「土地を相続したので活用してみたい」

相続した土地をどうするか考えたとき、土地活用という方法があります。

しかし土地活用は下表の通り数十種類以上あり、相続した土地を最大限に活かすにはどの方法を選べばいいか悩みますよね。

そこで本記事ではこの中から初心者でも始めやすいおすすめの土地活用方法を4つ紹介していきます。

相続した土地を活用しようと検討中の人は土地活用の初心者が多いと思います。

土地活用の中には経営が難しいものや費用が巨額なもの、専門知識が必要なものも多くあり、よく知らずに難易度の高い活用方法に取り組んでしまうと、収益を生み出すどころか経営に失敗して損失を出してしまいかねません。

土地活用は自分と相続した土地に合った活用方法を選ぶことが重要です。

この記事ではベストな活用方法を選べるよう次のポイントをお伝えしていきます。

本文を読めば失敗しにくい土地活用方法とその特徴を理解した上で、自分のケースに最適な活用方法を選ぶことができます。是非最後まで読んでいってくださいね。

1.初心者にもおすすめ！相続した土地の活用方法4選

この章では初心者でも失敗しにくいおすすめの土地活用方法を4選紹介していきます。

◎駐車場
◎太陽光発電
◎トランクルーム
◎戸建て賃貸

これらの活用方法は下記3つの基準で選出しました。

• 深い専門知識を必要としない
• 初期費用・運営費用が少ない
• 失敗のリスクが低い

それぞれの土地活用方法の特徴をまとめた表がこちらです。気になるものがあればリンクから詳細へ移動してくださいね。

※リフォーム不要の場合

それではひとつずつ詳細（収入とコスト、メリットとデメリット、相談依頼先）をお伝えしていきます。

1-1.駐車場

駐車場経営は建物付ではない土地の代表的な活用方法ですね。

一口に駐車場経営といっても、その種類と方法は次の通りに分けられます。

■駐車場の種類

どちらの種類が向いているかは立地条件により異なります。住宅街なら月極、繁華街ならコインパーキングの方が需要が高いでしょう。

■駐車場の経営方式

※フリーレント…土地所有者が負担すべき初期費用を運営会社に立て替えてもらい、月々の賃料で相殺する仕組み。

個人経営は利益がまるごと手元に入ってきますが、その分運営の負担も大きくなります。あまり手間をかけられない場合や集客、運営に自信がない場合は管理委託方式か一括借り上げ方式がいいでしょう。

1-1-1.収入とコスト

収入については面積や立地条件によって大きく異なるので業者に相談してみないと分かりません。

費用については月極かコインパーキングかで全く異なります。

■費用目安

月極の場合は土地を舗装せずとも運営は可能ですが、競争の激しい地域だと利用者は整備されている駐車場の方を選ぶので、その場合は月額料金を下げるなど対抗策を講じる必要があります。

1-1-2.メリット・デメリットとおすすめな人・土地

駐車場経営には次のようなメリット・デメリットが挙げられます。

初期費用を抑えられ、手軽に始められるのが駐車場経営の最大のメリットでしょう。他の土地活用方法に変更することも容易です。

上記の特徴をふまえ、駐車場経営は次のような人・土地におすすめです。

1-1-3.相談・見積依頼先

駐車場経営を検討するならまずは不動産会社または駐車場経営会社にコンタクトをとってみましょう。

不動産会社は駐車場も扱っているところを探す必要があります。こちらのサイトでは条件を入力すると複数社からプランが提示されるので、是非活用してみてください。
➡駐車場経営｜土地活用の一括プラン請求サイトHOME4U

駐車場経営会社については下記2社が代表的な大手企業です。

完全に個人で経営する場合で土地の整備を依頼するだけなら外構工事業者に見積もりをとりましょう。業者は地域住民におすすめを教えてもらうのが一番ですが、難しい場合はインターネットで検索します。

外構工事業者でも施工法によって得手不得手があるので、過去の施工例など実績を確認してから契約するようにしましょう。

1-2.太陽光発電

土地に太陽光パネルを設置し、生み出した電力を売ることで収益を得ます。

運営方法は自ら経営する他、土地を太陽光発電業者に貸して賃料を得るという方法もあります。

自分で経営する場合でもFIT制度（固定価格買取り制度）を利用すれば20年間は国が電力を買い取ってくれるので、買取先を探す必要がありません。

長期に渡り安定した収入が保証されていることは他の土地活用運用にない最大の強みでしょう。

1-2-1.収入とコスト

収入は発電量×単価で決まります。電気量は条件によって前後するものの、土地の面積と収入のおおよその目安は下表を参考にしてください。

■土地面積に対する収入の目安

※1.2022年度開始の場合、単価は10kW以上50kW未満が11円、50kW以上が10円
※2.10kW以上50kW未満の場合、発電した電力の3割は自家消費する必要がある

費用の方は下表のとおりです。

■費用目安

20年間同じ単価で買い取ってくれるFIT制度ですが、買取価格は年々下がっており初期投資を回収できるまで数十年以上かかります。

1-2-2.メリット・デメリットとおすすめな人・土地

太陽光発電には次のようなメリット・デメリットが挙げられます。

上記の特徴をふまえ、太陽光発電には次のような人・土地が向いているでしょう。

特に土地が田舎の方にあり、他に活路がなく売却も難しい場合は太陽光発電はおすすめの活用方法です。

尚、雪国では太陽光発電は向いていないイメージですが、近年では技術が進んで雪が降っても問題ないパネルが普及するようになりました。

1-2-3.相談・見積依頼先

「太陽光発電に興味がある」「詳しく知りたい」という人は太陽光発電の専門業者に問い合わせましょう。

優良な業者を探すには一括見積サイトの利用が便利です。土地の住所や面積などを入力すれば複数の会社から見積が返ってくるので、比較検討して気に入った業者を選ぶことができます。

代表的なサイトはこちらの2つですので、気軽に活用してみてくださいね。
➡グリエネ
➡タイナビ NEXT

1-3.トランクルーム

トランクルームは収納スペースを貸して利益を得る土地活用方法です。

都市部を中心に需要が高まっていることと幅広い土地条件に対応できるため、近年事業を始める人が増えています。

借地借家法が適用されないため契約条件の縛りも少ないので、賃貸より気軽に始められるのが魅力。

土地・建物両方で活用可能で、それぞれ次のような収納の種類に分類されます。

■トランクルームの種類

経営方式は主に次の2通りから選べます。

■トランクルームの経営方式

自分主導で経営を行いたい場合は業務委託方式、リスクや負担を避けたい場合は一括借上方式が向いているでしょう。尚、個人経営は集客や信用を得るという点でハードルが高いのが現状です。

1-3-1.収入とコスト

収入は賃料×稼働部屋数になります。賃料の目安は立地条件や収納環境により大きく異なるものの、平均賃料は下表の通りです。

■1坪（約3畳）あたりの全国平均賃料（目安）

設定した賃料×部屋数があくまでの目安ですので、周辺地域の同業者の賃料を参考に価格設定をしましょう。

続いて費用面です。

■費用目安

屋内型の場合、宅地や細かく仕切られたスペースなら改装費はあまりかかりませんが、広いワンフロアを細かく仕切る場合は1坪あたり10万円程度かかると想定しておきましょう。

1-3-2.メリット・デメリットとおすすめな人・土地

トランクルームには次のようなメリット・デメリットが挙げられます。

上記の特徴をふまえ、トランクルーム経営は次のよう人・な土地におすすめです。

※第一種低層住居専用地域・第二種住居専用地域・第一種風高層住居専用地域は法律でトランクルームの設置が禁止されています。

1-3-3.相談・見積依頼先

トランクルームを検討したい人はトランクルーム運営会社に問い合わせしてみましょう。代表的な運営会社をいくつか紹介するので、複数に見積依頼して比較してみてくださいね。

1-4.戸建て賃貸

相続で一軒家の実家が残された場合、実家を人に貸すという選択肢もあります。

思い出の詰まった実家を手放せないものの自分が住むことは難しい場合、借り手の需要がありそうなら最適な手段です。土地活用の方針が決まるまでの当座しのぎとしても有効に活用できます。

1-4-1.収入とコスト

家賃は間取りや築年数、周辺地域の相場を考慮しながら設定しましょう。

費用は主に下表の項目が発生します。

■費用目安

賃貸を始めるにあたって実家の状態が良く、リフォームの必要がなければ初期費用はほとんどかかりません。

リフォームの目安はこちらです。

■リフォーム費用の目安

参考：リショップナビ

1-4-2.メリット・デメリットとおすすめな人・土地

戸建て賃貸経営には次のようなメリット・デメリットが挙げられます。

上記の特徴をふまえ、次のような人・土地には戸建て賃貸がおすすめです。

1-4-3.相談・見積依頼先

実家を賃貸に出したい場合、まずは賃貸管理を行っている不動産会社に相談しましょう。

その上でリフォームが必要だと判断したらリフォーム専門業者かハウスメーカーに依頼します。

不動産会社を探す場合は一括査定サイトの利用が便利です。条件を入力すれば複数社から査定結果が返ってくるので、相場を判断することができます。いくつか候補を絞ったら実際に現地を確認してもらいましょう。

代表的な査定サイトをいくつか紹介するので、複数に見積依頼して比較してみてくださいね。

2.相続した土地の活用方法を選ぶ時のチェックポイント4つ

土地活用は相続した土地に適した活用方法を選ばなければなりません。

その土地に向いている活用方法を選ばないと、収益があまり得られなかったり、手が回らなかったりして経営が上手くいかなくなる可能性があります。

そこで本章では自分に合った土地活用方法を決めるためのチェックポイントを4つお伝えしていきます。

◎相続した土地の活用方法に規制があるか調べる
◎周辺地域の需要を知る
◎自分が負担・経営できる範囲で選ぶ
◎節税効果の高い方法を選ぶ

これらの基準を元に自分の土地にとってどの活用方法がベストなのかを見極めてくださいね。

2-1.相続した土地の活用方法に規制があるか調べる

土地には様々な法律や規制で建設できる建物や活用方法が制限されています。

まずは相続した土地にどんな規制があり、どのような活用方法なら問題ないか確認しましょう。

■代表的な法規制

特に都市計画法で建物の建築を制限する市街化調整区域に該当する土地は多く存在します。

相続した土地にどんな規制があるのかは自治体のホームページで確認しましょう。ホームページに掲載していない自治体も多いので、その場合は直接役所に問い合わせてみてください。

不動産会社と既に何らかのやりとりがある場合は不動産会社に尋ねるのも手です。

2-2.周辺地域の需要を知る

周辺地域の市場調査も忘れずに行う必要があります。

いくら駐車場を経営したいと思っていても、周りに駐車場が乱立しており空きスペースが目立っていれば、それは供給過多を示しています。そんなところで駐車場を始めても経営困難に陥ることは目に見えていますよね。

市場調査といっても周辺地域の傾向をつかむぐらいならさほど難しくはないので、下記方法を例に実践してみてください。

■周辺地域の需要を確認する方法

また、自治体のホームページでも人口などの動向や統計を確認することができるので、ニーズを探るのに役立つでしょう。

土地活用のパイオニア・東建コーポレーションが運営する「ホームメイト」では、全国の市区町村ごとに様々な市場調査データを公開しています。
➡【ホームメイト】市場調査データ／マーケティングリサーチ

本格的に地域の需要を確認したい場合はプロに任せた方が正確に把握できるので、土地活用を行っている不動産会社に相談してみましょう。

2-3.自分が負担・経営できる範囲で選ぶ

興味のある土地活用方法でも、本当に今の自分に経営可能か冷静に考えなければいけません。

土地活用の中には本職にするほどの専門知識や業務量、多額の費用が必要な場合があります。自分のキャパシティをオーバーしないよう気を付けましょう。

お金のことが心配な場合は専門家に相談するのがおすすめです。ファイナンシャルプランナーや融資元の金融機関、税理士などが客観的なアドバイスを提示してくれます。

経営に関しては、自信がないのなら土地を業者に貸して業者に経営してもらいましょう。もちろん収入は減りますが、その業界のプロに任せておけば安心です。

2-4.節税効果の高い方法を選ぶ

土地は活用方法によって税額が異なってくるので、できれば節税効果の高い方法を選びましょう。

土地を所有して活用する場合は次の税金が関わってきます。

■土地活用に関係する税金

上記のうち土地の活用方法によって軽減措置があるのが固定資産税・都市計画税・相続税です。

1章で紹介した4つの土地活用方法にあてはめると、駐車場とトランクルーム経営は節税効果がありません（トランクルームは借地借家法に適用されないため）。

太陽光発電は上記3種類の税金の軽減措置はありませんが、設備費を減価償却費として計上できたりと様々な優遇・控除を受けられる場合もあります。

一方、戸建て賃貸はこれら3種類の軽減措置を全て受けられるので、最も節税効果の高い土地活用方法のひとつです。

税金対策を優先して土地活用を決めるのは難しいですが、できれば考慮して選ぶようにしましょう。

3.【注意】活用ではなく売却した方がいいケースもある

相続した土地によっては活用ではなく売却をした方が良い場合もあります。

土地活用は長期収入を見込めて次の相続税対策にもなりますが、次の3つの場合は活用よりも売却をおすすめします。

■売却の方が適しているケース

3-1.土地が遠方にある

土地が遠方にある場合は管理が難しいので売却も検討しましょう。

土地を相続した場合、自宅より離れているケースも多いと思います。活用方法によっては遠方でも経営できないことはありませんが、管理が不便な上にトラブル時や緊急時すぐに駆けつけることができません。

遠方にある土地でも活用したいという場合は、なるべく現地に出向く必要のない経営方法を選ぶようにしましょう。等価交換や土地信託で土地だけを提供するという方法もあります。

3-2.土地の税金や維持費が負担

土地活用は収益を得るまで一定期間かかるため、土地に関わる費用が負担になる場合は売却に向けて動いた方がいいでしょう。

土地は相続するとそれだけで費用が発生します。

相続遺産が3600万円以上だと相続税が発生するケースがありますが、その場合は相続開始から10ヶ月以内に納めなければなりません。

さらに土地を所有する限り固定資産税や維持費の支払いはずっと続きます。

■相続した土地にかかる費用相場

【固定資産税・都市計画税】（平均額）

※土地の立地や条件により変動有り

【相続税】（早見表）

※土地を含む相続財産総額に対する課税額

特に相続税は金額が大きくなる傾向があります。長期的な利益よりも土地にかかる出費を抑えたいなら早々に土地を手放すことをおすすめします。

3-3.相続で遺産分割をする

土地を複数人で相続する場合は売却で現金化して分ける方が堅実です。

共同名義での土地活用は手続きも煩雑になりトラブルの元となるのでおすすめしません。

遺産分割するケースでどうしても土地を活用したい場合は、「現物分割」か「代償分割」の方法をとってから活用するようにしましょう。

■相続した土地を売却したいなら

4.まとめ

本記事を読んで興味のある土地活用の方法は見つかりましたか。

あらためて本文で紹介した内容をおさらいしましょう。

相続した土地を活用する場合、下記4つなら失敗も少なく挑戦しやすい活用方法です。

土地には向いている活用方法とそうでないものがあるので、次の4つのポイントで何を始めるか決めていきましょう。

しかし土地の中には活用が難しいケースもあります。次に当てはまる場合は売却を検討しましょう。

この記事を基に、相続した土地の活用方法が決まれば幸いです。