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【2024年4月以降】実家を相続したら名義変更が必須!相続登記の義務内容と手続きを解説

亡くなった親が住んでいた実家を相続した場合、実家の名義を親から自分名義に変更する「相続登記」の申請が必要です。

2024年4月1日以降、この相続登記がすべての相続不動産に対して義務化されました。義務化により、過去に相続した不動産も対象となります。そのため、「数年前に実家を相続したものの、まだ名義変更していない」人は要注意です。

今回は相続登記義務化の内容と必要な手続き、さらにケース別の対策や必要書類について解説します。実家を相続した後、どのような手続きをすればいいのか知りたい人は、ぜひ参考にしてください。

不動産の相続登記(名義変更)義務とは

 

亡くなった人が所有していた不動産の名義を、不動産を取得した人の名義に変更する手続きを相続登記と言います。

たとえば、亡くなった母親名義の実家を1人娘の長女が相続で取得したとします。この場合、長女は実家がある地域の法務局で相続登記の申請をして、実家の名義を母親から自分に変更しなければなりません。

2024年4月1日からこの相続登記が義務化され、申請の期限や罰則が明文化されました。義務化のポイントは4つです。

① 2024年4月1日以降、過去の相続不動産も含めて義務化の対象に

相続登記の義務化の施行日は2024年4月1日です。

ただし、対象となる不動産は2024年4月1日以降のものだけではなく、過去の相続不動産も含まれます。2024年4月以降は「10年前に実家を相続したが名義変更せずそのままにしている人」にもさかのぼって法律が適用される点に気を付けてください。

② 相続登記の申請期限は原則として3年以内

相続登記の申請期限は、原則として3年以内です。以下のとおり、不動産の取得状況によって期限が異なる点にご注意ください。

  • 基本的な申請期限:相続により不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内
  • 遺産分割があった場合:遺産分割が成立した日から3年以内
  • 遺言があった場合:遺言によって不動産を取得したことを知った日から3年以内
  • 2024年4月以前に取得した不動産の場合:2027年3月末まで 

 

このように、過去の未登記不動産にも猶予期間があります。

③ すぐに登記手続きできないときは「相続人申告登記」を使える

相続登記の申請期限は、原則として3年以内です。

しかし、他の相続人と連絡が取れない、話し合いがまとまらないなどで、期限内に誰が不動産を取得するか決まらないこともあるでしょう。遺産分割が長引き、すぐに登記手続きできないときは、今回の義務化で創設された「相続人申告登記」制度を活用できます。

相続人申告登記とは、すぐに登記手続きできないとき、簡易的に申請義務を果たせる制度です。

 【相続人申告登記制度とは】

  • 不動産を所有していた人の法定相続人であることを自ら申し出ることで、相続登記の義務を取り急ぎ果たせる
  • 特定の相続人が単独で申出(代理申出も可)でき、オンライン手続きも可能
  • 相続人であることを証明する戸籍謄本など、戸籍の証明書が必要

 

参考:法務省「相続人申告登記について」

ただし、相続人申告登記をした後に遺産分割が成立したら、遺産分割の内容に基づく相続登記を3年以内に行う必要があります。相続人申告登記をしたからといって、登記手続きが完了したわけではないので気をつけてください。

④【罰則あり】正当な理由なく登記手続きをしなければ10万円以下の過料

正当な理由なく相続登記の手続きをしなければ、10万円以下の過料が科せられます。

ここで言う「正当な理由」とは、相続人の数が非常に多く、戸籍関係の書類収集に時間がかかるといったケースが考えられます。ただし、正当性を判断するのはあくまで法務局の登記官です。個別の事由に基づき判断されるため、一概に「こういうケースであれば免れる」と言えるものではないでしょう。

当然ながら、「仕事が忙しい」「義務化を知らなかった」という言い訳は認められません。

結局、実家を相続したらどうすればいい?ケース別対策

以下のとおり、相続登記の進め方は遺産分割の状況や遺言の有無によって変わります。

ケース

対策

① 遺産分割がまとまり、実家を相続する人が決まった

  • 遺産分割の結果に基づいた相続登記を3年以内に行う

② 遺産分割の話し合いがまとまらない

  • 相続人申告登記を行い、遺産分割成立後3年以内に

改めて相続登記を行う

③ 遺言で実家を取得した

  • 遺言の内容に基づき所有権移転登記を行う

④ 相続不動産の有無や情報がわからない

  • まずは不動産調査を行う                           

 

ケース別の対策について、詳しく解説していきましょう。

ケース① 遺産分割がまとまり、誰が実家を相続するか決まった

相続人が1人だけで遺産分割の必要がない、相続人間で遺産分割の話し合いがスムーズに進んだというようなケースです。

決めた内容に基づき、3年以内に実家の相続登記をすませましょう。 なお、兄弟姉妹などと共有で実家を相続する場合には、共有名義での相続登記が必要です。共有名義で相続登記を行うと、どちらか一方の名義人が亡くなった場合には改めて亡くなった人の持分についての相続登記が必要になります。

ケース② 遺産分割がまとまらず、誰が実家を相続するか決まらない

「相続人が複数人いて、話し合いがまとまらない」「相続財産が多く、どの財産をどう分割するかで揉めている」など、遺産分割の話が長引きそうなケースです。

遺産分割協議そのものには法的な期限がないため、何年もかけて協議するケースは少なくありません。このようなときは取り急ぎ相続人申告登記を行いましょう。 遺産分割協議がまとまり、実家の取得者が決まったら、協議成立後3年以内に改めて相続登記をする必要があります。

ケース③ 遺言で実家を取得した

遺言がある場合、遺言の内容は法定相続よりも優先されます。遺言によって実家や不動産を取得した人は、遺言内容に基づく所有権移転登記(名義変更)を3年以内にすませてください。

なお、遺言書の種類が自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合、家庭裁判所の検認が必要になります。また、遺言書は法定相続より優先されるとはいえ、内容によっては遺言の有効性を巡り、他の相続人とトラブルに発展することがあります。遺言の内容に不安がある場合は、弁護士など専門家に相談したうえで登記手続きを進めてください。

ケース④ 相続不動産の有無や情報がわからない

「そもそも、相続の対象になる不動産があるのかどうか、不動産の存在や詳細がわからない」というケースもあるでしょう。

亡くなった人が地方在住で自己所有の土地を複数持っていたり、資産家や地主だったり。 あるいは、亡くなった人と相続人が疎遠で生前は関わりがなかったというケースも考えられます。不動産の有無や情報がわからない場合は、まず不動産情報を調査してください。

【不動産の登記情報の調査ステップ】

  1. 亡くなった人の自宅で「固定資産税の納税通知書」や「不動産の登記書類」を確認する
  2. 市区町村役場で土地や家屋の「名寄帳」を取得し、確認する
  3. 【2026年2月2日施行予定】所有不動産記録証明制度を活用する  

 

まずは固定資産税の納税通知書などの書類を探し、見つからない場合は市区町村役場の窓口で名寄帳を取得しましょう。名寄帳とは市区町村が作成している課税台帳で、所有者別に不動産情報がまとめられているものです。 ただし、名寄帳にあるのは同一市区町村内の不動産情報に限ります。

亡くなった人がどこに不動産を所有していたのかわからない場合は、2026年2月施行予定の「所有不動産記録証明制度」を活用しましょう。

参考:法務省「所有不動産記録証明制度(令和8年2月2日施行)」

制度が始まれば、市区町村を問わず特定の人が所有者として記録されている不動産を一覧で確認できるようになります。なお、過去に相続した不動産の相続登記申請期限は2027年3月までです。過去分も含めて登記義務のある不動産がないかを確認したい人は、2026年に始まる所有不動産記録証明制度を活用し、期限に備えてください。

相続登記の手続きはプロに頼む?自分でできる?

相続登記の手続きは司法書士に依頼できますが、自分で手続きすることも可能です。 ただし、相続登記に必要な書類は複雑で必要枚数も多いため、すべてを自分で行う場合はある程度時間と労力がかかることを覚悟しておきましょう。

自分で手続きすると登記内容を間違える、登記漏れが生じるといった懸念もあるため、一般的には司法書士に頼むことが多くなっています。 なお、相続登記にかかる司法書士報酬は5万~15万円が相場です。加えて、必要書類を収集するための費用と登録免許税が必要です。

相続登記に必要な書類

相続登記に必要な書類は、相続の状況や遺言の有無などで異なり ます。 ここでは、遺産分割協議によって不動産を取得した場合の一般的な必要書類をご紹介します。

【収集する書類】

誰のものか

書類

取得する場所

亡くなった人

  • 戸籍謄本
  • 除籍謄本
  • 改製原戸籍

※出生から死亡まですべての戸籍・除籍謄本が必要

市区町村役場

 

  • 住民票の除票

または

  • 戸籍の附票

市区町村役場

※住民票については、住所地の市区町村役場

相続人全員

  • 戸籍謄本

※亡くなった人の死亡日以降に発行されたもの

市区町村役場

  • 印鑑証明書

住所地の市区町村役場

  • 固定資産課税明細書

毎年4月頃、市区町村から送付される

相続人のうち、不動産を取得する人(新しい所有者)

  • 住民票

住所地の市区町村役場

 

【作成する書類】

作成する人

書類

新しい所有者

  • 登録申請書

法定相続人

  • 遺産分割協議書

新しい所有者

  • 相続関係説明図

※戸籍謄本の原本還付を必要としない場合は不要           

 

これまで、戸籍謄本など戸籍証明書の取得といえば、本籍地の市区町村役場に請求する必要がありました。しかし2024年3月1日に改正戸籍法の一部が施行されたことで、本籍地以外の市区町村でも戸籍証明書の請求ができるようになっています。詳細は、お住まいの市区町村役場でお尋ねください。

名義変更をしていなければ売却はできない!相続登記は早めにすませよう

2024年4月1日以降、相続や遺言で取得した不動産の名義変更=登記手続きが法的な義務となりました。登記手続きには費用がかかりますが、一方で不動産の権利関係を明示できるため無用なトラブルを防げます。

そもそも、亡くなった人の不動産は名義変更しなければ売却できません。いずれ売却を考えている場合は、なおさら名義変更が必要になるため、早めに対処しましょう。 弊社ホームセレクトでは、相続した不動産を売却する際のご相談や、相続登記できる司法書士先生のご紹介などを承っております。もちろん、ご相談料や紹介料は無料です。気軽にお声がけください。

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※2 アンケートモニター提供元:ゼネラルリサーチ 調査期間:2020年10月23日~26日 調査方法:インターネット調査
調査概要:不動産会社(仙台市エリア)10社を対象にしたサイト比較イメージ調査 調査対象:全国の30代~60代の不動産売買経験のある男女 1007名

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