら、「仲介で、市場価格より1〜2割安く売り出す」というワザがあります。
これなら早く売れ、買取よりもトクをします。

今回は、

  • 買取とはどんなものか
  • 仲介とのメリット・デメリットの比較
  • 買取・仲介に向くのはそれぞれどんなケース?
  • 高く買い取ってもらうコツ

……について詳しく解説していきます。

買取と仲介の特徴を良く理解して、ご自身の場合はどちらがいいか判断してみてくださいね!

1.家の買取とは?

家の「買取」とは、不動産会社に家を買い取ってもらうことです。
通常の家の売却は不動産会社に「仲介」をしてもらい、広告を出す等の販売活動をして買い手を見つけるのですが、買取の場合は直接不動産会社に買ってもらうので、時間がかかりません。

売主と不動産会社の間で話がつけば即買取で現金化できます。
最速で2、3日〜1週間、長くても1カ月程度で完了します。
家の売却を急いでいる人には「買取」は良い方法だといえるでしょう。

しかし一方で、売却の金額は仲介よりも3〜4割安くなる傾向があります。
なぜなら、不動産会社は買い取った家を修繕・リフォーム・リノベーションをして販売に出し、利益を得るからです。
買取の場合は仲介手数料も売主からもらえないので、不動産会社はリフォーム代やその後の販売活動費を買取額から出さなければなりません。

3〜4割はなかなか大きな差ですから、金額的なトクをしたい人、時間がある人は「仲介」の方が向いているでしょう。

1-1.買取には「即時買取」と「買取保証」の2種類がある

買取には「即時買取」と「買取保証」の2種類があります。

1-1-1.「即時買取」は即現金化できる

一般的にいう「買取」とは「即時買取」の事で、不動産会社が買主になって、すぐに家を買い取ってくれることです。
家を実際に見て査定する「訪問査定」も通常1回で、売主と条件が合えば数日で売却が完了します。

「即時買取」のメリット

現金化までの時間が早いのはもちろん、

  • 広告も購入希望者の内覧もないので、近隣に家の売却を知られることもありません。
  • 仲介手数料がかかりません。
  • 不動産会社が買い取って物件を売りに出すので、「販売した後に瑕疵が分かってトラブルになり、その責任を負う(瑕疵担保責任・契約不適合責任)」もありません。

「即時買取」のデメリット

「仲介」に比べて、価格が約3〜4割安くなります。ひどい場合は半額以下になることもあります。

また「買取」となれば物件の売主は不動産会社になるので、どんな人に買われるかはわかりません。
よろしくない方に買われて、思い出の家が残念なことになったり、ご近所に迷惑をかけることになる可能性も覚悟しなくてはなりません。

1-1-2.「買取保証」は「仲介」と「買取」のいいとこ取り

「買取保証」は、簡単にいうと「仲介」と「買取」を合わせた方法です。
最初は「仲介」で一定期間(通常は3カ月)売りに出し、もし売れなかったら最初に取り決めておいた金額で不動産会社が「買取」してくれるという仕組みです。

「買取保証」のメリット

  • もし「仲介」期間で売れたら希望価格で売却することができ、最初から割安な「買取」にするよりおトクです。
  • 「仲介」一本やりだと「何年も売れない!」という事態もありえて心配ですが、「買取保証」なら最悪でも3カ月後には売却できるので、期限がある人には安心です。

「買取保証」のデメリット

  • 「仲介」期間で売れた場合には、仲介手数料が発生します。
  • 「買取」になった場合は、やはり価格が「仲介」より約3〜4割安くなります。

1-2.買取の流れ

「買取」の流れは非常にシンプルです。

①「一括査定」等で気になった不動産会社複数社(最低3社がおススメ)に「訪問査定」してもらい
②提示金額に納得がいったら売買契約を結んで
③引き渡し・決済となります。

そのため最短数日〜1カ月程度で売却が可能となるのです。
しかし、契約までに必要書類や印紙代等の諸費用の用意もあるので、早めに不動産会社に確認しておきましょう。

売却の期限や現金化したい時期の希望は先に伝える

「買取」あるあるなのが、「必要な時までにお金が入金されなかった!」というもの。会社や契約によって進みや支払いの時期が違います。「いつまでに売りたい(現金化したい)」という希望があれば、先に伝えておきましょう。

1-3.買取にかかる費用

「買取」に特別な費用は発生しません。「仲介」にはある「仲介手数料(売買価格が400万円を超える場合、(売買価格×3%+6万円)+消費税)」もありません。
もちろん、税金(契約書に貼る印紙代や登録免許税、所得税等)は「仲介」と同じようにあります。

また、家の中にあった不要品の処分を不動産会社に頼むと、その分を売却金額から差し引かれるといった事もあります。

2.買取と仲介のメリット・デメリット比較

「買取」と「仲介」のメリット・デメリットを一覧で比較してみましょう。

メリット

デメリット

買取

・即現金化できる
・瑕疵担保責任(契約不適合責任)がない
・近隣にバレない

・売却価格が「仲介」より3〜4割減になる
・自分で買主を選べない

仲介

・「買取」より高く売れる可能性が高い
・自分で買主を選べる

・仲介手数料がかかる
・いつ売却できるか分からない
・瑕疵担保責任(契約不適合責任)がある
・近隣にバレやすい
・内覧の対応等が面倒

2-1.売却を急ぐなら「買取」、高く売りたいなら「仲介」

「買取」に向くケース、「仲介」に向くケースをまとめると次のようになります。

「買取」に向くケース

  • 即売却したい場合
  • 事故物件
  • 期限が決まっている場合
  • 築30年以上で、立地が悪い、新耐震基準に満たない、かなり痛んでいる等の悪条件が重なっている物件
  • 1年以上「仲介」で売れない場合
  • 内覧対応等が面倒くさい場合

「仲介」に向くケース

  • 少しでも高く売却したい場合
  • 築浅の物件
  • 時間がある場合

極論を言えば、「買取」は時間がまったくない場合、内見対応等が面倒くさい場合のみにおススメで、それ以外は「仲介」か、買取と仲介のいいとこ取りの「買取保証」がおススメです

早く売りたいだけなら、「仲介」でも「市場相場の1〜2割減の販売価格」で出せば早めに売却できる可能性があります。それでも「買取」価格よりはおトクになるのでお試しください。

3.家を高く買取ってもうらうための4つのコツ

家を高く買取りしてもらうためのコツは、「知識を持つこと」「家の相場を知ること」「必ず複数の不動産会社に査定をしてもらうこと」「家のアピールポイントを積極的に言うこと」の4つです。
総合すると、不動産会社に「この人、結構知ってるな」と思わせるということです。

3-1.知識を持つ

ネットや本で、基本的な知識はザックリでも知っておきましょう。
売主に不動産売買の知識があるとないのでは、不動産会社の対応が違います。
「買取」の場合は、不動産会社にすると「安く家を仕入れるほど儲かる」わけですから、何も知らない丸腰の状態で対応するとカモにされてしまう可能性もあります。

不動産会社との話の合間に「それってこういうことだよね?」的な相づちを入れるだけでも違うので、お試しください。

3-2.家の相場を知る

不動産会社にカモにされないためにも、事前に家の相場を調べておきましょう。
「買取」でも良い条件の家なら、「仲介」の1割減くらいで売却できることもあるのです。「なんでも買取なら3割減」ではありません。
上手な交渉のために類似物件の相場を調べるのは必須です。

相場の調べ方は次章の「4.家の相場を知る方法」をお読みください。

3-3.必ず複数の不動産会社に査定してもらう

家の査定は必ず複数の不動産会社にしてもらいましょう。
1社だけでは、その査定が妥当なものか分からないからです。
複数の会社に査定を頼むと、その中で数百万円の開きがあることも珍しくありません。

また価格だけではなく、不動産会社の技量や担当者の印象も比較することができます。
複数の中から一番信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

複数の不動産会社を選ぶには、「一括査定」ができるサイトを使うと便利です。

詳しくは「【家の査定】匿名査定・一括査定・不動産屋査定の違いと基礎知識」の記事も参照ください。

3-4.家のアピールポイントを積極的に言う

アピールポイントは自分から言わないと、不動産会社はわからないことも多いのです。
少しでも良い査定をしてもらうために、メンテナンスの記録や環境や利便性の良さを書き留めておきましょう。
またそれを証明する書類(メンテナンスや補強工事の契約書等)があれば尚強いので、事前に用意しておきましょう。

詳しくは「【家の査定】匿名査定・一括査定・不動産屋査定の違いと基礎知識」の記事の中の「6.高く査定してもらえる6つのポイント」の記事を参照ください。

4.家の相場を知る方法

査定を頼む前に、自分で家の相場を調べておくのは必須です。
相場を知らないと、不動産会社が出してきた金額が妥当かどうか判断できないからです。

家の売り出し価格は、「SUUMO」や「LIFULL HOME’S」などの不動産ポータルサイトで類似物件を検索すれば分かります。
しかし、これは実際に売れた金額ではありません。

実際に売れた成約価格を知るには、日本全国で取引されている物件の成約価格が分かる「レインズ・マーケットインフォメーション」や国土交通省の「土地総合情報システム」の中の「不動産取引価格情報検索」がおススメです。
「不動産取引価格情報検索」は取引全ての情報ではなく、国土交通省が取引当事者にアンケートをとったものですが、住所は町名まで絞り込んで検索でき、一覧表で表示されるので、分かりやすさバツグンです。

レインズ・マーケットインフォメーション
国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営していて、全国の不動産会社が扱う売買の最新の状況が分かります。

●「不動産取引価格情報検索
国土交通省がアンケートで調べたものですが、全取引の約3割は載っていて、だいたいの相場は分かるようになっています。土地や家、マンションの成約価格や物件の駅からの距離、広さ、建築年など細かい条件まで分かるので類似物件例が探しやすいのが特徴です。

5.良い不動産会社の選び方4つのポイント

「買取」が成功するには、良い不動産会社との出会いが欠かせません。
不動産会社を選ぶときのポイントをご紹介します。

5-1.複数の会社に査定を頼み、金額が高いところを選ぶ

「買取」の場合は査定額が買取価格になるので、必ず複数の会社(最低でも3社以上。多いほど良い)に査定を依頼し、価格の高いところを選びましょう。

複数の会社に頼めば、「オタクはサービスいいから決めたいんだけど、●社の方が金額がいいんだよね。もうちょっとなんとかならないの?」等、他社を引き合いに出しながら交渉することもできます。
1社だけだと不動産会社の方も売主を甘くみてくるので、絶対におススメしません。

5-2.販売実績があり、評判が良いとろを選ぶ

不動産会社にも得意なジャンルがあります。
マンションに強いのか、戸建てに強いのか、「仲介」に強いのか、「買取」強いのか等、不動産会社の業績や評判を見て決めましょう。

自分が売りたい物件と類似のものの実績が多くあるところがおススメです。

5-3.知識があり、提案プランが良いところを選ぶ

売却の知識が深く、提案してくるプランが良いところを選びましょう。
「仲介」と組み合わせる「買取保証」の場合は、販売の広告活動の方法や報告はどのくらいに1回してくれるのか等の確認も大切です。

全国の売買物件情報のほとんどが登録されている「レインズ・マーケットインフォメーション」に掲載するのはもちろん、「SUUMO」や「LIFULL HOME’S」等の大手ポータルサイト掲載やネット広告に力を入れてくれるところ、週1〜2週間に1回は活動報告をしてくれるところがおススメです。
中には「追い込み」といって、わざと宣伝しないで自分のところで安く買い叩こうとする、あるいは自社のお客さんにだけ物件を紹介して、手数料をWで取ろうとする業者もいるので気をつけてください。

5-4.担当者が信頼できるところを選ぶ

担当者と話してみて、いい感じがするところ、誠実な印象があるところを選びましょう。
どんなに有名な会社でも、担当者の説明が曖昧で不誠実な印象がする場合は、要注意です。
後に「その費用は売却価格から引いておきます」「え!聞いてなかったんだけど」等のトラブルが起きやすいからです。

家の売却は大きな金額が動くものなので、親切丁寧に説明してくれて、「話が通じる!」という感覚が持てる担当者を選んでいきましょう。

不動産ポータルサイトや人気の買取専門業者から探してみる

不動産会社にまったく当たりがない場合は、不動産会社のポータルサイトや人気の買取専門業者から当たってみるのも手です。

「LIFULL HOME’S」の買取査定ページ
LIFULL HOME’Sの不動産売却査定は、独自の基準を満たした不動産会社や買取業者を紹介しています。大手不動産会社、地域密着型の会社などから、自分で会社を選んで買取の相談・依頼ができます。

買取専門業者「カチタス」
中古住宅買取再販事業に関する販売戸数のランキングで、7年連続No.1(出典:リフォーム産業新聞)。全国100店舗なので、遠方の実家を売る場合も相談できます。

不動産会社の付帯サービスもいろいろある

不動産会社によって、付帯サービスがあります。
例えば、不要品を引き取ってくれるもの(有料)や、売却後もそのまま家賃を払って住み続けられるもの(リースバック)等です。不動産会社を決める前にどんなサービスがあるかチェックしてみましょう。

6.買取Q&A

「買取」に関するよくある疑問をあげてみました。参考にしてみてください。

Q.築40年以上で、痛みが激しいです。買取してもらえますか?

A.どんな物件でもまずは複数の会社に査定してもらってください。
物によっては買取してもらえないケースもありますが、「よそで断られた物件でもご相談ください」という意欲的な買取専門業者もいます。
最悪の場合、更地にして売り出すケースもあります。

Q.ローンが残っていても「買取」してもらえますか?

A.「買取」してもらえます。
ただし、買取金額がローンの残債を下回った場合、足りない分は自分で現金を用意して、売却時に一括で支払わなければなりません。ローンに設定している抵当権を末梢するためには、完済が必要だからです。

現金が足りない場合で、かつ、また新しい家を購入する場合は「住み替えローン」を利用する手もあります。

Q.共同名義の物件ですが、「買取」してもらえますか?

A.所有者全員の同意があれば問題ありません。
あるいは、1人の人が他の権利分を買い取り、権利者を1人にまとめれば可能です。
誰か反対する人がいる場合は、売却できません。

Q.「仲介」でなかなか売れません。「買取」に切り替えようと思うのですが、違う不動産会社にしてもいいでしょうか?

A.「仲介」を頼んでいる不動産会社との契約の形によります。
もし「専用専属媒介契約」の場合で契約期間中(法的に3カ月)は、「買取」を他社に頼むと、今の会社に仲介手数料を支払わなければならなくなります。
とはいえ、契約期間が切れたタイミングで会社を替えれば問題ありません。
契約の自動更新特約がついている場合は、3カ月以上過ぎても契約が続いています。まずは契約解除の手続きを行ってください。

7.まとめ

今回は「家の買取」についてご説明しました。
ポイントは以下の通りです。

  • 即現金化したいなら「買取」、高く売りたいなら「仲介」
  • 仲介と買取を合わせた「買取保証」もある
  • 買取の価格は仲介の3割減
  • 仲介手数料はかからない等のメリットがある
  • 査定は必ず複数の会社に頼んで比較する

「買取」は買い叩かれないように、知識をもって臨みましょう!

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※アンケートモニター提供元:ゼネラルリサーチ 調査期間:2020年10月23日~26日 調査方法:インターネット調査
調査概要:不動産会社(仙台市エリア)10社を対象にしたサイト比較イメージ調査 調査対象:全国の30代~60代の不動産売買経験のある男女 1007名

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