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不動産売却コラム

不動産売却ではどの媒介契約がいい?媒介契約について解説

公開:2020/05/19

不動産の売却は自分で行うことも可能です。しかし、スムーズに売却を進める、トラブルを未然に防ぐためにも、不動産の専門家である不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

仲介を依頼すると一口に言っても、不動産会社と交わす媒介契約にはいくつか種類があり、内容が大きく異なるため、違いを事前に把握しておくことが重要です。

この記事では、不動産売却における媒介契約を分かりやすく解説します

不動産売却における媒介契約とは

不動産を自分で売却する場合には、買い手を自分で見つけなくてはならない、売買契約書を自分で作成しなければならないなど、手間と時間がかかります。また、2020年4月1日に民法改正によって瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました

瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わったことで、売り手の負う責任が大きくなりました。売買契約書をしっかりと作成していれば責任を軽減できますが、不動産の知識がほとんどない初心者が書類を作成するのは容易ではありません

これらを踏まえると、自分で不動産を売却するよりも不動産会社に仲介を依頼した方がトラブルを回避しながらスムーズに売却できます。不動産会社に仲介を依頼する際は、媒介契約という契約を交わします。

しかし、媒介契約は以下の3つがあり、それぞれ内容が異なるため、それらの違いをよく理解することが重要です。

媒介契約の種類 特徴
一般媒介契約 複数の不動産会社と契約できる
専任媒介契約 1社としか契約できない
専属専任媒介契約 自己発見取引が禁止されている

それぞれのメリットとデメリットを詳しく見ていきましょう。

不動産売却の媒介契約①:一般媒介契約

一般媒介契約は、3つの媒介契約の中で不動産会社と依頼者双方にとって制限が少なく、自由度の高い契約方法と言えます。

しかし、自由度が高いということはメリットでもあり、デメリットでもあります。そのため、一般媒介契約を締結する際は、メリットとデメリットをよく理解してから契約することが重要です。

媒介契約①:一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは以下の通りです。

・複数の不動産会社と契約できる
・自己発見取引が認められている

複数の不動産会社と一般媒介契約を締結しても、料金が発生することはありません。不動産会社が報酬を得られるのは、売買契約を締結させた場合だけです。そのため、複数の不動産会社と契約を締結した場合、不動産会社間で報酬を得るための競争が行われることで買い手が見つかりやすいと言えます。

また、自己発見取引と呼ばれる自分で見つけた買い手との直接契約も認められています。買い手を見つけることができた場合、仲介手数料を支払わずに済むので無駄な支出を抑えられるでしょう

媒介契約①:一般媒介契約のデメリット

一般媒介契約のデメリットは以下の通りです。

・不動産会社が消極的になりやすい
・契約期間の決まりがない
・報告やレインズへの登録が義務化されていない

積極的に売却活動に取り組んでも、他の不動産会社が契約を成立させてしまった場合には、報酬を得られません。不動産会社が売却活動に消極的になる可能性が高いので注意が必要です。

また、媒介契約の期間に決まりがないため、買い手が見つかるまではダラダラ長引きやすいというデメリットがあります。

他にも報告が義務ではないので状況が分かりにくい、レインズと呼ばれる物件情報を買い手に広く伝えられるサイトへの登録も義務ではないというデメリットも。スムーズに買い手が見つからない可能性もあるため、それを理解した上で選びましょう

不動産売却の媒介契約②:専任媒介契約

専任媒介契約とは、一般媒介契約と比べて不動産会社に有利になる条件を加えつつ依頼者のこともしっかり配慮している契約方法と言えます。

3つの中で最もバランスの取れている契約方法なので、どの契約方法にすべきか悩んでいる場合、専任媒介契約を選ぶことをおすすめします

媒介契約②:専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットは以下の通りです。

・自己発見取引が認められている
・契約期間が3ヶ月以内に制限されている
・報告とレインズへの登録が義務化されている

一般媒介契約と同様、自己発見取引が認められているため、自分で買い手を見つけた場合は無駄な支出を抑えることが可能です。また、契約期間が3ヶ月以内に制限されているため、積極的に売却活動を行ってくれる可能性が高いと言えます。

報告は2週間に1回以上、レインズへの登録は7日以内と決まっています。これで売却活動の状況が分かりやすくなる、物件情報を買い手に広く伝えられるため、スムーズに物件の売却を進められるでしょう

媒介契約②:専任媒介契約のデメリット

専任媒介契約のデメリットは以下の通りです。

・1社だけしか契約できない

専任媒介契約はあまり目立ったデメリットはありません。唯一のデメリットとして挙げられるのが1社だけしか契約できないという点です。

そのため、最初に媒介契約を締結する不動産会社選びを誤ると、契約期間が満了するまでは余程の理由がない限り他の不動産会社に契約を切り替えることができません

専任媒介契約を締結する際は、本当にその不動産会社に仲介を依頼しても問題ないのか考えてから依頼することが重要です

不動産売却の媒介契約③:専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、専任媒介契約より不動産会社に有利な条件を加えながら、依頼者のこともしっかりと配慮している契約方法と言えます。

しかし、自由度の低い契約方法であるため、あまりおすすめと言えません。不動産会社も専属専任媒介契約は業務負担が多くなるという理由で避けるケースが多いため、専任媒介契約の方が良いでしょう

媒介契約③:専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約のメリットは以下の通りです。

・契約期間が3ヶ月に制限されている
・報告とレインズへの登録が義務化されている

専任媒介契約と同じく契約期間が制限されているため、積極的に売却活動を行ってくれる可能性が高いと言えます。

専属専任媒介契約は、報告は1週間に1回以上、レインズへの登録は5日以内と専任媒介契約よりも期間が短くなります。

売却活動の状況がより分かりやすくなる、物件情報が買い手に広く伝わるのがより早くなるため、スムーズに売却を進められるでしょう

媒介契約③:専属専任媒介契約のデメリット

専属専任媒介契約のデメリットは以下の通りです。

・1社だけしか契約できない
・自己発見取引が禁止されている

専任媒介契約と同様、1社だけしか契約できず、最初の不動産会社選びをしっかりと行わなくてはなりません

また、自己発見取引が禁止されており、自分で買い手を見つけた場合でも不動産会社を介す必要があるため、無駄な支出が生じます。

3つの中では最も自由度が低い契約方法なので、選ぶ場合はデメリットをよく理解した上で選びましょう

まとめ

不動産を売却する際には、トラブルを未然に防ぐ、スムーズに売却するために不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。仲介の依頼時には、不動産会社と媒介契約を締結しますが、媒介契約は全部で3種類あり、それぞれ内容が大きく異なるため、違いを把握した上で契約を締結する必要があります

この記事には、媒介契約の方法とそれぞれのメリットとデメリットをまとめています。記事内容を確認してから媒介契約を締結することで、契約締結後のトラブルを未然に防ぐ、不動産を少しでもスムーズに売却できるでしょう

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