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不動産購入コラム

【2022年】税制改正で住宅ローン減税はどうなる?変更内容を徹底解説

公開:2022/01/29更新:2022/05/20
住宅ローン減税 控除率

2021年12月に「税制改正大綱」が発表され、2022年から住宅ローン減税(控除)制度の内容が見直しされることになりました。

見直しの焦点は、住宅ローン減税の控除率が1%から0.7%へ引き下げになること。こう聞くと「控除額が少なくなった!改悪!」と思うかもしれません。しかし今回の改正では控除期間の延長も組み込まれていて、原則10年だった控除期間が13年に延長されています。住宅ローンを組む時期によっては控除期間の延長で控除額が増える人もいるため、必ずしも改悪とは言えません。

改正後も、住宅ローン減税はお得な節税制度です。環境性能のいい住宅であれば控除額も大きくなるため、ポイントを押さえれば賢くマイホームを購入できるはずです。

この記事では、2022年のおもな住宅ローン減税改正内容をまとました。改正でマイホーム購入をためらっている人は、参考にしてみてください。

2022年税制改正大綱が発表。住宅ローン減税も改正対象に

住宅と税金

2021年12月に発表された税制改正大綱により、かねてから噂されていた住宅ローン減税の控除額縮小が決定的になりました。税制改正大綱とは、翌年度の税制に関する変更点(改正内容)をまとめたもの。毎年年末に発表され、翌年以降にさまざまな税制が改正されます。

今回発表された税制改正の中で、発表前から大きな関心を集めていたのが住宅ローン減税の改正です。なぜなら住宅ローン減税は、一般住宅で最大400万円(※一部の控除期間13年延長者や環境住宅該当者の場合は400万円以上)もの所得税・住民税が控除される税優遇制度。一般的な住宅で年末の住宅ローン残高が4000万円あれば、最大40万円もの所得税・住民税が税額控除されます。マイホーム購入を後押しするのに、十分すぎる控除と言えるでしょう。

ところが2022年からは、この住宅ローン減税の控除率が1%から0.7%に引き下げられ、年末残高の限度額も4000万円から3000万円・2000万円へと段階的に縮小することが決定しました(一般の新築住宅の場合)。これにより、年間に受けられる控除額は減少します。この縮小は「改悪」と唱えられることが多いため、マイホーム購入の意欲を失った人もいるのではないでしょうか。しかし今回の改正では、控除期間が13年に延長される人もいます。年間の控除額は縮小しても控除を受けられる期間が長くなれば、改正後のほうがお得になる人もいるでしょう。

改正でむしろお得になる人もいる

2022年からの住宅ローン減税改正で、むしろ改正前よりも節税メリットが高くなる人もいます。

なぜなら、住宅ローン減税で受けられる「控除額」は自身の納税額(所得)によって決まるからです。年末のローン残高×1%の金額が、そのまま税金から差し引かれるわけではありません。控除のベースになるのは、自身が支払っている税金です。年末残高から計算した控除額が最大40万円あったとしても、払っている税金が20万円なら、20万円を元に差し引かれる金額が決まります。

そのため元々「1%の控除率でも満額の控除を受けられない人」の場合は、控除額の縮小よりも控除期間延長を受けたほうが節税メリットは高くなるでしょう。

このように、ご自身の納税額(所得)と借入金額から算出する控除額のバランスによっては、控除期間が延長されたほうがお得になる人もいます。この改正を改悪!としてマイホーム購入を諦める前に、まず自分の場合はどれだけの節税メリットがあるのか、よく考えたうえで購入を判断することが大切です。

出典:財務省「令和4年度税制改正の大綱」

【2022年度】住宅ローン減税の改正内容。控除率は1%→0.7%へ

住宅と資金計画

2022年度に変わる住宅ローン減税のおもな改正内容は、以下のとおりです。

<認定住宅などにあたらない一般住宅の場合>
・以下の改正をふまえて、住宅ローン減税制度は2025年12月31日まで延長して実施されます。

 

居住年※

控除率

対象になる年末残高(借入限度額)の上限

控除期間

新築住宅

買取再販住宅※※※

令和4年~5

(2022年~2023)

現在年1

改正後0.7%

現在4000万円

改正後3000万円

現在原則10年※※

改正後13年

令和6年~7

(2024年~2025)

現在4000万円

改正後2000万円

10年

中古住宅・中古住宅の増改築等

令和4年~令和7

(2022年~2025)

現在4000万円

改正後2000万円

※すでに住宅ローン減税の適用を受けている人の制度が改正されるわけではなく、これから購入・居住する人の制度が改正される

※※消費税増税時の特例措置として期間が13年に延長されたことがあるが、現行制度の原則は10年

※※※買取再販住宅とは、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の中古住宅

改正のおもなポイントは控除率と借入限度額の引き下げ・新築住宅に適用される控除期間の延長です。おもな改正内容について、それぞれ解説していきましょう。

おもな改正①控除率の引き下げ 0.1%→0.7%に

新築住宅も中古住宅も、住宅ローン控除率は年0.1%から年0.7%に引き下げされます。

たとえば年末の住宅ローン残高が3000万円ある場合、現行制度であれば3000万円×1%=30万円が控除額の上限でした。しかし改正後は3000万円×0.7%=21万円が控除額の上限です。

実際に差し引かれる金額=節税できる金額は所得税・住民税額によって変わるものの、上限額が下がれば節税額も下がる人はいるでしょう。特に所得が高く納税額が多い人は、受けられる節税額が減ってしまう可能性があります。

おもな改正②借入限度額の引き下げ 4000万円→3000万円・2000万円に

控除額計算の元になる、借入限度額(年末ローン残高)の上限も縮小されます。

現行制度では一般住宅の限度額は4000万円ですが、改正後は新築住宅で3000万円(2024年以降は2000万円)、中古住宅で2000万円となります。つまり年末のローン残高が3500万円あっても、2022年~2023年は3000万円まで、2024年以降は2000万円までしか対象になりません。

住宅ローンの借入金額が少ない人であれば、影響は少ないでしょう。しかし借入金額が多い人にとっては大きなインパクトがあります。今までは自己資金があっても「住宅ローン減税の適用を受けたほうがお得だから」と、あえて頭金を入れずフルローンで借りる人もいました。しかし改正後は借入限度額が下がります。自己資金をどれだけ入れるか、借入金額をどうするかはよく検討したほうがいいでしょう。

おもな改正③控除期間の延長 新築・買取再販は13年、中古住宅は10年に

現行の住宅ローン減税の控除期間は原則10年ですが、改正後は一部の住宅で控除期間が13年に延長されます。

延長されるのは、令和4年~5年(2022年~2023年)中に対象の新築・買取再販住宅を住宅ローンで購入して住み始める人です。新築住宅だけではなく、既存の住宅を宅地建物取引業者がリフォームして販売する買取再販住宅も対象になります。

先述の改正点2つは住宅ローン減税の控除額を縮小するものでしたが、この控除期間延長は人によってトータルの控除額を増やす可能性があります。毎年の節税額が少なくても、長く節税を受けられることでかえってお得になる人もいるのです。 控除期間延長の恩恵を受けたい人は、2022年~2023年中に対象の新築住宅・買取再販住宅を購入することを一つの目安にしてもいいでしょう。

その他の改正内容

その他にも、以下のような細かい改正があります。

・住宅ローン適用対象者の所得要件を引き下げ:「3000万円以下」から「2000万円以下」に引き下げ

・新築住宅の床面積の要件を緩和:2023年以前に建築確認を受けたものは「40㎡以上」に緩和(合計所得金額が1000万円以下の人に限る)

・中古住宅の築年数要件の緩和:「耐火住宅 25 年以内、非耐火住宅 20 年以内」という要件を「昭和 57 年以降に建築された住宅」(新耐震基準適合住宅)に緩和

・環境性能(環境性能)が良い住宅は借入限度額の上乗せ措置:環境性能が優れた「認定住宅等」は、一般住宅よりも借入限度額が上乗せされる

全体の控除額が引き下げされる中、環境性能が優れた住宅については脱炭素の視点から借入限度額についての上乗せ措置があります。そのため、改正後も一定の控除を受けやすくなっています。

住宅の環境性能で受けられる控除額が大きく変わる

環境性能が優れた住宅も、ローン残高に対する控除率は0.7%に引き下げされます。しかし借入限度額(住宅ローン残高)については一定の措置があるため、一般の住宅よりも控除額が大きくなっています。

環境性能がよい住宅とは、簡単に言えばエネルギーの自給自足をしやすい住宅です。たとえば太陽光発電で自家用電気を作れる家や、断熱性能がよく電気を極力消費しないですむ家などが当てはまります。政府は二酸化炭素を含む温室効果ガスの排出を実質ゼロにする「脱炭素社会」の実現を目指しているため、環境性能がよい住宅は優遇しようという流れになってきているのです。

<環境性能がよい住宅の借入限度額等の改正内容>

 

住宅の種別

居住年

対象になる年末残高(借入限度額)の上限

控除率

控除期間

新築住宅

買取再販住宅

認定住宅

(認定長期優良住宅・認定低炭素住宅)

令和4年~5

(2022年~2023)

現在5000万円

改正後5000万円

現在年1

改正後0.7%

現在原則10

改正後原則13年

令和6年~7

(2024年~2025)

現在5000万円

改正後4500万円

ZEH水準省エネ住宅

【新設】

令和4年~令和5

(2022年~2023)

4500万円

令和6年~7

(2024年~2025)

3500万円

0.7%

13年

省エネ基準適合住宅

【新設】

令和4年~令和5

(2022年~2023)

4000万円

令和6年~7

(2024年~2025)

3000万円

中古住宅

認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅

令和4年~7

(2022年~2025)

3000万円

10年

特筆すべきポイントは、中古住宅でも「環境性能がよい住宅」の基準にあてはまれば、一律で借入限度額が3000万円になることです。通常の中古住宅の借入限度額は改正後2000万円になるため、リフォームで環境性能を重視すれば、受けられる控除額をぐっと増やせるでしょう。

環境性能がよい住宅の良さは、控除額が増えることだけではありません。太陽光発電パネルや断熱材などを取り入れた住宅では、日々の光熱費を大きく軽減できます。自宅の屋根で電気を作れるため電気代は安くなりますし、余った電気があれば電力会社に売電して収入を得ることも可能です。断熱材の使用で冬は暖かく、暖房器具の使用が減ればさらに光熱費を軽減できるでしょう。

環境性能がよい住宅にするには一定の建築費・リフォーム代がかかります。しかし住宅ローン減税の優遇措置や生活費の削減効果を考えると、多少費用はかかっても生活を始めてから得られる経済的メリットは多いのではないでしょうか。これからマイホーム購入を考えている人は、住宅の性能によって受けられる経済的メリットもふまえて購入を検討しましょう。

まとめ

今回の住宅ローン減税の改正では、全体の控除額が縮小されます。しかし一定の新築住宅であれば控除期間は延長されますし、環境性能がよい住宅であれば借入限度額は上乗せになる措置があります。

住宅ローン市場の金利の引き下げ競争は続いているため、控除率である年0.7%以下の金利を提供する住宅ローンを選べば、まだまだお得にマイホーム購入をすることは可能です。 2024年以降はさらに借入限度額引き下げの予定があるため、購入を考えているのなら早めに行動しましょう。

2022年~23年中に新築住宅を購入すれば、控除期間の延長を受けられます。住宅ローン減税の詳細や対象になる住宅の基準など細かいポイントは、プロである不動産会社にお任せください。 弊社ホームセレクトでは住宅ローン減税の内容をふまえたうえで、相談者様の予算や住居にあわせた住宅ローンの計画をご提案します。ご相談は無料です。気軽にお声がけください。

 

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※2 アンケートモニター提供元:ゼネラルリサーチ 調査期間:2020年10月23日~26日 調査方法:インターネット調査
調査概要:不動産会社(仙台市エリア)10社を対象にしたサイト比較イメージ調査 調査対象:全国の30代~60代の不動産売買経験のある男女 1007名

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