仙台市内の新築一戸建て情報|ホームセレクト
仙台市の不動産売却・無料査定・買取はホームセレクト

【決定版】初心者が不動産売却で失敗しないための注意点25個!

「不動産を売りたいけれど、やり方がよくわからない……。初めてでも失敗しないためにはどうすればいいの?」
「不動産の売却って難しそう。家を売る時ってどんなことに注意すればいいんだろう?」

今あなたは不動産を売ろうと思い立ったものの、手続きや工程が複雑に思えてしまい、尻込みされてしまっているのではないでしょうか?

特に不動産ともなると、金額の桁がかなり大きくなりますから、初めて売買される方にとっては失敗しそうで怖く感じてしまいますよね。

結論からお伝えすると、不動産の売却は以下の流れに沿って、25の注意点をきちんと押さえて進めることで、初めての方でも失敗せず、スムーズな取引ができます

今回この記事では、不動産を売ろうと決めた時点から売却を完了するまでの流れに沿って、それぞれの場面で注意しておきたいポイントを順にご紹介していきます。

この記事を読むことで、初めて不動産を売る方でも一通りの流れを押さえることができ、さらにそれぞれの段階であらかじめ注意しておきたいポイントを知ることができるので、余裕を持って売買に取り組んでいただけます。

ぜひ最後までお読みいただき、初めてでも不安のない不動産取引をしてくださいね!

目次

1.【チャートで確認】不動産売却の大まかな流れと注意点25

ではさっそく、不動産の売り方について詳しく見ていきましょう。

ここでは、不動産を売ろうと決めた時点から、無事買主に売り終わった時点までを【STEP1】~【STEP7】の7つに分け、それぞれのSTEPでぜひ気を付けていただきたいポイントをまとめています。

まずは下記のチャートにて、不動産売却の流れを簡単に確認してみましょう。

このように見ると、不動産の売却というのは「買主を見つけて売る」というシンプルなものに見えますが、実は各STEPごとに必ず押さえておきたい注意点があります。

上記の注意点に気を付けながら売却を進めていけば、初めての方でも自信を持って不動産を売ることができます。

2章以降で1つずつ解説していきますので、ぜひ一緒に理解を深めていきましょう!

2.【STEP1】自宅の状況と相場を調べる

【STEP1】として、まずはご自宅の状況と相場を調べることから始めます。

ここでは、以下6つの項目を解説します。

1つずつ見ていきましょう。

2-1.①買主に引き渡す不動産は引き渡しまでに住宅ローンを完済しなければいけない

家を売る際、「住宅ローン返済中でも売ることはできるの?」とご心配な方もいらっしゃるでしょう。

結論からお伝えしますと、住宅ローン返済中でも家の売却はできますが、買主に物件を引き渡すまでに住宅ローンを完済していなければなりません

なぜなら、住宅ローンで購入した家には「抵当権」が付いているからです。

「抵当権」とは、お金を借りた側の返済が滞ってしまった時に、貸主である銀行などが返済の代わりにその不動産を取得できる権利を指します。

銀行など金融機関は、こうして差し押さえた不動産を競売にかけ、売却した利益を得ることになります。

不動産を売る際は、この住宅ローンをすべて返済して、「抵当権抹消」の手続きを行わないといけません。「抵当権」が生きているままだと、万が一売主がローンを滞納した場合、買主が手に入れた不動産であっても、金融機関などに差し押さえられてしまうからです。

このような事態を避けるためにも、売主は買主に不動産を引き渡すまでの間に、上図のように住宅ローンを一括完済し、抵当権を抹消しておく必要があります。

不動産の売却を検討する際は、必ず「抵当権が抹消されたかどうか」をしっかり確認しながら、売却を進めるようにしましょう。

2-2.②相続された不動産を売る場合は、売主が相続人の名義になっているか確認する

2つ目に注意したいのは、売りたい不動産が売主であるあなたの名義になっているかどうかを確認することです。もしあなたが、ご両親から相続された家を売ろうとしていたなら、その名義がご両親のままだと売却が不可能になります。

その場合は、まず家の名義をあなたに変更するための「相続登記」を済ませましょう。

「相続登記」とは、不動産の所有者が亡くなった際、新しい所有者をはっきりさせるために行う手続きを指します。具体的には、不動産の名義変更を行います。

今、その不動産の持ち主が誰なのかを明確にしておくことで、該当不動産の売り買いが自由にできるようになります。

そのため、まずは不動産の名義人は誰の名前で登録されているのか、事前にしっかり確認しておくことが重要です。

2-3.③交渉できるようあらかじめ自宅の相場を調べて適正価格を知っておく

3つ目に注意したいのは、売却したい不動産の相場価格を前もって知っておくことです。

なぜなら不動産を売る際、不動産会社、もしくは買主と価格交渉をするのに相場を知っておくことは大きな強みになるからです。

ご自分の不動産が一体どれぐらいの価値あるものなのか、売却する際はどれぐらいの希望金額を想定しているのかなど、あらかじめベースを決めておくことで、その後の交渉も相手に流されることなく進めることができます。

自宅の相場を調べる方法としては、以下3つがあります。

2-3-1.「土地総合情報システム」

出典:土地総合情報システム

国土交通省が管轄している不動産取引の情報サイトです。

不動産の取引価格や地価公示・47都道府県の地価調査のデータを検索することができます。

たとえば、あなたのお住まいの住所を入力することで、該当エリアで行われた不動産取引の一覧を見ることができるので、あなたの家に似た広さ・築年数・最寄駅・間取りなどの物件を見れば、その取引価格からおおよその相場を知ることができます。

更新頻度は3ヶ月に1度となっています。

2-3-2.「レインズマーケットインフォメーション」

出典:レインズマーケットインフォメーション

こちらは、国土交通省が管轄する不動産流通機構が運営しています。

このサイトもやはり、エリアを始めとする物件の情報を指定することで、売買が行われた実際の物件価格(成約価格ともいう)を調べることができます。

物件価格とはいっても「単価(万円/平米)」の形で表示されており、取引総額が明示されているわけではないので、この点は物件の「専有面積」を参考にして、おおよその広さを自分で割り出す必要があります。

いずれにしろ、一般の人でも地価を調べられる信頼性の高いサイトではあることは間違いありません。

2-3-3.不動産会社の査定サービスサイト

各不動産会社が自社サイトで出している査定サービスを活用する手もあります。

上記2サイトとは異なり、不動産会社の査定サービスを利用すると、営業担当者から営業の連絡が来ることも多いですが、承知の上で利用されるのであれば問題ないでしょう。

2-4.④不動産が売れるまでは平均3~6か月かかることを理解しておく

4つ目に気を付けておきたいのは、不動産は売れるまでは平均3~6か月はかかるという点です。

そのため、「今月家を売りに出して1か月後に売れたら、その資金を他で使おう」などと計画されていると、思惑が外れて予定が崩れてしまいますので、要注意です。

不動産を売ろうと思い立ってから買主を探し、売買契約を結んで相手に物件を引き渡す一連の流れは、平均以上の日数がかかることも多くあります。そのため、時間とスケジュールに余裕をもって家の売却に取り組むことをお勧めします。

2-5.⑤不動産を売る側も費用がかかることを理解しておく

不動産を売る際は、売る側にも費用がかかることを理解しておきましょう。

多くの方が、「家を売る側なんだからお金が入ってくるのでは?」と思われるかもしれません。

しかし、不動産売買には、不動産会社に仲介してもらった際の仲介手数料や印紙代、税金など様々な費用がかかります。

一般的には、売却価格の4~6%程度と言われていますので、思ったより多くの費用がかかることがわかりますね。以下、どのような費用が発生するのかをまとめましたので、ぜひ参考になさってください。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用
  • 司法書士への報酬
  • 住宅ローン返済手数料
  • 売買に関連する書類の発行費用
  • 譲渡所得税・住民税(家を売って利益が出た場合)
  • ハウスクリーニング費用(必要に応じて)
  • 土地の測量費(必要に応じて)
  • 解体費用(必要に応じて) など

3.【STEP2】家を買ってくれる人を探す

【STEP1】でご自宅の相場や相続の名義状況、住宅ローンの現状などを把握できたら、次はいよいよあなたの不動産を購入してくれる買主を探す段階です。

この【STEP2】では、買主を見つける際に注意したい点を10項目にまとめました。

「個人売買の場合」「不動産仲介業者に依頼する場合」の2つの観点からご紹介しています。なぜなら不動産の売却方法には個人売買と不動産仲介の2つがあり、それぞれ気をつけるべき点が異なるからです。

  • 「個人売買の場合」について知りたい方はこちらから
  • 「不動産仲介業者に依頼する場合」について知りたい方はこちらから

さっそく具体的に解説していきましょう。

3-1.⑥買主を探したり、売買契約の書類を作る等すべて自力なので手間と時間がかかる

あなたが直接買主を見つけて、不動産の売却を進めることはもちろん可能です。

しかし、ここで注意したいのは買主のアテがある場合は別ですが、一から買主を探したり、売買契約の書類作成などを自力で行うのは、とても手間と時間がかかるという点です。

特に、売買契約書の作成は不動産取引が初めての方にとっては、ハードルが高いでしょう。

なぜなら、売買契約書には決まった形式はありませんが、通常は以下のような要素を盛り込んで作成することが多いからです。

  • 売買物件の表示(不動産の所在地・面積など)
  • 売買代金、手付金、支払期日など
  • 所有権の移転と引き渡しの時期
  • 費用の負担
  • 公租公課(税金)等の精算(固定資産税などの負担についての取り決め)
  • 手付解除の期限
  • 契約違反による解除
  • 引渡し前の物件の滅失・毀損
  • 反社会勢力の排除
  • 売買物件の引き渡し条件
  • 瑕疵担保責任について
  • 契約不適合責任について

ご覧いただくとわかるように、何点かはご自分で明記できるとしても、すべての項目を間違いなく契約書に示そうと思うと、多くの知識が必要となり、初めての方にとっては負担が多いですよね。

個人間での売買を希望する場合は、こうしたさまざまな準備に、手間と時間がかかることをあらかじめ理解しておく必要があるでしょう。

3-2.⑦法務局は平日のみオープンのため早退や休む必要がある

不動産を売却した際、売主と買主は土地が移転することを示す「所有権移転の登記」を、管轄の法務局に出向いて行う必要があります。ところが法務局の開庁時間は、平日午前8時30分~午後5時15分となっており、さらに昼休み時間帯(午前11時45分~午後1時45分)は職員が交代で対応するため、待ち時間が長くなることもあります。

土曜・日曜・休日・祝祭日、そして年末年始(12/29~1/3)は窓口が開いていませんので、手続きの際は勤め先を早退したり、休む必要があります。

3-3.⑧個人間の売買はトラブルが発生しやすいので注意

上述したように個人間の不動産売買は可能ですが、トラブルが発生しやすい点が難点です。

なぜなら、不動産仲介会社のような不動産業務に特化した専門家が不在のため、当事者同士で「約束した、しない」で食い違いが起こりやすいからです。

特に多いトラブルは、物件を引き渡した後に隠れた欠陥(瑕疵)が見つかる「瑕疵(かし)担保責任」です。建物の基礎部分の欠損や、雨漏り、壁のひびなど、パッと見ただけでは気付かない箇所が挙げられます。

法律的には、買主がこれらの瑕疵に気付いた日から1年間であれば、売主が瑕疵の責任を負います

とはいえ、個人間の売買では上記のような期限も、当事者同士で自由に設定することもできます。重要なのは、その旨を契約書にきちんと明記しておくことです。

また、売主が瑕疵を知った上で知らんぷりして物件の売却を行ったのであれば、契約内容にかかわらず、売主は瑕疵担保責任を負わなければなりません。

このように、個人間の売買は瑕疵を始め、契約代金をめぐるトラブル、物件や立地についての思い違いなど様々なトラブルが起こり得ます。

そのときに落ち着いてきちんと対処できるよう、準備を整えておくことが大切です。

3-4.⑨個人売買の場合は住宅ローンを利用できない場合がある

個人間の不動産売買のなかでも、大きな注意ポイントとしては、住宅ローンが利用できない場合があるという点です。

なぜなら、利用者に住宅ローンを組んでもらう金融機関にとっては、個人間売買は不確定要素が多く、資金を提供するには不安な面が大きいからです。

さらに、個人間売買では「重要事項説明書」の提出を必須としていませんが、不動産会社が仲介に入った場合は、宅地建物取引業法により「重要事項説明書」の作成が義務付けられています。売主は、売買契約を結ぶ前に買主に対して「重要事項説明書」を確認してもらうのがルールですが、住宅ローンを組むほとんどの金融機関も、この書類の提出を求めます。

そのため、「個人間売買を行うから『重要事項説明書』は不要!」としていた方は、金融機関のローン審査が通らず、住宅ローンを組むことが難しくなってしまうのです。

次に、不動産の売買を不動産会社に仲介してもらう際に気を付けたいポイントについて、6つお伝えしておきます。

3-5.⑩情報が偏るのを防ぐため査定依頼は複数の不動産会社に依頼しておく

不動産会社に物件の査定依頼をする際は1社だけでなく、複数の会社に依頼しましょう。その目的は2つあります。

1つ目は、1社だけの査定価格では、それが相場的に正しいものなのかどうかが判別しにくいからです。

そんなとき複数社の情報があれば、多少の数字の違いはあっても、おおよその査定額を予想することができます。

2つ目は、複数の不動産会社の営業マンと接することで、それぞれの会社の対応や仕事の進め方、物件に対するセールスのやり方ややりとりのスムーズさなどが比べやすいからです。

会社によっては、物件を販売してくれるよう依頼を受けたものの、熱心に営業活動をしてくれなかったり、経過報告が滞ってしまうようなこともあります。

その点、複数の会社で比較しておけば、営業熱心で気持ちの良いやりとりのできる会社に出会える率も高くなります。その意味で、査定依頼は必ず複数社にて行ってもらうようにしましょう。

3-6.⑪査定書は必ず書面でもらい食い違いがないようにする

不動産会社に査定依頼をしたら、その結果を必ず書面でもらうようにしましょう。現在は多くの不動産会社が、データや紙資料で査定結果を出してくれます。そこには、査定額を出すまでの根拠や物件の条件を分析した結果、また最終的な査定額などが記載されています。

そんななかで、万が一査定額を口頭でのみ伝えらえてしまった場合、聞き間違いや覚え間違いなど誤解が生まれることもあります。その査定額をもとに、売却の相談を進めてしまっていたとしたら、トラブルの原因になることもあります。

そのため、必ず査定結果は書面でもらうようにしましょう。

3-7.⑫2つの売却方法の違いを正確に理解しふさわしい方法を選ぶ

いざ不動産を売却することになったら、どのような方法で売却するのか具体的な方法を決めましょう。

売却方法は、主に二通りに分かれます。

「仲介」とは、不動産会社と媒介契約を結び(こちらの詳細については次項で説明します)、物件の広告を出してもらうことによって買主を探してもらい、不動産を売却までつなげてもらうことを指します。

一方「買取」とは、不動産会社に物件を直接買い取ってもらう方法を指します。

さらにこの方法には、「即時買取」と「買取保証」という2パターンがあります。

それぞれの売却方法の特徴を、一覧にしましたのでご覧ください。

どちらの方法にも、メリット・デメリットがあるため、ご自分の状況に合わせて、ベストな売却方法を選んでくださいね。

【仲介と買取の比較表】

3-8.⑬媒介契約について正しく理解し最適な選択をすることが重要

上述したように、不動産会社が「仲介」に入り不動産の売却を進めていく際、売主と不動産会社との間には「媒介契約」を結びます。この契約には、下記3つのスタイルがあります。

それぞれ一体どのような内容の契約なのか、詳しく見ていきましょう。

まずは3者の比較表をご覧ください。

以下、1つずつ解説していきましょう。

「一般媒介契約」
複数の不動産会社に、物件の売却を依頼しても大丈夫だという契約です。
また、売主が自ら買主を見つけてきた場合でも、売ることが可能です。

「専任媒介契約」
売主が1社のみに売却の依頼をするケースです。ただし売主が自分で買主を見つけた場合は、売ることができます。「専任媒介契約」を売主と結んだ不動産会社は、媒介契約日から7日間以内に、レインズ指定流通機構への物件登録を済ませる必要があります。
さらに、登録済み証を依頼者に渡さなければなりません。

「専属専任媒介契約」
こちらも「専任媒介契約」と同様に、不動産会社1社のみに売却活動を依頼をするパターンです。
「専任媒介契約」と比べると、1週間に1回以上、販売活動の報告を売主にするようにしている点が異なります。

3-9.⑭「囲い込み」に遭っていないか注意しておく

「囲い込み」とは、不動産会社が売主から売却依頼を受けたにも関わらず、その物件情報を市場に公開しないことを指します。なぜそのようなことをするのかというと、他の不動産会社を通さず、買主を自分たちで見つけることができた場合、売主からも買主からも「仲介手数料」を得ることができるからです。

しかし、売主からしてみれば、少しでも広く物件の宣伝をしてもらい、より条件のいい買主さんを見つけたいものです。そのため、自分の物件が知らず知らずのうちに「囲い込み」に合っていないか、注意しておきましょう。

3-10.⑮交渉で価格が下がることもあるため売り出し価格は少し高めに設定

次に注意しておきたい点は、売り出し価格は少し高めに設定して出すようにしましょう。

なぜなら、買主と価格交渉をする際、必ず価格を下げてくる傾向にあるからです。

そのため、初めから相場よりも下げた金額や、査定額そのままの値段で出さないよう注意しましょう。少し高めに出しておくことで、価格交渉になっても心に余裕が生まれ、希望通りの交渉ができるようになるでしょう。

4.【STEP3】不動産を売りに出す

不動産を販売する前の準備が整ったら、いざ売り出しのスタートです。

この章では、【STEP3】として実際に不動産を売り始める際に注意しておきたいポイントについて述べていきます。

不動産を効率よくスムーズに売るためには、ただ単に情報を流せばいいというわけではありません。

検討しているお客様が「この物件が欲しい!」と思ってくれるような、いくつかのポイントが必要になります。

さっそく1つずつ見ていきましょう。

4-1.⑯買い手の付きやすい時期を逃さないよう売却時期を見極める

不動産を売る時に気を付けておきたいのが、不動産の最も売れやすいシーズンに合わせるということです。一般的に不動産は、1年のうち3月がもっとも取引件数が多いもの。言うまでもなく3月は、新学期や新年度のスタートに合わせて、色々な準備を進めていく時期になるからです。

不動産も同じで、この時期に家族での引越しや単身での転勤などが増え、売買状況も活発になっていきます。市場が活発であればあるほど、より多くの人々に物件情報を訴求できるチャンスとなります。

そのため、不動産をスピーディに売りたいならば、3月を見据えた1月ぐらいから情報を出していくことを検討しましょう。

反対に、不動産の取引が減少してしまうのが、1月と8月です。

8月は真夏日ということもあり、引っ越しや物件探しの季節にふさわしくないことが挙げられます。

逆に1月は、前述したように不動産の取引自体は少ないものの、春先の引っ越しに向けて多くの人が情報探しを始める時期となります。

そのため、やはりこの時期ぐらいから物件情報を広く流しておくことで、より成約に結び付きやすくなると言えるでしょう。

4-2.⑰内覧が始まる前に室内をキレイに掃除しておく

内覧が始まったら、真っ先にすることは室内を少しでも綺麗に清掃しておくことです。

リビングや各居室を片付けるのは当然ですが、特に内覧者がまっさきに目にする玄関、そして汚れが目立ちやすい浴槽や洗面、トイレなどの水回りは念入りに掃除しましょう。

壁や床、窓ガラスなど自力で掃除できるところも、ピカピカに水拭きして、こすって落ちる汚れはしっかり落としておきましょう。

盲点となりやすいのが、ベランダやバルコニーです。

内覧者はこの点もよく見ています。

掃き掃除や、可能なら水掃除も合わせることで、ベランダやバルコニーもすっきりします。

くれぐれもスリッパや枯れた観葉植物が、散乱しているような状態で内覧者を出迎えるのはやめましょう。

4-3.⑱むやみにリフォームしない

少しでも部屋を良く見せようと、先走って室内のリフォームをするのもNGです。

なぜなら、購入希望者は室内全体のリノベーション目的で来る方も多いため、せっかく壁紙や床を張り替えてきれいにしても、購入後はすべて撤去されてしまう可能性があるからです。

売主としても、リフォームに無駄なお金をかけるのはなるべく避けたいですよね。

そのため、部屋をリフォームするよりは自力でできる掃除に力を入れて、室内の状態を改善した方が効率がいいでしょう。

4-4.⑲物件に欠陥がある場合はきちんと伝えないと法律違反になる

さらに注意しておきたいのは、売買する物件に欠陥がある場合は、売主は買主にその旨をきちんと伝えておく義務があることです。これを「売主の説明義務」と呼びます。

たとえば、物件を早く売ってしまいたいがために、壁にひび割れがあることや屋根から雨漏りすることを隠して、買主に物件を売った場合、売主は「売主の説明義務」を怠り、法律違反を犯したことになります。

こうした売主側の「説明義務」の違反が認められた場合、買主は売主に対し、「損害賠償請求」をすることができます。そうなると、思わぬ大出費につながることも考えられますので、売主は決して義務を軽んじず、買主に対して不利益になる物件の欠損については、きちんと説明をするようにしましょう。

4-5.⑳思わぬ誤解でトラブルに発展しないよう内覧者と口約束をしない

売主は内覧者との口約束に気軽に応じてしまわないよう注意が必要です。

たとえば、内覧者と話しているうちに、はずみで価格についての値下げの約束や、家具や住宅の設備をそのまま譲るなどの口約束をしてしまった場合、後日トラブルになる可能性があります。

トラブルが起きてしまっては、せっかく決まりかけていた成約の話も、すべて振り出しに戻ることもあり得ます。

そうならないためにも、その場の雰囲気で口頭で約束するのは絶対に避けましょう。

必要であれば、一度書面に起こし、よく検討した上で交渉を進めていくことが大切です。

5.【STEP4】買主と売買契約を結ぶ

無事、あなたの不動産を買ってくれる人が見つかったら、次のSTEPはいよいよ「売買契約」を結ぶ段階になります。このSTEPで注意しておくべきポイントをまとめました。

一緒に確認してみましょう。

5-1.㉑売買契約書の内容は隅々まで確認し見落としのないようにする

不動産の売却について交渉がまとまったら、売主と買主とで「売買契約書」を作成しお互い確認します。

3-1.⑥買主を探したり、売買契約の書類を作る等すべて自力なので手間と時間がかかるでもお伝えしたように、売買契約書には売買についての大変重要なことが明記されるため、間違いがないか隅々までチェックが必要です。

チェックするべき項目は、下記のとおりです。

  • 売買物件の表示(不動産の所在地・面積など)
  • 売買代金、手付金、支払期日など
  • 所有権の移転と引き渡しの時期
  • 費用の負担
  • 公租公課(税金)等の精算(固定資産税などの負担についての取り決め)
  • 手付解除の期限
  • 契約違反による解除
  • 引渡し前の物件の滅失・毀損
  • 反社会勢力の排除
  • 売買物件の引き渡し条件
  • 瑕疵担保責任について
  • 契約不適合責任について

等が挙げられます。

「そもそも売買契約書の作成は誰がするの?」という点が気になる方もいらっしゃるでしょう。

不動産会社が仲介に入っている場合は、主に不動産会社が契約書を作成します。しかし、売主と買主の直接取引ならば、両者のどちらが売買契約書を作成しても構いません。

ただし、不動産の取引について不慣れのため不安を覚える方も多くいらっしゃいます。その際は、司法書士に書類作成を依頼するのもいいでしょう。

6.【STEP5】必要書類をそろえる

売買契約と同時に準備しておきたいのが、家を売るために必要な書類です。売り主側が用意する書類は、かなり多くの種類があるため、抜け漏れのないように一つずつチェックしておきましょう。

また、書類によっては取得までに時間がかかるものもあるので要注意です。

以下、詳しく解説します。

6-1.㉒管理組合や役所などからもらう書類もあるため時間に余裕を持たせる

まずは家を売るための必要書類を一覧にしましたので、参考までにご覧ください。

書類名

入手方法

登記済権利書

売主が所有済み

身分証明書

売主が所有済み

間取り図

売主が所有済み

建築確認済済証・検査済証(一戸建ての場合)

売主が所有済み

★地積測量図・境界確認書(土地の場合)

売主が所有済み(紛失の場合は法務局へ要相談)

新築販売時の広告やパンフレット

売主が保管している場合もある

建築設計図書・工事記録書

売主が保管している場合もある

耐震診断報告書・アスペスト使用調査報告書

売主が保管している場合もある

地盤調査報告書・住宅性能評価書・既存住宅性能評価書

売主が保管している場合もある

ローン償還表

売主が所有済み

★管理規約・使用細則(マンションの場合)

売主が所有済み(紛失時はマンション管理会社に依頼できる)

★重要事故に関する調査報告書(マンションの場合)

マンション管理会社に依頼

固定資産税納税

不動産の持ち主が所有済み

★実印と印鑑証明

実印は売主が所有済み 印鑑証明は役所で入手

★固定資産評価証明書

役所で入手。もしくは仲介会社に依頼して手配してもらうのも可

★住民票の写しもしくは戸籍附票

住民票の写し→役所
戸籍附票→本籍の置いている市役所

預金通帳

売主が所有済み

家を売るために必要な書類を改めて確認してみると、マンションの管理組合や役所、その他さまざまなところから取り寄せなければならない書類があります。ギリギリのタイミングで用意しようとすると、うっかり間に合わなくなることがありますので、気を付けましょう。

特に注意しておきたい書類に★印をつけましたので、合わせてご確認くださいね。

時間のないなかでバタバタと用意すると、書類に不備が出てしまい、スムーズな取引が難しくなってしまいます。

そうならないためにも、前もって動かれることをお勧めします。

7.【STEP6】不動産の名義変更をする

売買契約が済んだら、次に済ませるべき事は、売り渡した不動産の名義を、売主→買主へ変更することです。

この作業は、不動産の持ち主が誰であるかを正式に証明する、大変重要な工程ですので、間違えのないよう済ませましょう。

以下、注意点を確認していきましょう。

7-1.㉓登記申請書への記載は漢字1文字でもミスしないようにする

登記申請書に記載する際は、文字の書き損じに十分気を付けましょう

一文字の漢字ミスがあるだけでも、審査からはねられてしまいます。

それでも万が一記載を誤ってしまった場合は、間違えた箇所に二重線を引き、訂正印を押してください。ともかく一字一句丁寧に、間違いのないよう記載することが重要です。

7-2.㉔名義変更の期限はないが速やかに行う

不動産の名義変更には法的な期限はありません

そのため、面倒だからとつい後回しにしてしまい、そのままになってしまう方もいらっしゃるかもしれませんが、名義変更がいつまでも行われなかった場合に起こり得るトラブルがあります。

それは、前述したように不動産の売却ができないということです。

不動産の所有者として、売主の名義に変更ができていないと、売主は不動産を自由に売買することができません。

そのため、期限がないからといっていつまでも引き延ばしにするのではなく、時間が出来たらすみやかに名義変更の手続きをされることをお勧めします。

たとえば、親族や知り合いから不動産を購入した場合、近しい関係であるからこそ「名義変更はそのうちにしよう」などと先延ばしにしてしまうことがあるかもしれません。名義変更の法的な期限がないとはいえ、購入したタイミングで名義の変更をしておかないと、そのまま忘れてしまうことも。

いざその不動産を売却したくても、不動産の名義が親族や知り合いの方のままであるがゆえに、あなたが自由に売却することはできず、絶好の売り時を逃すことも考えられます。

そうならないためにも、不動産の売却を行った際は、できるだけ早いタイミングで名義変更も行いましょう。

8.【STEP7】売却した翌年確定申告をする

8-1.㉕期限内の確定申告を忘れると「追徴課税」されてしまうので注意

不動産を売って「売却益」が出た場合は、売却を行った翌年の2月中旬~3月中旬までの間に、確定申告が必要になります。

この期間に確定申告せず放置しておくと、ペナルティとして加算税や延滞税が課せられてしまいますので注意しましょう。

ちなみに「売却益」とは、不動産を売って得た金額から、取得費やさまざまな経費を引いた金額のことを指します。

  • 「取得費」とは

→不動産を取得するための費用
たとえば、不動産の購入代金や仲介手数料、登記費用、印紙税などがこちらにあてはまります。

  • 「譲渡費用」とは

→不動産を売るために使用した費用
たとえば、売却のための仲介手数料や登記費用、建物を解体して土地を売った場合の解体費用などもあてはまります。

  • 「特別控除」とは

→特定のケースに該当する方が控除してもらうこと

たとえば、1000万円の不動産を売った時、その不動産の取得費や経費に1200万円がかかっていた場合、あなたは200万円の損をしてしまいます。

しかし、1000万円の不動産を売った時、取得費や経費が200万円だとしたら、あなたの手元には800万円が残ることになりますね。

この800万円に対し、税金がかけられるのです。

ちなみに、「800万円」のように売却した金額からかかった必要経費などを差し引いたものを正式な言葉で「課税譲渡所得」と言います。

このように、不動産の売却によって利益が出た場合には、確定申告することを忘れないようにしましょう。

9.まとめ

今回は不動産の売却で必ず押さえておきたい注意点について解説しました。

初めての方でもわかるように、不動産売買の流れに沿って、各ステップの注意点をピックアップしましたが、ここで改めてその注意点を挙げておきます。

こうして見ると、注意すべきことが多すぎて不安になられる方もいらっしゃるかもしれませんね。そんなときは、ぜひ上図を参考にしながら、慌てず1つずつ実践してみてくださいね。

本記事があなたのスムーズな不動産売却を実現する一助になれたらうれしいです。

関連記事
カテゴリー
タグ

満足度ならホームセレクト 3つのNo.1を獲得!

※アンケートモニター提供元:ゼネラルリサーチ 調査期間:2020年10月23日~26日 調査方法:インターネット調査
調査概要:不動産会社(仙台市エリア)10社を対象にしたサイト比較イメージ調査 調査対象:全国の30代~60代の不動産売買経験のある男女 1007名

お問い合わせ先