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相続した土地を売却する際にかかる税金一覧と節税対策を解説【税金シミュレーション付き】

「相続した土地を売却しようと考えているけれど、かかる税金には何があるの?」
「どれくらいの税額を支払えばいいの?」
と不安に感じていませんか?

相続した土地を売却する際にかかる税金には、以下の5つがあります。

▼相続した土地を売却する際にかかる税金一覧

  1. 登録免許税
  2. 印紙税
  3. 譲渡所得税
  4. 住民税
  5. 復興特別所得税

ここで注意したいのが、上記の中で全額支払う必要のない税金があるという点です。
節税対策のできる特例があるため、全額支払いの必要がなくなりますが、これを知らないと大きな損をしてしまいます。

そこで今回、本記事では以下の内容を解説していきます。

  • 相続した土地の売却にかかる税金
  • 節税対策のための特例の紹介
  • 相続した土地を売却した際の確定申告

本記事を読むことで相続した土地の売却にかかる税金がわかるだけでなく、実際にどれくらいの税金を支払う必要があるのかイメージでき、法に則った節税対策を行うことができるようになります。

是非最後までお読みください。

1.相続した土地の売却にかかる税金一覧

相続した土地の売却には、相続税以外にも5つの税金がかかります。
どのような税金の支払いがあるのかしっかり把握しておくと、相続した土地を売却する手続きをスムーズに行うことが可能です。

それでは詳しくみていきましょう。

1-1.登録免許税

相続における「登録免許税」とは、土地などの不動産相続をする際に行う名義変更の「相続登記」に伴って、必ず課される税金のことです。

「固定資産評価証明書」に記載されている不動産(土地)の評価額の0.4%を納めるよう、法律で定められています。

▼登録免許税の計算式

不動産(土地)の評価額×0.4%

※ただし、土地の評価額が1000円以上の場合、1000円未満を切り捨てた額×0.4%で計算する。

例えば、固定資産評価証明書に記載された以下の土地を相続したとします。

土地:10,546,850円

10,546,000×0.4%=42,184円
100円未満は切り捨てになるので、登録免許税は「42,000円」となります。

ちなみに、「固定資産評価証明書」は東京都23区では各都税事務所で取得可能で、そのほかのエリアでは、土地の所在地の市町村役場で取得可能。窓口でも郵送でも取得ができます。

平成30年の税制改正によって、相続による土地の所有権の移転について、条件を満たしていれば登録免許税が免税される措置が設けられました。
ご自身がその条件に当て嵌まるかどうか、法務局のサイトにてご確認ください。

1-2.印紙税

印紙税とは、土地売買などの経済取引に伴って契約書などの文書を作成した際に、その文書に課される税金のことです。

土地の売却の場合、売買契約書がその課税対象の文書になります。
収入印紙を購入し、売買契約書に貼り付けることで、印紙税を支払った証明になるのです。

印紙税は下記のように売却金額が大きくなるにつれて、高くなっていきます。

売却金額

印紙税

100万円超え500万円以下

2,000円

500万円超え1,000万円以下

10,000円

1,000万円超え5,000万円以下

20,000円

5,000万円超え1億円以

60,000円

例えば、相続した土地を2,000万円で売却した場合で考えてみると、印紙税は20,000円になります。

1-3.譲渡所得税

土地などの不動産を売って得た利益(譲渡所得)に対して課税される所得税のことです。

譲渡所得税は土地の所有期間が5年以下の場合は税率30%所有期間が5年を超える場合は15%と決められています。

区分

土地の所有期間

所得税の税率

短期譲渡所得

5年以下

30%

長期譲渡所得

5年超え

15%

※土地の所有期間は、売却したとしの1月1日時点での所有期間のこと。

譲渡所得税は譲渡所得を計算した上で、土地の所有期間に応じて税率をかけて、譲渡所得税を計算します。

▼譲渡所得の計算式

譲渡所得=土地の売却金額ー(取得費+譲渡費用)

取得費とはその土地を購入した際にかかった金額のことです。
以下の内容が含まれます。

  • 土地の購入金額や手数料
  • 登録免許税など

また譲渡費用とは、不動産を売るためにかかったお金のことです。
以下の内容が含まれます。

  • 仲介手数料
  • 印紙税 など

以下のケースを使って、実際にシミュレーションをしてみましょう。

▼シミュレーション内容

母親が2,000万円で購入した土地を相続し、2,500万円で売却した場合。
相続してから売却するまでの所有期間は2年。

◆土地の売却金額<2,500万円>

◆取得費<2,008万円>
・母親が土地を購入した際の金額<2,000万円>
・登録免許税<8万円>

◆譲渡費用<74万円>
・仲介手数料<72万円>
・印紙税<2万円>

2,500万円ー(2,008万円+74万円)=418万円

譲渡所得は418万円となります。

所有期間は2年なので短期譲渡所得となり、譲渡所得税の税率は30%。

418万円×30%=125万4,000円

したがって譲渡所得税は125万4,000円となる。

1-4.住民税

譲渡所得に対して、住民税も発生します。
税率は5%もしくは9%で、これも土地の所有期間に応じて税率が変わります。

区分

土地の所有期間

住民税の税率

短期譲渡所得

5年以下

9%

長期譲渡所得

5年超え

5%

例えば、譲渡所得が418万円である場合(相続して3年で売却)の住民税をシミュレーションしてみましょう。
計算すると以下のようになります。

所有期間が5年以内なので、税率は9%。

418万円×9%=37万6,200円

したがって支払うべき住民税は37万6,200円となります。

1-5.復興特別所得税

復興特別所得税とは、2011年3月11日の東日本大震災による被災地復興のため、財源確保をするために特別措置として設けられた税金です。
譲渡所得税の税率に2.1%が加算され、譲渡所得の0.63%もしくは0.315%の支払いが必要です。

区分

土地の所有期間

復興特別所得税の税率

短期譲渡所得

5年以下

譲渡所得税の税率30%×2.1%=0.63%

長期譲渡所得

5年超え

譲渡所得勢の税率15%×2.1%=0.315%

※ただしここでの所有期間は、売却した年の1月1日時点での所有期間。

2013年1月1日から2037年12月31日までの期間で譲渡所得税が発生する場合に、復興特別所得税も課税されます。

譲渡所得が418万円である場合(相続して2年で売却)の復興特別所得税をシミュレーションしてみましょう。

土地の所有期間は5年以内であるため、復興特別所得税の税率は0.63%です。

418万円×0.63%=2万6,334円

したがって復興特別所得税は2万6,334円となります。

2.相続した土地は3年10ヶ月以内の売却で節税できる

相続した土地を売却する際にかかる税金についてご紹介しましたが、これらの税金は節税することが可能です。
特に相続した土地を売却する場合、取得費加算の特例という制度を利用することで節税ができるので、是非知っておきましょう。

2-1.取得費加算の特例とは

取得費加算の特例とは、相続税の申告期限から3年以内に売却すれば税負担が軽くなる特例です。

相続税の申告期限は10ヶ月以内であり、そこから3年以内、つまり相続してから3年10ヶ月以内に売却することで適用されます。

特例を適用することによって、譲渡所得を算出する際に、取得費の中に「売却した土地にかかった相続税」も加算できます。

▼取得費加算の特例を適用した場合の譲渡所得の計算式

譲渡所得=土地の売却金額ー(取得費+売却した土地にかかった相続税+譲渡費用)

つまり、住民税や譲渡所得税の課税対象となる譲渡所得の金額を減らせるので、節税することができるのです。

2-2.取得費加算の特例による節税金額をシミュレーション

「1-3.譲渡所得税」で記載したケースに取得費加算の特例を適用した場合でシミュレーションしてみましょう。

▼シミュレーション条件

母親が2,000万円で購入した土地を相続し、2,500万円で売却した場合。
(相続してから売却するまでの所有期間は2年)

◆土地の売却金額<2,500万円>
◆取得費<2,008万円>
◆相続税<300万円>
◆譲渡費用<74万円>

2,500万円ー(2,008万円+300万円+74万円)=118万円(譲渡所得)

譲渡所得は118万円となる。

所有期間は2年なので短期譲渡所得となり、譲渡所得税の税率は30%。

118万円×30%=35万4,000円

したがって、取得費加算の特例を適用した場合の譲渡所得税は、35万4,000円となる。

ここで上記のケースで、取得費加算の特例を適用した場合と、しなかった場合の譲渡所得税を比較してみましょう。

「取得費加算の特例」適用の有無

譲渡所得税額

適用なし(※1-3.にて記載)

125万4,000円

適用あり

35万4,000円

取得費加算の特例を適用した場合としなかった場合では差額が90万円もあり、適用することで大きな節税効果があるため、ぜひ利用することをおすすめします。

2-3.取得費加算の特例を受けるための条件

取得費加算の特例を適用するためには、以下の条件を満たしていなければなりません。

▼取得費加算の特例を適用するための条件

【1】相続や遺贈により財産を取得した者であること。

【2】その財産を取得した人に相続税が課税されていること。

【3】その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

さらに詳しく取得費加算の特例について知りたい場合は、国税庁のホームページ「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」にてご確認ください。

3.「3,000万円特別控除」の特例がケースによっては使える

2章で相続した土地に関する「取得費加算の特例」という節税対策をご紹介しましたが、それ以外にも「3,000万円特別控除」で節税できる可能性があります。

必ずしも、相続した土地を売る人全員に適用できるわけではありませんが、知っておけば自身の節税対策に役立つ可能性があります。

3-1.3,000万円特別控除とは

住んでいた土地を売却する場合に3,000万円の控除をすることができる特例です。

▼3,000万円特別控除を適用した場合の譲渡所得の計算式

譲渡所得=土地の売却金額ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除額3,000万円

課税対象である譲渡所得金額が減るので、節税になります。
もしくは3,000万円の特別控除を適用することで、譲渡所得税も住民税も課税がなくなる可能性もあります。

ただし注意点として、3,000万円の特別控除と取得費加算の特例は併用不可であるということは知っておきましょう。

3-2.3,000万円特別控除を適用した場合をシミュレーション

実際に以下のケースを想定して、3,000万円の特別控除を適用した場合をシミュレーションしてみましょう。

▼シミュレーション条件

母親が2,000万円で購入した土地を古家付きで相続したが、転勤することになり、家は取り壊して土地だけを2,500万円で売却することになった。
相続してから売却するまでの所有期間は2年。

◆土地の売却金額<2,500万円>

◆取得費<2,008万円>
・母親が土地を購入した際の金額 2,000万円
・登録免許税 8万円

◆譲渡費用<374万円>
・仲介手数料 72万円
・印紙税 2万円
・家の取り壊し費用 300万円

3,000万円特別控除を適用しない場合、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税は、以下の計算より120万3,600円の支払いが必要になります。

譲渡所得=2,500万円ー(2,008万円+374万円)=118万円

  • 譲渡所得税:118万円×30%=35万4,000円
  • 住民税:118万円×9%=10万6,200円
  • 復興特別所得税:118万円×0.63%=74万3,400円

一方で3,000万円特別控除を適用すると、以下の金額になります。

2,500万円ー(2,008万円+374万円)ー3,000万円=-2,882万円

したがって譲渡所得は-2,882万円となります。
この場合、譲渡所得はマイナスになるので課税されず、譲渡所得税や住民税がかかりません。

3-3.特例を受けるための条件

本来であれば、この特例は住んでいた家を売却する場合に適用できる「マイホームを売ったときの特例」ですが、以下の条件に当てはまれば土地のみの売却でも適用ができます。

▼3,000万円特別控除の特例を適用するための条件

【1】その土地の譲渡契約が、家の取り壊し日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること。

【2】家の取り壊しをしてから譲渡契約を締結した日まで、その土地を貸駐 車場などその他の用途で使っていないこと。

詳しくは、国税庁のHPでご確認ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

4.相続した土地の税金をシミュレーション

相続した土地を売却する際に必要となる税金をご紹介しましたが、本章では具体的にどのくらいの税金がかかるのか、控除がある場合とない場合でシミュレーションしてみましょう。

今回は、以下のケースでシミュレーションをします。

▼シミュレーション条件

◆土地の所有期間は1年

◆土地の売却金額<4,000万円>

◆取得費<3,015万円>
・親が土地を購入した際の金額<3,000万円>
・登録免許税<15万円>

◆譲渡費用<122万円>
・仲介手数料<120万円>
・印紙税<2万円>

◆相続税<600万円>

4-1.特例を適用しない場合の税金シミュレーション

特例を適用しない場合は、以下の通りになります。

譲渡所得
4,000万円ー(3,015万円+122万円)=863万円
となる。

土地の所有期間は1年なので短期譲渡所得となり、譲渡所得税の税率は30%
863万円×30%=258万9,000円
したがって、譲渡所得税258万9,000円となります。

また、住民税は所有期間が1年なので短期譲渡所得となり、税率は9%。
したがって住民税は
863万円×9%=77万6,700円
となります。

復興特別所得税は、所有期間が1年なので短期譲渡所得となり、税率は0.63%。
したがって復興所得税は
863万円×0.63%=5万4,000円
となります。

ここで支払う税金を整理すると、以下の通りです。

  • 登録免許税:15万円
  • 印紙税:2万円
  • 譲渡所得税:258万9,000円
  • 住民税:77万6,700円
  • 復興特別所得税:5万4,000円
  • 相続税:600万円

合計は、958万9,700円

したがって、特例を適用しない場合の税金は今回のケースの場合、958万9,700円となります。

4-2.特例を適用した場合のシミュレーション

それでは、今回のケースで特例を適用した場合のシミュレーションを見ていきましょう。

特例は「取得費加算の特例」もしくは「3,000万円控除の特例」の2つありますが、いずれか一方しか適用できないため、それぞれ適用したケースをご紹介します。

4-2-1.取得費加算の特例を適用した場合

まずは取得費加算の特例を適用した場合をシミュレーションしてみましょう。
取得費加算の特例を適用した場合、譲渡所得を算出する際に、取得費の中に「売却した土地にかかった相続税」も加算できます。
譲渡所得=土地の売却金額ー(取得費+売却した土地にかかった相続税+譲渡費用)

譲渡所得は
4,000万円ー(3,015万円+600万円+122万円)=263万円
となります。

したがって譲渡所得税、住民税、復興特別所得税は以下の通りです。

譲渡所得税:263万円×30%=78万9,000円
住民税:263万円×9%=23万6,700円
復興特別所得税:263万円×0.63%=1万6,500円

ここで支払う税金を整理すると、以下の通り。

  • 登録免許税:15万円
  • 印紙税:2万円
  • 譲渡所得税:78万9,000円
  • 住民税:23万6,700円
  • 復興特別所得税:1万6,500円
  • 相続税:600万円

合計は、721万2,200円。

したがって、今回のケースで取得費加算の特例を適用すると、721万2,200円の税金の支払いが必要になります。

4-2-2.3,000万円控除の特例を適用した場合

次に3,000万円控除の特例を適用した場合の税金をシミュレーションしてみましょう。
計算式は以下の通りです。
譲渡所得=土地の売却金額ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除額3,000万円

譲渡所得
4,000万円ー(3,015万円+122万円)ー3,000万円=-2137万円
となる。

譲渡所得がマイナスになったため、譲渡所得税や住民税、復興特別所得税の支払いは必要なくなります。

ここで支払う税金は以下の通りです。

  • 登録免許税:15万円
  • 印紙税:2万円
  • 相続税:600万円

合計は、617万円。

したがって、今回のケースで3,000万円の特別控除を適用すると、617万円の税金の支払いが必要になります。

4-3.特例を適用しない場合とした場合でシミュレーション結果を比較

ここでシミュレーションした結果を比較してみましょう。

特例の適用

支払う税額(シミュレーションした税額)

特例の適用なし

958万9,700円

取得費加算の特例

721万2,200円

3,000万円控除の特例

617万円

こうして比較してみると、特例の適用をしない場合とした場合で支払う税金の額が大きく違うことがわかります。

ぜひご自身の場合は節税として、特例が適用できないか検討することをおすすめします。

5.相続した土地を売却した後は確定申告が必要

相続した土地を売却して利益が出た場合は、確定申告が必要です。
本章では相続した土地の売却をする際の確定申告について、詳しく解説していきます。

5-1.土地売却をして利益が出たら確定申告が必要

土地売却の際に利益が出た場合は、確定申告が必要です。

利益が出るというのは、以下の計算式で譲渡所得がプラスになった場合のことを言います。

▼譲渡所得の計算式

譲渡所得=土地の売却金額ー(取得費+譲渡費用)

例えば確定申告が必要な場合は、以下の例のように譲渡所得がプラスになる場合です。

母親が2,000万円で購入した土地を相続し、2,500万円で売却。
相続してから売却するまでの所有期間は3年。

2,500万円ー(2,008万円+74万円)=418万円

譲渡所得が418万円でプラスになり、利益が発生しているため、確定申告が必要です。

ただし土地売却によって利益が出なかった場合、つまり譲渡所得が0もしくはマイナスになる場合は確定申告は不要です。

5-2.確定申告は売却した翌年の2月16日〜3月15日の期間で行う

確定申告をするタイミングは、土地を売却した翌年の2月16日〜3月15日の期間で行うことになります。

例えば、2021年5月1日に土地を売却して利益が出た場合、確定申告は2022年2月16日〜3月15日の期間で行うことになります。

確定申告は必要な書類を税務署に持参もしくは郵送で提出することで完了します。
最近では、インターネットやスマートフォン上で申告も可能になっています。

確定申告のやり方については国税庁のHPに詳しく記載されているので、必要な場合はチェックしておきましょう。

5-3.確定申告の必要有無は、控除前の金額で判断しよう

先述の通り、確定申告の必要有無は譲渡所得がプラスであるかどうかで判断します。

ここで必要有無を判断するためには譲渡所得の金額は、2章や3章で紹介した特例を適用しないで算出した金額でなければなりません。
「取得費加算の特例」や「3,000万円特別控除」の条件に当てはまると判断し、計算したら譲渡所得がマイナスになるので、確定申告をしないと決めてしまうのは間違いです。

特例・控除を適用して譲渡所得がマイナスになったとしても、確定申告はする必要があります。
その理由は、特例・控除の適用を認めてもらうためには、確定申告は必須の条件であるからです。

例えば、3,000万円の特別控除を適用できる場合を考えてみましょう。

▼シミュレーション条件

母親が2,000万円で購入した土地を古家付きで相続したが、転勤することになり、家は取り壊して土地だけを2,500万円で売却した場合。(相続してから売却するまでの所有期間は2年。)

◆譲渡所得の計算
2,500万円ー(2,008万円+374万円)=118万円

◆3,000万円の控除後
118万円ー3,000万円=ー2,882万円

この場合、譲渡所得はマイナスになるので、譲渡所得税や住民税は結果的にかかりませんが、控除前の金額が118万円とプラスになっているので確定申告はする必要があります。

節税のために特例・控除を知っておくことは大切です。
しかし、控除部分まで適用して譲渡所得を計算し、確定申告は不要と判断するのはリスクが高いと言えるでしょう。

まずは自分の譲渡所得を以下の計算式に当てはめてプラスが出ているかを確認するようにしましょう。

▼譲渡所得の計算式

譲渡所得=土地の売却金額ー(取得費+譲渡費用)

6.相続した土地の売却は不動産会社へのサポート依頼がおすすめ

相続した土地の売却を成功させるためには、不動産会社へサポートを依頼するのがおすすめです。

不動産会社に依頼することによって、土地の売却先を探す仲介業務だけでなく、相続に関する知識や税金に関する知識も教えてもらうことができ、わからないことがあったらすぐに頼ることができます。

しかし、たくさん不動産会社があってどこに依頼すべきかわからないという人もいるかもしれません。

そこで、一括査定サービスの利用がおすすめです。
一括査定サービスを利用すれば、複数の不動産会社と同時にコンタクトを取ることができ、それぞれの会社から土地の査定結果をもらうことができます。
そのため、自分に合った不動産会社を比較して見つけることができるのです。

弊社でも「複数いっかつ査定」という一括査定サービスを提供しています。
弊社の複数いっかつ査定をご利用いただければ、売却したい土地のエリアなども考慮して、より良い不動産会社をピックアップさせていただきます。
そして査定結果や担当者とのやり取りの中で一番良いと感じた会社を選択していただくことができます。
是非弊社の複数いっかつ査定をご利用ください。

7.まとめ

本記事では、相続した土地を売却する際にかかる税金や節税対策を詳しく解説しました。
ここで本記事のおさらいをしましょう。

◆相続した土地の売却にかかる税金

◆相続した土地は「取得費加算の特例」を適用して節税できる
 ただし3年10ヶ月以内に売却しなくてはならない

◆土地売却の際に節税できる可能性のある特例は、「3,000万円特別控除」

◆相続した土地を売却して、譲渡所得(利益)がプラスになったら確定申告が必要
 確定申告のタイミングは、売却した翌年の2月16日〜3月15日の期間

◆相続した土地の売却や手続きは不動産会社へ依頼するのがおすすめ

相続した土地を売却する際には、様々な知識を必要とします。
どのような税金をどのくらい支払えばいいのか、本記事が参考になれば幸いです。

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※アンケートモニター提供元:ゼネラルリサーチ 調査期間:2020年10月23日~26日 調査方法:インターネット調査
調査概要:不動産会社(仙台市エリア)10社を対象にしたサイト比較イメージ調査 調査対象:全国の30代~60代の不動産売買経験のある男女 1007名