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不動産売却コラム

中古物件は売却と賃貸どちらがおすすめ?特徴を比較

公開:2020/04/21更新:2020/04/20

不動産をせっかく購入したものの、転勤といったイベントが生じた場合は、空き家として放置しておくのはもったいないので売却するのが一般的です。

他にも賃貸物件として所有を続けるという方法が挙げられますが、売却と賃貸はどちらがおすすめなのでしょうか?

この記事では、中古物件は売却と賃貸どちらがおすすめか、それぞれの特徴を比較します。

中古物件の売却における4つの特徴

不動産をせっかく購入しても、家族構成の変化や転勤などの理由で家に住み続けることができない場合があります。そのような場合には、不動産を売却するという方法を選択する人が多いですが、賃貸として貸し出すという方法もあります。

売却を選んで物件を引き渡したものの、賃貸にしておけば良かったと後悔しないためには、売却と賃貸の特徴をよく理解して、自分の目的に合った方法を選ぶことが重要です。売却と賃貸の特徴をまとめると以下の通りです。

中古物件の売却の特徴 中古物件の賃貸の特徴
売却代金が得られる 賃料収入が得られる
維持費がかからない 経費を計上できる
資産価値の下落を回避できる 不動産を手放さずに済む
スケジュールが明確ではない 借主が必ず見つかるとは限らない
税制優遇が受けられない

まずは売却の特徴について詳しく見ていきましょう。

中古物件の売却の特徴①:売却代金が得られる

中古物件の売却を選ぶと、売却代金が手に入ります。例えば、買い換えを予定している場合には、手に入れた売却代金を買い換え資金として活用することが可能です。

また、賃貸住宅に住むことを予定している場合でも、賃料を支払う資金を確保できるため、多少の余裕をもって売却後の生活に臨めるのが売却の大きな特徴と言えるでしょう。

中古物件の売却の特徴②:維持費がかからない

中古物件を空き家のまま放置する、賃貸として運用するという方法の場合、物件の所有者は変わりません。これらの方法を選ぶと、固定資産税や管理費・修繕積立金などの維持費が物件の所有者が変わるまで継続的にかかるというデメリットがあります。

しかし、売却を選んだ場合は、売却が完了して物件の所有者が変われば、これらの維持費がかかりません。そのため、無駄な支出を減らすことができるでしょう。

中古物件の売却の特徴③:資産価値の下落を回避できる

土地はあまり資産価値が下落することはありませんが、建物は築年数が経過すると資産価値が下落します。そのため、所有期間が長くなるほど、資産価値が下落する可能性が高まるので注意が必要です。

売却を選んだ場合、賃貸のように所有期間が長くならないため、資産価値の下落を最小限に抑えることが期待できます。リスクを少しでも軽減したい場合、賃貸より売却を選ぶ方が良いでしょう。

中古物件の売却の特徴④:スケジュールが明確ではない

中古物件の売却を選んだからと言って、すぐに物件が売れるわけではありません。例えば、〇月に転勤するのでそれまでに買い手を見つけなければならないという状況では、売れなかった場合には転勤先から売却を進めることになります。

また、買い換えを予定していて売却代金を買い換え資金に充てようと思っていても、すぐ買い手が見つからない場合は、住宅ローンの二重払いになることもあります。スケジュールが明確ではないことが原因で、後の予定に影響を与える可能性もあるので注意しましょう。

中古物件の賃貸における5つの特徴

不動産が空き家になる場合には、売却を選ぶのが一般的ですが、賃貸もメリットが多くあるため、賃貸の特徴をしっかり理解した上で、売却にするか賃貸にするかを選ぶことが重要です。

賃貸の特徴について詳しく見ていきましょう。

中古物件の賃貸の特徴①:賃料収入が得られる

中古物件を賃貸として運用した場合、賃料収入が継続的に得られるという特徴があります。不動産投資は安定した家賃収入が得られるため、リスクの比較的低い資産運用として注目されています。

住宅ローンの返済が残っていると、住居用から賃貸用に切り替わるのでローンを借り換えることになりますが、賃料収入を返済に回せるので安心です。また、手に入った賃料収入で老後の不足する年金を補うことが可能です。特に急いで売却する予定がない場合は、賃貸を検討することも1つの選択肢と言えるでしょう。

中古物件の賃貸の特徴②:経費を計上できる

住宅を居住用として所有している場合は、経費を計上するという概念がありません。しかし、賃貸用として運用している場合には、賃料収入という不動産所得を得るために必要な費用を経費として計上することが可能です。

例えば、固定資産税、管理費・修繕積立金、減価償却費などが経費として挙げられます。特に減価償却費は、実際に支出を伴わないものの、経年劣化による資産価値の減少を経費として計上できるため、節税効果が期待できるでしょう。

中古物件の賃貸の特徴③:不動産を手放さずに済む

最初から売却することを考えて不動産を購入した人は関係ありませんが、不動産は大きな買い物であるため、ずっと住み続けることを想定して購入する人も多いと思います。

一度売却すると、再度同じ物件を手に入れることは困難であるため、何とかして手放さずに手元に残しておきたい考えている人も多いのではないでしょうか?

売却ではなく賃貸を選んだ場合は、不動産を手放さずに済みます。ある程度賃貸用として運用した後に、再度住めるようになってから居住用に戻すことが可能です。大切な不動産を手放さずに済むということが何よりも魅力と言えるでしょう。

中古物件の賃貸の特徴④:借主が必ず見つかるとは限らない

賃貸用として物件を運用する場合、借主が見つかれば安定した賃料収入が期待できますが、借主が見つからなければ安定した賃料収入を得ることができません

賃貸用として物件を運用していても、借主が必ずしも見つかるとは限らないので注意が必要です。ローンの返済が残っている状況で家賃収入が得られない場合、給与や貯金から返済を続けることになります。

返済が困難になってしまい、最終的に不動産を売却しなければならない可能性もあるため、需要が期待できるエリアなのかどうかをよく考えてから賃貸を始めましょう。

中古物件の賃貸の特徴⑤:税制優遇が受けられない

居住用の不動産を売却して利益が生じれに、3,000万円の特別控除といった税制優遇を受けることが可能です。しかし、賃貸用の不動産を売却して利益が生じても、先ほどの税制優遇を受けることができません

賃貸用として運用していたものの、思っていたような利益が得られなかったことを理由に売却して利益が生じた場合には、税金が課されます。そのため、売却するのか、賃貸用として運用するのか悩んでいる場合、税制優遇がなくなることを視野に入れながらしっかり考える必要があります。

どうすればいいか判断が難しい場合には、不動産の専門家である不動産会社に相談しながら売却か賃貸かを決めた方が良いと言えるでしょう。

まとめ

何らかの理由で現在の住居に住み続けることができなくなった場合には、売却するまたは賃貸するという方法のどちらかを選ぶことになります。

買い換え資金の確保、住宅ローンの一括返済の資金を確保するために、売却を選択するのが一般的です。しかし、物件を手放したくない、不動産投資に興味がある場合、賃貸用として運用するのも1つの選択肢と言えます。

どちらもメリットとデメリットがあるため、選ぶことは簡単ではありません。物件をどうすべきか分からない場合には、後悔しないためにも専門家である不動産会社に相談した方が良いと言えるでしょう。

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