共働き夫婦の増加と住宅価格の高騰に伴い、連帯債務やペアローンでマイホームを取得するケースが増えています。

共働きは住宅購入時の家計を大きく後押しします。一方で、離婚時には共有名義の解消や物件の売却に手間がかかることをご存じでしょうか。

本記事では、共働きの夫婦が離婚する際、共有名義のマイホームを売却する方法を詳しく解説します。売却時に行うべき共有名義の解消方法、売却の流れと注意点も解説するため、離婚を考えている人は参考にしてください。

離婚後はマイホームの「共有名義」を解消したほうがいい理由

連帯債務やペアローンでマイホームを購入する際、物件の名義は夫婦の「共有名義」にするのが一般的です。

共有名義の物件について、離婚後も登記をそのままにして維持することは可能です。しかし、離婚した夫婦が共有名義の物件を持ち続けることには、下記のようなデメリットがあります。

• 物件を売却・賃貸・担保にする際は、相手の同意が必要
• 欠陥箇所の修繕や簡単なリフォームも単独では行えない
• 固定資産税や住宅ローンの支払義務は共有名義人である夫婦双方に発生する
• 相続の際、故人の持分は元配偶者の相続人に引き継がれるため、関係が複雑化する

離婚後は、「できる限り元配偶者と関わりたくない」という人が少なくないでしょう。しかし、共有名義の物件を保有している状態では相手と関わらざるを得ません。

心理面の負担も大きく、相続時にトラブルになる可能性もあるため、共有名義は離婚の際に解消しておくことをおすすめします。

共有名義を解消する方法は２つ

共有名義を解消する方法は主に下記の2つです。

• どちらか一方が相手の持分を買い取り、共有名義から単独名義に変更する
• 【おすすめの方法】夫婦の間に物件を売却して代金を分け合う

それぞれ詳しく解説しましょう。

単独名義に変更して住み続ける方法

夫婦のどちらか一方が今の家に住むことを希望している場合、相手の持分を買い取り、物件を単独名義に変更する方法があります。

住宅ローンがなければ、共有名義から単独名義への変更は比較的スムーズに進められます。ただし、持分を買い取る購入資金が必要になる点には留意しましょう。なお、持分の価格は「家の評価額 × 相手の持分割合」で算出するのが一般的です。

たとえば、家の評価額3,000万円で夫婦それぞれの持分が2分の1の場合、1,500万円を相手に支払う必要があります。

なお、住宅ローンが残っている場合は名義変更に気を付けなければなりません。

住宅ローンが残っている場合は要注意

物件の名義には、「不動産登記上の名義」と「住宅ローンの名義」との2種類があります。

不動産登記の名義変更は法務局で手続きするだけで、特段難しいことはありません。一方で、住宅ローンにおける名義変更は金融機関の承諾を得る必要があり、ハードルが非常に高い手続きです。

住宅ローンを共有名義から単独名義に変更することは、夫婦で返済していた借入れをどちらか一方で支払う契約にすることを指します。しかし、現実的に考えて2人の収入で支払っていた住宅ローンを、1人分の収入で支払っていけるものでしょうか。金融機関に事情を説明しても、契約者の変更は認められない可能性が高いでしょう。

仮に住宅ローン契約者の名義変更が認められたとしても、場合によってはもう一方に返済義務が残るリスクがあります。

よくあるのは、連帯保証人が元配偶者や元配偶者の親族になっているケースです。この場合、契約者を単独名義に変更しても、連帯保証人は変わっていないため、万が一の際は離婚した元配偶者や親族にローン返済の請求がいくことになります。

こうしたトラブルを避けるため、ローン残高がある際は無理に単独名義にせず、物件を売却してローンを完済することをおすすめします。

【おすすめ】夫婦で売却して代金を分け合う方法

離婚後のあらゆるトラブルを避けるためにも、共有名義の物件は基本的に売却することをおすすめします。

とくに、離婚後は夫婦ともに引っ越す予定があるとき、ローン残高があれば売却したほうがよいでしょう。売却には夫婦双方の合意と手続きが必要ですが、不動産売却によって得られた売却金を財産分与として分けることができます。

売却時にアンダーローン（不動産売却価格がローンを上回る状態）であれば、夫婦それぞれで利益を分け合うことが可能です。まとまった資金を手にすることで、離婚後の生活の目途も立てやすくなるでしょう。

離婚で夫婦共有名義の物件を売却する際の注意点

ここでは、離婚によって夫婦共有名義の物件を売却する際の注意点を解説します。
気をつけておきたいポイントは主に4つです。

1.売却には夫婦の同意が必須

共有名義の不動産を売却する際は、原則として名義人全員（夫婦双方）の同意が必要不可欠です。

離婚については同意していても、物件売却については意見が対立することがあります。また、売却には合意しても売出価格や売却時期で揉めることは少なくありません。冷静な話し合いのもと、早めに合意形成をしておくことが重要です。

なお、相手が売却に反対した場合、自分の共有持分だけであれば売却することは可能です。しかし、共有持分の売却は通常の不動産売却とは異なり、トラブルに発展する可能性もあるため、安易におすすめできる方法ではありません。

2.共有名義の不動産は財産分与の対象

原則として、共有名義の不動産は、離婚時の財産分与の対象となります。

夫婦で築いた財産は、不動産の共有持分の割合に関係なく2分の1ずつ分配されるのが原則です。ただし、具体的な分配方法は夫婦間の合意によって変えることが可能です。購入時の資金負担割合や、その他の事情を考慮して決めることもできるため、専門家に相談しつつ双方が納得できる分配を行いましょう。

3.オーバーローンの際は自己資金が必要

基本的に、住宅ローンを完済しなければ不動産の売却はできません。
ローン残高は物件の売却価格で完済する方法が一般的ですが、オーバーローンの際は注意が必要です。

オーバーローンとは、売却時の売却価格がローンを下回る状態を指します。この場合、売却後に残ったローンを夫婦の自己資金で補填するか、金融機関の同意を得て任意売却するしかありません。

たとえば、住宅ローン残高2,500万円で、家の売却価格が2,000万円 の場合、500万円のオーバーローンです。自己資金とローン残債、想定売却価格を確認しておき、慎重に売却計画を立てる必要があります。

4.財産分与のタイミングと金額に注意

財産分与のケースによっては、分け合った財産が課税対象になる可能性があります。

通常、離婚に伴う財産分与に所得税や贈与税はかかりません。しかし、離婚前に不動産を売却して財産を分けると「贈与」とみなされ、贈与税の課税対象になることがあります。また、財産分与による相手の取り分が明らかに大きすぎる際も贈与とみなされることがあります。

離婚前の不動産売却は可能ですが、財産分与のタイミングや金額については課税対象となります。不安な場合は、事前に税理士に相談しておくとよいでしょう。

離婚時の不動産売却の基本的な流れ

離婚によって夫婦共有名義の物件を売却する流れを解説します。

ステップ１.夫婦間の合意を形成

双方の売却の意思を確認し、タイミングや売却益の分配などを取り決めします。感情的になりがちな離婚時だからこそ、冷静に話し合うように努めましょう。

必要に応じて、離婚協議書を作成し合意した内容を書面に残しておくとよいでしょう。合意内容の文書化は後々のトラブルを防ぐうえで有効です。

ステップ2.不動産会社に相談する

不動産会社に物件売却の相談をしに行きます。このとき、離婚による売却であること、共有名義や住宅ローンの状況を包み隠さず話したほうがスムーズです。

できれば、共有名義の不動産売却に慣れていて、希望を聞いて親身になってくれる不動産会社を選びましょう。複数の会社に話を聞いて比較検討することも大切です。

ステップ３.売却活動の開始

不動産会社が決まったら媒介契約を結び、売却活動を開始します。このときの契約には夫婦双方の署名・捺印が必要です。

売却活動の際、内覧には夫婦どちらが立ち会うか決めておきましょう。離婚手続き中の際は、どちらか一方が対応すれば大丈夫です。

ステップ4.売却決定・ローン残金処理

売却相手（買主）が決まれば売買契約を結びます。決済日までに住宅ローンを一括返済し、金融機関に設定されている抵当権を抹消する手続きを行います。

このとき、通常は売却代金によって住宅ローンを完済します。オーバーローンの際は自己資金を充当して完済するか、金融機関の同意を得て「任意売却」する方法もあります。詳しい方法については、金融機関や不動産会社に相談してみてください。

ステップ5.引き渡し後、必要に応じて確定申告

物件の引き渡しと引っ越しを済ませます。

なお、不動産売却によって生じた利益は「譲渡所得」として、所得税・住民税の対象になります。この場合、売却した翌年に確定申告を行います。

ただし、一定の条件を満たせば売却益に「居住用財産の3,000万円の特別控除」を適用可能です。適用できれば譲渡所得から最大3,000万円を控除できるため、所得税・住民税の税負担を大幅に抑えられるでしょう。

3,000万円の特別控除を活用すれば確定申告が不要になるケースも多くあります。詳しい要件はこちらの記事で解説しているため、参考にしてください。

まとめ：家を売るときは早めに相談しよう

夫婦共有名義の財産があると、財産分与の方法や計算が複雑になるためトラブルが発生しやすくなります。

しかし、このとき感情的になってしまえば合意形成もままならず、長引く手続きでさらに疲弊してしまう可能性があります。冷静に話し合いを進めましょう。

話し合いを成功させるには、複数の専門家を巻き込む方法が有効です。財産分与は弁護士、不動産売却は不動産会社など、複数の専門家のアドバイスを受けながらお互いにとって良い着地点を見つけてください。

物件売却については、できれば離婚する前に不動産会社に相談し、夫婦の状況に見合ったサポートを受けることをおすすめします。

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