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実家売却で後悔しがちな7つのこと|失敗から学ぶ実家売却対策

「実家を売却したいけど、後悔だけはしたくない…」
「とにかく失敗だけはしないように、後悔事例を知っておきたい!」

実家を売却しようと考えたとき、まずこう考える人は多いはず。
この記事に辿り着いたあなたも、きっと「実家売却で後悔したくない」という思いを抱えておられることでしょう。

結論から言うと、実家売却で後悔しないためには、先人たちが実際に後悔しているポイントを知ることが一番です。
弊社の調査によると、実家売却において後悔が多いポイントは以下の7点であることが分かりました。

  1. 実家を相続~売却したことで高額な税金が発生してしまった
  2. 実家売却に時間がかかり、思わぬ費用が発生してしまった
  3. 物の扱い方を誤ったために、固定資産税が大幅に増額されてしまった
  4. 建物の手入れが行き届いておらず、査定や内見時に悪印象を与えてしまった
  5. 売却前の名義変更などの必要な手続きを把握しておらず、手間取った
  6. 相続トラブルで兄弟仲がこじれ、売却に余計な時間を要した
  7. 慌てて家財などを処分したため、形見分けができなかった

株式会社フリースタイルが2020年に行った「不動産売却の満足度」調査によると、不動産を売却した人のうち約2割が「不満/非常に不満」と回答しています。
一般的な不動産の売却においても2割近い人が不満を感じ、売却結果に後悔しているという事実。
売却難易度が高いとされる実家売却の場合、この割合はさらに高まることが想定されます。

そこでこの記事では、上記でご紹介した実家売却特有の後悔事例に加え、

  • 家全般の売却における後悔事例
  • 過去の失敗から学ぶ対策ポイント
  • 成功率を高める実家売却ポイント

について、詳しくご紹介しています。

この記事を読めば、先人たちがどのようなポイントでつまずき、後悔しているかを知り、適切な対策を講じて「後悔しない実家売却」を目指すことができます。
さらに、成功率を高める実家売却ポイントも押さえることで、実家売却をより満足いくものにすることも可能です。

ぜひ最後までご覧いただき、滅多にない一大イベント「実家売却」の成功にお役立てください。

目次

1.実家売却ならではの後悔事例7選

不動産売却のなかでも、とりわけ「実家売却」にまつわる後悔事例をご紹介します。

たとえ不動産売却の経験がある方でも、売却対象が実家となると話は別です。
実家売却には、相続問題やそれにかかる税金、築年数の長さなど、一般的な不動産以上に厄介な問題が付随してくるためです。

まずはここの後悔事例を読んで、実家売却においてつまずきやすいポイントを学びましょう。

1-1.実家を相続~売却したことで高額な税金が発生してしまった

税金に関する後悔の声

「実家を売却するために、こんなに高い税金がかかるなんて知らなかった…」
「せっかく実家を売却しても二束三文で、税金のほうが高くついてしまった…」
「税金に関して無知だったせいで、余計な税金を払うはめになった…」

実家を売却するにあたり、もっとも後悔の声が多く聞かれるのが「税金」に関するものです。
特によく耳にするのが上述したような声です。

実家を相続~売却するにあたって発生する税金は、以下の4種類です。

  • 相続税
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 譲渡所得税+住民税

こうした税金に関しては、条件に応じてさまざまな特例が設けられており、この特例を使うことによって大幅な節税が可能になるケースもあります。
特例が適用できる条件のなかには「相続開始日の翌日から3年10カ月以内に売却していること」のように期限が設けられているものもあり、こうした条件を知らなかったことで余計に税金がかさんでしまった、という後悔の声もよく聞こえてきます。

1-2.実家売却に時間がかかり、思わぬ費用が発生してしまった

思わぬ費用に関する後悔の声

「思ったより実家売却に時間がかかり、固定資産税がかさんでしまった…」
「実家の老朽化が進み、このままでは売れないからと修繕費を払うはめになった…」
「実家が遠方のため管理会社に管理を依頼しているが、毎月の費用がばかにならない…」

実家の売却に時間をかけてしまうと、想定外の費用が発生することがあります。
なかでも厄介なのが「固定資産税」です。

先程ご紹介した4種類の税金が、実家を相続した際・実家を売却した際にのみ発生するのに対し、固定資産税は、実家を相続すると手放さない限り永続的に発生します。
金額は物件の価値や状態によって変動しますが、年間10万円以上かかるケースがほとんどです。

実家を相続後、1年で売却できれば固定資産税は10万円で済みますが、3年かかれば30万円、5年かかれば50万円もの固定資産税が発生します。

一般的に、不動産の売却期間は3~6ヶ月程度と言われていますが、築年数がかさみがちな実家の売却は、その他の不動産売却に比べて時間がかかるもの。
「固定資産税のことを失念しており、とりあえず実家の相続だけ済ませておいて放置していた…」
というもったいないケースも意外とよく耳にしますので、同じ轍を踏まないよう、重々注意が必要です。

さらに、実家売却に時間がかかってしまうと、固定資産税がかさむ以外にもさまざまなデメリットが発生します。

とりわけ多く聞かれる後悔の声が以下の3点です。

  • 建物の老朽化が進み、期待していたほど高く売れなくなってしまった
  • 外壁や水道管などの修繕費が発生してしまった
  • 管理業者に管理を依頼しているため、毎月の管理委託費がかさんでしまった

無駄な費用を発生させないためにも、売却予定の実家を相続した場合は、早めに行動に移すことが大切です。

1-3.建物の扱い方を誤ったために、固定資産税が大幅に増額されてしまった

固定資産税に関する後悔の声

「実家が特定空き家に指定されてしまい、固定資産税が6倍に跳ね上がった…」
「実家の管理を怠っていたら、ある日突然、特定空き家に指定されたという勧告書が届いた…」
「更地のほうが売れやすいと聞いて建物を取り壊したのに、翌年から固定資産税が増額された…」

固定資産税に関して、やってしまいがちな後悔ポイントをもうひとつ。

3年に1度の頻度で「評価替え」が行われる固定資産税。
この評価によっては税額が変動することもある固定資産税ですが、評価替え以外にも、固定資産税が大きく変動する要因があります。

とりわけ、相続した実家において起こりがちなのが以下のケースです。
場合によっては、固定資産税が最大で6倍にまで膨れ上がってしまうことも…。

  • 「特定空き家」に指定されてしまった場合
  • 建物を取り壊して更地にした場合

それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう。

1-3-1.「特定空き家」に指定されてしまった場合

実は、私たちが納めている固定資産税は、「住宅用地の特例」によって1/3~1/6にまで減額されています。
しかし、「特定空き家」に当てはまった場合はこの特例が適用されなくなりますので、その分、固定資産税を多く支払わなければならなくなるわけです。

もちろん、すべての空き家が「特定空き家」に指定されるわけではありません。
「特定空き家」に指定される物件は、具体的に、以下の条件を満たしたものとなります。

  • 放置することで倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態
  • 放置することで著しく衛生上有害となる恐れのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

人が住まなくなった家は、急激に老朽化が進むものです。
遠方に実家がある場合、ついつい年単位で管理を怠ってしまい、気付けば「特定空き家」に指定されていたというケースも珍しくありません。

ある日突然「来年から固定資産税が6倍になります」という勧告書が届いてしまったら…

そんな恐怖体験は、決して他人事ではありません。

ひとくちmemo

なぜ「特定空き家」は特例の対象外となってしまうのでしょうか。
その理由は、現在、社会問題にもなっている「空き家問題」にありました。

少子高齢化が進む日本において、年々上昇する空き家率は大きな課題となっています。
平成30年に行われた最新の「土地統計調査」では、空き家率は過去最高の13.6%(846万戸)にまで上昇し、昭和63年からの30年間で、実に452万戸も空き家が増加したことが報告されています。

空き家として放置されたままの土地を転用し、有効活用したい国土交通省は、平成27年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」を定めました。

これにより、空き家のなかでも周囲に迷惑を及ぼしかねない「特定空き家」は住宅用地の特例の対象外となり、既存の3~6倍もの固定資産税がかかるようになったのです。
分かりやすく言うと、この措置を通じて「空き家のまま放置していると固定資産税が高額になるので、早く手放して土地を有効活用しましょう」と促しているわけです。

1-3-2.建物を取り壊して更地にした場合

建物を取り壊した場合にも「住宅用地の特例」の対象外となってしまいます。
建物がある限りは住宅用地として認められるのですが、更地になってしまうと、駐車場にでも倉庫スペースにでも転用できてしまうため、住宅用地として見なされなくなるのです。

「建物が老朽化していると買い手がつきづらいため、更地にするといいと聞いた」

たしかに、不動産を売却するという観点において、その意見は正しいでしょう。
老朽化した建物ごと購入してしまうと、買い手は実費で取り壊し費用も工面しなければなりませんが、更地の状態で購入すれば、新たに建物を建てるだけで済みますからね。

しかし、更地にすると固定資産税が3~6倍に跳ね上がることを忘れてはいけません。

「よかれと思って更地にしたのになかなか売れず、高額な固定資産税だけを払い続ける羽目になった…」

なんてことにならないよう、建物の取り扱いについてはよくよく検討が必要です。

1-4.建物の手入れが行き届いておらず、査定や内見時に悪印象を与えてしまった

建物の手入れに関する後悔の声

「いつかやろうと思いつつ、面倒でつい片付けを先延ばしにした状態が続いている…」
「せっかく内見に来てくれたのに、外壁が剥がれているのを見られて嫌そうな顔をされた…」
「老朽化した実家をそのままにしていたら、期待していたよりずっと低い査定額を提示された…」

物件を売却するにあたって、査定や内見は絶対に成功させたいポイントです。
査定や内見時にいい印象を与えられるか否かで、査定額が大きく変動したり、売却までにかかる時間が大幅に短縮したりするためです。

とりわけ、築年数がかさみがちな実家を売却する場合には、一般的な物件の査定・内見準備より、さらに念入りな下準備が必要となります。

にも関わらず、実家の手入れには及び腰になりがちな人が多いのもまた事実。
手入れにかかる手間やお金を惜しんだせいで、売却にそれ以上の手間とお金をつぎ込むことになっては本末転倒です。

査定・内見時に好印象を与えるためのポイントは後述しますので、大切なご実家の魅力を存分にアピールすべくお役立てください。

1-5.売却前の名義変更などの必要な手続きを把握しておらず、手間取った

相続における手続きに関する後悔の声

「相続なんて初めてなので、何をどうすればいいのかさっぱり分からなかった…」
「忙しくて手続きを放置していたら、売却手続きを進められないと連絡がきた…」

自分の所有する不動産を売却する時とは違い、実家を売却する時には「相続」という手続きが発生します。
これにあたり、遺産分割協議や相続登記といった手続きが発生しますが、「何から手をつければいいのか分からず、無駄に手間取ってしまった」という後悔の声をよく耳にします。

実家を相続するという出来事は、人生の中でもそうそう頻繁に起こることではありません。
そのため、相続に関する知識をほとんど有しておらず、いざという時に手間取ってしまう方が非常に多いのです。

1-6.相続トラブルで兄弟仲がこじれ、売却に余計な時間を要した

相続トラブルに関する後悔の声

「お金が絡む話し合いの中で兄弟の嫌な顔が見え、実家売却に多大なストレスを感じるようになってしまった…」
「不動産をどうやって均等に分割すればいいのか分からず、無駄に売却期間を長引かせてしまった…」

複数名の相続人がいる場合、大きなお金が絡む「相続」にはトラブルがつきものです。
たとえ仲がいい兄弟であっても、それは例外ではありません。

とりわけ、実家の相続はトラブルが発生しやすいもの。
不動産は金銭のように簡単に分割ができないため、分割方法や土地の分け方などが争いに発展しやすいためです。
また、兄弟間の意見が「実家を売る」「売らない」の2者に分かれてしまうことも多く、この食い違いが大きなトラブルへとつながってしまうことも。

相続に際しては、遺言状の存在にも気をつけなければなりません。

民法で定められた形式に則って書かれた遺言状には法的な効力があり、法定相続よりも強い強制力を発揮することになります。
遺言状の存在を知らなかったがために、「兄弟間でさんざん骨肉の争いを演じ、せっかく仲のよかった兄弟関係が大いにこじれたあとで、答えが書かれた遺言状があっさり見つかった…」なんてことになっては目も当てられません。

相続トラブルは、解決に長い時間を要するものです。
ただでさえ時間がかかりがちな実家売却が、相続トラブルのせいで余計に長引いてしまい、固定資産税や管理費がかさんでしまっては骨折り損。

兄弟仲がギクシャクするだけでなく、余計な出費につながる恐れすらある相続トラブル。
触れづらい話題だからといって後回しにしておくと、いつか後悔する日がくるかもしれません。

1-7.慌てて家財などを処分したため、形見分けができなかった

形見分けに関する後悔の声

「意外と早く実家が売れたのはよかったが、引き渡しまでに時間がなかったため慌てて家財を処分してしまい、母が大切にしていた品物も手放してしまった…」
「形見分けについての価値観が兄弟間で異なり、勝手にあれこれ処分されたことで大いに喧嘩してしまった…」

実家には、きっとご両親の思い出の品がたくさん残されていることでしょう。
そうした品々を処分するのは、想像以上に大変なことです。
ひとつひとつにご両親との思い出が詰まっていることはもちろん、自分の持ち物ではないため、何を残して何を処分すればいいかの判断に迷ってしまうからです。

「大変だから」「時間がないから」と先延ばしにしていても、事態は悪化する一方です。

一度処分してしまったものは、なまなかな努力では取り返せません。
「思い出」という、決してお金には代えられない特別なものが関わる問題ですので、面倒だからと後回しにせず、時間に余裕をもって形見分けを進めることが重要です。

2.家全般の売却で後悔している事例3選

実家売却にまつわる後悔ポイントを回避できたところで、「家」そのものの売却に躓いてしまっては意味がありません。

この段落では、実家に限らず、家全般の売却で後悔している事例をご紹介します。
売却価格を大きく左右する後悔事例もありますので、ぜひご覧いただき、実家売却時の対策にお役立てください。

2-1.不動産会社選びに失敗してしまった

不動産会社選びに関する後悔の声

「大手不動産会社の名前に踊らされて、地元での販売実績が少ない会社と契約してしまった…」
「明らかに新卒らしい担当者に当たってしまったが、気まずくて担当変更を言い出せなかった…」
「担当者のレスポンスが遅く、ストレスばかりが無駄に募ってしまった…」
「高額な査定価格に喜んでいたのに、蓋を開けたら値下げ交渉ばかりで、最終的には予想よりずっと安い価格でしか売れなかった…」

実家をはじめ、物件や土地などの不動産を売却するにあたって、パートナーである不動産会社選びは非常に重要なポイントです。
売却に関する業務のほとんどは不動産会社が担ってくれるため、不動産会社や担当者の力量によっては、最終的な売却価格や売却期間に大きく差がつくためです。

LIFULL HOME’Sが2019年に行った調査によると、住み替え以外で家を売却した人の中で、もっとも後悔の声が多く聞かれたのは「価格や担当者を複数の不動産会社でしっかり比較する(26.6%)」でした。
このことからも、納得の売却価格や安心できる担当者と出会うためには、ひとつの不動産会社から話を聞いただけで納得してしまわず、必ず複数の不動産会社を比較検討し、慎重に不動産会社を選ぶことが重要であると分かります。

そんな、後悔の声がよく聞かれる不動産会社選びですが、具体的にはどんな後悔が多いのでしょうか。

2-1-1.類似不動産の売却実績が少ない不動産会社を選んでしまった

類似不動産の売却実績は、不動産会社を選ぶうえでもっとも重要なポイントです。

ひとくちに「不動産の売却」といっても、その土地柄や不動産の条件などによって、効率的な売り方はまるで異なります。
大手不動産会社の名前や全国での売却実績数に惑わされず、実家と似た土地・似た条件の不動産の売却実績を見てから不動産会社を選ぶようにしましょう。

全国に展開しているような大手不動産会社の場合、実家の近くに店舗があるかどうかもチェックしておきましょう。
近隣に店舗がないということは、その土地での売却に慣れていないということです。
購入希望者とのパイプもないでしょうから、売却までに多大な時間を浪費してしまう恐れがあります。

「よくCMで見かける不動産会社だからと思って、軽い気持ちで契約してしまった…」
「地域に根ざした不動産会社だからと安心して任せていたが、実家のような規模感の物件は取り扱ったことがないようだった…」

そんな後悔をせずに済むよう、類似不動産の売却実績にはよくよく注意するようにしましょう。

2-1-2.経験の少ない担当者に当たってしまった

いくら不動産会社自体が有名であったり、地元の人々から信頼されていたとしても、最終的に実家を打ってくれるのは担当者である「人」です。
不動産会社によって得手不得手があるように、担当者にも得手不得手があります。
もちろん、知識・経験の豊富さにも大きな差があることでしょう。

不動産会社の担当は、最初に対応してくれた人がそのままつくことが一般的です。
そのため、経験豊富なベテラン担当者に当たるかどうかは運次第であるといえます。

ただ、「一度ついた担当者を変更してはならない」という決まりはありませんので、もし、担当者の対応に不審を抱くことがあれば、迷わず担当変更の交渉を行うようにしましょう。

とりわけ、担当者に以下のような行動が見られた場合は注意が必要です。

  • レスポンスが遅い
  • 言っていることがコロコロ変わる
  • やると言ったことにも関わらず、後で確認するとやっていない
  • 服装や喋り方などに好感が持てない
  • すぐに物件の値下げを提案するなど、積極的な態度が見られない
  • 逆に、やたらと高額な査定額を提示したり、現実的でないことばかり言う

こうした傾向が見られるにも関わらず、
「でも頑張ってくれてはいるのだから…」
「担当者を変更するとなると気まずいから…」
と我慢した結果、売却価格や売却期間などで大いに後悔してしまう恐れがあります。

2-1-3.根拠のない高額な査定価格を鵜呑みにしてしまった

誰だって、少しでも高い金額で実家を売却したいもの。
そのため、思っていたより高い査定価格を提示されると、「こんなに高く売れるのか!」と嬉しくなってしまいますよね。

しかし、その査定価格は本当に適切なものでしょうか?

査定価格とは、あくまで、不動産会社が計算した「売却できそうな価格」です。
実際にその価格で売却できると決まったわけではありません。

ろくに根拠もない高額な査定価格を鵜呑みにし、喜んで媒介契約を交わしてしまうと、後々になって「全然売れる気配がないので、売却価格を下げましょう」と言われて後悔してしまうことも…。

査定価格は高額であればあるほどいいわけではなく、現実的なラインを見極めることが大切です。

2-1-4.物件に適した媒介契約を結べていなかった

不動産売却にあたっては、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

この媒介契約には、以下の3つの種類があります。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

これらの媒介契約に際しては、
「媒介契約ごとの違いをよく知らないまま締結し、後々後悔してしまった…」
といった声がよく聞かれます。

3つの契約方法のうち、一概にどれがいいとは言い切れません。
媒介契約ごとの特徴をしっかりと把握し、自分に合った契約方法を選ぶことが大事です。

契約の特徴や、それぞれがどんな人に向いているかは、記事後半の「3-6.3つの媒介契約のうち、どれがもっとも自分に合っているかを知る」で詳しくご紹介しています。

2-2.不動産会社に業務を任せきりにしてしまった

不動産会社に業務を任せきりにしたことで聞かれる後悔の声

「不動産会社に任せきっていたら、ほとんど営業活動されないまま放置されていた…」
「なかなか売れないと思っていたら、不動産会社に囲い込みを受けていた…」
「不動産会社に丸投げにせず、もっとちゃんと知識をつけておけばよかった…」

実家売却に関する営業活動を行うのは不動産会社ですが、かといって業務を任せきりにしてしまうのも問題です。

放っておいても、熱心に営業活動を報告してくれる担当者も中にはいるかもしれません。
しかし、残念ながら、誰もがそうした積極性を持ち合わせているとは限らないのです。
とりわけ、販売状況の報告義務がない一般媒介契約の場合、ろくに営業活動もなされないまま放置されているケースも珍しくありません

悪徳な不動産会社の中には、高い仲介手数料を得ようとして「囲い込み」をかける会社もいます。

仲介手数料は、売主と契約している不動産会社と、買主を見つけた不動産会社のそれぞれに対して支払われます。
そのため、売主側の仲介手数料と、買主側の仲介手数料の両方を手に入れようと目論む悪徳不動産会社は、売主も買主も自社だけで見つけようとするのです。これが囲い込みです。

囲い込みをされてしまうと、せっかく他の不動産会社から条件のいい買主を紹介されても、「すでに別の買主と契約が進んでいるから」などと嘘をついて断ってしまう恐れも…。

こうした不利益を被らないためにも、不動産会社に任せっぱなしにはせず、定期的に販売状況の確認をしたり、売却にまつわる知識をつけて不当な扱いを受けないように自衛することが必要です。

2-3.相場よりも安い金額で妥協してしまった

安い金額で妥協した際に聞かれる後悔の声

「本当はもう少し高く売れたはずなのに、安い金額で売却せざるを得なかった…」
「慌てて売ってから、この条件だと相場はもっと高い金額だということに気付いた…」
「なかなか売れずに焦ってしまい、値下げ交渉に勝てなかった…」
「時期によって不動産に売りやすい・売りにくいがあるとは考えていなかった…」

不動産の状態や条件などを考慮し、類似条件下での相場を元にして算出される査定価格。
合同会社ラビッツの運営サイト「不動産売却の教科書」が行ったアンケート調査によると、査定価格と実際の売却価格の差が「100万円以内」だったと回答した人は、200人中実に120人。
つまり、全体の60%もの人が、査定価格と100万円以内の誤差で不動産を売却できたということです。

しかし、中には相場よりもずっと安い金額で妥協してしまい、後悔し続けている人もいます。
なぜ、彼らは相場より安い金額で妥協してしまったのでしょうか。

2-3-1.買主が現れたことに喜び、すぐ値下げ交渉に応じてしまった

不動産を売却するにあたっては、いつ売れるのか、いくらで売れるのか、本当に売れるのかと、売主はいつも不安を抱えています。
それだけに、買主が現れるとホッとして、「この人を逃してはいけない!」と考えてしまいがち。
そのため、買主が値下げ交渉をしてくると、すぐに条件を呑んでしまうケースが散見されます。

中には、「ダメでもともと」のつもりで大幅な値下げ交渉をしてくる買主もいます。
これにそのまま乗ってしまうと、相場よりもずっと安い売却金額になってしまう恐れも…。

値下げ交渉をしてくるということは、少なからず不動産の購入意欲があるということ。
買主もその不動産に魅力を感じていることは間違いないのですから、値下げ交渉があってもすぐには応じず、双方が納得できる合意ラインを探ることが重要です。

2-3-2.高く売れるタイミングを逃してしまった

一般的に、不動産の需要が高まるのは2~3月あたりと言われています。
4月になると、転勤や転属、子供の進学などでライフスタイルが変わる家庭が多いため、その前の2~3月あたりに住み替え需要が高まるためです。
事実、公益財団法人 不動産流通推進センター提供の「2020 不動産業統計集」によると、ほとんどの地域・不動産形態において、2-3月になると成約件数・平均価格が上昇し、4月に入ると共に大きく落ち込む傾向が見られます。

高く売りやすい2-3月に売り出すためには、年末以前から売却準備を進めておく必要があります。
実家売却の場合、相続や家財の処分、老朽化した水回りなどの整備に時間を要するため、さらに余裕を見て準備を進めておくといいでしょう。

こうした時期的なことを考えなかった、あるいは考えていたとしても準備が間に合わなかったなどで、せっかくの早く・高く売れる機会をみすみす逃してしまうのはあまりにもったいないことです。
先人の後悔の声を聞き、同じ轍を踏まないように注意しましょう。

3.実家売却で後悔しない!過去の失敗から学ぶ7つの対策ポイント

ここまで、実家および家全般の売却における後悔事例をご紹介してきました。
さまざまな後悔事例から、売却に際してどのようなポイントでつまずきやすいかを理解できたことと思います。

ポイントを理解したら、次は後悔しないための対策を学びましょう。

この段落では、実家売却にあたって後悔しないための対策ポイントをご紹介します。
それなりの手間や時間、費用がかかる対策方法もありますが、実家売却で後悔しないためにはどれも重要なものばかりです。

実家売却に踏み切る前にしっかりと対策を抑え、時間に余裕をもって取り組むことこそが、実家売却で後悔しない一番のポイントと言えます。

それでは、具体的な対策内容を見ていきましょう。

3-1.できるかぎり税金を安く抑えるための知識を身につける

税金を安く抑えるには「知識」が必要不可欠です。

どんな時に、どんな税金が発生するのか。
節税に役立つ特例はあるのか。そのために必要な条件はなにか。
特に、特例によっては税金が数百万単位で大きく変動することもあるため、節税に役立つ特例の知識は必ず身につけておくようにしましょう。

「実家を相続するかもしれない」と分かった時点で、少しずつ知識を深めていくことをおすすめします。

3-1-1.相続税の節税に役立つ基礎控除・特別控除について学ぶ

実家を相続した際に発生する「相続税」。
数百万円~数千万円レベルの高額なものになりがちな相続税ですが、基礎控除や特例も多く、これらをうまく利用することで、法に則った節税対策が可能になります。

中でも、節税に大きく役立つ基礎控除・特別控除が以下の8点です。

  1. 基礎控除(「3,000万円+(法定相続人×600万円)」)
  2. 配偶者控除
  3. 贈与税額控除
  4. 未成年者控除
  5. 障害者控除
  6. 相次相続控除
  7. 外国税額控除
  8. 相続時精算課税制度贈与税額の控除

2~8の特別控除は条件に合致した人のみ受けられますが、1の基礎控除は誰もが受けることができます。
必ずチェックしておくようにしましょう。

3-1-2.相続した不動産の売却にかかる税金・節税対策について学ぶ

相続した不動産を売却した場合、相続税に加え、下記の5つの税金が発生します。

それぞれの簡単な説明は下記のとおりです。

税金の種類

説明

①登録免許税

相続登記の名義変更にかかる税金

②印紙税

売買契約書に貼付する印紙代

③譲渡所得税

相続不動産売却で出た利益に対してかかる税金

④住民税

相続不動産売却で出た利益に対してかかる税金

⑤復興特別所得税

令和19年まで所得税に上乗せされる税金

このうち、特に高額になりがちなのが「③譲渡所得税」です。
この所得税を少しでも軽減するために便利な特例・特別控除について知っておきましょう。

  1. 取得費加算の特例
  2. 相続した空き家を売却したときの3,000万円控除
  3. マイホームを売却したときの3,000万円控除

相続した不動産の売却に関する税金・節税対策については『【図解でよくわかる】相続した不動産の売却にかかる税金と節税になる特例・控除を解説』により詳しい情報をおまとめしています。
ぜひ、こちらも併せてご活用ください。

3-2.相続問題について早めに相談する機会を設けておく

なにかとナイーブな相続問題。
つい相談を後回しにしてしまいがちですが、いざ相続となった際にトラブルを起こさないよう早めに相談しておくことが重要です。
可能であれば、被相続人が存命のうちから家族みんなで相談を重ね、相続内容を明確にしておくことが望ましいでしょう。

相続人が複数人いる場合の分割方法は、「長男が戸建住宅、長女が土地、次男が預貯金」というように、遺産を現物で分けて相続する「現物分割」と、相続した財産を売却して現金に換えて分割する「換価分割」の2パターンに分かれます。

相続した不動産を売却する場合は「換価分割」が選ばれるケースがほとんどですが、相続人全員で話し合い、お互いに納得する分割方法を見つけることが大切です。

3-3.相続した不動産の売却手順を頭に入れておく

相続後、実家を売却する方向性ですでに定まっているのであれば、相続~売却までの手順も事前に把握しておきましょう。
必要となる手順は以下の4ステップです。

このうち、「①遺産分割協議をする」は単独相続では不要、「④現金を分割する」は換価分割のみ必要となりますが、②③のステップはどんな形の相続時にも必要となります。
各ステップの詳しい手順や注意点については、『相続した不動産を売却する際の正しい手順と注意点をわかりやすく解説で解説しています。

3-4.不動産会社は必ず複数社に査定依頼を出して選定する

これは実家の売却のみに限った話ではありませんが、不動産会社を選ぶ際は、必ず複数社に査定依頼を出すようにしましょう
複数社とやり取りをするぶん手間がかかりますが、それぞれの言い分や査定額を比較検討することができるので、信頼の置ける不動産会社選びには絶対に欠かせないポイントです。

2019年に、合同会社ラビッツが行った「家やマンション・土地などの不動産売却に関するアンケート」によると、複数の不動産会社に査定依頼を出した82人のうち、提示された査定額に50万円以上の差額があったと回答した人は64人(約78%)にのぼりました。
300万円以上もの大きな差額があった、と回答した人も17人にのぼり、不動産会社によって査定額に大きな差が出るケースがあることが分かります。

査定額に差があると、

  • 本当はもっと高値で売れていたはずなのに、売出し価格を低く設定しすぎてしまった
  • 査定額を信じて高額な売出し価格を設定した結果、まったく売れずに時間ばかり過ぎていった

などの不利益を被ることがあります。

査定額が相場より安すぎても高すぎても、売主にとって良いことはひとつもありません。

不動産会社が提示してきた査定額が適切なものかどうか判断するためにも、必ず複数の不動産会社に査定依頼を出すようにしましょう。
提示された査定額の根拠を確認することも忘れてはいけません。

弊社では、一番の好条件を売主様が選ぶための「複数一括査定」サービスを実施しています。
後悔しない実家売却のために、ぜひご活用ください。

\一番いい売却価格や希望条件を選べる/
  ▼複数一括査定をご活用ください▼

3-5.対象地域・類似物件の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶ際、複数査定以外にも忘れてはならないのが以下の2点です。

  • 売却予定の実家がある地域における売却実績
  • 売却予定の実家と類似した物件の売却実績

とりわけ重要なのが「対象地域における売却実績」です。
その地域ごとの特性・状況を鑑みた適切な査定額を出してくれることはもちろん、法規制や条例など、地域によって変動する情報にも長けているため、有利に販売活動を進めることができます。

全国展開している大手不動産会社の場合、対象地域に店舗があるかどうかは必ず確認しましょう。
実家のある地域が取り扱い対象地域に入っていたにも関わらず、実は店舗自体は離れた場所にしかなかった、というケースも往々にしてあります。

店舗と売却物件が離れている場合、担当者に土地勘がなかったり、販売活動が疎かになってしまう可能性があります。
こうした事態を避けるためにも、対象地域に店舗があるかどうかは事前にチェックしておきましょう。

3-6.3つの媒介契約のうち、どれがもっとも自分に合っているかを知る

不動産を売却するにあたっては、ほとんどの場合、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約には、以下の3つの種類があります。

  1. 一般媒介
  2. 専任媒介
  3. 専属専任媒介

どの媒介契約を結ぶかは売主が決めることができます。
不動産会社に支払う仲介手数料はどれも同じですので、ご自身の状況に合った媒介契約を選ぶようにしましょう。

3つの媒介契約は、下記の4項目においてそれぞれ異なります。

  1. 自己発見取引(自分で買主を見つけることが可能か)
  2. 依頼できる会社の数
  3. 依頼主への販売活動の報告義務
  4. 指定流通期間(レインズ)への登録義務

それぞれの違いを表で見てみましょう。

ご覧いただいたとおり、契約内容の自由度の高さは
一般媒介契約 > 専任媒介契約 >専属専任媒介契約
となり、専属専任媒介契約が、もっとも制限の厳しい契約方法となります。
そのぶん、依頼主への報告頻度が高いなど、決まった一社の不動産会社と密にやり取りを交わしていくことになります。

それでは、3つの媒介契約は、それぞれどんな状況の人に向いているのでしょうか。
こちらも表におまとめしました。

一般媒介契約が向いている人

・駅チカなどの人気エリアの物件を売りたい人
・築5年以内の築浅物件を売りたい人
・周りに知られることなく不動産売却をしたい人
・時間がかかっても相性のいい不動産会社を見つけたい人

専任媒介契約が向いている人

・どの媒介契約にしようか迷っている人
・売却はできるだけプロに任せて、スムーズに売却したい人
・自分でも買い手を探したい人

専属専任媒介契約が向いている人

・なるべく早く売却をしたい人
・不動産会社に全てをお任せしたい人
・自分で買い手を見つける予定のない人
・立地条件がよくない物件、築古物件を売りたい人

媒介契約の特徴についてのより詳しい話や、メリット・デメリットについては『媒介契約とは?3種類の媒介契約の違いと選び方をわかりやすく解説』で深堀りしています。
ご興味のある方は、ぜひ併せてご覧ください。

3-7.水回りを中心に念入りに掃除を行い、必要に応じてリノベーションも検討する

築年数が長くなりがちな実家の場合、売却にあたって、建物の老朽具合は大きなネックになります。
外壁がひび割れていたり、建物内部の掃除が行き届いていないと、査定額に悪影響を及ぼすことはもちろん、せっかく来てくれた内見希望者にも悪い印象を与えてしまいかねません

かといって建物を取り壊してしまうと、固定資産税が大幅に増額されてしまいます。

自分の手で掃除できるのであればそれが一番ですが、しつこい汚れや補修が必要な部分などは、専門の業者に依頼することも検討するようにしましょう。
特に、キッチンのシンクや風呂場といった水回り部分には汚れが蓄積しやすく、不動産会社も内見希望者も厳しくチェックする部分です。
少しでも販売活動を有利に進められるように、ぜひ業者の活用もご検討ください。

外壁のひび割れや、あまりに老朽化が目立つ部分は、部分的にリノベーションを行うことも効果的です。
フルリノベーションとなると数千万単位のお金が必要となりますが、部分的なリノベーションであれば、数万~数十万円規模からでも可能な場合があります。

「どうせ売るもののためにお金をかけるのはちょっと…」
と感じるかもしれませんが、数万円をケチったことで、実家が売れなくなってしまっては大損です。

不動産会社とも相談をしながら、必要に応じて業者による掃除・リノベーションを取り入れるようにしましょう。

4.後悔じゃなく満足のいく実家売却を!成功率を高める実家売却ポイント2つ

これまでは、実家売却において後悔しないためのポイントをお伝えしてきました。
ここからは、実家売却を成功させるための「プラスアルファ」のポイントをご紹介します。

後悔しないための土台をしっかり整えたうえで、高い満足度を得るための努力をする。

余裕がないとここまで手を伸ばすことは難しいかもしれませんが、ここでご紹介する2つのポイントを押さえれば、より納得できる実家売却が叶うはずです。

4-1.物件の相場を知り、適正な販売価格を設定する

後悔しないための対策として「適正な査定額を知ること」、そのために「複数の不動産会社に査定依頼を出すこと」が重要であるとは、すでにお伝えしたとおりです。

そのうえで、実家売却により高い満足度を求めるのであれば、自分自身でも実家の売却相場を調べるようにしましょう。

相場の調べ方には、以下のような方法があります。

  1. 近隣エリアの過去の取引価格を調べて目安にする方法
  2. 公示価格(公示地価+基準地価)を調べて目安にする方法
  3. 相続税路線価を調べて目安にする方法
  4. 固定資産税評価額を調べて目安にする方法

このうち「①近隣エリアの過去の取引価格を調べて目安にする方法」については『損しない実家売却の手順を分かりやすく解説!税金・相続対策も丸わかり』で。
「②公示価格(公示地価+基準地価)を調べて目安にする方法」については『土地の評価額の調べ方を分かりやすく解説|目的別に計算法を紹介』で詳しく解説していますので、時間に余裕のある方は、ぜひ一度ご自身でも実家の売却相場を調べてみてください。

なお、売却相場を調べるタイミングとしては、不動産会社から査定依頼が返ってくるまでがベストです。
そうすれば、不動産会社が提示してきた査定額と乖離があった場合に、その理由を訊ねることができるためです。

4-2.物件のアピールポイントを明確化し、魅力を最大限伝える

内見希望者が現れた際、物件の魅力を最大限伝えられるように「アピールポイント」をまとめておくことも重要です。

一般的に、物件の強力な魅力となりうるアピールポイントは以下の3つです。

  1. 最寄り駅、あるいは最寄りのバス停に近い(駅徒歩○分)
  2. 生活施設(スーパーや学校など)が充実している
  3. 日当たりがいい

上記は、多くの内見希望者が積極的に気にするポイントでしょう。
これに加えて、以下の項目も十分魅力的なアピールポイントとなります。

  • 耐震診断または耐震リフォームを行っている
  • 1等級以上の「住宅性能評価書」を取得している
  • 定期的にメンテナンス(外壁塗装やシロアリ駆除など)を行っている
  • 瑕疵担保保険が付保されている
  • 過去5年以内にリフォームを行っている

特に、物件の購入後、物件に瑕疵が発見された場合、補修費用の一部は保険料によってカバーされる「瑕疵担保保険」が付保されていることは、買主にとって大きな安心材料となります。
加えて、住宅ローン控除が利用できない物件でも例外的に控除を利用できるようになりますので、築年数がかさんだ物件の場合は「瑕疵担保保険」の付保を検討するといいでしょう。

こうしたポイントは、ただ内見しただけでは気付かないことがほとんどですので、売主から積極的にアピールすることをおすすめします。

アピールポイントだけでなく、デメリットとなるポイントを把握しておくことも大事です。
一般的にデメリットのように思えることでも、見方を変えればアピールポイントとなることはたくさんあります。

デメリットポイント

アピールポイントへの転換

日当たりについて

日当たりが悪く、薄暗い

間接照明を置くことで、印象的なインテリアを実現できる

家周辺の環境について

家の周囲に鬱蒼と木が茂っており、見晴らしが悪い

木が目隠しとなってくれるおかげで、外からの視線を気にすることなくカーテンや窓を開けることができる

事前にデメリットポイントを把握し、アピールポイントへの転換方法を考えておけば、内見希望者から質問されても戸惑うことなくスマートに答えることができますよ。

5.まとめ

実家を売却する際は、以下の10個の後悔ポイントに気をつけましょう。

実家売却ならではの後悔ポイント
①実家を相続~売却したことで高額な税金が発生してしまった
②実家売却に時間がかかり、思わぬ費用が発生してしまった
③建物の扱い方を誤ったために、固定資産税が大幅に増額されてしまった
④建物の手入れが行き届いておらず、査定や内見時に悪印象を与えてしまった
⑤売却前の名義変更などの必要な手続きを把握しておらず、手間取った
⑥相続トラブルで兄弟仲がこじれ、売却に余計な時間を要した
⑦慌てて家財などを処分したため、形見分けができなかった

家全般の売却での後悔ポイント
⑧不動産会社選びに失敗してしまった
⑨不動産会社に業務を任せきりにしてしまった
⑩相場よりも安い金額で妥協してしまった

こうした後悔を避けるためには、

  1. できるかぎり税金を安く抑えるための知識を身につける
  2. 相続問題について早めに相談する機会を設けておく
  3. 相続した不動産の売却手順を頭に入れておく
  4. 不動産会社は必ず複数社に査定依頼を出して選定する
  5. 対象地域・築地物件の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
  6. 3つの媒介契約のうち、どれがもっとも自分に合っているかを知る
  7. 水回りを中心に念入りに掃除を行い、必要に応じてリノベーションも検討する

の7つの対策が非常に効果的です。

さらに、時間に余裕があれば、

  • 物件の相場を知り、適正な販売価格を設定する
  • 物件のアピールポイントを明確化し、魅力を最大限伝える

の2点にも備えておくことで、より満足度の高い実家売却を実現することが可能になります。

これらの対策をご覧いただければ分かるとおり、「知識を身につける」「売却手順を頭に入れておく」など、情報を仕入れたり頭を使ったりする作業が多くあります。
相続手続きが始まってしまうと、煩雑な手続きに忙殺され、こうした頭脳労働に割くための時間を捻出できなくなってしまいます。

繰り返しになってしまいますが、実家売却で後悔しないためには、早め早めに行動に移すことが非常に大事です。
余裕をもって知識を蓄え、必要な相談を済ませておけば、いざ相続の時がきてもうろたえることはありません。

後悔しない実家売却のために、この記事が役立ちましたら幸いです。

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※アンケートモニター提供元:ゼネラルリサーチ 調査期間:2020年10月23日~26日 調査方法:インターネット調査
調査概要:不動産会社(仙台市エリア)10社を対象にしたサイト比較イメージ調査 調査対象:全国の30代~60代の不動産売買経験のある男女 1007名

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