「不動産を売却したいけど税金ってどれくらいかかるの？」
「どんな順番で計算をすればいいの？」
「税金を安くする方法はあるの？」

など、あなたは今、不動産を売却した際、売却益に税金がいくらかかるのかを知りたいと考えていませんか？

不動産が高い価格で売却できたとしても、税金で多く支払わなければならないと手元に残るお金が少なくなってしまうので、あらかじめ税金の金額を把握しておくことは大切なことです。

実は、不動産の売却益には「譲渡所得税」と呼ばれる税金がかかり、他の所得とは別に支払う分離課税となっています。具体的な計算式は下記の通り、不動産売却益に税率をかけたものになります。

ただ、不動産売却益とひとくちに言っても、実際の売却価格とは異なり、各種経費を引いた純粋な不動産の利益を出さなければなりません。さらに、税率や控除などは状況によって変わってくるので、計算式は単純ではないのです。

そこで、本記事では、誰でも不動産の売却益における税金を算出して、税金の支払いがスムーズにできるようになるために、下記について詳しく解説していきます。

• 不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法
• 不動産売却益の計算方法
• 税率は不動産所有期間によって変わる
• 知らないと損！税金の控除制度について
• 【事例】譲渡所得税を実際に計算してみよう
• 不動産売却益にかかる確定申告について押さえておくべきこと

本記事を読むことで、不動産の売却益の税金について計算方法を理解し、自分で計算できるようになることでしょう。

1.不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法

上述した通り、不動産を売却して利益がでた場合には、譲渡所得税を支払う必要があります。譲渡所得税とは、所得税と復興特別所得税、住民税を合算した税金のことです。

また、譲渡所得税は、給与所得など他の所得とは別に計算される分離課税になります。

計算式は下記の通りです。

税率は不動産の所有期間が5年を超える場合20.315％、所有期間が5年以下の場合39.63％になります。

簡単な計算のように見えますが、実は、不動産売却益は、単純に「不動産が売れた価格」というわけではありません。売却価格から取得費や譲渡費用など、各種費用を差し引いた純粋な利益のことを指します。

取得費と譲渡費用は、下記の通り、売却する不動産を購入した時の費用、売却時にかかった費用のことをそれぞれ指します。

例えば、不動産が4000万円で売れたとして、取得費2000万円、譲渡費用500万円という計算になれば、差し引きした1500万円に譲渡所得税がかかるという形になります。

すごく簡単に解説すると上記のようになりますが、実は、不動産の税金計算は非常に複雑で、取得費や購入費用に関しては、考慮しなければならないことが多くあります。

また、特別控除の条件に当てはまっていれば、税金は安くなる、もしくは税金の支払いが必要なくなるために、必ず確認しておく必要があります。

そこで、次章からは、あなたが自分で税額を計算できるよう、譲渡所得税の計算方法をひとつひとつ順番に詳しく解説していきます。

2.不動産売却益の計算方法

不動産を売却した際の利益にかかる税金「譲渡所得税」の計算方法は下記の通りですが、本章では不動産売却益の計算方法について詳しく解説していきます。

不動産売却益とは、譲渡価格から取得費と譲渡費用を引いた不動産売却時の純粋な利益金額のことですが、この金額がマイナスになる場合には税金を支払う必要はありません。

そのため、不動産売却益の計算を間違えてしまうと、必要のない税金を支払うことになってしまうので、慎重に計算していきましょう。

譲渡価格、取得費、譲渡費用それぞれに注意すべきポイントがあるので、ひとつひとつ解説していきます。

2-1.譲渡価格の計算方法

譲渡価格は、不動産の売却価格に「固定資産税清算金」を追加して計算されます。

固定資産税清算金とは、買主から売主に支払われる固定資産税と都市計画税のことです。

毎年1月1日時点の不動産の所有者に固定資産税と都市計画税が課されるため、年の途中で売却した場合、売却後の期間分の税額を計算して、買主から売主に「固定資産税清算金」が支払われます。

譲渡価格は、不動産の売却価格に「固定資産税清算金」をプラスして計算されます。

2-2.取得費の計算方法

次に取得費の計算方法ですが、取得費とは不動産購入の時にかかった費用のことです。

とはいえ、古い建物などの場合、「いくらで購入したか今更分からない」ということもあるかもしれません。

そこで、下記の2つのパターンに分けて取得費の計算方法について解説していきます。

• 通常の取得費の計算方法
• 取得費が分からない場合の計算方法

2-2-1.通常の取得費の計算方法

取得費は、具体的には下記のようなものが含まれます。

どのような費用が取得費に含まれるかの詳細については、国税庁のHPで確認することができます。

ただし、不動産の中でも建物の場合には、上記の購入時にかかった費用を単純に積み上げていけばいいわけではないので注意が必要です。

なぜなら、建物の場合には、時間が経過していく中で価値が減少していくという性質があるために、減価償却費を購入金額から差し引く必要があります。

具体的な減価償却費の計算方法は、下記の通りです。

※償却率は、耐用年数を基本に導き出された数字です。マイホームであれば、鉄筋コンクリートは0.015、木造は0.031と国が定めています。

例えば、鉄筋コンクリートのマイホームを5000万円で取得して10年所有して売却したとすると、減価償却費は下記のような計算になります。

5,000万円×0.9×0.015×10＝675万円

つまり、不動産の購入代金は、

5000万円-675万円＝4325万円

という計算になります。

2-2-2.取得費が分からない場合の計算方法

「古い建物を相続した」など取得費が分からない場合には、不動産の売却価格の5%相当額を取得費として計算します。

取得費は、売買契約書で証明されることが基本ですが、売買契約書を紛失してしまった場合などには、上記のように「概算」という形で計算することになります。

2-3.譲渡費用の計算方法

譲渡費用の計算方法について解説していきます。

譲渡費用とは、不動産を譲渡する際にかかった費用のことで、具体的には下記のようなものを含みます。

どのような費用が譲渡費用に含まれるかの詳細については、国税庁のHPで確認することができます。

ここまでで、不動産売却益の基本の計算方法、計算していく過程において注意する点について解説しました。

※本章では上記の赤字部分について解説しました。

また、控除対象に当たる場合には、ここから控除額を差し引くことができます。控除については4章「知らないと損！税金の控除制度について」で詳しく解説しています。

3.税率は不動産所有期間によって変わる

譲渡所得税を計算する際の、税率について解説していきます。

譲渡所得税は、

で算出することができ、前章では、不動産売却益を計算する方法について紹介してきました。前章の流れに従って計算した不動産売却益に税率をかけて、やっと譲渡所得税を出すことができます。

本章では、税率について解説していきます。不動産の所有期間に応じて税率が変わるので、

• 所有期間が5年を超える場合
• 所有期間が5年以下の場合

それぞれの税率について解説します。

3-1.所有期間が5年を超える場合

不動産の所有期間が5年を超える場合の譲渡所得税の税率は、20.315%になります。

譲渡所得税の内訳としては、所得税15%、復興所得税0.315%、住民税5%です。

3-2.所有期間が5年以下の場合

不動産の所有期間が5年未満の場合の譲渡所得税の税率は、39.63%になります。

譲渡所得税の内訳としては、所得税30%、復興所得税0.63%、住民税9%です。

所有期間が短い方が、税率が高くなるという点に注意が必要です。

また、所有期間は売却した年の1月1日を基準として計算される点も押さえておきましょう。

【譲渡所得税の税率まとめ】

4.知らないと損！税金の控除制度について

譲渡所得税にかかる下記の控除制度について紹介していきます。

• マイホーム売却の場合3000万円の特別控除
• 10年以上居住したマイホームを売却する場合の軽減税率
• 特定のマイホームを買い替えたときの特例
• 相続した空き家を売却した際の特例
• その他の控除制度

当てはまるものがある場合には、支払う税金が大幅に変わるので、必ず押さえておきましょう。

4-1.マイホーム売却の場合3000万円の特別控除

マイホームを売却した場合には、最高3,000万円までの控除が適用されます。

計算式としては、

譲渡所得税＝不動産売却益（譲渡価格−取得費−譲渡費用−最大3,000万円）×税率

という形になります。

3,000万円の特別控除が適用されるのは、下記のような条件を満たしている場合です。

詳しい条件については、国税庁のHPにて確認してください。

つまり、上記のように、売主と買主が特別な関係ではなく、かつ、他の控除などを前々年以降に受けていなければ、大抵のマイホーム売却の場合には当該特別控除の対象となると考えて良いでしょう。

売却価格が3,000万円を超えなければ、譲渡所得税は支払う必要がなくなり、3,000万円を越えれば、3,000万円を差し引いた金額に税率がかけられることになります。

大幅な税金控除となるために、マイホームを売却する際には忘れずに利用するようにしましょう。また、当該控除を受けるためには確定申告が必要になります。

4-2.10年以上居住したマイホームを売却する場合の軽減税率

10年を超えて所有しているマイホームを売却した際に、低い税率が適用されます。

3章「税率は不動産所有期間によって変わる」で解説した通り、本来、所有期間が5年を超える不動産の税率は、20.315％（所得税15％＋復興所得税0.315％＋住民税5％）です。ただ、特例が適用されれば、6,000万円以下の利益に関しては、下記のような低い税率で譲渡所得税を計算することができます。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例が適用されるのは、下記のような条件を満たしている場合です。

詳しい条件については、国税庁のHPにて確認してください。

また、上記の条件にあるように、基本的に他の特例との併用はできませんが、前項で紹介した「3,000万円の特別控除」との併用は可能になります。

4-3.特定のマイホームを買い替えたときの特例

マイホームを令和3年12月31日までに売却して、買い替えをした時に税金を将来に繰り延べることができます。

前項までに紹介した特例とは異なり、譲渡所得税が実際に控除されるわけではなく、次に買い替えをした際に繰り延べ分が上乗せされるという点に注意が必要です。

例えば、買い替え時に2,000万円の不動産売却益が出たとしてもその時には課税されずに、将来、買い替えた不動産を売却した際に2,000万円が上乗せされて課税されます。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例が適用されるのは、下記のような条件を満たしている場合です。

詳しい条件については、国税庁のHPにて確認してください。

注意点としては、前項までの控除と併用できないという点です。

通常は、マイホームの売却であれば、1-1.で紹介した「マイホーム売却の場合3000万円の特別控除」を利用することが多く、不動産売却益が3,000万円以上であれば、1-2.で紹介した「10年以上居住したマイホームを売却する場合の軽減税率」も併用して利用するという形を取ることが多いようです。

当該特例は、実際に税金が控除されるわけではなく繰り延べされるだけなので、税金を支払う余裕があれば、前項までで紹介した特例を利用した方がお得になる可能性が高いでしょう。

税金を支払う余裕がないようであれば、当該特例を利用して、税金の準備を整えてから繰り延べで支払うという戦略を取ることを検討してみてください。

どちらにしても、人それぞれの状況によって、どの特例を使えば1番得であるかは異なるので、自分で判断するのが難しいようであれば、税理士や不動産業者といった専門家に相談することをおすすめします。

4-4.相続した空き家を売却した際の特例

相続した空き家を売却した際に、最高3,000万円の控除ができる特例になります。

「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と呼ばれていて、1-1.で紹介した「マイホーム売却の場合3000万円の特別控除」と比べると条件が少し厳しくなっています。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例が適用されるのは、下記のような条件を満たしている場合です。

詳しい条件については、国税庁のHPにて確認してください。

4-5.その他の控除制度

多くの人が利用するのが前項までで紹介した控除制度になります。ただ、特殊な条件の下、その他にも控除制度があるため、下記の表にてまとめて紹介していきます。

当てはまるものがあれば、リンク先で詳細を確認するか、不動産業者などに確認するようにしましょう。

5.【事例】譲渡所得税を実際に計算してみよう

ここまで、譲渡所得税の計算方法について一通りの解説を終えましたが、「注意する点がありすぎて難しい」と感じる人も多いことでしょう。

そこで、実際の事例を見ながら、税金の計算方法についてイメージを膨らませてみましょう！

• 2000万円で購入したマイホームを2500万円で売却した場合
• 購入した価格が分からない相続した土地を5000万円で売却した場合

※減価償却費の計算は簡略化しています。

5-1.2000万円で購入したマイホームを2500万円で売却した場合

上記のようなパターンの場合に、譲渡所得税はどのように計算すればよいか、基本の計算式に当てはめて考えてみましょう。

【基本の計算式】

譲渡所得税＝（2,500万円-2,000万円-200万円-3,000万円）×20.315%

上記のような計算式になり、本件では3,000万円の控除が利用できるため、譲渡所得税は0円となります。

多くのマイホーム売却においては、3,000万円の特例が利用できるので、譲渡所得税はかからないことが多いです。特例を利用するためには確定申告が必要なので、その点だけ注意しましょう。

5-2.購入した価格が分からない相続した土地を5000万円で売却した場合

上記のようなパターンの場合に、譲渡所得税はどのように計算すればよいか、基本の計算式に当てはめて考えてみましょう。

【基本の計算式】

譲渡所得税＝（5,000万円-250万円-200万円-3,000万円）×20.315%=約315万円

購入費用が分からなければ、売却費用の5%で計算することができますが、多くの場合で実際の金額よりも少なくなります。

そのため、なるべくなら実際の購入費用で計算した方がいいため、購入費用を証明できるよう売買契約書などを準備しましょう。

6.不動産売却益にかかる確定申告について押さえておくべきこと

不動産を売却して利益が出たら、税金を計算した上で、確定申告を行って税金を納める必要があります。

確定申告の期間は、通常、売却した翌年の2月16日から3月15日までで、遅れると税金の負担が増すなど不利益を被るため、注意しましょう。

確定申告において注意すべき下記の点についてまとめました。

• 住民税は後から納付書が送られてくる
• 利益が出なくても確定申告が必要な場合がある
• 提出する書類が多いので前もって準備をしよう

6-1.住民税は後から納付書が送られてくる

不動産の売却益には譲渡所得税がかかりますが、厳密には所得税と住民税に分けられるということを解説しました。

確定申告においては、所得税の支払い手続きを行うことになります。一方で、住民税については、手続きをする必要はなく、確定申告をした後、5月以降に納付書が送付されてきます。

納付書に記載された通りの金額を指定された方法で支払うことになる、ということを忘れないよう準備しておきましょう。

6-2.利益が出なくても確定申告が必要な場合がある

不動産の売却益における譲渡所得税に関しては、様々な控除もあるため、実際のところ大きな利益が出なければ税金がかからないことが多いです。そのため、多くの人は、確定申告は必要ないでしょう。

ただ、利益が出ないとしても、3000万円の控除の特例や損益通算などの制度を利用する場合には、必ず確定申告が必要になる点を忘れないようにしてくださいね。

6-3.提出する書類が多いので前もって準備をしよう

譲渡所得税を支払うための確定申告においては、準備する書類がいくつかあるため、前もって準備するようにしましょう。

譲渡所得税を支払うための確定申告に必要な書類は一般的には次のとおりです。

【譲渡所得税の確定申告に必要な書類】

不動産売却にかかる書類とは、不動産売却益を証明するための「売買契約書」や「取得費を証明する領収書」「譲渡費用を証明する領収書」などのことです。

また、特例を受ける場合には、特例ごとに必要な書類が異なるので、国税庁のHPで確認してみてください。

自分で確定申告をするのが難しいようであれば、税理士や不動産業者のような専門家へ相談すると良いでしょう。

もしくは、確定申告の相談で混み合う前に税務署に出向いて、職員に必要書類や書類の書き方についてあらかじめ聞いておくのもおすすめです。

7.まとめ

本記事では、

• 不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法
• 不動産売却益の計算方法
• 税率は不動産所有期間によって変わる
• 知らないと損！税金の控除制度について
• 【事例】譲渡所得税を実際に計算してみよう
• 不動産売却益にかかる確定申告について押さえておくべきこと

について解説しました。

譲渡所得税の計算方法は、

になります。

不動産売却益とは、譲渡価格から取得費と譲渡費用を引いた不動産売却時の純粋な利益金額のことで、

という計算式で計算できます。

また、税率に関しては、下記の通り、所有期間によって変わってきます。

【譲渡所得税の税率まとめ】

また、控除に関しては、

• マイホーム売却の場合3000万円の特別控除
• 10年以上居住したマイホームを売却する場合の軽減税率
• 特定のマイホームを買い替えたときの特例
• 相続した空き家を売却した際の特例

などがあります。税負担を軽くするためにも、利用できるものがあれば、必ず利用するようにしましょう。

本記事を読むことで、不動産の売却益の税金について計算方法を理解して、自分で計算できるようになり、税金への不安を少しでも軽くしていただければ幸いです。