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流れを確認!【不動産購入の流れ7】残金決済・物件の引渡し

公開:2020/05/13更新:2020/05/27

住宅ローンの契約も完了後は残金決済と物件の引渡しに移行します。残りの手続きも少なくなって安心している人も多いと思います。

しかし、残金決済と物件の引渡しで油断していると、トラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

この記事では、残金決済・物件の引渡しの流れと注意点について解説します

残金決済・物件の引渡しの流れ

住宅ローンを契約して融資が実行された場合、残金決済のステップに移行できるようになります。住宅ローンの審査に通るかどうかが以降のスケジュールを大きく左右するため、融資が実行されてホッとしている人も多いのではないでしょうか?

確かに、後は実行された融資で残金決済を行い、物件の引渡しを受ければおおよその不動産購入の手続きは完了ですが、油断しているとトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

トラブルを未然に防ぐためには、残金決済・物件の引渡しの流れを把握する、注意点をしっかりと押さえておくことが重要です。残金決済・物件の引渡しは以下のような流れで行います。

残金決済・物件の引渡しの流れ
①購入物件の最終確認を行う
②登記申請書類の確認を行う
③住宅ローンの融資が実行される
④残金決済と諸費用の支払いを行う
⑤物件の引渡しを受ける

それぞれの流れについて詳しく見ていきましょう。

購入物件の最終確認を行う

売買契約の締結から残金決済・物件の引渡しまでは、1ヶ月程度の期間が空きます。その間に物件状況等報告書および設備表に記載されている内容と現状が異なる可能性があることから、引渡しを受ける前に最終確認をしっかり行わなくてはなりません

例えば、残金決済ではすぐ物件を引渡せるように家具や荷物などが撤去されていますが、設備表に記載されているものも一緒に撤去されている可能性があります。

また、売買契約を締結してから残金決済までに設備が故障した、修繕が完了してから物件を引渡す予定だったのに完了していないケースも考えられます。

後から問題を指摘して解決へと導くには時間と手間がかかるため、引渡しの前にしっかり確認しましょう

登記申請書類の確認を行う

残金決済を行って物件の引渡しを受けると所有権が買い手に移転しますが、所有権の移転を誰かに主張するには、所有権移転登記を行わなくてはなりません。また、住宅ローンを契約すると、金融機関は万が一契約者が滞納した場合に備える必要があるため、抵当権を設定します。

所有権移転登記や抵当権の設定登記は多くの書類を準備しなければならない手続きが複雑というデメリットがあるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

法務局の受付時間は平日8時30分~17時15分までとなっており、土・日・祝日は休み、夜間は受け付けていないため、日中働いている人が手続きを行うのは容易ではありません。

司法書士に登記申請を依頼すると報酬がかかってしまいますが、自分で行う手間と時間、手続きに失敗するリスクを考えると、専門家に依頼した方が良いと言えるでしょう

住宅ローンの融資が実行される

買い手、売り手、機関は同時に以下のような手続きを進めます。

関係者 手続き内容
買い手 抵当権抹消、所有権移転登記、引渡し
売り手 残金支払い、所有権移転登記、抵当権設定登記
機関 融資の実行

いずれかの手続きに不備があった場合は、この後のスケジュールに大きな影響を与えるため、残金決済・物件の引渡しでは何を行うのかを事前にしっかり把握しておくことが重要です

残金決済と諸費用の支払いを行う

住宅ローンの融資が実行された後は、以下のような残金決済と諸費用の支払いを行います。

・売買代金の残り
・固定資産税や管理費などの清算金
・登記費用や仲介手数料、ローン諸経費

売買契約の締結時に、売買代金の5~10%を手付金として納めています。そのため、残金決済では売買代金から手付金を引いた残りを支払います。

固定資産税や管理費などは先払いで、物件の引渡し時期によっては、売り手が損をするので不公平です。そのため、物件の引渡し日に応じて売り手が負担した費用の日割り計算を行って、買い手に精算します。

残金決済では売買契約の際に支払った仲介手数料の残りも支払います。残金決済では、最も多くのお金が必要になるため、事前にいくらくらいのお金が必要なのかを確認しておきましょう

物件の引渡しを受ける

残金決済と諸費用の支払いが終わってからは、売り手から物件の鍵を渡されます。鍵の受け取りが終われば物件の引渡しは完了です。しかし、物件の引渡しが完了して、実際に住み始めてから鍵が足りないといったトラブルを未然に防ぐためにも、他に鍵がないかを売り手がいるうちに確認しておくことをおすすめします。

また、マンションの場合、鍵の引渡しだけでなく、管理規約とパンフレットが残っている場合にはパンフレットの引渡しも行われるため、受け取っていない場合には売り手に聞いておきましょう

残金決済・物件の引渡しの必要書類はチェック必須

残金決済・物件の引渡しを行う際は、売買契約の締結の際と同様、様々な書類や金銭が必要です。残金決済・物件の引渡しで必要になる書類や金銭は以下の通りです。

・印鑑
・住民票
・住宅用家屋証明書
・実印
・印鑑証明書(3ヶ月以内発行のもの)
・金融機関預金通帳と銀行届出印
・免許証やパスポートなどの本人確認書類
・残代金
・登記費用
・固定資産税や管理費などの精算金
・ローン諸費用
・仲介手数料の残金
・火災保険料や地震保険料

上記全ての書類や金銭が必要になるわけではありません。また、状況によって必要な書類や金銭は異なるため、書類や金銭の不備によるトラブルを未然に防ぐためにも、不動産会社の担当者に確認しておきましょう

契約不適合責任を理解しよう

2020年4月1日に民法の改正によって、これまでに不動産売買で適用されていた瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わりました。

瑕疵担保責任では不動産に隠れた瑕疵が見つかった場合だけに責任が限定されていましたが、契約不適合責任では、契約の内容に適合しなかった場合となっており、責任を負うケースが以前よりも広くなっています

また、瑕疵担保責任の頃は、隠れた瑕疵が見つかった場合には損害賠償を請求される、目的を達成できないような瑕疵の場合は解除が認められていました。契約不適合責任では、解除と損害賠償に加えて、追完請求(修繕)、代金減額請求が認められています。

不動産の売り手は、売却した不動産に対して負う責任が大きくなりましたが、売買契約書に欠陥の内容が明記されていてそれに買い手が納得している場合は責任が追及されません。

不動産の買い手は、契約不適合責任で手厚く保護されるようになりましたが、売買契約書の内容の確認を怠った場合は、保護の対象から外れる可能性があります。不動産を購入してから後悔しないためにも、売買契約書の内容はしっかりと確認しましょう

まとめ

住宅ローンの審査に通るかどうかは、不動産購入における重要なポイントの1つです。その審査に通ったことでホッとしている人も多いと思います。

しかし、油断していると残金決済・物件の引渡しの手続きで不備が生じて、スケジュールに支障が生じるといったトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

この記事には、残金決済・物件の引渡しの流れと注意点をまとめています。記事内容をしっかりと確認してから手続きに取りかかれば、手続きをスムーズに進められるほか、スケジュールに支障が生じるといったトラブルを未然に防ぐことができるでしょう

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