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任意売却/住宅ローン

住宅ローンが払えなくなったらどうなる?滞納期間に起こることと対策

公開:2020/09/13更新:2020/09/15

「住宅ローンが払えなくなったらどうなるの?」
「すぐに競売にかけられて家から出ていかなくちゃならないの?」
「住宅ローンが払えなくなったら何もできることはないの?」

など、あなたは今、住宅ローンが払えなくなったら何が起こるのか、どうすればいいのかと心配していませんか?

住宅ローンが払えなくなったら、最終的には競売にかけられて強制的に住居を売却され、立ち退きを迫られることになります。競売で不動産は安く買いたたかれ、裁判官に強制的に追い出されるという未来が待っているということです。

しかし、実際には、滞納から1年程度で立ち退きになることがほとんどで、それまでは、下記の通り督促状が届いたりブラックリストに掲載されたりなど、滞納期間が進んでいくごとにじわじわと状況が悪化していきます。

住宅ローンの滞納期間

出来事

2ヶ月

住宅ローンの返済を促す、催告書・督促状が届く

3ヶ月

ブラックリストに掲載

3ヶ月から6ヶ月

期間の利益の喪失により、一括返済を求められる

6ヶ月以降

代位弁済通知書が届き、保証会社が代わりに返済を行う。
そして、保証会社が裁判所に競売を申し立てる

10ヶ月以降

競売入札開始

1年以降

競売の手続きが完了した後、立ち退きを迫られる

住宅ローンを滞納してすぐに大きな問題になるわけではないため、落ち着いて滞納期間や状況にあわせた対策を取るようにしましょう。

とはいえ、「住宅ローンが払えなくなった時に起こることをもっと詳しく知りたい」「住宅ローンが払えなくなったらどうすればいいの?」「売却しか方法はないの?そもそも売却できるの?」などの疑問を持つ方も多いかもしれません。

そこで、本記事では、

  • 住宅ローンが払えないと起こること
  • 住宅ローンが払えなくなった時によく勘違いされている3つのこと
  • 住宅ローンが払えなくなる前にやるべきこと
  • 住宅ローンが払えなくなった時に不動産に住み続ける方法
  • 住宅ローンが払えなくなった時に不動産を売却する方法
  • 住宅ローンが払えなくなった時に状況を悪化させないための注意点

など、住宅ローンが払えなくなったら起こること、住宅ローンが払えなくなる前にやるべきこと、住宅ローンが払えなくなった時の対策など、知りたいことを全てを網羅してお伝えしていきます。

本記事を読むことで、住宅ローンが払えなくなったらどうなるかを詳しく理解し、いざという時に自分でどのような対策をするべきかを判断できるようになります。

目次

1.住宅ローンが払えないとどうなるの?滞納期間ごとに起きること

前述した通り、住宅ローンを滞納し続けた場合には、下記のようなことが起こります。

住宅ローンの滞納期間

出来事

2ヶ月

住宅ローンの返済を促す、催告書・督促状が届く

3ヶ月

ブラックリストに掲載

3ヶ月から6ヶ月

期間の利益の喪失により、一括返済を求められる

6ヶ月以降

代位弁済通知書が届き、保証会社が代わりに返済を行う。
そして、保証会社が裁判所に競売を申し立てる

10ヶ月以降

競売入札開始

1年以降

競売の手続きが完了した後、立ち退きを迫られる

金融機関によって厳密なスケジュールは異なりますが、上記のような流れで最終的には競売まで進んでいくことになります。

滞納期間ごとに起こる出来事について、もう少し詳しく解説していきます。

1-1.【滞納期間2ヶ月】催告書・督促状が届く

1ヶ月の滞納ですぐにどうこうなることはなく、まずは、2ヶ月住宅ローンを滞納すると、金融機関から住宅ローン返済を促す催告書や督促状が届くというのが一般的です。

催告書や督促状が届く2ヶ月までの滞納であれば、まだ大きな問題に進展しないために、できればこの段階までに売却の準備や金融機関への相談といった対応をするべきと言えます。

1-2.【滞納期間3ヶ月】ブラックリストへの掲載

3ヶ月程度住宅ローンの滞納が続くと、いわゆるブラックリストへ掲載されてしまいます。

ブラックリストとは、個人信用情報機関に事故情報が掲載されている状況のことです。

個人信用情報機関は、クレジットカードやキャッシングの情報を管理している団体で、金融機関やクレジットカード会社は申込者を審査するため当該情報を利用しています。

そのため、ブラックリストに載ると、クレジットカードを作れなくなったり、ローンが新たに組めなくなったりなどのデメリットがあるということです。

1-3.【滞納期間3ヶ月から6ヶ月】期間の利益の喪失

滞納期間が3ヶ月から6ヶ月になると、「期間の利益の喪失予告通知」が届くことになります。

これは、「期日までに滞納金を支払わなければ期間の利益を喪失しますよ」という通知、つまり、「期日までに滞納金を支払わなければ一括返済を要求することになります」という通知です。

住宅ローンを滞納している状況で一括返済をすることはまず不可能であるため、ここから状況はどんどん悪化していくことになります。

1-4.【滞納期間6ヶ月以降】代位弁済通知書が届き、競売へ

住宅ローンの一括返済を要求した後に返済がされなければ「代位弁済通知書」が届いて保証会社が代わりに住宅ローンの返済をすることになります。

そして、保証会社が債権者となり支払った金額を回収するために裁判所へ競売を申し立てて、競売の手続きに進んでいくことになります。

競売申立の後には、住居の写真を撮ったり査定をしたりなどの裁判所の現地調査が入ります。

1-5.【滞納期間10ヶ月以降】競売入札開始

「競売入札の通知」が届いた後に、競売入札が始まります。

競売入札が始まるのは、一般的に滞納から10ヶ月後くらいと言われており、この頃にはどんな方法でも不動産の売却は不可能になることがほとんどです。

落札者に不動産が売却されることが決定すると、住居からの立ち退きを迫られることになります。

2.住宅ローンが払えなくなった時によく勘違いされている3つのこと

「住宅ローンが払えなくなったらどうなるの?」については、1章で説明した通りです。しかし、住宅ローンが払えなくなった時に、よく勘違いされている下記のようなことがあります。

  • 住宅ローンが払えなかったらすぐに競売にかけられる
  • 住宅ローンが滞るとすぐにブラックリストに載る
  • 住宅ローンが払えなくなっても臨時収入が入る数ヶ月後に一気に払えばOK

1章を確認してもらえれば上記のようなことが全て勘違いということが分かるはずですが、本当に多くの人が間違えている点なので、本章でひとつひとつ解説していきます。

住宅ローンが払えない時に最適な行動を取るためには、よくある勘違いを正しておくことが大切です。必ず確認しておいてくださいね。

2-1.住宅ローンが払えなかったらすぐに競売にかけられる

「住宅ローンが払えなくなったから、すぐに競売にかけられて立ち退きを命じられる!どうしよう」と勘違いしてパニックに陥ってしまう人は多いです。

ただ、実際には、1章で解説した通り、競売入札までは滞納から10ヶ月程度、立ち退きを迫られるまでは1年程度時間があることがほとんどです。

すぐに立ち退きを迫られると勘違いして、夜逃げなどの最悪な行動にうつらないようにしてくださいね。

滞納期間ごとに起こることを押さえた上で、スケジュール管理をしながら金融機関への相談や売却の検討など、できることを進めていくようにしましょう。

2-2.住宅ローンが滞るとすぐにブラックリストに載る

「住宅ローンを1回でも滞納したらブラックリストに載ってしまう」と心配している人も多いですが、実際には1回の滞納で載ることはほとんどありません

ブラックリストに掲載されるのは、滞納期間3ヶ月程度を過ぎたらと言われています。

ブラックリストには数年掲載されることになり、クレジットカードが作れなくなったりなど社会的信用に大きな影響があるので、なるべく避けたいですよね。

そのため、ブラックリスト掲載を避けるために、なるべく滞納2ヶ月程度までには住宅ローン問題を解決することをおすすめします。

2-3.臨時収入が入る数ヶ月後に一気に払えば問題ない

「住宅ローンが払えなくなったら、とりあえず無理はせずに放っておいても大丈夫」「半年後にボーナスが出るからその時に一括で返済すれば大丈夫」と安易に考える人もいます。

一見、後からでも住宅ローンを返済できれば問題ないようにも思えますが、金融機関に相談もせずに勝手に契約内容と異なる行動をすることはできません

自分はボーナスで全て返済するつもりだとしても、月々の滞納が進んでいけば、督促状が届き一括返済を迫られるようになります

早い段階で金融機関に相談していれば解決したかもしれない事例も、滞納が進んでしまうとどうにもできなくなってしまうことがあるので注意が必要です。

3.住宅ローンが払えなくなる前にやるべき3つのこと

「住宅ローンが払えなくなるかもしれない」という予測が立った時点で、解決のために動き始めることが大切です。実際に、住宅ローンの滞納が進んでからではできることが限られてしまうからです。

住宅ローンが払えなくなる前にやるべきこととしては、

  • 金融機関への早めの相談
  • 借り換えのシミュレーション
  • 生活の見直しをする

が挙げられます。ひとつひとつ詳しく解説していきます。

3-1.金融機関へ早めに相談する

今後の収入や支出の見通しや貯金額から「今後住宅ローンが払えなくなるかもしれない」という予測はある程度つくものだと思います。

そのような予測がついたら、問題を先送りにせずに解決のために行動していくことが大切です。

まずは、金融機関に相談をして、住宅ローンの支払い猶予やリスケジュールへの対応を検討してもらいましょう。

リスケジュールとは、住宅ローンの返済額を一時的に減額してもらえるもので、金融機関と相談した上でしばらく金利のみを返済する形に落ち着くことが一般的です。

ただ、上記のリスケジュールが認められるのは、最大でも1年程度であるため、その後は生活を立て直して元の月々の住宅ローンを支払わなければなりません。

また、住宅ローンの返済期間が短いために、月々の返済額に苦しんでいるのであれば、返済期間を延長して月々の返済額を減らすリスケジュールも可能です。

どちらにしても早い段階で金融機関へ相談するようにしましょう。

3-2.「借り換え」で住宅ローンが支払えるかシミュレーションをする

住宅ローンの返済が苦しくなってきたら、早い段階で現在の住宅ローンを他の住宅ローンに乗り換える「借り換え」のシミュレーションをしてみましょう。

現在よりも低い金利の住宅ローンに「借り換え」を行えば、住宅ローンの総額と月々の返済額を減らせる可能性があります。

金利が高い時代に住宅ローンを組んでしまった人は、現在は低金利時代なので借り換えで住宅ローン返済が楽になるかもしれません。金利差があればあるほど、借り換えのメリットは大きいです。

もちろん、金利差が0.2%や0.3%しかなくても借り換えによって、住宅ローンの総額が減ってメリットを得られるパターンも多いです。

ただ、借り換えには、事務手数料や印紙税などの諸費用として、30万円から80万円かかるために、諸経費も考えた上でメリットがあるのかどうかを慎重に判断するようにしましょう。

また、借り換えで月々の返済額が減る可能性は高いですが、多くても2~3万円の減額にしかならないことが多いので、深刻な資金不足に陥っている人は利用しても状況はあまり変わらないかもしれません。

借り換えを行う場合には、まずは、借り換えをしたい住宅ローンを扱っている金融機関へ相談した上で、今後の支払いが可能かどうかの判断をしましょう。

<借り換え事例>
借り入れ金額:2,500万円 返済期間:25年

現在

借り換え後

借り換えによる減額

金利

年約1.5%

年約0.4%

毎月の返済額

約10万円

約8万5千円

毎月のローン約1万5千円減額

支払い総額

約3000万円

約2600万円

ローン総額約400万円減額

※上記はあくまでも事例です。住宅ローンのプランによってあらゆるパターンが想定できるので、銀行のHPなどで実際にシミュレーションをしてみてください。

3-3.生活の見直しをする

住宅ローンを払えなくなる前にやるべきこととしては、生活の見直しが挙げられます。

「日々の生活の中で出費が多く、住宅ローンの支払いが苦しくなってしまった」という人が多くいるからです。

生活の中の固定費を見直したり、使用していない車などを処分してお金に変えたり、または、収入を増やす努力をすることをおすすめします。

住宅ローンを滞納してしまってからでは、全てが後手に回って取り返しのつかないことになってしまうので、早い段階で生活を見直すようにしましょう。

4.住宅ローンが払えなくなった時に不動産に住み続けるための対策

住宅ローンが払えなくなる前に3章で紹介した対策を講じて、問題を解決することが大原則ですが、中にはいよいよ苦しくなって「住宅ローンがもう払えない!」という状況に陥ってしまう人もいるかもしれません。

いよいよ払えなくなって追い詰められてしまった時、住宅を売却したくない人向けの対策について下記2つを紹介します。

  • ハウスリースバック
  • 個人再生手続き

4-1.ハウス・リースバック

「住宅ローンの支払いが厳しいけど、今の住居に住み続けたい!」という人は、ハウス・リースバックというサービスを利用することを検討してみましょう。

「ハウス・リースバック」とは、専門の不動産会社に住居を売却し住宅ローンを返済した上で、不動産会社に賃貸料金を支払って同じ住居に住み続けることができるサービスです。

不動産を売却することでまとまった資金が手に入るので、売却前と比べて生活が楽になることが多いと言われています。

将来的には資金をためて、不動産を買い戻すことも可能です。

4-2.個人再生

「住宅ローンを払えなくなったら売却するしか方法はない」と考えている人も多いですが、もし、あらゆる借金が蓄積して首が回らなくなり、住宅ローン返済が苦しくなっているのであれば、個人再生手続きの利用を検討してみてください。

個人再生とは、住宅ローンなど一部のものを除いた全ての借金を5分の1程度に減額してもらい、原則3年程度で分割返済をしていく手続きのことです。全ての借金が免除になる訳ではなく、減額して支払っていく手続きであることに注意しましょう。

そして、個人再生手続には、「住宅ローン特則」と呼ばれるものが設けられています。

「住宅ローン特則」とは、住宅ローンを支払うことを前提に、住居に住みながらその他の借金を減額してもらい、返済を続けていくことができる制度のことです。

自己破産をした場合には、全ての債務は免除になりますが住居も取り上げられてしまうので、住居に住みながら生活を立て直していきたいという人には、個人再生手続が向いていると言えるでしょう。

5.住宅ローンが払えなくなった時に不動産を売却する2つの方法

住宅ローンがいよいよ払えなくなり、不動産の売却を考える人もいるかもしれません。

不動産を売却する場合の方法としては、下記の2つが挙げられます。

  • 一般売却
  • 任意売却

「一般売却」とは通常の不動産売却のこと、「任意売却」とは一般売却ができない場合に債権者の同意を得て不動産を売却することです。

一般売却も任意売却もできなかった場合には、裁判所を通して「競売」に進んでいくことになります。それぞれの売却方法について解説していきます。

5-1.一般売却

一般売却とは通常の不動産売却のことで、すでに住宅ローンを完済している人売却益で残りの住宅ローンを一括返済できる人向けの売却方法のことです。

「住宅ローンが払えなくなるかも」と予測した早い段階で、一般売却を行うことをおすすめします。

なぜなら、住宅ローン滞納期間が進めば進むほど、残された売却手段が「任意売却」「競売」だけになっていき、社会的かつ金銭的なダメージが大きくなっていくからです。

一般売却には下記のようなメリットがあります。

  • 任意売却より高値で売れる可能性が高い
  • 債権者の同意がいらない

住宅ローンを払えず売却することを検討している場合、貯金などの資金的余裕があまりないという人も多いはずです。そのため、不動産をなるべく高く売却して残りの住宅ローンを少しでも減らすことを1番に考えなければなりません。

売却を決めたのであれば「一般売却」を早い段階で行い、高い金額での売却に努めましょう。

<一般売却の特徴・メリット・デメリット・ポイント>

特徴

通常の不動産売却のこと
すでに住宅ローンを完済している人
売却益と貯金などで残りの住宅ローンを一括返済できる人向け

メリット

・任意売却や競売と比べて高値がつく可能性が高い
・債権者の同意が不要

デメリット

特になし

成功させるポイント

・複数の不動産会社に見積もりを出す
・なるべく高く売却したい旨を伝える

一般売却を検討している方に向けて、当社では、中古住宅の高値売却を実現する「あんしん価値アップ」という無料サービスを展開しています。不動産の価格査定を行いたい方はお得な当該サービスをぜひ利用してみてくださいね。

一般売却の前提条件や流れについて詳しく知りたい場合には、下記の記事も参考にしてみてください。

参考記事
住宅ローンが残っていても不動産は売却できる!売却方法や流れを解説

5-2.任意売却

住宅ローンを払えずに不動産を売却する場合、1番メリットが大きい方法は「一般売却」です。

ただ、すでに数ヶ月滞納してしまっている人、残りの住宅ローンを売却益と貯金でも支払えないという人は、「任意売却」か「競売」しか選択肢がなくなります

競売は、任意売却と比べても安く買い叩かれてしまう可能性が高いことや売却益でも支払えない残りの住宅ローンの一括返済を求められるなどデメリットが大きいです。

そのため、資金的に余裕がなく一般売却ができなかったとしても、「どうせ競売になってしまうから何もしなくていいや」と諦めるのではなく、競売に入る前に任意売却の手続きを進める努力をすることをおすすめします。

任意売却は、競売と比べると下記のようなメリットがあります

  • 競売より高値で売れる可能性が高い
  • 売却益を返済に当てた後の残りの住宅ローンは分割返済の交渉ができる
  • 引越し代金を売却益から確保できることも

競売が始まると、競売開始決定通知が届いて、裁判所の執行官による自宅の調査、競売入札の開始と手続きが進んでいきますが、競売入札2日前までが任意売却完了のリミットとなります。

そのため、競売開始決定通知が届く前のなるべく早い段階で不動産会社に相談し、任意売却の手続きを進めるようにしてくださいね。

<任意売却の特徴・メリット・デメリット・ポイント>

特徴

債権者の回収金額を少しでも増やすために認められた売却方法
住宅ローンを3ヶ月から6ヶ月滞納している人
残りの住宅ローンを売却益と貯金などでも返済できない人向け

メリット

・競売より高値で売れる可能性が高い
・売却益を返済に当てた後の残りの住宅ローンは分割返済の交渉ができる
・引越し代金を売却益から確保できることも

デメリット

・一般売却よりは安い金額に落ち着くことが多い
・債権者の同意が必要で認められないこともある

成功させるポイント

・なるべく早く任意売却の準備を整える
・任意売却の知識が豊富な不動産会社を選ぶ

任意売却の流れやポイントについて詳しく解説している下記の記事も参考にしてみてください。

参考記事
任意売却とは?一般売却との違いや手続きの流れを分かりやすく紹介

6.住宅ローンが払えなくなった時に状況を悪化させないための注意点

住宅ローンが支払えなくなると焦ってしまい、正常な判断ができなくなってしまい状況を悪化させるような行動に走ってしまう人がいます。

「私は大丈夫」と思っている人も、住宅ローンが払えず追い詰められると冷静な判断ができなくなってしまうものです。特に、下記のような行動は状況を悪化させるだけなので、絶対にやらないよう注意しましょう。

  • 消費者金融でお金を借りない
  • 投げやりになって夜逃げをしない
  • 生活保護に頼ればいいと安易に考えない
  • 月々の返済額より少ない金額のみを返済して安心しない

6-1.消費者金融でお金を借りない

住宅ローンを返済するため、なんとかお金を作ろうとキャッシングやカードローンを利用して借金をしてしまう人がいます。

キャッシングローンやカードローンは、住宅ローンよりも金利が高いことが多く、たとえ住宅ローンを1ヶ月2ヶ月返済できたとしても、自分自身の借金は増えるだけです。

消費者金融でお金を借りたことがきっかけで首が回らなくなり、競売や自己破産をせざるを得なくなったという話もよく聞きます。

住宅ローンが払えないからと焦って、消費者金融でお金を借りるのはやめましょう。

6-2.投げやりになって夜逃げをしない

住宅ローンが返せなくなって投げやりになり、「逃げてしまおう」と考える人もいるかもしれませんが、おすすめはできません。

夜逃げをしても少しも状況はよくならず、連帯保証人に迷惑がかかったり、定職につくことができなくなったりなど、何もいいことはないからです。

夜逃げをするくらいなら、競売や自己破産をした方が、まだ今後の人生の立て直しに期待が持てます。

住宅ローンが払えないとパニックになって普段やらない行動をしてしまいがちになりますが、夜逃げは絶対にしないようにしてくださいね。

6-3.生活保護には頼ればいいと安易に考えない

「生活保護を受給して住宅ローン返済に当てよう」と考える人もいるかもしれませんが、そもそも所有不動産のような財産がある状態で生活保護を受けることはできません

生活保護の受給は、所有している財産を処分しても生活が成り立たないことが条件であるため、不動産を売却する必要があります。

「住宅ローンが払えなくなったら生活保護に頼ればいいや」と安易に考えることは、結果として自分の首を締めることになるので注意しましょう。

6-4.月々の返済額より少ない金額のみを返済して安心しない

「全額は返済できないが、払えるだけ払っておけばなんとかなるだろう」と月々の返済額より少ない金額のみを返済して安心している人がいます。

しかし、残念ながら「毎月少しでも払っていれば競売を避けられる」ということはありません

月々の返済額をきちんと返済できなければ、いずれは督促状が届き、最終的には競売にかけられることになります。

少ない金額を黙って支払うのではなく、早い段階で金融機関へ相談するなど正しい対策を取るようにしましょう。

7.まとめ

本記事では、

  • 住宅ローンが払えないと起こること
  • 住宅ローンが払えなくなった時によく勘違いされている3つのこと
  • 住宅ローンが払えなくなる前にやるべきこと
  • 住宅ローンが払えなくなった時に不動産に住み続ける方法
  • 住宅ローンが払えなくなった時に不動産を売却する方法
  • 住宅ローンが払えなくなった時に状況を悪化させないための注意点

についてお伝えしました。

住宅ローンの滞納期間ごとに起こることは、下記の通りです。

住宅ローンの滞納期間

出来事

2ヶ月

住宅ローンの返済を促す、催告書・督促状が届く

3ヶ月

ブラックリストに掲載

3ヶ月から6ヶ月

期間の利益の喪失により、一括返済を求められる

6ヶ月以降

代位弁済通知書が届き、保証会社が代わりに返済を行う。
そして、保証会社が裁判所に競売を申し立てる

10ヶ月以降

競売入札開始

1年以降

競売の手続きが完了した後、立ち退きを迫られる

住宅ローンが払えなくなる前にやるべきことは、

  • 金融機関への早めの相談
  • 「借り換え」シミュレーション
  • 生活の見直し

いざ、住宅ローンが払えなくなってしまったら

  • ハウスリースバック
  • 個人再生
  • 一般売却
  • 任意売却

を検討してみてください。

それぞれ、詳しくは本文に記載されているので、確認してみてくださいね。

本記事を読むことで、住宅ローンが払えなくなったらどうなるかを詳しく理解し、いざという時に自分でどのような対策をするべきかを判断できるようになるでしょう。

不動産売却コラム
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