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不動産売却の基礎知識

【不動産売却の流れ】不動産を売却する前に知っておくと便利

公開:2020/04/05更新:2020/09/08

不動産の売却を考えている方の中には、全体の流れについて知りたい方もいると思います。

実際に売却をするときは不動産会社に任せれば安心なのは間違いありませんが、事前に流れを知っておくことで更に安心して不動産の売却を依頼することが可能です。

この記事では、不動産売却の流れについて分かりやすく解説します。

不動産売却の流れ

不動産を売却する時に、不動産会社に査定依頼をして売却することは知っている方も多いと思いますが、全ての流れを知っている方はあまりいないと思います。不動産の売却はどのような流れなのかを、準備段階を含めて10項目のステップにまとめてみました。

  1. 売却理由をまとめる
  2. 売却の希望期間を考える
  3. 相場を調べる
  4. 不動産会社に査定を依頼する
  5. 不動産の売出価格を決定する
  6. 仲介を依頼する不動産会社を選ぶ
  7. 売却活動を行う
  8. 売買契約を締結する
  9. 引き渡しに向けた準備を行う
  10. 不動産の引き渡しを行う

それぞれのステップと押さえておくべきポイントについて詳しく見ていきましょう。

流れ①:売却理由をまとめる

不動産を売却する際は、なぜ売却するかという理由をまとめることが大切です。例えば下記のような理由です。

不動産の売却理由

    • 相続した不動産を売却したい
    • 子供が独立して部屋を持て余しているので売却したい
    • 転勤になるので売却したい
    • 離婚するので売却したい
    • 庭の手入れが大変になってきたのでマンションに住み替えたい

売却査定をするときに不動産会社に必ず聞かれる一つが売却理由です。売却することが目的なので売却理由を話す必要はないという考え方もありますが、売却理由や居住状況によって税金などの控除対象が違ったりするので話すメリットは十分にあります。

例えば、住んでいる家を売却するときは3,000万円までの利益が税金から控除される「マイホーム特別控除」という制度がありますが、転勤して住民票を移転した時はどうなるのか、といったことにも不動産会社は教えてくれます。税理士ではないので教える内容に限界はありますが、それでも売却する時に有利になることは間違いありません。

流れ②:売却の希望期間を考える

売却査定をするときに、売却理由と共に必ず聞かれるのが売却の希望期間です。既に探している方がいて即契約になる、タイミングが良いケースもあるので売却期間の良し悪しは一概には言えませんが、一般的には早く売れると査定が安かった可能性、長く売れない時は査定が高かった可能性があります。

別の言い方をすれば、売却期間が短いと査定価格は安くなる可能性があるとも言えます。売却理由にも寄りますが、できれば最低3ヶ月程度の売却期間があると、今探しているお客様だけでなく新たに探し始めたお客様への可能性も広がるので、有利になります。

流れ③:相場を調べる

不動産会社ではないので日頃から不動産の相場を調べておく必要はありませんが、近隣で売りに出ている不動産情報や価格を事前に知っておくと、査定価格が安すぎないか、または高すぎないかを査定時に検討することができるので有利と言えます。

相場を調べる方法はいろいろありますが、不動産ポータルサイトで調べるのが一番簡単です。

不動産ポータルサイトとは、SUUMOやHOME’Sなどで不動産情報が数多く掲載されているWEBサイトです。売却予定の周辺の物件がいくらで売りに出されているのかを調べることで、おおよその不動産相場を知ることができます。不動産会社の中には根拠なく高い査定価格を付けるケースがありますが、おおよその相場を知った後だと査定が高いことに気づくことができます。 

流れ④:不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に依頼する査定方法

不動産会社に依頼する査定方法は、大きく以下の2つに分類されます。

査定方法 特徴
簡易査定(机上査定) 類似物件や過去の取引事例から査定価格を算出
訪問査定 現地確認を行い詳細の査定価格を算出

簡易査定は、主に近隣で売りに出ている物件や過去の取引事例から価格を算出します。現地確認を行わないのが一般的で机の上で査定を行うという意味で、机上査定とも呼ばれています。

訪問査定は現地に行って、土地の状況、道路の状況、隣地との状況、近隣の住環境、日当たり、風通し、建物の内外観や劣化状況、リフォーム状況、間取りの使い勝手などを調べます。そこに近隣の売却物件や過去の取引事例を照らし合わせて詳細の査定をします。そのため、簡易査定と比較すると訪問査定は正確な査定価格を知ることができます

売るのは先でどれくらいの価格で売れるのかを知りたい段階であれば簡易査定、売るのを検討していてしっかりとした査定結果を知りたいのであれば訪問査定といったのが一般的です。

査定を1社に依頼するケース、複数に依頼するケース

不動産会社に査定を依頼する時は、1社に依頼するケースと複数の不動産会社に依頼するケースがあります。

1社に査定依頼をするときは、査定価格や条件が希望と合っているかがポイントです。希望と合っている時は安心して売却依頼ができますが、希望と合っていないとき、不動産会社や担当者に不安を感じた時などは、他の不動産会社にも査定依頼をして比較するのがおすすめです。病院で例えるとセカンドオピニオンのようなイメージです。

複数に査定依頼をするときの特徴は、査定価格を高く提示する不動産会社が多くなることです。これは、査定価格が安いと選ばれる可能性が低くなるからです。別の言い方をすれば、他の不動産会社より高い査定結果を出して、依頼を受ける不動産会社がいるとも言えます。

1社に依頼するケースも、複数に依頼するケースも共通して言えることは査定価格や内容、販売方法に根拠があるかです。もし価格の根拠が無かったり、弱かったりしたときは、査定価格だけで判断しないことをおすすめします。

流れ⑤:不動産の売出価格を決定する

不動産の売出価格は査定結果を見て決めるのが一般的ですが、売却が成功するかどうかを大きく左右するため、よく考えた上で売出価格を決める必要があります。

周辺相場より高く価格を設定した場合は買い手がなかなか現れにくく、売れないことを理由に売出価格を下げる可能性が出てきます。周辺相場より安く価格を設定した場合には買い手がすぐに現れる可能性が高くなりますが、手元に残るお金が少なくなります。

買い手が価格交渉をしてくるケースもあるので、やや高めの価格設定にしておくと売却が上手く行く可能性が高まります。仲介を依頼する不動産会社とよく相談をして納得のいく価格設定を決めることをおすすめします。

流れ⑥:仲介を依頼する不動産会社を選ぶ

媒介契約の締結

訪問査定が終わり、売却価格も決めた後のステップは、売却を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を締結する流れになります。媒介契約とは、不動産会社が仲介で売却活動をすることに承認するという契約です。媒介契約は大きく以下の3つに分類されます。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
依頼できる会社数 複数社 1社 1社
自己発見取引 できる できる できない
レインズへの登録 登録義務はなし 契約から7日以内 契約から5日以内
業務報告 規定なし 14日に1回以上 7日に1回以上

一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼できるのが大きな特徴です。主なケースは、複数に査定を依頼したが良い条件が2社あり1社に絞れない、知り合いの不動産会社がいるが賃貸メインなので売買メインの2社と媒介契約したい、などです。

専任媒介契約は、複数ではなく1社のみに売却を依頼する契約です。特徴は専任媒介のみで受けられるサービスがあることと高い広告費を掛けて売却活動をする会社が多いことです。

専属専任媒介契約は専任媒介契約とほぼ同じですが、自分で買い手を見つけても直接取引ができない契約となっています。売る方にとってメリットはないので専任媒介で十分とも言えます。

流れ⑦:売却活動を行う

媒介契約を締結した後は売却活動を開始します。WEBサイトへの掲載、折り込みチラシなどの広告掲載が売却活動のスタートラインになりますが、広告の方法を間違えると購入希望者が物件を見つけることができなかったり、物件を見つけたとしても広告に魅力がないのが原因でお問い合わせにつながらない可能性があります。これらは、売れない時に価格を下げる原因になるので注意が必要です。 

お問い合わせがあった時は不動産会社の担当者が購入希望者を案内する流れになります。中古住宅の場合は内覧がありますが、家の中が散らかっていると、第一印象が下がって契約に至らないケースがあります。急に内覧が決まって購入希望者が訪れることもあるため、いつ内覧が行われても大丈夫な状態にしておくことをおすすめします。

室内や水回りの状態があまりよくないと、印象が悪くなる、買い手が現れない、価格を下げる、値下げ交渉が行われる、といったマイナスの循環が訪れやすくなります。別の言い方をすれば、室内や水回りをきれいにしておくと、印象が良くなる、買い手が現れやすくなる、価格を下げたり値下げ交渉の可能性が低くなる、とも言えます。

流れ⑧:売買契約を締結する

購入希望者が物件を購入するときは、買付証明書と呼ばれる書類に購入希望者が署名捺印をします。買付証明書には、価格、契約希望日時、希望条件が記載されているのが一般的で、売り手がその内容を了承した時は売買契約という流れになります。

売買契約では、まず最初に不動産会社の宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。重要事項説明とは、売買契約の対象である不動産の内容や法律について説明をする書類で、後々トラブルにならないための重要な書類です。どちらかというと購入する方向けの説明になりますが、売る方も内容に間違いがないかを確認して署名捺印をします。

重要事項説明が終わった後は売買契約という流れになります。売買対象となる不動産の確認、売買価格の確認、手付金・残代金の金額や支払日の確認、契約内容となる約款の確認などの説明があり、売り手も買い手も十分に理解したあとに署名捺印となります。重要事項説明書と同様で後々トラブルにならないための重要な書類です。

流れ⑨:引き渡しに向けた準備を行う

売買契約の成立からお引き渡しまでは、お引越しと住宅ローンの返済準備が主な流れになります。住宅ローンの返済については、売り手が金融機関に連絡をして手続きをすることになりますが、一般的には不動産会社が金融機関の手続き方法をアドバイスしてくれるので、心配はいりません。

契約からお引渡しまでの期間は、空き家で約1ヶ月程度、入居中の場合で約2~3ヶ月程度が一般的です。お住み替えの場合、契約からお引渡しまで6ヶ月という長い期間のケースもありますが、契約からお引渡しまでの期間が長いと購入希望者が購入を諦めることもあります。価格を下げる原因にもなるので、できれば短い期間をおすすめします。

流れ⑩:不動産のお引き渡しを行う

いよいよ最後の流れが不動産のお引き渡しです。不動産のお引き渡しでは、対象不動産を購入した方に移転する書類に署名捺印をするのと同時に、残代金の受領と中古住宅の場合は鍵の受け渡しが行われます。このときに設備の取扱説明書なども渡すのが一般的です。

この一切が終わると不動産の所有権が売り手から買い手に移転して、不動産の売却が終わります。

まとめ

不動産売却の流れ

  1. 売却理由をまとめる
  2. 売却の希望期間を考える
  3. 相場を調べる
  4. 不動産会社に査定を依頼する
  5. 不動産の売出価格を決定する
  6. 仲介を依頼する不動産会社を選ぶ
  7. 売却活動を行う
  8. 売買契約を締結する
  9. 引き渡しに向けた準備を行う
  10. 不動産の引き渡しを行う

売却理由や条件によっては順番が前後したり、ステップを同時に進めることもあります。


不動産売却コラム
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