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路線価と実勢価格の違いを解説|路線価と実勢価格の調べ方や計算方法付き

「路線価」と「実勢価格」はどちらも土地の価格です。

◎路線価とは、国税庁が土地の価格を道路ごとに決めて、毎年発表されるもの。

   ∟相続税路線価と固定資産税路線価の2種類がある

◎実勢価格とは、売買する時に実際に取引される価格のことで、当事者間で決めるもの。

路線価と実勢価格は同じ土地の価格を示しているのにもかかわらず、2つの価格は同じにはなりません。

「土地の価格を知りたいんだけど、路線価と実勢価格どっちを参考にすれば良いの?」「そもそも、路線価と実勢価格はどうやって決まるの?」

という方に向けて、この記事では、以下を丁寧に解説していきます。

  • 路線価とは何か?実勢価格とは何か?
  • どんな違いがあるのか?
  • 路線価から実勢価格の目安を求める計算方法【実勢価格=路線価÷0.8×1.1】
  • 正確な実勢価格を知るために必要なこと

路線価が分かれば、実勢価格の目安となる金額は「路線価による土地の評価額 ÷ 0.8 × 1.1(または1.2)で求めることができます。ただしこれはあくまで参考値でしかなく、実際には、計算した額と比べて大きく乖離する可能性も大いにあるのです。

土地を購入・売却するために実勢価格を知りたい方は、ぜひこの記事を最後までお読みいただき、路線価や実勢価格、そしてその他の価格指標についても理解してください。

1. 「路線価」と「実勢価格」とは?その違いを理解しよう

冒頭でも解説した通り、路線価と実勢価格はどちらも土地の価格を示しています。ただし、両者の目的や使われ方、価格の決まり方を比較してみると、かなり意味合いの違う指標であることが分かります。

「路線価」「実勢価格」それぞれの特徴をしっかり理解していきましょう。

【補足】今回の記事では「路線価」と「実勢価格」について解説していますが、土地の価格は「一物五価」と呼ばれ、5つの指標があります。

公示地価:国土交通省が発表する土地売買の目安となる価格のこと

基準地価:都道府県が発表する土地売買の目安となる価格のこと

路線価(相続税路線価):国税庁が発表する相続税や贈与税の基準となる価格のこと

固定資産税評価額:市区町村が固定資産税を計算するために不動産を評価した価格のこと

実勢価格:実際に土地の売買が行われる価格のこと(または取引された価格のこと)

5つの指標についてさらに詳しく知りたい方は、「土地の評価額を出す3ステップを解説~目的に応じた調べ方を確認」の記事をご覧ください。

1-1. 路線価とは?国税庁が毎年公表する価格

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」

路線価とは、土地にかかる税金を計算するための基準となる価格のことで、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2つがあります。前者は相続税や贈与税の算出に使われ、後者は固定資産税や都市計画税などの算出に使われます。

単に「路線価」という場合は、相続税路線価を指します。

相続税路線価(=「路線価」)

固定資産税路線価

用途

相続税や贈与税の算定基準となる

固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税の算定基準となる

調査主体

国税庁

市区町村(東京都23区は都)

評価時点

毎年1月1日(7月に発表)

3年に一度評価替え

金額

公示地価の80%程度

公示地価の70%程度

例えば両親が亡くなって土地を相続した場合、土地の価値に応じた相続税を納める必要があります。その計算に使うのが相続税路線価です。

土地の価値は本来土地ごとに異なるものですが、税金を計算するためには基準が必要ですよね。そこで税務署が、計算するために道路ごとに値段をつけて、計算できるようにしているのです。

相続税における土地の評価額 = 路線価(1㎡あたりの価格) × 土地の面積(㎡) × 補正率

路線価は、毎年1月1日時点を評価時点として、毎年7月1日に国税庁のホームページで公開されます。価格は、公示地価や売買実例価額、不動産鑑定士等による鑑定評価価額などをもとに決定します。

【補足】公示地価について

「公示地価」とは、国土交通省が地価公示法という法律に基づいて「取引価格の目安」として毎年発表しているものです。適正な価格を国が発表することで、土地の売買が正常な価格で行われるようにしているのです。

相続税路線価と固定資産税路線価は、それぞれ「公示地価」の8割と7割を基準に設定されています。

公示価格(公示地価+基準地価)と実勢価格の関係については、「公示価格と実勢価格の違いは?公示価格を調べて地価目安を調べる方法」の記事をご参照ください。

1-2. 実勢価格とは?実際に取引される価格のこと

実勢価格とは、土地の不動産売買の時に実際に取引される価格のことです。販売開始時点の売り出し価格ではなく、実際に取引が終了した時点での価格をいいます。

【例で分かりやすく解説】

Aさんが売りたい土地の路線価から価格目安を出したところ3,000万円でした。
もう少し高値で売りたいAさんは、販売価格3,300万円で売り出しました。
結局なかなか買い手が見つからず、2,900万円で売却しました。

➡この場合の実勢価格は、最終的に売買が成立した2,900万円が正解です。

実勢価格には決まった価格はなく、当事者間で話し合いの結果で決まります

路線価や公示地価をもとに実勢価格の参考値を計算することは可能ですが、あくまで参考値でしかないことに注意しましょう。

なぜならば、実際に土地を売買する時には、土地の形や売買条件など、当事者同士のさまざまな事情によって、相場と離れた価格で決まることが多いからです。

買い手がなかなか見つからなければ実勢価格は評価額よりも下がりますし、逆に需要があれば実勢価格は上がります。

1-3. 路線価と実勢価格の違い

路線価と実勢価格、それぞれの意味を理解したところで、両者の違いを改めてみていきましょう。

 

路線価(相続税路線価)

実勢価格

概要

国税庁が毎年発表する指標

その土地の取引が成立する(した)価格

決め方

地価公示価格・取引価格・鑑定評価価額・精通者の意見などをもとに国税庁が決める

決まった価格は無い
売買する当事者の間で、自由に価格が決まる

評価時点

毎年1月1日(7月に発表)

その都度

国税庁が毎年決定して公表している路線価に対し、実勢価格はその土地ごとに取引が成立する価格のことで取引ごとに都度価格が変わります

つまり、路線価はあくまで基準となる価格(決まった価格)であるのに対し、実勢価格は決まっていない価格という大きな違いがあります。

1-4. 路線価をもとに実勢価格の目安を算出できる

「この土地の価格はいくらぐらいだろう」と思った時に、路線価が分かれば大体の目安を算出できます。ただしあくまで参考値であり、必ずその価格で売却できるとは限りません。

路線価は公示地価の8割程度に設定されており、公示地価を1.1~1.2倍したものが実勢価格の目安といわれています。そのため、以下のような計算式が成り立ちます。

土地の実勢価格の目安
=路線価による土地の評価額 ÷ 0.8 × 1.1(または1.2)

例:路線価27万円(1㎡あたり)の場所に、100㎡の土地がある場合

実勢価格の目安 = (27万円×100㎡) ÷ 0.8 × 1.1 = 3,713万円
(1.2倍で計算した場合は、4,050万円)

あくまで目安でしかありませんが、路線価が分かれば簡単に土地の価格目安を計算できることが分かりますよね。

早速、路線価から実勢価格の目安を求める方法を詳しく解説していきます。

2. 路線価から実勢価格の目安を求める2ステップを解説

路線価から実勢価格の目安を求めるには、国税庁のホームページで路線価を確認して、簡単な計算式に当てはめていきます。インターネット環境と電卓さえあれば、土地の価格目安を算出できます。

2-1. 国税庁「路線価図・評価倍率表」で路線価を調べる

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」

まずは国税庁「路線価図・評価倍率表」のサイトにアクセスして、調べたい土地の路線価図を確認します。

路線価を調べる手順

①最初のページから該当の都道府県を選ぶ

②「路線価図」を選んでクリックする

③確認したい市区町村を選んでクリックする

④確認したい地名(町または大字)を選んで、路線価図ページ番号をクリックする

⑤確認したい地点を見つけて、土地が隣接している道路上の路線価を確認する

⑥【応用編】借地の場合

例:東京都足立区青井1丁目の路線価を見る場合

①「東京」をクリック

②「路線価図」をクリックする

③「足立区」をクリックする

④「青井1」の右側にある路線価図をクリックする

⑤確認したい地点を見つけて、土地が隣接している道路上の路線価を確認する

①最初のページから該当の都道府県を選ぶ

都道府県の地図またはテキストリンクから、見たい都道府県を選んでクリックします。ここでは例として、「東京都」を選びます。

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」(赤枠の四角は当サイトが説明のために追記したもの)

②「路線価図」を選んでクリックする

次のページに遷移したら、一番上にある「路線価図」というテキストリンクをクリックしましょう。

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」(赤枠の四角は当サイトが説明のために追記したもの)

③確認したい市区町村を選んでクリックする

市区町村を選びます。ここでは例として、「足立区」を選びます。

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」(赤枠の四角は当サイトが説明のために追記したもの)

④確認したい地名(町または大字)を選んで、路線価図ページ番号をクリックする

具体的な地名が表示されるので、確認したい地名の右側に表示されている路線価図ページ番号をクリックしましょう。ここでは例として「青井1」を選びます。

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」(赤枠の四角は当サイトが説明のために追記したもの)

この例では、青井1丁目の地図が3枚の地図に分割されているため、3枚の路線価図が表示されています。どの路線価図に調べたいピンポイントの場所が載っているかは開いてみないと分かりません。

開いてみて、調べたい場所が掲載されている路線価図を表示させましょう。

⑤確認したい地点を見つけて、土地が隣接している道路上の路線価を確認する

該当する路線価図を表示させると、以下のような地図が表示されます。

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」

道路の上に表示されている「270D」「290D」などが路線価です。その道路に面している土地の1平方メートルあたりの価格(千円単位)を確認できます。

例えば、以下の赤い部分の路線価は「270D」なので、この道路に面している土地の路線価は、1平方メートルあたり27万円と読み取ることができます。

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」(赤枠の四角と赤字は当サイトが説明のために追記したもの)

調べたい土地に面している道路に「270D」と表示されている場合

表示されている数字は1平方メートルあたりの千円単位の路線価なので、

 270×1,000=270,000円=27万円がこの土地の1平方メートルあたりの路線価

土地の面積が100㎡の場合、

 路線価方式によるこの土地の評価額=27万円×100㎡=2,700万円

これで路線価の確認方法は終わりです。

ただし、実際に路線価による相続税評価額を算出する際は、奥行価格補正や不整形地補正など、より厳密な計算式が必要な場合があります。より細かい数字を出したい場合は、国税庁のホームページを参考に正しく計算してください。

➡国税庁>相続財産や贈与財産の評価

2-2. 路線価から実勢価格の目安を計算する

路線価が分かったら、あとは簡単な計算式に当てはめれば、実勢価格の目安を計算できます。

路線価は公示地価の0.8倍程度に設定されており、公示地価を1.1~1.2倍したものが実勢価格の目安といわれているため、実勢価格の目安は以下の計算式で算出できます。

土地の実勢価格の目安

=路線価による土地の評価額 ÷ 0.8 × 1.1(または1.2)

例:路線価27万円(1㎡あたり)の場所に、100㎡の土地がある場合

実勢価格の目安 = (27万円×100㎡) ÷ 0.8 × 1.1 = 3,713万円

(1.2倍で計算した場合は、4,050万円)

ただし都心や人気の場所だと、実勢価格は公示地価の1.5倍以上になることもありますし、人気のない場所だと公示地価を下回る可能性もあります。

あくまで目安ということを忘れないようにしましょう。

3. 路線価から実勢価格の目安を計算する場合の注意点

2章では、路線価をもとにした実勢価格の目安を計算する方法を紹介しました。しかし、この方法には2つ注意点があります。

3-1. 路線価には土地ごとの諸条件が全く加味されていない

路線価はあくまで、その道路に面した土地の価格を一律で決めたものです。ここには、その土地ごとの特徴や事情などが全く加味されていません。

例えば同じ路線価、同じ面積、同じ形(同じ幅・奥行)の土地があった場合、評価額を算出すると同額になります。しかし本来は、土地の方角や周辺環境などにより土地の人気度は変わるため、これらを考慮して土地の価格を求める必要があります。

3-2. 路線価から算出した価格で売却を進めるのは危険

3-1.でも述べたように、路線価を使って求めた土地の価格はあくまで参考値にすぎず、実際いくらで売買されるかは土地の個別の特徴によって異なります。

そのため、路線価から算出した価格を売り出し価格として設定するのは危険です。売り出し価格を誤ってしまうと、本来ならもう少し高く売れるはずだった土地を安価で売る羽目になったり、逆に高く設定しすぎてなかなか買い手が現れなかったりということが発生します。

売却を進める場合の理想の流れは、路線価などから算出した価格で相場を自分で把握しつつ、個別の土地の価値を判定してもらうために不動産査定を行うことです。

4. より実勢価格に近い価格を知るには不動産査定が必須

路線価による実勢価格の目安はあくまで参考にしかなりません。土地の特徴などを加味した、実勢価格に近い土地の価格を知るためには、不動産査定を行うことをおすすめします。

できれば、一社だけではなく複数の不動産会社に土地の査定を依頼しましょう。複数の会社に依頼することで、価格が上下する要因を訊ねることもできますし、実勢価格に近い土地の価格を知ることができます。

当サイトを運営しているホームセレクトでは、土地や中古住宅を一括で査定できる無料サービス「複数いっかつ査定」を行っています。

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まとめ

この記事では、「路線価とは何か?実勢価格とは何か?」をメインに、2つの方向性が違う土地の価格について解説しました。

路線価と実勢価格の違いをまとめると以下のようになります。

 

路線価(相続税路線価)

実勢価格

概要

国税庁が毎年発表する指標

その土地の取引が成立する(した)価格

決め方

地価公示価格・取引価格・鑑定評価価額・精通者の意見などをもとに国税庁が決める

決まった価格は無い
売買する当事者の間で、自由に価格が決まる

評価時点

毎年1月1日(7月に発表)

その都度

どちらも同じ土地の価格ですが、かなり意味が異なることをご理解いただけたでしょうか。

また、路線価から実勢価格の目安を算出する計算式についても解説しました。

土地の実勢価格の目安
=路線価による土地の評価額 ÷ 0.8 × 1.1(または1.2)

例:路線価27万円(1㎡あたり)の場所に、100㎡の土地がある場合

実勢価格の目安 = (27万円×100㎡) ÷ 0.8 × 1.1 = 3,713万円
(1.2倍で計算した場合は、4,050万円)

ただし計算式を使って出した価格はあくまで目安でしかありません。土地の形や現況、周辺環境、当事者同士の急ぎ度合い、さらには社会情勢によっても、土地の実勢価格は大きく変動します。

より実勢価格に近い土地の価格を知りたい場合は、複数の不動産会社に一括査定を依頼する方法がもっともおすすめです。信頼できる会社を見つけたら、そのまま売却までのステップをお願いするのも良いでしょう。

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※アンケートモニター提供元:ゼネラルリサーチ 調査期間:2020年10月23日~26日 調査方法:インターネット調査
調査概要:不動産会社(仙台市エリア)10社を対象にしたサイト比較イメージ調査 調査対象:全国の30代~60代の不動産売買経験のある男女 1007名

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