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不動産売却コラム

新築・築浅の家を高値で売却する方法8選と知っておくべき注意点3つ

公開:2020/08/07更新:2020/09/13

「購入したばかりの新築を売らなきゃいけなくなったけど、何か注意点はあるのかな?」

「新築を損しないで売却するための流れを知りたい!」

そんな風にお考えではありませんか?

日本では、新築はステータスが高いイメージがあり人気ですが、1日でも誰かが住めば、不動産のルール上「新築」ではなく「築浅」「中古」扱いとなり、その価値は1割ほど落ちるともいわれています。

しかし、あまり住んでいなければ内装や設備は新築とほぼ同じ状況ですので、売り主としては、正しくその価値を買い手に伝えて、できるだけ「新築」扱いに近い価格で買い取ってもらいたいですよね。

内装や設備が新しければ、「新築」扱いでなくても、高値で売却できる可能性は充分にあります。しかし、いくつか注意点もあり、これを知っていないと、そもそも売りに出すことができなかったり、想定よりもかなり低い価格でしか売却ができず、買い替えプランに影響を及ぼしてしまうことがあります。

そのためこの記事では、新築もしくは築浅(築年数5年以内)住宅の売却をスムーズに行うために知っておきたい基礎知識と、出来るだけ高値で売却するための方法8選をご紹介しています。

その他、売却の流れや注意点、売却にかかる費用・税金についてもお伝えいたします。

最後までお読みいただくと、売却の際に知っておきたい知識を把握することができ、最も良い条件で売却するために何をすべきか、を知ることができますよ。

最も損しない方法でスムーズに売却できるよう、新築売却の基本を学んでいきましょう。

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1.新築・築浅物件を売却したい人が知っておくべき基礎知識

この章では、新築や築浅の住宅をスムーズに売却するために知っておきたい基礎的な知識を2つご紹介致します。これを知っておくと、自分の家は「新築」扱いなのか?高値で売れるのか?を知ることができますよ。基礎知識は知っているから、早く新築を出来るだけ売却する方法を知りたい、という方は、詳しく解説している2.新築・築浅物件を出来るだけ高値で売却する方法8選をご覧下さい。

1-1.「新築」として売り出せるのは「完成後1年未満・未入居」の物件だけ

まず最初に知っておきたいのが、あなたの物件は「新築」として売り出すことができるか?という点です。書き出しでも少し触れましたが、不動産を売り出す時に「新築」と表記ができるのは、住宅の品質確保の促進等に関する法律によると、下記の条件を満たした場合になります。

・建物完成後1年未満で、誰も住んでいない物件

以下の表の通り、建物完成後1年未満であっても、1日でも誰かが住めば、売り出す際に「新築」とは表記できません。また、誰も住んだことがなくても、1年を過ぎると「新築」とは謳えず「築浅」扱いとなります

1-2.築5年以内の築浅物件は高値で売れる可能性が高い

新築や築浅の物件は高値で売ることができます。

国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状(国土交通省)」の査定例によると、築年数が15年の中古マンションでは、その資産価値は65%程度にまで落ちてしまいますが、築5年以内であれば80%以上の価値が維持されています(ヘドニック法による分析の場合)。以下の図の中で、赤い点線で示しました。

◆中古住宅の価格査定の例

参考:「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状(国土交通省)」

また、2019年度の不動産流通業に関する消費者動向調査(一般社団法人不動産流通経営協会)によると、売却物件が築5年以内の物件を買い替えた場合、以下の図の通り、50%の方の買い替え差益がプラスになったという結果が出ています。

参考:不動産流通業に関する消費者動向調査「売却住宅の売却時築年数別、売却差額の発生状況」

あくまでも差益なので、新たに買う物件の価格の影響も受けますが、築浅物件を売却する場合は、多くの方が持ち出し無しで住み替え出来ていることが分かります。

この理由は、日本では新築や築浅物件のほうが人気が高いからだと言えます。

首都圏不動産流通市場の動向(2019年度)によると、以下のグラフの通り、実際に販売された物件の平均築年数よりも、成約した物件のほうが、築年数が短くなっています。

実際の不動産売買の現場でも、新築物件や築年数の浅い物件は特に人気があります。築年数の古い物件が多い中古不動産市場では、競争力が高いと考えられるでしょう。

2.新築・築浅物件を出来るだけ高値で売却する方法8選

物件を売却することになったら、できれば購入時よりも高値で売りたいと考えるものですよね。新築や築浅物件は、一般的に築古物件よりも高値で売却できます。ただし、売り方を間違えてしまうと、本当はもっと高値で売れたのに損をしてしまった…という事態になることもあります。後悔しないため、次のポイントを抑え、より高値での売却を目指しましょう。

2-1.未入居の場合はそのまま売る

新築物件を購入したけれど、事情があって入居前に売ることになりそう、というときは、「とりあえず住んでから売る準備をしよう」と考えるのではなく、一度も居住せずにそのまま売却の検討を進めるようにしましょう。

一度でも住んでしまった場合、もしくは建物完成後1年以上が経つと、売却活動のときに新築とは表現できず、築浅・中古扱いとなります。不動産業界の通例では、「新築は鍵を開けた瞬間に価格が1割下がる」とも言われております。
未入居ならば、そのまま売り出すほうが「新築」扱いとなり、高値で成約する可能性が高まります。

ただし、既に住んでしまっている、という方も落胆することはありません。築浅であればあるほど高値で売却できるからです。次の項では、築年数に対する価格の下落幅をご紹介します。

2-2.とにかく早いうちに売る

既に住んでいる場合は、とにかく急いでできるだけ早く売り出しましょう。

新築後時間が経った場合は、買い主にとって以下のようなデメリットがあるため「それなら中古ではなくせっかくだから新築を選ぼうかな…」と考えられてしまう可能性があるためです。

・経年数分、住宅設備が老朽化しているため修繕費が必要になる
・瑕疵担保責任を問える期間が新築の場合(10年)と比べて一般的に短い(引き渡し後 数ヶ月~2年)

実際に、国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状(国土交通省)」の査定例によると、住宅の資産価値は、次のグラフのように、築年数が経過すればするほど下落していきます。

例えばマンション(ヘドニック法による分析)の場合、以下のグラフの通り、築5年以内であれば80%以上の価値を維持できていますが、築15年になるとその資産価値は65%程度にまで落ちることがわかります。

◆中古住宅の価格査定の例

木造戸建ては、鉄筋コンクリート造のマンションよりも経年による資産価値の減少が大きいため、上のグラフのオレンジの線のように、10年で半値以下になります((財)不動産流通近代化センターのマニュアルに基づく試算)。

マンションでも戸建てでも、築年数が浅ければ浅いほど高値売却できるので、早めに決断して売却活動を開始するようにしましょう。

2-3.内覧のときの魅力を高める

購入検討者は、住宅の中がどのようになっているのか知る為に、ほぼ100%内覧に来ます。そのときにいかに魅力的に見せられるかが、高値売却できるかどうかの重要なポイントになります。内覧してくれた方にここに住みたいと思ってもらえるように演出しましょう。

その物件に住みながら売りに出す場合は、普段生活している状態の部屋に来てもらうことになります。そうすると、どうしてもモデルルームのような洗練された雰囲気は出しにくいため、できれば内覧前にその物件からは引っ越すのが理想です。

そうは言っても、売る前に引っ越すのには費用がかかりますので難しい場合も多いと思います。そんなときは、できるだけ生活感を出さないように努力してみましょう。

・徹底的に片づけて、洗濯物や生活用品が転がっているという事態は避ける
・キッチンやお風呂など生活感の出やすいところはプロの掃除サービスなどを頼み、新築同様の美しさを演出する
・家具や生活用品などのうち、いらないものは処分したり、すぐに使用しないものは、トランクルームや実家に預けるなどして室内を広く見せる
・消臭剤や芳香剤などで室内のにおい対策をする

家を買うというのは人生の中でも大きな決断であり、購入希望者は自分の中でこんな素敵な家に住みたい、というイメージを持っています。そこで、そのイメージを邪魔して購入意欲が下がらないよう、内覧時にはできるだけ良い状態にしておきましょう。

2-4.人気の付帯設備は残す

しかし、新築や築浅の売却時となると話は別で、人気の最新設備がついている場合は、残しておいたほうが査定額に良い影響を与える場合もあります。また、部屋数が多い場合は、各部屋にクーラーや照明をつけるのにはお金がかかるため、残しておいてほしいと要望する買い主もいらっしゃいます。

あなたの物件の場合どのようにすると良いか、不動産屋さんに相談してみましょう。

2-5.スケジュールに余裕をもつ

何か事情があって急遽売却したいという場合もあるかもしれませんが、短期間で必ず売却するためには、買い主の決断を後押しするために、値引きをせざるを得ない状況になるかもしれません。

不動産業界では、焦って安く売ることを「売り急ぎ」と呼びます。売り急ぎを防止するためにも、時間をかけて売り出すのがおすすめです。一般的に、物件の売却には3ヶ月程度かかると言われていますので、そのくらいの期間は成約しなくても困らないように準備をしておきましょう。

2-6.売れる時期(3月と9月)を逃さない

物件が売れやすいのは3月と9月と言われています。これは、日本では学校や会社などの新年度が4月から始まることと、多くの企業で人事異動が3月と9月頃に行われることで、そのタイミングで引っ越しをしようと考える人が増えるためです。

売却までには3ヵ月ほどかかりますので、急げば1月や7月には売り出し始めることができそう、という場合は、スケジュールを調整してそのタイミングに間に合わせることができると良いでしょう。

ただし新築の場合は、築年数が長くなるとその分価格が下落してしまいます。売却を検討し始めたのが4月の場合は、わざわざ7月まで待つ必要はありませんので、早く売却活動を開始することを優先しましょう。

2-7.自分で相場を調べることで安売りを防ぐ

自分の物件の相場がどのくらいなのか、事前に調べておきましょう。そうすると、間違えて相場よりも安く売ってしまい、損をするのを防ぐことができます。

相場を調べるのには、以下のサイトが便利です。

土地情報システム
国土交通省が提供する情報システムで、過去15年分の不動産の取引価格を検索して確認することができます。リンク先で物件の種類(マンションか戸建てか土地付きか)や地域を選ぶと、過去の売買金額や、築年数等の掲載された表が表示されます。

(検索画面例)

レインズマーケットインフォメーション
直近1年間の、不動産の成約価格を調べることができるサイトです。リンク先で、物件の種類(マンションか戸建てか)や、地域、間取り、築年数、駅からの距離などの条件を選択し、あなたの物件と近い条件の物件がいくらで売買されたのかを把握しましょう。

(検索画面例)

2-8.複数の不動産会社へ査定依頼する

住宅を売却する場合、通常は専門家である不動産会社に売却活動を依頼します。

しかし、選ぶ不動産会社を間違えてしまうと、販促活動をあまりしてくれずなかなか買い主が見つからなかった、営業担当者の対応が悪く手続きがスムーズに進まなかった、値付けの精度が低く想定よりも安い金額で売ってしまった、などの失敗を招いてしまいます。

そこで、1社だけでなく、複数の不動産会社へ査定依頼して、自分に合った会社を選ぶようにしましょう。

不動産会社を選ぶときのポイントは以下です。

①査定額の根拠を確認したとき、明確に説明できる
最も気になるのは査定額ですが、高ければ高いほど良いというわけではない点に注意しましょう。「できるだけ高く売却したい」という考える売り主から選ばれやすくなるために、わざと高めの査定額を提示して契約を取ろうとしている可能性があるためです。

②あなたの物件の地域の売買実績が多い
不動産会社には、得意な地域、不得意な地域があります。あなたの物件の所在地で地場に根差した売買を行っている会社を選ぶと、適正な価格で売却してもらえるでしょう。

③あなたの物件の種類(マンションか戸建てか)の売買実績が多い
マンションは得意だが戸建てはあまり取り扱わない、という不動産会社に戸建ての売却を依頼すると、適正価格で売り出すことができないなど、売却プランに支障が出ることがあります。どんな物件の売買実績が多いのか事前に確認するようにしましょう。

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3.新築・築浅物件を売却する時の流れ

高値売却のポイントを理解したところで、次は新築や築浅物件を売却する時のおおまかな流れを知っておきましょう。

STEP1 査定依頼
複数社から査定してもらい、相場感をチェックしましょう。
提出された査定額の適切さを判断するため、事前に物件情報サイトなどで相場を調べておくのもおすすめです。

STEP2 売り出し価格決定
査定価格を参考に、いつまでに売りたいか、いくらで売り出すか、を決めましょう。
素人だと判断がつきにくいため、不動産会社に相談して一緒に決めるのも良いでしょう。

STEP3 媒介契約締結
売却を、どこの不動産会社に依頼するか決めましょう。
1社と専属契約する場合と、複数の会社と契約する場合があります。専属の場合は、より積極的に販促活動をしてくれやすいため、高値売却してくれそうな信頼できる不動産会社を選びましょう。

STEP4 売却活動実施
不動産会社が広告などで宣伝を開始してくれます。内覧希望者がいればその対応を行います。新築・築浅物件の場合は、買い主は設備や室内が新しく綺麗であるという期待を持っているため、できるだけ家の中の不用品は事前に処分し、清潔に保っておきましょう。

STEP5 契約・引き渡し
売却先を決めて、売買契約を結びます。売却金で住宅ローンの一括返済を行う場合は、金融機関にも事前連絡しましょう。買い主から売却金額を受け取り、鍵を引き渡したら完了です。

新築・築浅物件を売却する際は、特にSTEP4で、新しさや綺麗さなどの価値を正しく買い主に伝えることが大切です。不用品の処分などは、内覧のタイミングに間に合うように手配しておきましょう。

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4.新築・築浅物件を売却する時の注意点

新築や築浅物件を売却するときには注意点があります。スムーズに売却できるよう、以下のポイントを押さえておきましょう。

4-1.住宅ローンは完済する必要がある

売却のときに気を付けたいのが、住宅ローンを組んで物件を購入している場合は、ローンが残ったままでは売れないということです。

金融機関でローンを組むと、通常はその物件を担保とする権利「抵当権」が設定されています。

抵当権とは?
・借りている住宅ローンを返済できなくなったとき、金融機関が物件を差し押さえて裁判所で競売(強制的に売却すること)できる権利のこと
・法的に「抵当権が残ったままの物件を売ることが禁止されている」わけではない
・しかし、抵当権の残ったままの物件は、前の持ち主がローンを支払えなくなった場合に金融機関に差し押さえられてしまう可能性があるため、そのまま購入する買い主は通常いない

抵当権は、ローンを完済すると抹消することができるため、売却時にはローンを完済して抵当権も抹消しましょう。

ではどうやってローンを完済すればいいの?というと、多くの方は、その物件の売却代金で、ローンの残債を支払います。
しかし、ローン残債が物件の売却金額よりも多い場合は、以下の図のように、自身の貯金などからその費用を捻出しなければなりません。

それができないとそもそもこの物件を売却することはできませんので、売却を検討し始めたら、下記のステップで、「売却金額+捻出できる自己資金」で住宅ローンの完済が可能かどうか見積もるようにしましょう。

①金融機関に確認し、現在のローン残債を把握する
②物件の売却価格を調査する(不動産会社に査定を依頼)
③売却見積金額がローン残債に満たない場合、差額を捻出できる自己資金を準備できるか確認する

売却金額はそっくりそのままローン返済に充てることができるわけではなく、手数料が引かれますので、その点にも注意しましょう。

手数料の詳細は、5章 新築・築浅物件の売却でかかる税金・費用一覧で解説していますが、4,000万円で売却した場合は、150万円ほどかかることがあります。

また、こちらの記事でも住宅ローンの残った物件を売却するとき手順を解説していますので、参考にしてください。

参考記事

住宅ローンが残っている物件の売却

4-2.新築を売ることになった理由は隠さず伝える

住宅の購入を検討している方の中には、販売されているのが新築や築浅物件の場合、「購入してすぐに売るなんて、この物件には設備や立地に何か問題があるのではないか?」という疑念を持ち、不安な気持ちから、購入を控えようとする方もいらっしゃいます。

安心して購入の意思決定をしてもらうためにも、売ることになった理由は隠さずに伝えるようにしましょう。

新築売却の際に多い理由
・離婚
・ローンが払えなくなった
・親の介護
・転勤

プライベートなことなのであまり伝えたくないと思うかもしれませんが、それを伝えることで買い主側は安心して検討を進めることができますので、きちんと伝えるのがおすすめです。

また、法的なルールで必ず伝えなければならないこともあります。

必ず伝えなければならないことの例
・物件内での自殺や殺人などの死亡事故の有無
・近隣に火葬場やごみ処理場、指定暴力団組織がある場合
・近隣の建築計画(隣に高層マンションが建つなど)
・雨漏りや傾きなどの不具合がある場合

このように、住環境にネガティブな問題がある場合は、不動産会社はその事実を買い主に伝える義務があります。

故意に隠し、買い主が損害を受けてしまうと、損害賠償請求や契約解除にもつながりかねません。包み隠さず不動産会社の担当者に伝え、相談しましょう。

4-3.買い替えを実施する場合はタイミングを考慮する必要がある

買い替え(今の物件を売り、新しい物件を購入すること)を実施する場合、新しい物件購入資金をどのように工面するかによって、売却タイミングに縛りが生じることがあります。主に以下の3パターンに分かれます。

新しい物件購入にローンを組む場合

できれば「今の物件を先に売却する ⇒ 新しい物件を購入」という流れをとるのがおすすめ。
今の物件の売却前に新しい物件のローンを組むのは「二重ローン」となり、審査が非常に厳しくなるため。

新しい物件購入にローンを組む&今の物件の売却利益を充てる場合

今の物件の売却後でないと売却利益は手元に入らないため、「今の物件を先に売却する ⇒ 新しい物件を購入」という流れを取る必要がある。

新しい物件購入にローンを組まない場合

今の物件の売却タイミングに縛りはない。

新しい物件の購入資金の準備方法を事前に決めてから、売却・買い替え物件探しのスケジュールを立てましょう。

5.新築・築浅物件の売却でかかる税金・費用一覧

最後に、新築や築浅物件の売却の際に発生する税金や費用を見ていきましょう。

住宅を売却すると、その代金は100%あなたの手元に入るわけではありません。手数料や税金などの出費が発生しますので、その分が引かれることを知っておきましょう。

売却にかかる費用の内訳は、仲介手数料や印紙税、登記費用などです。合計で大体売却金額の3.8~4.0%くらいを見込んでおくと良いでしょう。

4,000万円で物件を売却する場合は、150万~165万円くらいが目安となります。内訳の詳細は以下の通りです。

5-1.仲介手数料

不動産会社へ、売買の仲介に対する成果報酬として支払う手数料です。

【費用の詳細】

上限の計算式は「売却金額の3%+6万円+消費税」(金額が400万円を超える場合)

【4,000万円の物件を売却した場合の目安金額】

136万6,000円

(4,000万円×0.03+6万円+消費税10%)

5-2.印紙税

売買契約の際には、売却の金額に応じて税金を納める必要があり、契約書に印紙を貼ることで納税したとみなされます。

【費用の詳細】

以下のように売却金額別に税額が異なります

契約書に記載する売却金額

税額

100万円超500万円以下

1,000円

500万円超1,000万円以下

5,000円

1,000万円超5,000万円以下

10,000円

5,000万円超1億円以下

30,000円

1億円超5億円以下

60,000円

※2022年3月31日までに作成される契約書(軽減措置)の場合

【4,000万円の物件を売却した場合の目安金額】
10,000円

5-3.登記費用

住宅ローンの完済後に必要となる、抵当権を外す手続きで必要になる費用です。

【費用の詳細】
①抵当権抹消登記費用
不動産1件につき1,000円。家と土地に設定されている場合は合計2,000円。
➁登記を実施してくれる司法書士への報酬
相場は、依頼する司法書士や地域によって異なる。平均的には13,000~19,000円程度。
参考:報酬アンケート結果(2018年(平成30年)1月実施)日本司法書士連合会

【4,000万円の物件を売却した場合の目安金額】
13,000円

5-4.ローンを一括返済するための費用

一括繰上返済にかかる金融機関への手数料です。

【費用の詳細】
金融機関によって異なるが目安は以下となります。
・ネットバンキングの場合:無料~1万円
・電話や窓口申込の場合:1万~5万円

【4,000万円の物件を売却した場合の目安金額】
20,000円

5-5.引っ越し

売却に伴い引っ越す場合の費用です。

【費用の詳細】
時期や距離によって異なる。3人以上の家族の場合は、10~20万円程度が目安となります。

【4,000万円の物件を売却した場合の目安金額】
15万円

5-6.譲渡所得税 

売却益が発生した場合に納税すべき費用です。

【費用の詳細】
譲渡所得(利益)に対して以下の割合を税として納める必要があります。

物件所有期間が5年未満

物件所有期間が5年超

所得税

30%

15%

復興特別所得税

0.63%

0.315%

住民税

9%

5%

合計

39.63%

20.315%

【4,000万円の物件を売却した場合の目安金額】
利益の39.63%(築5年未満の場合)

上記の通り目安はおわかりいただけたと思いますが、実際にご自身の物件を売却する場合、売却後に結局手取りがいくらになるのか、気になりますよね。そんな方のために、手取り金額のシュミレーションに役立つ記事をご紹介します。下記を参考にしてみてくださいね。

参考記事

➡不動産を売却した時のシミュレーション

6.まとめ

この記事では、新築もしくは築浅(築年数5年以内)住宅の売却をスムーズに行うために知っておきたい基礎知識や、出来るだけ高値で売却するためのコツなどをご紹介しました。

新築もしくは築浅売却の際の基礎知識は、下記の2つでした。

①「新築」として売り出せるのは「完成後1年未満・未入居」の物件だけ
② 築5年以内の築浅物件は高値で売れる可能性が高いので早めに売るのが良い

また、出来るだけ高値で売却するためのコツは、以下の8つです。

①未入居の場合はそのまま売る
②とにかく早いうちに売る
③内覧のときの魅力を高める
④人気の付帯設備は残す
⑤スケジュールに余裕をもつ
⑥売れる時期(3月と9月)を逃さない
⑦自分で相場を調べ、間違えて安売りするのを防ぐ
⑧複数の不動産会社へ査定依頼する

そして、「新築・築浅物件を売却する時の流れ」は以下でした。

さらに、新築・築浅物件を売却する時の注意点は、以下の3点でした。

①住宅ローンは完済する必要がある
②新築を売ることになった理由は隠さず伝える
③買い替えを実施する場合はタイミングを考慮する必要がある(二重ローンを避けるため、先に今の物件を売ってから新しい物件を買う)

最後に、新築・築浅物件の売却でかかる税金や費用についてもお伝えしました。

この記事で得た知識を参考にして、あなたの物件の売却活動をスムーズに進めていってくださいね。

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