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不動産売却では手順(流れ)を知ることが重要?売却手順について解説

公開:2020/04/05更新:2020/05/04

不動産の売却を考えている人の中には、何をどうすればいいか分からず困っている人も多いのではないでしょうか?

不動産の専門家の不動産会社に売却を任せておけば安心と言えますが、不動産売却の手順を事前に知っておけば、より安心して不動産売却に臨むことが可能です。

この記事では、不動産の売却手順について分かりやすく解説します。

不動産売却の流れを知っておくメリットとは

「不動産の売却は、不動産会社に任せておけば大丈夫」と考える人も多いのではないでしょうか?しかし、不動産売却と言っても、不動産の査定や不動産会社の選定といったように、行わなくてはならないことは山ほどあります。

不動産の売却を少しでもスムーズに行うためにも、不動産売却の手順(流れ)を知っておいた方が良いと言えます。不動産売却の流れを知っておくことには、どんなメリットがあるのでしょうか?不動産売却の流れを知っておくメリットは以下の3つです。

・売却にどのくらいの期間がかかるか分かる
・必要書類などを事前に準備できる
・売却の失敗を未然に防ぐことができる

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

不動産売却にどのくらいの期間がかかるか分かる

不動産売却を進めるにあたり、1ヶ月程度の期間があれば十分買い手が見つかると思っている人も多いのではないでしょうか?

しかし、不動産の売却には意外と時間がかかることが多くスムーズに売却を進めていくためにもどのくらいの期間がかかるのか事前に把握しておくことが重要です。不動産の売却の手順と期間の目安をまとめると以下のようになります。

不動産の売却の手順 期間の目安
①情報収集、事前準備、不動産会社選定 1週間~1ヶ月
②媒介契約締結、売却活動、売買契約 1~3ヶ月
③引き渡し、代金受領 1~2ヶ月

上記の表を見る限り、不動産の売却に最低でも3ヶ月程度の期間を要していることが分かります。そのため、4月からの新生活に向けて不動産の買い換えを予定している場合、遅くても11~12月に売却をスタートさせた方が良いと言えます。

しかし、①の情報収集や事前準備、不動産会社の選定などの項目は、不動産を売却することがまだ確定していない状況でも、取り組むことが可能です。①の手順を先に終わらせておけば、不動産を売却することが正式に確定した場合でも、スムーズに売却を進められるでしょう。

不動産売却に必要な書類などを事前に準備できる

不動産の売却を進める際は、様々な書類が必要になります。例えば、購入時の不動産売買契約書や重要事項説明書、建築図面、登記識別情報通知、固定資産税の評価証明書などです。

不動産の所有期間が長い場合、これらの書類がどこにあるのかを探すことが容易ではない可能性があります。紛失した場合は、購入時に仲介した不動産会社やハウスメーカーが持っている可能性があるため、再取得することも可能です。

しかし、再取得する場合には、不動産会社やハウスメーカーに問い合わせなくてはならないため、その分の時間と手間がかかります。また、探す場合にも時間と手間がかかるので注意が必要です。

事前に不動産売却の流れを把握しておけば、どのような書類が必要なのか分かるため、売却直前に書類の不備で焦らずに、前もって書類の準備を進めることができるでしょう。

不動産売却の失敗を未然に防ぐことができる

転勤による不動産売却の場合は、転勤の日程が決まっているため、スムーズに売却を進めなくてはなりません。しかし、何も知らないまま不動産の売却を進めると、売却活動に時間がかかるほか、転勤先から売却を進めなくてはならない可能性もあります。

また、不動産の売却を進めたにもかかわらず、売却以外の選択肢があったことに気づき、後悔する可能性もあるので注意が必要です。

これらの不動産の売却に関する失敗を未然に防ぐためにも、不動産の売却の流れを事前に把握しておくことはとても重要です。

どのような手順で不動産の売却が進むのか、それぞれの手順でどのような書類や手続きが必要かをあらかじめ把握しておけば、売却の失敗を未然に防ぐことができるでしょう。

不動産売却の手順とは

不動産の売却と聞いて、査定の依頼、査定結果に基づきつつ売出価格を設定、不動産会社に仲介を依頼するだけだと思っている人も多いのではないでしょうか?

しかし、不動産の売却は、準備を含めると多くのステップがあるため、全てのステップを踏まえて売却に臨むことが重要です。準備を含む不動産売却のステップをまとめると以下の通りです。

①売却理由をまとめる
②売却時期を検討する
③相場を調べる
④不動産会社に査定を依頼する
⑤仲介を依頼する不動産会社を選ぶ
⑥不動産の売出価格を決定する
⑦売却活動を行う
⑧売買契約を締結する
⑨引き渡しに向けた準備を行う
⑩不動産の引き渡しを行う

それぞれのステップと押さえておくべきポイントについて詳しく見ていきましょう。

不動産売却の手順①:売却理由をまとめる

不動産を売却する際は、いきなり不動産会社に相談するのではなく、なぜ売却するかという理由を明確にする必要があります。売却理由として以下のようなものが挙げられます。

・子供が生まれて部屋数が足りなくなった
・子供が独立して部屋を持て余すようになった
・転勤先が離れているので手放したい
・賃貸住宅に住み替えたい

不動産の売却理由を確認する際は、売却後に買い替えるのか、賃貸住宅に住み替えるのかも考える必要があります。

また、売却理由が転勤の場合には、気に入っている不動産であれば、わざわざ売却しなくても単身赴任で自分だけ賃貸住宅に住むという選択肢があります。

他に、家族で引っ越すものの、空き家になった不動産を賃貸住宅として貸し出すという選択も可能です。一度手放した不動産は、再度手に入るとは限りません

賃貸住宅として貸し出せば、無理に不動産を手放さずに済むほか、安定した家賃収入を得られるでしょう。

不動産売却の手順②:売却時期を検討する

不動産の売却はいつでも良いというわけではありません。売却時期次第では売却価格や需要に差が生じるので注意が必要です。

日本は年度替わりの4月に進学、進級、就職、転勤といったイベントが重なるため、不動産需要が高くなりやすいと言えます。そのため、年度替わりである4月に向けて、1~3月に少しずつ不動産需要が高くなるタイミングで不動産を売却すれば、より早く・高く不動産を売却することが期待できます。

秋口も4月ほどではないものの不動産需要が高くなるため、その時期を狙うのも1つの選択肢です。しかし、4月の需要のピークを迎えた後は反動でしばらく需要が低下します。

そのため、1~3月までの間に売却できるようにうまく計画を立てながら売却に取り組むことが重要と言えるでしょう。

不動産売却の手順③:相場を調べる

不動産会社に査定を依頼する前に相場を調べておくことをおすすめします。その理由は、不動産の売り時が分かるようになる、査定結果が適正かどうかを判断できるようになるためです。

日頃から不動産の相場を調べておくと、不動産市況がどのような状態なのか分かります。例えば、1年に1回、半年に1回相場を調べておくことで、不動産価格が上昇傾向なのか、下降傾向になのか分かるため、売却時期を決める際の1つの判断材料です。

不動産価格が上昇傾向にある場合は、上昇の勢いが弱まってくるタイミングまで待つ、上昇途中で売却するという2つの選択肢があります。

一方、下降傾向にある場合は、さらに下落する可能性が高いことから、なるべく早いタイミングで売却する、相場が転換するまで待つという2つの選択肢があります。相場を把握していれば、最も良い売り時で不動産を売却できるため、より早く・高く不動産を売却することが可能です。

また、相場を把握すれば、査定結果が適正かを判断できるため、適正な売出価格を設定できます。そうすることによって、安く設定して損をする、高く設定して売り時を逃すといった失敗を未然に防ぐことが可能です。

相場を調べる方法として、以下の3つが挙げられます。

・不動産ポータルサイトで調べる
・レインズを利用する
・土地総合情報システムを利用する

それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

売却相場を調べる方法①:不動産ポータルサイトで調べる

不動産ポータルサイトとは、SUUMOやHOME’Sなどの不動産情報が数多く掲載されているサイトです。不動産ポータルサイトで、売却予定の不動産の周辺にある築年数や広さといった条件が近い類似物件がいくらで売りに出されているのかを調べることで、おおよその不動産相場を知ることができます。

不動産ポータルサイトの中には、スマホアプリを提供しているサイトも多くあります。そのため、手軽に相場を調べられることが大きなメリットです。

しかし、不動産ポータルサイトに掲載されているのはあくまでも売出価格で、実際に成立した売却価格ではないというデメリットがあります。

売出価格は購入希望者の価格交渉による値下げを想定して、高めに設定されているケースも多く、正確な相場を知るには少し根拠が弱いと言えるでしょう。

売却相場を調べる方法②:レインズを利用する

レインズとは、レインズマーケットインフォメーションのことで、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営しているサイトです。

レインズには多くの不動産情報が掲載されており、不動産会社が物件情報を収集する際に役立てています。基本的に、宅地建物取引業者が物件情報を収集する際に利用しますが、個人の場合は直近1年間に売買された価格情報を検索することが可能です。

また、過去2年間に不動産価格がどのように推移したかグラフで確認できるのも大きなメリットと言えます。価格情報を調べる際には、地域、平米単価、間取り、築年数といった情報が帯状に表示されるため、検索しやすいというメリットもあります。

しかし、レインズには大きなデメリットがあるので注意が必要です。それは、レインズでは、直近1年間に売買された価格情報しか見れないことです。そのため、あまり不動産売買が活発ではないエリアの場合には、価格情報が表示されない可能性があるので注意しましょう。

売却相場を調べる方法③:土地総合情報システムを利用する

土地総合情報システムとは、国土交通省が運営している不動産情報が掲載されているサイトです。住所や地図、航空写真から検索できることから、使いやすいというメリットが挙げられます。取引総額や土地の形状、面積、取引時期などの情報が掲載されており、地価公示・都道府県地価調査の情報も入手できるというメリットもあります。

レインズマーケットインフォメーションには不動産会社が登録した実際の不動産の成約価格が掲載されていましたが、土地総合情報システムはアンケート結果が掲載されています。

レインズマーケットインフォメーションに掲載されている情報は、不動産会社が登録しているので信憑性が高いですが、土地総合情報システムは信憑性が低い可能性があるので注意が必要です。

土地総合情報システムに掲載されているアンケートの結果が間違っているわけではありませんが、あくまでもアンケート結果であることを忘れないようにしましょう。

不動産売却の手順④:不動産会社に査定を依頼する

おおよその不動産の相場が理解できたところで、続いては不動産会社に査定を依頼します。不動産会社の査定方法は、大きく以下の3つに分類されます。

査定方法 特徴
簡易査定(机上査定) 類似物件や過去の取引価格から査定結果を算出
匿名査定 氏名や住所などの個人情報を提供せずに査定を実施
訪問査定 現地確認を行った結果を反映しながら査定を実施

簡易査定では、現地確認を行わずに、築年数や広さなどの条件が近い類似物件の査定結果や過去の取引価格から査定結果を算出します。現地確認を行わないので机の上で査定を行うという意味で、机上査定とも呼ばれています。

匿名査定とは、簡易査定と同じ査定方法で、現地確認を行いません。簡易査定との違いは、氏名や住所などの個人情報を不動産会社に提出しないため、不動産会社のしつこい営業活動を防ぐことが可能です。

訪問査定とは、実際に現地確認を行って、日照や騒音、振動などの住環境、建物の劣化状況や修繕状況などを査定結果に反映されるため、査定の精度が最も高いのが特徴です。

どのくらいの価格で売れるのか簡単に知りたいのであれば場合は簡易査定や匿名査定、売出価格を決定するにあたって正確な査定結果を知りたいのであれば訪問査定など、目的に応じて査定方法を使い分けることが重要と言えます。

不動産売却では複数の不動産会社に相見積もりを取る

各不動産会社によって査定で重視するポイントは異なります。例えば、駅からの距離を重視する、築年数を重視する、設備の新しさを重視するなどです。

また、営業力に自信のある不動産会社は強気の査定を行う一方で、自信のない不動産会社は弱気の査定を行う傾向があります。

このように、不動産会社によって査定結果は異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼した方が良いと言えます。そうすれば、不動産の売出価格を決める際に高く設定しすぎてなかなか買い手が見つからない、安く設定しすぎて損をするといった失敗を未然に防ぐことが可能です。

しかし、複数の不動産会社に相見積もりを取る方が良いと言っても、査定結果が高い不動産会社を選べば良いというわけではありません。その理由は、他の不動産会社より高い査定結果を出して、依頼を獲得しようとする不動産会社も存在するためです。

そのような不動産会社に仲介を依頼した場合、査定通りの売出価格では買い手が現れず、結果的に売出価格を引き下げて売却しなければならない可能性もあります。

そのため、複数の不動産会社に相見積もりを取る際は査定結果に根拠があるか、営業力が高いか、担当者の印象が良いかなど、査定結果以外の良さがあるかしっかりと確認してから仲介を依頼しましょう。

不動産売却の手順⑤:仲介を依頼する不動産会社を選ぶ

物件から最も近い場所にある不動産会社を選ぶ、大手の不動産会社を選ぶといったように、仲介を依頼する不動産会社を選ぶポイントは人によってそれぞれ異なります。

不動産会社を選ぶにあたり、大手不動産会社に選ぶべきか地域に密着した不動産会社を選ぶべきか悩んでいる人も多いのではないでしょうか?

大手不動産会社には以下のようなメリットとデメリットがあります。

メリット デメリット
既に顧客を抱えている 両手仲介を選びがち
知名度が高い 対応がさっぱりしている

大手不動産会社は既に顧客を抱えているケースが多く、知名度が高いというメリットがあるため、買い手がすぐ見つかりやすいと言えます。一方、仲介手数料を多く取れる両手仲介にこだわって、なかなか買い手が見つからない可能性もあります。また、地域密着型の不動産会社と比較すると、対応が機械的(さっぱりしている)である大手不動産会社のデメリットです。

一方、地域に密着した不動産会社には以下のようなメリットとデメリットがあります。

メリット デメリット
親身に対応してくれる 知名度が低い
地域の連携が強固である 取り扱う物件数が少ない

地域に密着している不動産会社は、親身に対応してくれるケースが多く、連携を活かして買い手を探してくれるので納得のいく不動産売却に至りやすいと言えます。一方、知名度が低く、取り扱う物件数が少ないため、営業力という点では大手不動産会社よりも劣る点に注意が必要です。

このように、不動産会社によって大きな違いがあるため、不動産会社選びは慎重にしっかり行いましょう。

不動産売却では媒介契約を締結する

不動産会社に売却の仲介を依頼する際は、不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約は大きく以下の3つに分類されます。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
依頼できる会社数 複数社 1社 1社
自己発見取引 できる できる できない
レインズへの登録 登録義務はなし 契約から7日以内 契約から5日以内
業務報告 規定なし 14日に1回以上 7日に1回以上

一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、複数の不動産会社が競い合うことで、スムーズに買い手が見つかりやすいと言えます。しかし、頑張って買い手を探しても、他の不動産会社が売買契約を締結すれば仲介手数料を得られません。そのため、真剣に仲介に臨んでくれない可能性があるという点がデメリットと言えます。また、レインズの登録義務がないため、買い手が見つかりにくい可能性があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の大きな違いは、自己発見取引が認められているかどうかです。専属専任媒介契約の場合、自分で買い手を見つけても不動産会社を介する必要があるため、無駄な手数料がかかります

どの媒介契約にもメリットとデメリットがあるため、各媒介契約の違いをよく確認してから自分に合った契約内容を選びましょう。

不動産売却の手順⑥:不動産の売出価格を決定する

不動産の売出価格は査定結果を踏まえながら決めていきますが、売却が成功するかどうかを大きく左右するため、よく考えた上で売出価格を決める必要があります。

周辺相場より高く設定した場合は買い手がなかなか現れにくく、売れないことを理由に売出価格を下げると売れ残りという印象を与えることになるので注意が必要です。

一方、周辺相場より安く設定した場合には買い手がすぐに現れる可能性が高いですが、その価格で不動産が売れてしまうと損をすることになります。売出価格は、設定のさじ加減が難しいですが、値下げ交渉を見据えながら自分の売却したい価格よりも少し高く設定するのがポイントです。

価格交渉に応じても、自分の売却したい価格までは下げることができるため、購入希望者も得した気分になるでしょう。

不動産売却の手順⑦:売却活動を行う

不動産の売却活動では、不動産ポータルサイトの掲載やポスティング、折り込みなどの広告活動を行います。これらの広告を見た購入希望者から問い合わせがあった場合は、内覧対応を行う必要があります。

購入希望者が内覧に訪れたにもかかわらず、部屋が散らかったままでは、物件の印象が下がるので注意が必要です。急に内覧が決まって購入希望者が訪れることもあるため、いつ内覧が行われても問題ないように日頃から部屋を片付けておくことをおすすめします。

不動産の売却と並行しながら新居を探していて、既に新居が決まっている場合は、少しずつ荷物を新居に移していけば、部屋が散らかりにくくなります。

部屋が散らかっている、水回りが汚れている場合には、印象が悪くなって契約に至らない、値下げ交渉が行われる可能性が高いので注意が必要です。それらの状況に陥らないようにするためにも、部屋をきれいに保つ、内覧前にクリーニングを導入するのも1つの選択肢と言えるでしょう。

不動産売却の手順⑧:売買契約を締結する

購入希望者が内覧を行って物件を気に入った場合、売買契約の締結に移行します。売買契約では、不動産会社に所属している宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。

重要事項説明とは、売買契約の対象である不動産の詳細や取引条件に関する説明のことです。重要事項説明で説明漏れが生じていた、重要事項説明書に告知しなければならない事項の記入の漏れが生じていた場合には、後でトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

売買契約書の内容や重要事項説明書の内容については、基本的に売買契約の当日に確認しますが、漏れがないか不安な場合には当日ではなく事前に確認しておくことをおすすめします

重要事項説明が終わった後は、売買契約の締結に移行しますが、売買契約時には買い手から不動産価格の10~20%程度の手付金を受領するのが一般的です。買い手は手付金放棄、売り手は手付金の倍返しで契約を破棄できます。手付金の金額を低く設定していると容易に破棄できてしまうため、低く設定しすぎないように注意しなければなりません。また、高く設定しすぎると買い手の負担が大きくなるため、手付金の設定ではさじ加減に注意しましょう。

不動産の売買契約の際に必要なもの

売買契約を締結する際は、契約に必要な書類を準備する必要があります。売買契約で必要な書類は以下の通りです。

・売買契約書
・物件状況報告書と設備表
・修繕履歴やリフォーム履歴
・耐震診断等の診断書
・重要事項説明書
・隣地との覚書
・ローン残高証明書
・身分証明書と印鑑
・瑕疵担保責任保険などの証書

売買契約の際に何が必要なのかは、売買契約によって異なります。書類の不備を理由に売買契約を行うことができないといったトラブルを未然に防ぐためにも、不動産会社に契約時に何が必要かを事前に確認しておくことをおすすめします。

不動産売却の手順⑨:引き渡しに向けた準備を行う

不動産の売買契約の成立から引き渡しまでは1ヶ月程度の期間が空きます既に新居に引っ越しが完了している場合には特に急ぐ必要はありませんが、引っ越しが完了していない場合には、急いで荷物を運び出す必要があるので注意が必要です。

また、売買契約の際に、引き渡しまでに修繕やリフォームの実施が決まっている場合は、逆算して修繕やリフォームを手配しなくてはなりません

「1ヶ月もあるので大丈夫」と思っていても意外と1ヶ月はあっという間に到来するので引き渡しをスムーズに行うためにも、引き渡しに向けた準備をしっかり行いましょう。

不動産売却の手順⑩:不動産の引き渡しを行う

売買契約の際に決定した引き渡し日が到来した場合には、いよいよ最後の不動産の引き渡しです。不動産の引き渡しでは、残金の受け渡しと鍵の受け渡しが行われます。

また、不動産の引き渡しが終わると、不動産の売買が全て完了するので不動産会社に仲介手数料の支払いを行わなくてはなりません。仲介手数料の支払いは、売買契約が成立した時、不動産の引き渡しの時の2回に分けて支払うのが一般的です。

不動産会社に支払う仲介手数料の基準は以下の通りです。

不動産売却価格 仲介手数料
200万円以下の部分 売却価格の5%以内
200万円超400万円以下の部分 売却価格の4%以内
400万円超の部分 売却価格の3%以内

余程の中古物件出ない限り、不動産の売却価格は400万円を超えます。そのような場合は「(売却価格×3%+6万円)+消費税」という速算式で仲介手数料を求めることも可能です。

例えば、売却価格が5,000万円の不動産は、「(5,000万円×3%+6万円)+消費税」となり171万6,000円です。この仲介手数料は、宅地建物取引業法に定められている上限です。

不動産会社によっては、上限より低い仲介手数料で仲介を請け負っている不動産会社もあります。しかし、仲介手数料が低い場合には、対応が良くない両手仲介でなかなか買い手が見つからない可能性もあるため、仲介手数料だけにこだわらず、査定結果や営業力などの他の要素も確認しつつ不動産会社を選びましょう。

不動産売却で引き渡しの際に必要なもの

不動産の引き渡しを行う際に必要な書類は以下の通りです。

・設備の取扱説明書
・鍵の引き渡し証
・実印と印鑑証明書

決済の完了後は、買い手に鍵の引き渡しを行います。鍵を渡した、渡していないというトラブルを未然に防ぐためにも、何本の鍵を渡したかという鍵の引き渡し証をあらかじめ準備しておくことが重要です。

また、備え付けられている設備や残していく設備の取扱説明書、売買契約の締結時と同様に実印と印鑑証明書も必要です。

売買契約と同じく引き渡しの際に必要な書類はそれぞれ異なります。書類の不備を理由に不動産の引き渡しを行うことができないといったトラブルを未然に防ぐためにも、不動産会社に何が必要か事前に確認しておくことをおすすめします。

まとめ

不動産の売却と聞くと、不動産会社に査定を依頼、不動産会社に仲介を依頼、買い手と売買契約の締結、不動産を引き渡すという4つが思い浮かぶ人が多いと思います。

しかし、不動産の売却理由をまとめる、売却時期を検討する、相場を調べるなど、査定を依頼する前に行わなくてはならないことも数多くあります。

不動産の売却の手順を大きく3つに分類すると、①情報収集、事前準備、不動産会社選定、②媒介契約締結、売却活動、売買契約、③引き渡し、代金受領です。手順を理解して、準備できることに先に取り組むようにすれば、不動産の売却をスムーズに行うことが可能です。

不動産の売却にかかる期間を知る、必要書類などを事前に準備する、不動産の売却の失敗を未然に防ぐためにも、どのような手順で不動産売却を進めるのかこの記事でしっかり確認してから売却に臨みましょう。


不動産売却コラム
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