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不動産売却の費用・税金

不動産売買には消費税がかかる?消費税について解説

公開:2020/05/02更新:2020/09/08

店舗で商品を購入する際は、商品代金に消費税が課されます。不動産売買を行った場合にも代金に消費税が課されるのでしょうか?

不動産の売却代金は大きいため、消費税が課される場合は多額の税金を引かれることで、売却後の買い換えにも影響が生じる可能性があるので注意が必要です。

この記事では、不動産売買には消費税がかかるのかどうかを解説します。

不動産売買には消費税がかかる?

店舗で購入する商品には10%の消費税が課されます。商品と同様、不動産売買で不動産の代金に10%の消費税が課される場合、代金が大きいだけに消費税の与える影響が大きいと言えます。

例えば、4,000万円の不動産売買を行うにあたり、もし代金に消費税が課されたとすると、消費税だけで400万円も負担しなければなりません。

消費税は2019年10月より8%から10%の引き上げによって負担が大きくなっています。もし消費税が課されるのであれば、不動産の売り手は売却代金を次の不動産の購入資金に充てられる資金が少なくなる、買い手はより多くの購入資金が必要になります。

不動産売買では、消費税が課せられるのでしょうか?課税対象になる項目とならない項目について見ていきましょう。

不動産売買で消費税が課税される4つの項目

不動産売買では消費税が課されます。しかし、項目全てに消費税が課されるわけではありません。不動産売買で消費税が課税される項目と課税されない項目をまとめると以下の通りです。

消費税が課税される項目 消費税が課税されない項目
①課税事業者が行う建物の売買 ①土地の売買
②仲介手数料 ②土地の定着物の売買
③司法書士に支払う手数料 ③個人が行う建物の売買
④住宅ローンの手数料 ④登録免許税や印紙税

まずは消費税が課税される項目について詳しく見ていきましょう。

不動産売買の消費税課税項目①:課税事業者が行う建物の売買

課税事業者とは、消費税を納付する義務を有している法人や個人事業主です不動産会社や建築会社は課税事業者に該当します。

そのため、新築の注文住宅や建売住宅を建築会社が売却する、中古住宅を不動産会社が直接売却する場合には、売却代金に消費税が課されるので注意が必要です。

不動産会社が直接不動産を売却する事例として買取が挙げられます。買取では、売り手から買い取った不動産を不動産会社が買い手に売却するので消費税が課されます。

売り手が誰なのかによって消費税が課されるかどうか異なるので注意しましょう。

不動産売買の消費税課税項目②:仲介手数料

不動産会社に不動産売買の仲介を依頼して売買契約が成立した場合、不動産会社に対して買い手も売り手も仲介手数料を支払わなくてはなりません。

この仲介手数料は、課税事業者である不動産会社の提供するサービスに支払うものなので消費税が課されます

不動産の売却価格が400万円を超える場合の不動産会社に支払う仲介手数料の速算式は、「(売却代金×3%+6万円)+消費税」です。

この速算式はあくまでも上限なので、不動産会社に仲介手数料の減額を申し出れば、多少消費税の影響を抑えられるでしょう。

不動産売買の消費税課税項目③:司法書士に支払う手数料

不動産売買では、不動産の所有権が売り手から買い手に移行することを証明するために、不動産に設定されている抵当権を抹消するために手続きを行う必要があります。

これらの手続きは、不動産を管轄している法務局に行って登記を行わなくてはなりません。登記は事前に必要書類を準備する、法務局の受付時間内に手続きを進めなくてはならないため、日中働いている人が行うのは困難です。

そのため、司法書士に登記を依頼するのが一般的ですが、依頼した場合は司法書士に報酬を支払う必要があります。司法書士に支払う報酬も、不動産会社に支払う仲介手数料と同様に消費税が課せられるので覚えておきましょう。

不動産売買の消費税課税項目④:住宅ローンの手数料

不動産を購入する際は、自己資金だけでは購入資金が不足するため、住宅ローンで補うのが一般的です。

住宅ローンを契約する際は、事務手数料がかかります。事務手数料は金融機関という課税事業者のサービスを利用するためにかかるものなので消費税の課税対象となります

また、不動産を売却する際も、売却代金で住宅ローンの一括返済を行う場合、一括返済用の手数料が発生しますが、こちらも消費税の課税対象です

このように、不動産売買では消費税がかかる項目も多いため、事前に何が課税対象なのか理解しておくことが重要と言えるでしょう。

不動産売買で消費税が非課税になる4つの項目

不動産売買では、消費税が課税される項目と非課税となる項目が混ざっているため、しっかり区別することが重要です。

続いて、消費税が非課税になる項目について詳しく見ていきましょう。

不動産売買の消費税非課税項目①:土地の売買

消費税は消費されるものに課される税金です。しかし、土地は消費という概念に合いません。そのため、土地の売買では消費税が課されないという点に注意が必要です。これは売り手が課税事業者である不動産会社や建築会社が売却する場合にも該当します。

売り手が誰なのかというだけでなく、売買しようとしているものが何なのかということも影響するので覚えておきましょう。

不動産売買の消費税非課税項目②:土地の定着物の売買

売却しようとしている土地に、庭木や石垣などが付随している場合は、庭木や石垣だけに消費税が課されるのでしょうか?

庭木や石垣などを土地と一体で売却する場合は、土地の定着物として扱われるため、消費税の課税対象にはなりません。ただし、土地に埋設されている車庫は設備の譲渡として扱われて、消費税の課税対象となるという点に注意が必要です。

不動産売買の消費税非課税項目③:個人が行う建物の売買

不動産会社や建設会社といった課税事業者が新築の注文住宅や建売住宅、買い取った中古住宅を売却する際は、売却代金に対して消費税が課されます。

しかし、個人が中古住宅を売却する場合、売り手が課税事業者ではなく個人であるため、消費税が課されません

不動産会社が仲介となる一般的な個人間の売買では消費税が課されることはないので、あまり消費税を気にする必要はないでしょう。

不動産売買の消費税非課税項目④:登録免許税や印紙税

不動産売買で生じる仲介手数料や報酬は消費税の課税対象であるため、不動産を取得した際の登録免許税や売買契約書に貼付する印紙税も課税対象なのか気になる人もいると思います。

登録免許税や印紙税には消費税が課されません。その理由は、登録免許税や印紙税は、税金という性質を既に持っているためです。

このように不動産売買には消費税が課される項目と課されない項目があります。個人間で行われる不動産売買の売却代金は消費税が課されませんが、個人と業者で行う不動産売買の売却代金は消費税が課されるという違いは特に注意しましょう。

まとめ

2019年10月より、消費税が8%から10%に引き上げられています。不動産売買では高額な不動産を取り扱うため、消費税の増税がどのような影響を与えるのか気になっている人も多いのではないでしょうか?

不動産売買では、消費税が課税される項目と課税されない項目に分かれます。不動産を個人同士で売買する場合の代金は非課税である一方、不動産会社と直接売買する場合の代金は課税されるので注意が必要です。

消費税が課されると、買い手は負担が大きくなる、売り手はその後の買い換え用の資金が不足する可能性があります。想定外のトラブルから身を守るためにも、どのような項目に消費税が課されるのか事前に確認しておきましょう。

不動産売却コラム
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