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不動産が事故物件でも売却できる?事故物件の注意点とは

公開:2020/04/05更新:2020/05/04

不動産を売却しようと検討している人の中には、売却予定の不動産が事故物件で、買い手が見つかるのか不安に感じている人もいると思います。

そもそも、事故物件とはどのような物件のことで、事故物件を売却する際はどのような点に注意が必要なのでしょうか?

この記事では、事故物件の特徴や事故物件を売却する際の注意点について解説します。

事故物件とはどのような不動産なのか

事故物件とは、殺人事件や自殺、火災による死亡事故があった物件を指します。あくまでも事故死によるもので、病死や自然死といった死亡の場合には事故物件として扱わないのが一般的です。

事故物件と聞くと、賃貸物件の場合は家賃が安く、売出物件の場合は売出価格が安いというマイナスイメージを抱いている人が多いかもしれませんが、本当にそうなのでしょうか?事故物件の特徴をまとめると以下の通りです。

・心理的瑕疵を有している
・査定結果が周辺相場よりも安くなる
・告知義務を有している
・瑕疵担保責任を負う

それぞれの特徴について詳しく見ていきましょう。

事故物件は心理的瑕疵を有している

事故物件は心理的瑕疵を有していると考えられます。瑕疵とは、外観からでは判断できない物件に潜んでいる欠陥です。瑕疵は全部で物理的瑕疵、環境的瑕疵、心理的瑕疵の3つに分類されます。

物理的瑕疵とは、雨漏りやシロアリなど建物の欠陥、土壌汚染、地盤沈下など土地の欠陥の2つです。物理的瑕疵は、瑕疵に対して修繕を行えば瑕疵を取り除くことができるケースが多いと言えます。

一方、環境的瑕疵とは、物件には問題がないものの、線路や繁華街、高速道路に近く騒音や振動問題といった環境に問題を抱えている物件です。心理的瑕疵とは、物件そのものまたは周辺で事故が起きており、その事実を事前に知っていれば、不動産を購入しなかったような欠陥のことです。心理的瑕疵に該当する主な事例は以下の通りです。

心理的瑕疵の事例
自殺があった
殺人事件があった
事故(火災や転落など)による死亡があった

物理的瑕疵は購入後の生活に影響を与える可能性が高いので瑕疵と捉える人が多いですが、環境的瑕疵・心理的瑕疵は人によって瑕疵の捉え方が異なります。

事故物件は査定結果が周辺相場よりも安くなる

心理的瑕疵を有している物件は、瑕疵を有していない物件と比べると、周辺相場よりも査定結果が低くなるのが一般的です。

例えば、同じ価格でキズありの中古品とキズなしの中古品が売りに出されていたとします。価格が同じなのであれば、状態の悪いキズありの中古品より状態の良いキズなしの中古品を選ぶ人が多いのと同様です。

状態の悪いキズありの中古品を売却するためには、価格を下げて売却するしかありません。心理的瑕疵はこれと同じことが言えるため、価格を下げて売却するしかなく、査定額が周辺相場より3~5割低くなると言われています。

事故物件は告知義務を有している

「事故物件であることを隠して売ればいいのでは?」と思った人もいるかもしれませんが、隠して売ることはできるのでしょうか?

物理的瑕疵、環境的瑕疵、心理的瑕疵といった瑕疵を有する事実を知っていて売却する際は、必ず買い手に告知しなければなりません。これを告知義務と言います。

告知義務は、売買契約締結時の重要事項での説明、書面として配布の両方を果たさなくてはなりません。この義務を果たさなかった場合、瑕疵担保責任を負う可能性が高いので注意が必要です。

事故物件は瑕疵担保責任を負う

瑕疵担保責任とは、売り手が買い手に対して負わなくてはならない責任のことです。民法の瑕疵担保責任では、買い手が瑕疵を発見してから1年以内であれば契約解除や損害賠償を請求できるとしていますが、実際の不動産取引では物件引き渡しから3ヶ月といった特約を設けているのが一般的です。

告知義務を果たしていなければ、買い手から瑕疵担保責任に基づく契約解除や損害賠償を請求される可能性があります。しかし、告知義務を果たしていれば請求されることはありません売却後のトラブルを未然に防ぐためにも、必ず事故物件であることをしっかりと買い手に伝えておきましょう。

事故物件の3つの売却方法

事故物件には、心理的瑕疵を有していて相場よりも安くなる、買い手が見つかりにくいといったデメリットがありました。

売却に手間と時間がかかる可能性が高いため、あらかじめどのような売却方法があるのか確認しておいてから売却の計画を立てた方が良いと言えます。事故物件の売却方法は以下の3つです。

・通常通りの売却方法で売却する
・時間をおいてから売却する
・不動産会社に買取を依頼する

それぞれの売却方法について詳しく見ていきましょう。

事故物件でも通常通りの売却方法で売却する

事故物件だからと言って、必ずしも不動産が売れにくいというわけではありません。心理的瑕疵は人によって捉え方が異なるため、周辺相場よりも安く手に入るのであれば、そこまで気にしないという人もいます。

そのため、不動産会社に仲介を依頼するという通常通りの売却方法で不動産を売却しても、売買契約が成立する可能性は高いと言えます。ただし、通常通りの売却方法で売却する際は、周辺相場よりも安く売却することになる可能性が高いという点に注意が必要です。

事故物件の印象を弱めるために時間をおいて売却する

少しでも高く事故物件を売却したいのであれば、時間をおいてから売却するという方法も選択肢の1つです。物件内で起きた事故については、何年経てば告知しなくても良いという基準は明確に決まっていません。そのため、かなりの年数が経過しない限りは告知義務が残ったままと言えます。

「告知義務が残っているのであれば、すぐ売っても時間をおいてから売ってもあまり差がないのでは?」と考える人もいるかもしれませんが、そのようなことはありません。心理的瑕疵は人によって捉え方が異なるため、時間をおけば心理的瑕疵の印象が薄れる可能性が高いと言えます。

そのため、時間をおいてから売却した方が少しでも高く・早く不動産を売却できる可能性が高いと言えるでしょう。

事故物件を扱う不動産会社に買取を依頼する

不動産の売却方法には、不動産会社に仲介を依頼する、買取を依頼するという2つの方法が挙げられます。

「事故物件の買取を行っている不動産会社なんているの?」と気になった人もいるのではないでしょうか?不動産会社の中には、事故物件の買取を専門で行っている不動産会社もいます。

不動産会社に買取を依頼すれば、すぐ売買契約が成立する、仲介手数料がかからないというメリットがあります。しかし、買取価格は市場価格より低くなるというデメリットがあるので注意が必要です。

ただでさえ事故物件の価格は周辺相場より低いにもかかわらず、買取を依頼した場合にはさらに低くなるため、少しでも買取価格の高い不動産会社を選ぶことが重要と言えるでしょう。

まとめ

不動産の売却を検討している人の中には、「事故物件なのでなかなか売れないのでは?」と売却に不安を抱いている人も多いと思います。

確かに他の物件と比べると心理的瑕疵を有しており、売却する際は事故物件であることを告知しなくてはならないため、事故物件は売却に不利と言えます。しかし、不利と言っても、買い手が絶対に見つからないわけではありません。

周辺相場より売出価格を下げれば買い手が見つかる可能性を高めることが期待できます。少しでも早く売りたい、高く売りたい場合には時間をおいて売却する、不動産会社に買取を依頼するという方法もあります。売却してから後悔しないためにも、事前に計画をしっかり練ってから売却活動を行いましょう。

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