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任意売却/住宅ローン

住宅ローン(抵当権)のある不動産は売却できる?注意点を解説

公開:2020/04/05更新:2020/09/08

不動産を購入する際は、自己資金だけでは足りないため、住宅ローンを契約するのが一般的です。

家族構成の変化による買い替えや転勤などの理由で不動産を手放さなくてはならなくなった場合、住宅ローンの返済途中でも不動産を売却できるのでしょうか?

この記事では、住宅ローン(抵当権)のある不動産を売却する際の注意点について解説します

住宅ローンと不動産売却の関係とは

住宅ローンを契約して不動産を購入した方は、返済明細表に基づいて毎月返済をしていますが、家族構成の変化や転勤が生じるなどの理由で、不動産を売却しなくてはならないことあります。

このような時、住宅ローンの返済途中でも、不動産を売却できるのでしょうか?

住宅ローンと不動産売却の関係を詳しく見ていきましょう。

ローンを完済していれば自由に売却できる

住宅ローンの返済が既に終わっている場合、何も気にせず不動産を売却することが可能です。ただし、住宅ローンの契約時に金融機関が設定した抵当権が残ったままの可能性があるため、売却する前に抵当権を抹消する必要があります。

ローンを返済中の場合は完済することで売却できる

住宅ローンを返済中の場合は、金融機関の抵当権が設定されています。抵当権が設定されている場合、不動産を売却することはできないため、所有権を買い手に移転する前に住宅ローンを完済して抹消をする必要があります。

抵当権とは

抵当権は住宅ローンの担保

抵当権とは、借りた住宅ローンの返済ができないときに、不動産を担保とする権利のことを言います。

なんらかの原因で収入が減少して住宅ローンの支払いができなくなったとき、抵当権を設定している金融機関は、不動産を売却をすることで返済してもらえる権利を有しています。

不動産の抵当権は住宅ローンの完済で抹消できる

抵当権は住宅ローンを組む時に設定されます。住宅ローンの支払いができなくなったときのために設定されている権利なので、完済すると抵当権は必要なくなります。抵当権は住宅ローンの完済で抹消することができます

不動産は完済できるかどうかで異なる

住宅ローンを完済する前に不動産を売却したい場合には、以下の2つのどちらによって対応が異なります。

住宅ローンの残債状況 特徴
アンダーローン 住宅ローンの残債が売却価格を下回っている
オーバーローン 住宅ローンの残債が売却価格を上回っている

それぞれの状況について詳しく見ていきましょう。

アンダーローンとは

アンダーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格を下回っていることです。

不動産に設定されている抵当権を金融機関が抹消する条件は、基本的に住宅ローンの返済が終わっていることです。アンダーローンの場合、不動産を売却した代金を返済に充当することができるので、抵当権を抹消できます。

オーバーローンとは

一方でオーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格を上回っていることです。

不動産の売却代金を住宅ローンの返済に充当してもまだ残債があるため、金融機関の抵当権が抹消できず、売却できないのがオーバーローンの状況です。

オーバーローンの不動産の売却方法

オーバーローンの場合は、不動産の売却代金だけでは住宅ローンの残債を完済できないので売却できませんが、以下の2つの方法で売却ができる可能性があります。

・預貯金で完済する
・任意売却を選択する

それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

預貯金で完済する

不動産の売却代金だけで残債を完済できない場合、残債を預貯金でカバーするという方法があります。

例えば、住宅ローンの残債が3,000万円で不動産の売却代金が2,500万円の場合、預貯金を500万円使うことで売却ができます。

任意売却を選択する

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合、金融機関の許可をもらって抵当権を抹消した上で不動産を売却する方法です。

通常、住宅ローンの返済が困難になった場合、競売という方法によって不動産を強制的に売却するのが一般的です。しかし、競売になると、残債は分割返済ではなく一括返済になる、相場よりも落札価格が低くなるというデメリットがあります。

任意売却の場合、金融機関との話し合いによって決まった金額の返済を継続する、通常の不動産売却と同じ売却方法なので競売よりも高く売却できるというメリットがあります。

任意売却は競売よりも自己破産を回避できる可能性が高い、残債を減らすことも期待できますが、契約者が自由に選択できるものではありません。金融機関が決めるものであるため、金融機関と良好な関係を築いておくことが重要と言えるでしょう。

まとめ

住宅ローン(抵当権)がある不動産は売却ができるか?

・売買代金で住宅ローンを完済できれば売却できる。
・売買代金で住宅ローンを完済できない場合、足りない分を預貯金でカバーできれば売却できる。
・任意売却で売却できる可能性がある

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