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空き家処分はこうすればOK!損せず早めに処分する方法を解説

「親が住んでいた実家を相続したけれど、活用できずに空き家になっている」
「何年も前に買った別荘に行く機会もなくなり、空き家になっている」
こうした悩みを抱えている方は多いと思いますが、住まない空き家は今すぐ処分すべきといえます。

悩んでいる時間にもどんどん空き家の劣化は進んでしまいますし、管理に行く手間や交通費、固定資産税も重くのしかかってきます。

この記事では、「そうは言っても、空き家がちゃんと売れるのか心配」という方向けに、損しないで空き家を処分するための一番良い方法(流れ)を解説していきます。

▼この記事で分かること

◎空き家を処分する方法には、
 売却(そのまま売却・更地にして売却・買取)以外にも無償譲渡などがある

◎空き家処分は今すぐにでも着手した方がいい
 なぜならば…
 ・持っているだけで金食い虫となるから
 ・住んでいない空き家はどんどん劣化が進むから
 ・被災リスクや近隣へ迷惑をかけるリスクがあるから
 ・早く売れば、売却時に税制優遇を受けられるかもしれないから

まずは「そのまま仲介売却」を目指すのが、一番損しない方法
 家付きで売れない場合に、更地にして売却や買取を検討しよう

後半では、空き家を処分するために必要な費用や、その費用を抑えるための補助金制度についても解説しています。

やみくもに処分方法を決めてしまうと、後々悔やむことになるかもしれません。今回紹介する損しないためのシナリオに沿って、順序を間違えずに空き家の処分方法を決めていきましょう

1. 空き家を処分する方法は?3つの選択肢を解説

相続した空き家など、自分は住まない場合に悩んでしまうのが、空き家の処分をどうするかということです。

空き家の処分方法には、大きく分けて、売却・無償譲渡・有効活用の3つがあります。基本的には売却を選ぶ方がほとんどです。3つの方法それぞれにメリット・デメリットがありますので、まずは以下の表を確認してみてください。

それぞれについて詳しく解説していきます。自分のケースではどの方法を選択するべきなのか考えながら、読み進めてみてくださいね。

1-1. 売却する

売却は、空き家を処分する際にもっとも一般的に選べる方法です。空き家や土地を手放す代わりに対価を得ることができるため、メリットが大きい方法です。

なお、ひとくちに「売却」といってもいくつか方法があります。

▼空き家を売却する場合の4つの選択肢

  • そのまま販売する(仲介売却)
  • 更地にして土地として販売する(仲介売却)
  • リフォームしたあとに販売する(仲介売却)
  • 不動産会社に買い取ってもらう(買取)

そのまま売却する場合は、家の状態が良ければ「中古住宅」として、家が古くてもう住めない場合には「古家付き土地」として販売することになります。

また、家の状態がかなり劣化している場合は、家が無い方が高く早く売れる可能性が高いため、家を解体して更地にし、土地として販売する方法もあります。

その他、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法もあります。買取を選ぶと、仲介売却で買い手が見つからないような物件でも販売できる可能性は高まりますが、販売価格が通常の5〜8割程度まで下がることが一般的です。

空き家を売却、または買取してもらいたいと考えている方は、以下の記事もぜひご覧ください。
➡空き家の売却方法|売却の流れ5ステップと早く高く売却するポイント
➡空き家買取とは?仲介との違いや向いている人・売却までの流れを解説

1-2. 第三者に無償譲渡する

2つ目の空き家処分方法は、第三者に無償で空き家を譲渡する方法です。

「売却を試みたものの全く買い手が見つからない…」といった場合には、第三者に無償譲渡する選択肢を考えるべきでしょう。なぜならば、望まずに相続した空き家であっても、不動産所有者には管理義務が発生してしまうからです。

空き家は持っているだけで管理費や固定資産税がかかり、さらに草刈りをしたり倒壊しないように管理したりする責任が発生します。「空き家が遠方で管理が大変」という方も、無償譲渡の選択肢を考えてみると良いでしょう。

1-3. 有効活用する

空き家を処分する方法としては、空き家を解体(またはリノベーション)して、新たな使用使途を考えて有効活用する方法です。

▼空き家を有効活用する選択肢の例

  • 賃貸物件として貸し出す
  • 駐車場や太陽光発電などに転用する

経営ノウハウが必要となる一面もありますが、上手くすれば、家賃収入など新たな収入源を確保できます。

2. まずは売却を見据えて不動産会社に相談がベスト

1章で紹介したように空き家を処分する方法にはさまざまな選択肢がありますが、基本は「そのまま売却」する方法からスタートするのがベストです。

「更地にして売却」「リフォームして売却」「買取してもらう」という選択肢は、そのまま売却では買い手が見つからない場合に、次の選択肢として考えるべきものです。

なぜならば、例えば更地にしたからといって必ずしも有利な条件で売却できるか分からないです。それどころか、余計な解体費用を払う羽目になるかもしれません。解体費用は結構高額となり、一般的な一軒家だと100万円程度かかります。

どのように処分したら一番メリットが大きいのかは、やはりプロである不動産会社に聞くのが一番です。まずは不動産会社に相談するとともに空き家の価格を査定してもらい、今後の方針を一緒に考えていくのがベストです。

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3. 空き家処分はすぐに着手した方が良い

「空き家の処分方法が決まらないから、しばらくはこのままでいいや…」と思っている方がいたら、その考えは改めたほうが良いでしょう。

使わない空き家は、すぐにでも処分に取り掛かったほうが良いと断言できます。その理由はこんなにあります。

▼空き家処分はすぐに着手した方が良い理由

①持っているだけでお金がかかるから
②住んでいない家屋は思ったよりも早く傷むから
③被災リスクを抱えることになるから
④近隣に迷惑をかける可能性があるから
⑤子世代に負の遺産を残すことになるから
⑥早く売れば、税制優遇が受けられるかもしれないから

3-1. 持っているだけでお金がかかるから

空き家は持っているだけでお金がかかる「金食い虫」だと言われることがあります。保有しているだけで想像以上のお金がかかるものなのです。

状況によって違いますが、保有しているだけでかかるお金には以下のようなものがあります。

項目

概要

固定資産税

物件によりますが、大体10〜15万円程度が目安

光熱費

電気や水道など、解約していなければ料金が発生

メンテナンス費

修繕にかかる費用、草むしりの費用、マンションの場合は管理費と修繕積立金が毎月かかる

火災保険・地震保険

火災保険や地震保険に入っている場合は、毎年保険料がかかる

交通費

空き家が遠方にある場合は、管理に行くたびにかかる

この中でもっとも負担が大きいのは、固定資産税です。固定資産税とは、土地や建物などを所有している人が必ず納めなければならない税金です。

物件により金額は異なりますが、一戸建ての場合は年額10~15万円が目安となります。空き家をもし5年放置すると、誰も住んでいない空き家に50~75万円も払うことになります。さらに管理・メンテナンスする費用も別途かかります。このように、空き家は放置するだけで莫大なお金がかかる負債となってしまうのです。

さらに、長年放置して「特定空き家」に指定されてしまうと、なんと固定資産税が6倍になるケースも発生します。

3-2. 住んでいない家屋は思ったよりも早く傷むから

人が住んでいる家と空き家では、劣化のスピードが異なります。人が住まなくなると、一気に傷みやすくなるのです。特に、定期的に掃除・片付けができない空き家ほど、思ったよりもどんどん劣化が進んでしまいます。

傷みやすくなる原因は、換気ができないこと、害虫や害獣による被害が出やすくなること、ホコリやサビなどが発生しやすくなることなどさまざまあります。

傷むスピードが早いということは、売却しようにもどんどん売却しづらくなってしまうということです。劣化の状態が進行する前に、売却を検討するのが得策です。

3-3. 被災リスクを抱えることになるから

日本は地震大国とも言われており、頻繁に大きな地震が発生しています。さらに近年では豪雨や台風なども多く起こっています。

誰も住んでいない空き家は、常に被災リスクを抱えている状態といえます。万が一空き家が天災による被害を受けた場合は、さらに売却しづらくなります。天災に備えて火災保険に入るのもコスト負担につながります。

3-4. 近隣に迷惑をかける可能性があるから

空き家を放っておくことで、空き家の周辺住民に迷惑をかけてしまう可能性もあります。

例えば庭木が伸びすぎて隣の庭に達してしまったり、「ツタが生い茂って見た目が悪い」とクレームを受けたり、不法投棄されてしまったりすることが考えられます。

また、最悪の場合は倒壊リスクもあります。万が一、空き家が倒壊して近隣に迷惑をかけることがあれば、迷惑をかけた相手に損害賠償を支払うことになるでしょう。

3-5. 子世代に負の遺産を残すことになるから

親から不動産を遺産相続したといえば聞こえは良いですが、物件価値が低い空き家を相続してしまうと、それは負の遺産でしかありません相続した空き家を売却しようにもなかなか買い手が付かなければ、処分してもらわなければならなくなります。

子世代に迷惑をかけたくなければ、早めに空き家を処分しておくのが親の務めでしょう。

3-6. 早く売れば税制優遇が受けられるかも知れないから

空き家を放置せず、早く売ることで売却時の税制優遇を受けられます。家を売却する際に節税できる2つの3000万円特別控除を使うと、簡単に言うと3,000万円の売却益があっても税金をゼロにできる制度です。

▼2つの3000万円特別控除

  • 居住用財産の3000万円特別控除
  • 相続空き家の3000万円特別控除

ただしこの優遇措置には「住まなくなってから3年後の12月31日まで」「相続開始から3年後の12月31日まで」という条件があります。つまり、空き家になってから(または相続してから)3年以内に売ることが、大幅に節税できるリミットとなります。

なるべく早くに空き家を処分することにどれほどのメリットがあるか、お分かりいただけたのではないでしょうか。

4. 損しない空き家処分の流れ

損しないための空き家処分の流れを解説します。順番を間違ってしまうと後悔する原因となりますので、この手順に沿って進めていくことをおすすめします。

4-1. 【ステップ1】まずは査定依頼

どの方法で空き家を処分するにしても、まずは仲介売却(不動産会社の仲介で第三者に売却すること)を目指しましょう。最初から買取や譲渡を選んでしまうと自ら売却価格を下げることに繋がるので、損でしかありません。

不動産会社に査定を依頼すると、「どのくらいで空き家が売却できそうか」という価格を出してもらうことができます。ここで、そのまま売却できそうか、更地にした方が良いのかなどを相談してみると良いでしょう。

査定を依頼する場合には一社にだけお願いするのではなく、必ず複数の不動産会社に一括で依頼するようにしてください。一括査定サービスを使えば、一回の入力で一括で複数の会社に問い合わせができます。複数の不動産会社の査定金額を比べることで、相場観をつかむことができます。

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4-2. 【ステップ2】売却活動スタート

査定金額が分かったら、不動産会社と媒介契約を結んで、早速売却活動をスタートさせます。

もしかしたら「空き家が古い」「立地が悪い」などの理由で「なかなか買い手が見つからない可能性がある」と不動産会社に言われるかもしれません。しかし、時間的な余裕が少しあるならば、売却活動を始めてみて、購入希望者が現れるか様子を見てみましょう。買い手が現れればそのまま売買の交渉に入ります。

もし売却活動を始めてもやはり買い手がなかなか現れなければ、次のステップに移ります。

4-3. 【ステップ3】売れなければ買取や譲渡も検討

なかなか空き家の購入希望者からの問い合わせが入らなければ、売却価格の値下げをする選択肢の他に、不動産会社に直接空き家を買い取ってもらうことも検討してみましょう

買取の場合、通常の売却よりも5~8割程度の価格に下がってしまうと言われています。例えば空き家の市場価値が3,000万円だった場合、仲介で売却すると3,000万円で売れるところを、買取の場合は1,500万円~2,400万円で買取となります。価格は下がる一方で、多少古い空き家でも買い取ってもらえるメリットがあります。

不動産会社から買取すら断られてしまった場合は、無償譲渡も検討せざるを得なくなります。無償譲渡だと手に入る売却益はゼロですが、固定資産税やメンテナンスのための費用から解放されることを考えるとプラスと考えることができます。

4-4. 【ステップ4】処分完了

ステップ1からステップ3までの流れを踏んで、空き家処分が完了となります。

処分までにどのくらいの時間をかけるかは人それぞれですが、3章でも述べた通り、できるだけ早くに進めた方が良いでしょう。また、売却する場合は3000万円特別控除が使える範囲内(住まなくなってから3年以内など)で処分が完了するようなスケジュールを立てておくことをおすすめします。

5. 空き家の処分にかかる費用

空き家の処分方法や流れが分かったところで、今度は処分にどのくらいの費用がかかるのかも確認していきましょう。

5-1. 空き家の家財を処分する費用

空き家を処分する際には、まず家の中に残った家財道具一式を処分しなければなりません。売却する時はもちろん、解体する場合でも解体工事会社は家財の処分はしてくれないことがほとんどだからです。

家財の量にもよりますが、一軒家の場合、専門会社に家財処分を依頼するとだいたい20万円~60万円程度かかります。「地域名+遺品整理サービス」で検索すると専門会社を見つけることができるので、まずは検索してみると良いでしょう。

5-2. 空き家を解体する費用

空き家を解体(取り壊し)する場合の費用は、木造の場合で1坪あたり3.1万~6.5万円程度かかります。例えば40坪の場合だと、124万円~260万円程度かかる計算となります。

実際には、同じ大きさの建物でも、立地や老朽化度合いなどによって価格は前後します。

解体費用についてさらに詳しく知りたい方は、「住宅の解体費用はいくら?坪数別の相場一覧と安くする工夫点5つ」の記事もご覧ください。

6. 空き家の処分に使える補助金・助成金制度

最後に、空き家を処分する時に活用できる補助金制度について解説します。空き家の増加が社会問題となっている昨今では、自治体が空き家処分を促進するために補助金を設置しているケースが見られます。

空き家を取り除いた場合に補助金・助成金を出す制度が一般的です。上限金額や対象となる条件は自治体によって異なります。

例として、いくつかの自治体の内容を簡単に紹介します。

群馬県「空き家解体助成金」

周囲に危険を及ぼす恐れのある老朽化した空き家を解体する場合に、解体費用の一部を予算の範囲内で助成
◆助成金額:かかった費用に5分の4を乗じて得た額(上限100万円)

埼玉県行田市「老朽空き家等解体補助制度」

特に危険な状態にあるもの(老朽空き家等)の解体を行う場合には、予算の範囲内において、その費用の一部を補助
◆助成金額:解体工事に要した費用の1/2以内(上限50万円)

群馬県沼田市「沼田市空き家解体補助金」

自主的に解体する場合の解体費用の一部を、予算の範囲内で補助
◆助成金額:空き家解体工事費に3分の1を掛けて得た額(上限20万円)

自治体により助成内容は異なりますので、空き家の所在地である自治体の情報を調べてみてください。知らないと損してしまうので、必ず事前に制度の有無や内容をチェックしてみましょう。

7. 空き家処分に関するよくあるQ&A

空き家処分に関する質問のうち、良く寄せられる質問と回答をまとめました。気になる項目があれば目を通しておくと良いでしょう。

7-1. 「空き家バンク」で空き家を処分できるって本当?

「空き家バンク」は自治体が主体となって運営している、空き家情報提供サービスです。空き家を買いたい人や借りたい人が物件を探したり、空き家を処分したい人が物件を登録したりできます。

ただし、不動産会社が仲介に入る仲介売却と違い、交渉は全て所有者と利用者が直接行う必要があります。交渉を自分で進めるのが難しそうな方は、まずは不動産会社に依頼をして売却を進める方が向いています。

7-2. 空き家を自治体に引き取ってもらうことはできないの?

現状でそのような制度はありません。あくまで空き家の所有者や相続人が、個人の責任で処分するしかありません

7-3. 空き家の相続放棄ってできないの?

空き家を相続放棄、つまり空き家の所有権を放棄することはできます。しかし、空き家を管理する義務は必ず残ります。つまり、空き家が倒壊しないよう注意義務を持って自主的に管理していかなければなりません。もちろん管理・メンテナンスのコストはかかることになります。

適切な管理を怠ると、空き家の近隣住民から苦情が来たり、空き家が近隣に被害を与えた場合に損害賠償請求されたりする可能性があります。

まとめ

この記事では、空き家の処分方法について詳しく解説してきました。

一番高く処分できる「仲介売却」で空き家を処分できるのがもっとも理想的な処分方法です。しかし、仲介売却でなかなか売れない場合には、更地にして土地として販売したり、直接買取をお願いしたりという選択肢を検討することも大切です。

まずは「査定」してみないと、空き家に需要があるのか、買い手が現れそうなのか知ることは不可能なので、できるだけ早くに不動産一括査定を行うことをおすすめします。

なお、空き家を売却したい場合の詳細については空き家の売却方法|売却の流れ5ステップと早く高く売却するポイントの記事でも解説しているので、ぜひこちらもお読みください。

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