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土地売却の基礎知識

土地の評価額の調べ方を分かりやすく解説|目的別に計算法を紹介

公開:2020/08/07更新:2020/09/13

土地の評価額を調べたい場合、調べ方はひとつではありません。というもの、実は土地の値段は「一物五価」といわれており、5つの異なる値段が存在しているのです。

表を見れば分かる通り、5つの価格はそれぞれ目的が違います。つまり、なぜ土地の評価額を知りたいのかによって、調べるべき土地の価格が変わってくるのです

この記事では、目的に応じた土地の価格の調べ方を、不動産に詳しくない初心者の方でも理解できるよう丁寧に解説していきます。

1. あなたが調べたいのはどれ?5つの土地の評価額一覧

冒頭で述べた通り、土地の値段はには5つの値段が存在します

土地の5つの値段
①公示地価
②基準地価
③実勢価格
④相続税路線価(相続税評価額)
⑤固定資産税評価額

※公示地価と基準地価を合わせて「一物四価」ということもあります。

同じ土地なのに5つの値段がある理由は、それぞれ使う目的が違うからです。五価のどれを使えばいいかを判断するには、何をしたいのか、目的を明確にすることが大切です。

土地の評価額を知りたい方はまず、何を知りたいのか以下の中から目的を選んでみてください。

目的

使う価格

売買するために土地の評価額を知りたい

★公的機関が公表している指標となる価格を調べて、取引の目安価格にする

①公示地価②基準地価

★過去に取引された価格を調べて、取引の目安価格にする

③実勢価格(実際に取引された価格)

★固定資産税評価額から売却の目安価格にする

④固定資産税評価額

相続した土地の相続税を算定したい
贈与された土地の贈与税を算定したい

⑤相続税路線価相続税評価額)

それでは早速、目的に応じた土地の評価額の調べ方を解説していきます。以下のリンクからすぐ飛べるようになっているので、調べたい項目を選んでください。

①公示地価・②基準地価を調べたい方はこちら
③実勢価格を調べたい方はこちら
④固定資産税評価額を調べたい方はこちら
⑤相続税路線価(相続税評価額)を調べたい方はこちら

2. 公示地価・基準地価の調べ方

「この土地を買いたいけれど、いくらなら適正だろうか?」「相続した土地を売るとどのくらいの価格になるだろうか?」

そんな時に参考になるのが、公的機関が発表している公示地価と基準地価です。

2章では、公示地価と基準地価の調べ方を詳しく解説します。

2-1. 公示地価・基準地価とは

公示地価とは、国土交通省が選んだ全国2万3,000カ所の標準地について、土地の1㎡あたりの標準価格を調べて発表するものです。

基準地価は、公示地価の不足地点をを補う目的を持っています。国ではなく各都道府県が発表し、時期や評価方法が異なりますが、基本的な考え方は同じです。

公示地価(地価公示価格)

基準地価

概要

国土交通省が毎年発表する指標

各都道府県が毎年発表する指標

調査の名前

国土交通省地価公示

都道府県地価調査

評価方法

1地点につき2人以上の不動産鑑定士が鑑定後、国土交通省がその結果を審査をして決定

1地点につき1人以上の不動産鑑定士が鑑定

評価時点

1月1日時点(3月に発表)

7月1日時点(9月に発表)

評価箇所

全国2万3,000カ所の標準地

全国2万カ所以上の基準地

公示地価や基準地価は、公的機関が適正な土地の価格として発表したものなので、土地を取引するにあたって価格を決める指標となります

2-2. 公示地価・基準地価を調べて評価額を算出する3ステップ

ここからは、公示地価と基準地価を調べる方法を解説します。公示地価と基準地価は、国土交通省のホームページから同時に確認できます。

公示地価➡「地価公示」の結果で確認できる
基準地価➡「都道府県地価調査」の結果で確認できる

公示地価・基準地価の調べ方はもちろん、調べた地価から土地の評価額を出す方法まで、画面キャプチャ画像をもとに丁寧に解説します。

①国土交通省「標準地・基準地検索システム」で条件検索をする

まずは、国土交通省ホームページの「標準地・基準地検索システム」にアクセスします。

出典:国土交通省「標準地・基準地検索システム」

トップページに表示されている都道府県を選択→市区町村名をクリック→一覧から該当箇所を探す方法もありますが、これだと同じ市町村内にいくつもある標準地・基準地が全て表示されてしまうため、具体的な地点を検索しづらいデメリットがあります。

そこで、詳細な住所が分かっている場合は「検索地域指定(地名入力)」を選ぶと便利です。

出典:国土交通省「標準地・基準地検索システム」(赤字と赤枠は当サイトが説明のために追記したもの)

検索地域指定(地名入力)の画面に遷移したら、調べたい住所を漢字で入力します。

出典:国土交通省「標準地・基準地検索システム」(赤字と赤枠は当サイトが説明のために追記したもの)

最大10箇所まで同時に入力可能です。ここでは例として、「宮城県仙台市青葉区上杉」と「宮城県仙台市青葉区小松島」の2カ所を同時に検索してみます。

調べたい住所を入力して【決定】をクリックすると、次は「どの地価情報を表示したいか」を指定できる【検索条件指定】画面が表示されます。

出典:国土交通省「標準地・基準地検索システム」(赤字と赤枠は当サイトが説明のために追記したもの)

特にこだわりの条件指定がない場合は、このまま【検索】をクリックして問題ありません。

通常状態では、国土交通省が発表している標準値の地価公示価格(公示地価)と、各都道府県が発表している地価調査の結果(基準地価)を両方見ることができます。

最新調査年ではなく過去のデータを見たい場合や、特定の用途区分を見たい場合、特定の地価だけ見たい場合は、条件を指定しましょう。

②検索結果から公示地価・基準地価を確認する

【検索】をクリックすると、指定した地域の地価公示価格や地価調査の価格が表示されます。

出典:国土交通省「標準地・基準地検索システム」(赤字と赤枠は当サイトが説明のために追記したもの)

Point!!
公示地価・基準地価を確認するには、【価格(円/㎡)】の欄をチェックしましょう。

この例では、青葉区上杉5丁目の標準地の地価公示価格は1㎡あたり33.5万円、青葉区小松島1丁目の標準地の価格は9.97万円、青葉区上杉6丁目の標準地の価格は23.6万円ということが分かります。

【補足】地価公示価格の2020年の全国平均は、23万8,070円となっています。都道府県やエリアごとにかなり差がありますが、全国平均や都道府県ごとの平均値と比較することで、その土地の地価が高いのか低いのかを判断できるでしょう。
参考:土地代データ

③公示地価・基準地価から評価額の参考値を算出する

検索した結果から、価格を知りたい土地に近い条件(住所、形状、道路状況、周辺環境、用途区分など)の地価を確認して、土地の評価額の目安にします。

Point!!

条件の近い土地の公示地価(基準地価) × 面積(㎡)

例:公示地価が10万円(1平方メートルあたり)の場所にある150㎡の敷地
➡ 土地の評価額の目安は、10万円 × 150㎡ = 1,500万円

例:基準地価が35万円(1平方メートルあたり)の場所にある300㎡の敷地
➡ 土地の評価額の目安は、35万円 × 300㎡ = 1億500万円

ただし、公示地価や基準地価はその地点ごとの指標となる価格でしかありません。実際に取引する土地の個別要因や事情によって価格はかなり上下しますので、あくまで参考値として理解しましょう。

3. 実勢価格の調べ方

土地を売買したい人にとって一番気になるのは、「その土地の適正な価格がいくらか」ということではないでしょうか。そこで参考にしたいのが、過去に実際に取引された実勢価格です。

売りたい人は「この土地をいくらで売り出せば良いだろう」、買いたい人は「5千万円で売り出されてるけど、高くないかな?」と迷うときの参考になります。

3-1. 実勢価格とは

実勢価格とは、実際に売買が行われた時の取引価格をいいます。売り手や買い手の希望価格ではなく、最終的に取引が行われた価格のことです。

例えば、ある土地を売りたいAさんが、不動産会社に一括査定をお願いしたところ、査定額は4,500万円でした。もう少し高く売りたいと考えたAさんは、販売開始価格を4,700万円にしました。しかしなかなか取引が成立せず、最終的に4,300万円で売却しました。

この場合の実勢価格は、4,300万円となります。

土地の売買が行われると、その取引データは国土交通省にまとめられます。国土交通省はこうした取引データを、場所を特定できないように加工したうえで公開しています。

自分が売買したい土地の価格を知るために、こうした過去の実勢価格を参考にする方法があります。

3-2. 実勢価格を調べて土地の売買価格の参考にする3ステップ

ここからは、売買したい土地の条件に近い土地の実勢価格(過去の取引価格)を調べて、売買価格の参考にする方法を3ステップで紹介します。

①国土交通省「土地総合情報システム」にアクセスする

まずは、以下のアドレスをクリックして、国土交通省が公開している「土地総合情報システム」にアクセスします。

このサイトでは、国土交通省が、土地の価格や広さ、建築条件などをまとめて、具体的な場所が特定されないよう加工したうえで公表したデータを見ることができます。

アクセスすると、以下のような画面が表示されます。

出典:国土交通省「土地総合情報システム」

次に、3つあるメニュー(オレンジ・水色・緑色)の中から、オレンジ色の「不動産取引価格情報検索」を選んでクリックします。

出典:国土交通省「土地総合情報システム」(赤枠は当サイトが説明のために追記したもの)

そうすると、以下のような画面に移ります。

出典:国土交通省「不動産取引価格情報検索」

②知りたい情報を絞り込んでいく

ここからは具体的に、実勢価格を知りたい土地のエリアや時期を選んでいきます。

ステップ

補足

1. 時期を選ぶ

初期状態では、最新の取引時期が表示されています。
古い取引情報を知りたい場合は、該当の時期をプルダウンで選びましょう。

2. 種類を選ぶ

初期状態で「土地」が選択されているため、このまま検索で構いません。
※「土地と建物」を選択すれば、家付き土地の価格を調べられます。

3. 地域を選ぶ

表示させたい地域を表示するには、3つの方法があります。
①住所から探す(左下のメニューから選択)
②路線・駅名から探す(左下のメニューから選択)
③都道府県をクリックして探す(右半分の画像をクリックから選択)

ここでは、画面右半分の都道府県をクリックして探す方法を紹介します。例として、宮城県仙台市青葉区の愛子駅周辺の実勢価格を調べていきます。

まずは、調べたい都道府県をクリックします。

出典:国土交通省「土地総合情報システム」(赤枠は当サイトが説明のために追記したもの)

すると、以下のように宮城県の中心部の地図データが表示されます。

出典:国土交通省「土地総合情報システム」

見たいエリアがズレている場合は、地図上をマウスでドラッグするか、地図の右下に表示されている広域図をクリックして、見たいエリアが表示されるようにします。

宮城県仙台市青葉区の愛子駅周辺を表示させると、以下のようになります。

出典:国土交通省「土地総合情報システム」

  • 青い四角():不動産取引価格情報
  • 黄色の丸():地価公示価格

愛子駅周辺の不動産取引価格情報を見たい場合は、地図上に表示された青い四角()の上にマウスポインタを当てます。そうすると、平成31年1月~令和元年12月までの取引価格が28件あることが分かります。

詳細表示と書かれたテキストリンクをクリックすると、周辺の不動産取引価格情報を見ることができます。

③不動産取引価格情報を確認して、土地の参考価格にする

出典:国土交通省「土地総合情報システム」

一覧には取引価格(実勢価格)の他、駅からの最寄り駅からの距離や土地面積、形状、利用目的、前面道路の状況などさまざまな情報が表示されます。

不動産取引価格情報は物件が特定されないように加工されていますが、この中から、取引しようとしている土地の条件に近いものを探してみましょう。

こうして国土交通省の不動産取引価格情報を検索すれば、条件に近い土地の実勢価格を知ることができます。

ただし、これはあくまで過去の取引データなので、実際に取引する土地の個別要因や事情によって価格が変動することがあることに留意してください。

4. 固定資産税評価額の調べ方

保有している土地の評価額を知りたいときに、手っ取り早く参考にできるのが、固定資産税評価額です。市区町村から送られてくる納税通知書を用意するだけで、簡単に評価額を確認することができます。

4-1. 固定資産税評価額とは

土地をを保有している人は毎年、土地の価値に応じた固定資産税を各市区町村に納税する必要がありますよね。その算出に使われるのが、固定資産税評価額です。

固定資産税評価額は納税者が計算する必要はなく、各市区町村(東京23区のみ東京都)が算定して納税額を通知します。評価額は3年ごとに見直されます。

固定資産税の他、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の計算にも用いられています。

4-2. 固定資産税評価額を調べて土地の評価額を算出する3ステップ

固定資産税評価額の調べ方には3つの方法があります。

  1. 固定資産税の課税明細書を確認する
  2. 固定資産税評価証明書を取得する
  3. 固定資産課税台帳を閲覧する。

ここでは、一番簡単な「1. 固定資産税の課税明細書を確認する」の方法を解説していきます。

①固定資産税の納税通知書を手元に用意する

まずは、各市区町村から届く固定資産税の納税通知書を手元に用意しましょう。

固定資産税は毎年1月1日時点の固定資産の所有者に対して、4~6月頃に納税通知書が届きます。

出典:和歌山県新宮市「固定資産税について」

②課税明細書の「評価額」の欄を確認する

固定資産税の納税通知書は何ページかが綴られていますが、その中から課税明細書と書かれたページを見つけてください。

課税明細書のフォーマットは自治体によって違いますが、「価格」または「評価額」と書かれた欄に、固定資産税評価額が記載されています。

固定資産税評価額
= 固定資産税 課税明細書の「価格」「評価額」の金額

出典:大阪市

大阪市の画像の例では、中之島1丁目3番〇の土地の固定資産評価額は、30,900(千円)つまり3,090万円となります。

③固定資産税評価額から売却価格の目安を算定する

あとは、この固定資産税評価額から、売却価格の目安を計算してみましょう。

固定資産税評価額は実勢価格(実際に売買された価格)の70%程度を目安に決められます。ここから逆算すると、売却価格の目安を算出することができます。

売却価格の目安 = 固定資産税評価額 ÷ 0.7

例:所有している土地の固定資産税評価額が3,000万円の場合
➡ 土地の売却価格の目安は、3,000万円 ÷ 0.7 = 4,286万円

ただし、この計算式で求めた売却価格は参考価格でしかありません。実際には、土地の現況や不動産市場の情勢、買い手の緊急度などによって価格はかなり上下します。あくまで参考値として理解しましょう。

5. 相続税路線価(相続税評価額)の調べ方

相続税路線価は、相続した土地の相続税や、贈与された土地の贈与税を算定するために使われます。この章では、相続税路線価の調べ方と、相続税路線価を使った相続税評価額を算定する方法を詳しく解説します。

5-1. 相続税路線価とは

相続税路線価とは、国税庁が毎年税金の計算をするために発表する、道路ごとの金額のことです。

土地を相続した場合、遺贈または贈与により取得した場合、その土地の評価額に応じた税金を納める必要があります。しかし土地の価値は、地域や立地によってかなり幅があります。

そこで国税庁は道路ごとに値段を決めて、「この道路に接している土地は1㎡あたり〇円です」とすることで、土地の評価額を計算できるようにしました。

土地の評価額(自用地の場合)
= 相続税路線価 × 土地面積 × 補正率

それでは実際に、相続税路線価を調べて土地の評価額を算出してみましょう。

5-2. 相続税路線価を調べて評価額を算出する3ステップ

まずは国税庁「路線価図・評価倍率表」のサイトにアクセスして、調べたい土地の路線価図を確認します。

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」

相続税路線価は毎年更新されます。相続税や贈与税を取得した年に応じた路線価を選ぶように注意してください。

例えば、令和2年の1/1~12/31までに相続・遺贈・贈与により土地を取得した場合、令和2年分の路線価を用います。

①路線価図から調べたいエリアを選択する

都道府県の文字または地図から、調べたい都道府県を選択します。ここでは例として、「東京都」を選びます。

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」(赤枠の四角は当サイトが説明のために追記したもの)

次に、「路線価図」と表示されている文字リンクをクリックします。

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」(赤枠の四角は当サイトが説明のために追記したもの)

次に、市区町村を選びます。ここでは例として、「足立区」を選びます。

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」(赤枠の四角は当サイトが説明のために追記したもの)

②分割された路線価図から、調べたいエリアを表示させる

市区町村まで選択すると、地名ごとに該当する路線価図が表示されます。複数の路線価図にまたがっている場合がほとんどなので、いくつか図を開いてみて、調べたい土地が載っている地図を見つけてください。

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」(赤枠の四角は当サイトが説明のために追記したもの)

この例では青井1丁目が3枚の路線価図にまたがっていますが、調べたい場所が掲載されている地図を選びましょう。

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表」(赤枠の四角は当サイトが説明のために追記したもの)

③調べたい土地に接している道路の路線価を確認する

道路の上に表示されている「270D」「260D」「300C」の数字が路線価を示しています。その道路に面している土地の1平方メートルあたりの価格(千円単位)を確認できます。

例えば、この例で調べたい土地(赤い四角の部分)の路線価は「270D」なので、この道路に面している土地の路線価は、1平方メートルあたり27万円と読み取ることができます。

調べたい土地に面している道路に「270D」と表示されている場合

表示されている数字は1平方メートルあたりの千円単位の路線価なので、270×1,000=270,000円=27万円がこの土地の1平方メートルあたりの路線価

接している道路が1つだけで、標準的な地形(奥行や形、間口の幅などが普通)の場合は、これで路線価の確認が終わりです。路線価に土地の面積をかければ、土地の評価額を出すことができます。

土地の評価額(自用地の場合)
= 相続税路線価 × 土地面積(補正なし)

例:相続税路線価が27万円の土地で、面積が100㎡の場合
➡ 土地の評価額は、27万円 × 100㎡ = 2,700万円

ただし、以下の場合は土地の形状や条件に応じて補正が必要です。

【応用編】補正率を計算する
以下のような条件に該当する場合は、それぞれの状況に応じた補正率を乗じる必要があります。

土地の評価額(自用地の場合)
= 相続税路線価 × 土地面積 × 補正率

奥行が長いまたは短い場合、2つの道路に接している場合、土地の形状がいびつな場合など、該当する項目がある場合は、補正率表や加算率表をしっかり確認するようにしましょう。

補正の種類

補正計算方法

奥行価格補正
標準よりも奥行きが長いまたは短い

路線価 × 奥行距離と地区に応じた奥行価格補成率(0.8~1.0の間)
奥行価格補正率表(平成30年分以降)はこちら

側方路線影響加算
道路の曲がり角にある場合

正面路線の路線価+側方路線の路線価×側方路線影響加算率
側方路線影響加算率表(平成19年分以降)はこちら

二方路線影響加算
宅地の裏側にも道路がある場合

正面路線の路線価+裏面路線の路線価×二方路線影響加算率
二方路線影響加算率表(平成19年分以降)はこちら

不整形地補正
形状がいびつな土地

路線価 × 区分と地区に応じた不整形地補正率(0.7~1.0の間)
不整形地補正率表(平成19年分以降)はこちら

間口狭小補正
道路に接している幅が狭い

路線価 × 間口距離と地区区分に応じた間口狭小補正率(0.8~1.0の間)
間口狭小補正率表(平成19年分以降)はこちら

奥行長大補正
間口の幅のわりに奥行きが長い

路線価 × 割合と地区区分に応じた奥行長大補正率(0.9~1.0の間)
間口狭小補正率表はこちら

がけ地補正
崖がある土地

路線価 × がけの割合と方位に応じた がけ地補正率(0.53~0.96の間)
がけ地補正率表はこちら

補正率表の土地区分は路線価図で以下の記号により表されていますので、どの土地区分に該当するか判断したうえで補正率をご確認ください。

出典:国税庁「路線価図・評価倍率表>【参考6】路線価図の説明」

【応用編】借地の場合

路線価図を見ると、「270D」「290D」など、数字の後にA~Gまでのいずれかのアルファベットが表示されています。これは、道路ごとの借地権割合を示しています。

記号

A

B

C

D

E

F

G

借地権割合

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

土地が自用地の場合は借地権割合は関係ないので無視して構いませんが、貸家の敷地(貸家建付地)や貸宅地である場合は、アルファベットの借地権割合に応じて、計算が必要となります。

宅地の種類

計算方法

借地

自用地の価格 × 借地権割合

貸宅地(底地)

自用地の価格 × (1-借地権割合)

貸家建付地

自用地の価格 ×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

ここではざっと解説しましたが、詳しくは国税庁のホームページを参考に正しく計算してください。

➡国税庁>相続財産や贈与財産の評価

土地の評価額の計算は煩雑で分かりにくいものです。さらに相続税にはケースごとに適用できる控除が特例があり、知らないで申告してしまうと、本来よりも高い税金を納めてしまうことにもなりかねません。必要に応じて税務署や税理士などにご相談ください。

まとめ

この記事では、5つの土地の価格(評価額)を調べる方法について解説しました。調べたい価格をうまく調べることができたでしょうか。

今回紹介した土地の評価額は、土地を売買しようとした際に参考となる指標になりえます。しかし実際には土地ごとに条件が異なるため、評価額=取引価格とはならないのが実情です。

損することなく土地の取引を終えたいと思っているならば、詳細な土地の価格を査定してもらう必要があります。できれば複数業者に一括見積りをしてもらい、「なぜその価格になるのか」納得したうえで土地の売却をスタートすると良いでしょう。

当サイトを運営しているホームセレクトでも、土地や中古住宅を一括で査定できる無料サービス「複数いっかつ査定」を行っています。

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