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不動産売却コラム

不動産の任意売却とはどんなもの?任意売却について解説

公開:2020/04/05更新:2020/05/04

不動産の売却方法には、売却を不動産会社に依頼する仲介、不動産会社に買い取ってもらう買取などがあります。

他にも、任意売却や競売といった不動産の売却方法がありますが、任意売却とはどのような売却方法なのでしょうか?

この記事では、不動産の任意売却とはどのような売却方法なのかを解説します。

不動産の任意売却とは

不動産を売却する際は、不動産会社に依頼して買い手を探してもらう仲介や不動産会社に直接買い取ってもらう買取を選ぶのが一般的です。しかし、ある条件に該当している場合には、任意売却か競売のどちらかを選びます。その条件とは、以下の2つです。

・住宅ローンの返済を継続できない
・売却しても住宅ローンの残債がある

住宅ローンを契約した場合、金融機関は契約者が滞納した場合に備えるために、不動産に抵当権を設定します。抵当権とは、金融機関が住宅ローンの契約者が滞納した場合に、自由に不動産を売却できる権利です。

抵当権を実行する際は、競売が行われるのが一般的です。競売とは、所有者の同意なしに不動産を売却することを裁判所が許可し、オークション形式で売却することを意味します。任意売却とは、競売のように裁判所が主体になるのではなく、通常の売却と同様の方法にて不動産を売却することです。

不動産の任意売却のメリット

任意売却と競売は残債がある場合の不動産の売却方法として比較されますが、任意売却と競売にはどのような違いがあるのでしょうか?任意売却と競売の特徴は以下の通りです。

任意売却 競売
抵当権 抹消できる 抹消できる
売却価格 市場価格とほぼ同じ 市場価格よりも低い
残債 分割返済が可能 一括返済のみ
持ち出し 基本的になし 引っ越し費用など

任意売却と競売を比較した場合の任意売却のメリットについて詳しく見ていきましょう。

不動産の任意売却は抵当権を抹消できる

抵当権は住宅ローンを完済することで金融機関に抹消してもらうことが可能ですが、住宅ローンの返済が終わっていない、売却しても残債がある場合は抵当権を抹消してもらうことができません。

抵当権が残っている不動産を売却することは可能です。しかし、住宅ローンの残債のある不動産を買おうとする人はほぼいません。その理由は、売り手が返済を滞納した場合は、買い手に落ち度がなくても抵当権が実行されて不動産を売却されてしまうためです。

しかし、任意売却の場合、住宅ローンの残債があっても抵当権を抹消してもらうことが可能です。そのため、買い手は何の不安もなく購入できるので売却に与える影響が少ないと言えるでしょう。

不動産の任意売却は市場価格で売却できる

住宅ローンの返済が困難になった場合、任意売却か競売かどちらかを選ぶことになります。競売はオークション形式での売却で、市場価格よりも低く売買が成立するのが一般的です。しかし、任意売却は通常の仲介と同様、不動産会社に仲介を依頼して売却するため、市場価格で売却できます。

そのため、競売よりも少しでも高く不動産を売却できるのが大きなメリットと言えるでしょう。

不動産の任意売却は残債を分割返済できる

不動産の売却方法が任意売却ではなく競売になった場合には、住宅ローンの残債の返済方法は一括返済のみになります。残債の一括返済が可能な状況だと、そもそも競売や任意売却に至りません。つまり、一括返済になるということは自己破産に至る可能性が高いと言えます。

任意売却では、金融機関との話し合いで残債の分割返済を選ぶことが可能です。無理のない範囲で分割返済することで自己破産を避けることができます

自己破産に至った場合には社会的信用を失いますが、それを避けることができるというのは大きなメリットと言えるでしょう。

不動産の任意売却は引っ越し費用を代金から出せる

競売になると、手数料といった売却にかかった費用は売却代金から引くことが可能です。しかし、立ち退きの際に必要な引っ越し費用は、売却代金から引くことができません。そのため、持ち出し費用がかかるというデメリットがあります。

一方、任意売却になると、金融機関の合意によって最大30万円の引っ越し費用を確保できるため、持ち出し費用を抑えることが可能です。

売却する不動産がマンションで管理費や修繕積立金を滞納していた場合、売却代金から引くこともできます。現金を確保しておく必要がないこともメリットと言えるでしょう。

不動産の任意売却のデメリット

任意売却には数多くのメリットがある一方、以下の2つのデメリットが挙げられます。

・必ず選択できるわけではない
・売却の手間と時間がかかる

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

不動産の任意売却は必ず選択できるわけではない

住宅ローンの契約者が自由に任意売却か競売か選ぶことができるわけではありません。あくまでも決めるのは金融機関なので、金融機関が競売を選んだ場合には、その決定に従う必要があります。

競売の申し立てが行われても、任意売却を取り付けることは可能です。しかし、競売の申し立てが行われた後は、自動で競売に向けた手続きが進みます。そのため、任意売却に切り替えたい場合、競売が完了するまでに任意売却を成立させなければならないので注意が必要です。

不動産の任意売却は売却の手間と時間がかかる

競売の場合には、不動産の所有者が主体になって競売を進めません裁判所が主体となって競売を進めるため、不動産の所有者は売却の手間と時間を省くことが可能です。

しかし、任意売却は、通常の不動産売却と同様、不動産の所有者が主体となって売却を進めます。そのため、以下のような手続きを自身で行わなくてはなりません。

①不動産の相場を調べる
②仲介を依頼する不動産会社を選ぶ
③内覧といった売却活動に加わる
④売買契約を締結する
⑤引き渡しを行う

競売と比べて手間と時間がかかるということが任意売却のデメリットと言えるでしょう。

不動産の任意売却のポイント

返済が厳しくなった、何らかの理由によって不動産を売却しなければならないものの残債の返済が困難になった場合は、なるべく早く金融機関に相談した方が良いと言えます。その理由は、任意売却を選択するには、金融機関の協力が必要不可欠だからです。

既に滞納額が大きく膨らんだ状況では、任意売却による残債の分割返済を認めた場合でも再度滞納する可能性が高いと判断されるため、応じてもらえる可能性が低くなります。

また、早めに相談した場合には、金融機関から任意売却以外の選択肢の提案が受けられる可能性があります。例えば、返済額の減額や返済期間の延長などです。

返済が困難な状況に陥って金利の高い消費者金融でお金を借りた場合は、多重債務に陥って状況が悪化します。このように後でトラブルが大きくなることを未然に防ぐためにも、できる限り早めに対策を練っておくことが重要と言えるでしょう。

まとめ

結婚、出産、進学、住宅の購入など、人生には数多くのライフイベントがあります。住宅の購入は多額の支出が生じることから、自己資金だけで足りない分を住宅ローンで補うのが一般的です。

住宅ローンを契約した場合には、ローンを回収できなくなることを防ぐために金融機関は不動産に抵当権を設定します。

住宅ローンを完済することで抵当権を抹消することは可能ですが、残債がある場合は抵当権を抹消できません。抵当権を抹消していない不動産は、売却時にかなり不利になります。しかし、競売や任意売却の場合には、抵当権を抹消して売却できるため、スムーズに不動産の売却を進めることが可能です。

とは言っても、競売と任意売却は大きく異なります。任意売却は競売よりもメリットが多いため、なるべく任意売却を選べるように取り組むことが重要と言えるでしょう。

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