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不動産売却の費用・税金

不動産売却のシミュレーション方法を解説|手元にいくら残るかわかる

公開:2020/08/07更新:2020/09/18

「住宅を売却したら手元にいくら残るの?」
「不動産売却のシミュレーションをして、計画的に売却したい」
大切な不動産を手放すときに、手元にいくら残るのかはとても気になりますよね。

不動産売却をするときのおおよその手取り額は、下記の4ステップで簡単にシミュレーションできます。

基本的には3ステップで計算できますが、売却によって利益が発生する場合はステップ4までが必要です。

今すぐ手取り額を知りたいという場合にも活用できるため「不動産を売却しようか迷っている」という場合にも活用できますよ。

この記事では、

◎不動産売却のシミュレーションの方法
◎売却価格が分かれば活用できるシミュレーションサイト

を詳しくご紹介します。最後まで読めば、不動産のシミュレーションができるようになるはずです。不動産売却の不安を払拭するためにも、ぜひチャレンジしてみてください。

1.不動産売却をシミュレーションするための4つのステップ

不動産売却をして手元にいくらくらい残るのか知りたい場合は

STEP1.売却価格を算出する
STEP2.仲介手数料を算出する
STEP3.売却時にかかる税金を算出する
STEP4.売却をして利益が出る場合は譲渡所得税を算出する

という4つのステップに沿ってシミュレーションしていきます。それぞれどのように算出できるのか、1つ1つ詳しく解説していきます。

1-1.STEP.1売却価格を算出する

不動産の売却価格を自分で算出するのは、難しいのが現状です。なぜなら、国家資格を持つ不動産鑑定士にだけ、適正な価格を判断する権利があるためです。

売却価格を把握したいときは不動産会社に頼み査定してもらうのが一般的な方法ですが、すぐにおおよその価格を把握したい場合は今からご紹介する方法で確認できます。ぜひ、参考にしてみてください。

1-1-1.おおよその売却価格を知る方法

今すぐおおよその売却価格が知りたい場合は、下記のサイトに掲載されている情報から売却したい不動産に近いものを探して参考にする方法があります。

REINS Market Information

国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営しているサイトで、土地建物込みのおおよその売却額が把握できます。

都道府県だけでなく市町村や土地面積、築年数など細かく絞り込み検索することが可能となっており、査定したい不動産に近いものが見つけやすくなっています。

【REINS Market Informationの使い方】

①トップ画面で売却した不動産がある都道府県を選択し「検索する」をクリック。

②次のページで「追加検索条件」が入力できるため、
・土地面積
・建物面積
・間取り
・築年数
・用途地域(一種低層など)
を入力し、検索をするをクリック。

③取引情報一覧が表示されるので、所在地や土地面積、建物面積などを確認しながら売却したい不動産に近いものを探す。

④売却したい不動産に近いものを見つけら「価格」という欄を見ることで、売却価格が確認できる。

サイトはこちら

土地情報総合システム

国土交通省が情報提供をしているサイトで、実際に取引された不動産価格がすぐに分かるところが特徴です。

地図からエリアを細かく絞り込み検索できるため、住まいの地域の条件を含んだ不動産売却価格が分かります。土地建物込みの売却価格だけでなく、土地や宅地、農地など幅広い不動産にも対応しています。

【土地総合情報システムの使い方】

①トップ画面の「不動産取引価格情報検索」をクリック。

②日本地図が表示されるので、売却したい不動産がある都道府県をクリック。

③ここからは2通りの検索方法がある。

【地図から探す場合】
詳細地図が表示されるので売却したい不動産がある地域まで地図を動かす。売却された不動産がある場所には黄色い丸印が付いているため、黄色い丸印をクリックすることで詳細情報が分かる。

【詳細情報から検索する場合】
ページの左側にある下記の「詳細情報」を入力していく。

・土地、宅地、土地と建物など不動産の形式を選択
・市
・町村

すべて入力したら「この状態で検索」ボタンを押すことで、地図上に検索した地域の不動産が表示される。

売却された不動産がある場所には黄色い丸印が付いているため、黄色い丸印をクリックすることで詳細情報が分かる。

サイトはこちら

③不動産会社のサイト情報誌や売却情報

近隣の不動産会社が提供している売却情報を見てみるのも一つの方法です。

サイトや情報誌を開いたら

・所在地
・築年数や構造(木造か鉄骨かなど)
・建物の大きさ
・間取り
・築年数

をチェックし売却したい不動産に近いものを探すと、比較的近い売却価格を知ることが可能です。

このように、実際に売却されている不動産の価格を参考にすることで、おおよその価格が把握できます。しかし。この方法で分かるのはあくまでも概算でしかないため、明確な売却価格を把握したい場合は一括査定を利用してみましょう。

1-1-2.一括査定を利用すればより売却価格に近いも価格が分かる

一括査定とは、一度に複数の不動産会社から不動産売却価格の査定が受けられるサービスです。

一括査定を利用すると、現在の不動産の状態や周辺の地価を考慮したより売却価格に近い金額が把握できます。

最初から1社に絞り査定依頼をしてしまうと本当に自分に合った不動産会社が算出した査定額なのか把握できないため、複数の不動産に査定をしてもらい平均的な査定額をもとにシミュレーションしてみるのがおすすめです。

また、一括査定を利用することで

・本格的に売却を検討するときに相談できる
・一番いい条件の不動産会社を把握しておける

など、不動産会社との繋がりが持てるというメリットもあります。まずは、一括査定でおおよその売却価格を掴みたいという場合は、ぜひ以下のバナーから「複数いっかつ査定」をご利用ください。

1-2.STEP2.不動産会社に支払う仲介手数料を算出する

不動産が売却できた場合、報酬として不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。不動産会社に支払う仲介手数料は国土交通省で上限額が定められおり、特例を覗き下記のような金額を支払うことになります。

200万円以下の部分

売却価格の5%+消費税

200万円~400万円の部分

売却価格の4%+消費税

400万円以上の部分

売却価格の3%+消費税

売却価格が500万円だとすると、200万円以下の部分は合計200万円、200万円~400万円の部分は合計200万円、400万円以上が合計100万円に分けられます。それぞれに指定の%をかけると、合計21万円になります。

この方法が少し面倒な場合は、下記のような速算式も用意されています。

(売買価格×3%+6万)×消費税
(売却価格が400万円以上の場合に限る)

これで計算してみると、下記のように簡単に仲介手数料が算出できます。

・売却価格1000万円の場合:1000万×3%+6万=36万(税抜)
・売却価格2000万円の場合:2000万×3%+6万=66万(税抜)

注意したいのは、算出できる仲介手数料は「上限」であるということ。この金額より安いケースも多々あります。最大いくらくらいの仲介手数料がかかるのか知る目安として活用してみましょう。

参考:国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 」

1-3.STEP3.不動産売却にかかる税金を算出する

不動産を売却するときには

・登録免許税
・収入印紙税

という2つの税金がかかります。それぞれどのように算出するのかご紹介します。

1-3-1.登録免許税(抵当権の抹消)

土地や建物に「抵当権」が付いている場合は、売却時に抵当権を解除する必要があります。そのときにかかるのが抵当権を抹消するための登録免許税です。

算出方法はとても簡単で、1不動産につき1,000円と定められています。

例えば、住宅を売却する場合に土地と建物それぞれに抵当権が付いていたとすると、不動産は2つ分になるため2,000円を支払います。

1不動産につき1,000円

抵当権の抹消には抵当権抹消登記申請書を始め書類作成が必要なので、司法書士などに依頼をする場合は別途依頼費用がかかります。

ちなみに、不動産の所有権を移行するときにも登録免許税はかかります。しかし、一般的に売却した不動産の登記変更にかかる費用は買主が支払うものなので、シミュレーションでは算出する必要はないでしょう。

1-3-2.収入印紙税

収入印紙税とは行政の手続きに必要な手数料や租税を徴収するもので、不動産の売却時にも必要となります。

収入印紙税は売却金額に応じて決まっており、下記のような一覧表となっています。(軽減税率など特殊なケースを除く)

50万円~100万円以下

1,000円

100万円~500万円以下

2,000円

500万円~1,000万円以下

10,000円

1,000万円~5,000万円以下

20,000円

5,000万円~1億円以下

60,000円

例えば、2,000万円の売却価格の場合、収入印紙税は20,000円です。売却価格に応じ、一覧表を見て算出してみましょう。

参考:国税庁「印紙税の一覧表(その1)」

1-4.手元にいくら残る?シミュレーション例

ここまでご紹介したSTEP1~STEP3に従って、実際にシミュレーションをしてみましょう。

ケース1:売却価格2,000万の場合

仲介手数料:2000万×3%+6万×0.1(消費税)=72.6万
登録免許税:1,000円
収入印紙税:2万円

2,000万-72.6万-1,000円-2万=19,253,000

手取り額:19,253,000円

2,000万で売却する場合、仲介手数料や登録免許税、収入印紙税を引くと1,925万3,000円が手元に残ります。

ケース2:売却価格800万の場合

仲介手数料:800万×3%+6万×0.1(消費税)=33万
登録免許税:1,000円
収入印紙税:1万円

800万-33万-1,000円-1万=7,659,000

手取り額:7,659,000円

800万で売却する場合、仲介手数料や登録免許税、収入印紙税を引くと765万9,000円が手元に残ります。

とても簡単にシミュレーションできるため、おおよその手元に残る金額を把握する方法として活用してみましょう。不動産を売却したときに、手元に利益が残る場合はステップ4に進みます。

1-5.STEP4.所得が発生したら「譲渡所得税」がかかる

不動産を売却して得た所得は「譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得には「住民税」と「所得税」がかかります。

譲渡所得税は不動産の所有期間によって、下記のように区別されています。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」と呼ばれ税率が高い傾向があり、5年以上所有している場合は「長期譲渡所得」になりす。

譲渡所得税

住民税

合計

短期譲渡所得
(5年以下)

30%

9%

39%

長期譲渡所得
(5年以上)

15%

5%

20%

ここで注意したいのは、この方法で算出できるのはあくまでも最大金額だということ。譲渡所得はマイホーム減税や特別控除などが用意されており、ケースによって控除が受けられ税率が変わる可能性があります。

正確な譲渡所得税を把握しておきたい場合場合は、不動産会社に相談してみましょう。

参考:国税庁:「土地や建物を売ったとき」

1-5-1.譲渡所得税のシミュレーション

譲渡所得税率が把握できたところで、早速譲渡所得税のシミュレーションをしてみましょう。

おおよその譲渡所得税を知るには、下記の計算式を使います。

(売った価格-買った価格-諸費用)×税率
(諸費用とは、登録免許税、登記費用、取壊し費用など売買にかかった費用)

・ケース1:2,000万で買った不動産を2,700万で売却。所有期間は10年、諸費用は70万の場合

     (2,700万-2,000万-70万)×0.2=126万

     (2,700万-2,000万-70万)-126万=504万

手取り額:504万円

・ケース2:1,000万で買った不動産を1,600万で売却。所有期間は3年、諸費用は30万の場合

     (1,600万-1,000万-30万)×0.39=222万3,000円

     (1,600万-1,000万-30万)-222万3,000円=347万7,000円

手取り額:347万7,000円

譲渡所得が発生することが分かり、諸費用がある程度掴めている場合はこの方法で簡単に算出できます。

【譲渡所得が発生する場合、確定申告時には復興特別所得税を納付する必要がある

譲渡所得税が発生する場合、確定申告のときには譲渡所得税以外の所得税と合算した合計額に2.1%かけた額を「復興特別所得税」として納めなければなりません。

復興特別所得税は東日本大震災からの復興を施策するための税金で、今後令和19年12月31日の所得まで継続する予定です。

参考:国税庁復興特別所得税関係」

2.売却価格が分かれば使える!シミュレーションサイト

少しでも簡単にシミュレーションがしたいという人のために、シミュレーションサイトをいくつかご紹介します。それぞれ特徴が異なるため、自分の状態に合ったものを使用してみてください。

2-1.三井UFJ不動産販売の試算サイト

入力項目

・売却価格
・取得価格(空欄可)
・諸経費(空欄可)
・所有期間

シミュレーションで分かること

・手取り額
・おおよその仲介手数料
・印紙税
・譲渡税

公式サイト

https://www.sumai1.com/sellers/calc/

【特徴】
売却価格さえ分かれば、おおよその手取り額をすぐに算出できるところが特徴。試算結果には数式も表示されるため、手取り額がどのような内訳で算出されているのか把握できます。

2-2.不動産売却収支シミュレーター

入力項目

・売却価格
・住宅ローン残債
・購入時の価格
・購入年

シミュレーションで分かること

・手取り額
・おおよその仲介手数料
・印紙税
・登記費用
・住宅ローン一括返済手数料
・税金

公式サイト

https://www.renosy.com/sell/simulators/balance/new

【特徴】
住宅ローンが残っている場合に、いくらくらい手元に残るのか算出できるシミュレーションです。こちらも詳しい内訳が表示されるため、どの費用にどの程度お金がかかっているのか確認できます。

2-3.リアルタイムシミュレーター

入力項目

【譲渡所得税の場合】
・売却価格
・売却にかかった諸経費
・取得価格
・取得にかかった諸経費
・不動産の所有期間

シミュレーションで分かること

・譲渡所得税額

公式サイト

https://smlt.jp/jotoshotokuzei/

【特徴】
不動産売却にかかわる税金や仲介手数料など1項目ずつ算出できるシミュレーションです。譲渡所得税の場合は控除を踏まえ計算してくれるので、それぞれの状況に応じた比較的正確な金額が分かります。

3.シミュレーションはあくまでも概算!正確な手取り額が知りたい場合はプロに相談を

個人でできる不動産売却のシミュレーションでは、おおよその概算しか算出できません。実際の金額は、売却価格や不動産の種類、必要な諸費用などそれぞれのケースにより異なります。

正確な手取り額や費用の内訳が知りたい場合は、下記のバナーより不動産のプロに売却すべきか相談してみましょう。

\仙台の不動産売却はホームセレクト/

4.まとめ

いかがでしたか?

不動産売却のシミュレーションができるようになり、どれくらいの金額が手元に残るのか把握できたかと思います。

最後にこの記事の内容をまとめてみると

◎不動産売却のシミュレーションは次の4ステップで行う

STEP1.売却価格を算出する
STEP2.仲介手数料を算出する
STEP3.売却時にかかる登録免許税や収入印紙税を算出する
STEP4.売却をして利益が出る場合は譲渡所得税を算出する

◎シミュレーションで分かるのはあくまでも概算!明確な数値は不動産会社に問い合わせて確認をする

この記事をもとに不動産売却のシミュレーションができ、不動産売却の計画に役立てられることを願っています。

不動産売却コラム
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