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住宅ローン残債のある不動産も売却できる?注意点を解説

公開:2020/04/05更新:2020/04/16

不動産を購入する際は、自己資金だけでは足りないため、住宅ローンを契約するのが一般的です。住宅ローンを契約した後は、契約内容に従って返済を行っていきます。

家族構成の変化による買い替えや転勤などの理由で不動産を手放さなくてはならなくなった場合、住宅ローンの返済途中でも不動産を売却できるのでしょうか?

この記事では、住宅ローンの残債がある不動産を売却する際の注意点について解説します。

住宅ローンと不動産売却の関係とは

住宅ローンを契約して不動産を購入した場合は、契約者は契約時の返済計画に基づいて、毎月一定額の返済を行う必要があります。

しかし、住宅ローンの契約期間は数十年と長く、返済途中で家族構成の変化や転勤が生じて、不動産を売却しなくてはならない可能性があります。

このような事態が生じた場合、住宅ローンの返済途中でも、不動産を自由に売却できるのでしょうか?自由に売却できるかは住宅ローンを完済したかどうかによって異なります。住宅ローンと不動産売却の関係を詳しく見ていきましょう。

ローンを完済していれば自由に売却できる

住宅ローンの返済が既に終わっている場合、何も気にせず不動産を売却することが可能です。ただし、まだ住宅ローンの契約時に金融機関が設定した抵当権が残ったままの可能性があるため、売却する前に抵当権を抹消した方が良いと言えます。

抵当権とは、住宅ローンの契約者が滞納した場合に備えて設定するもので、設定されたままの不動産は金融機関が滞納を理由に自由に売却できます。

もし、抵当権が残っていれば、買い手はせっかく購入した不動産を金融機関に売却されてしまうため、抵当権の設定されている不動産の購入はリスクしかありません。

しかし、住宅ローンを完済していれば金融機関は不動産に設定されている抵当権を抹消してくれます。そのため、住宅ローンを完済している不動産であれば、抵当権を気にせずに自由に売却できると言えるでしょう。

ローンを完済していない場合でも条件次第で売却できる

住宅ローンを完済していない場合は、抵当権が設定されたままです。抵当権の残っている不動産をそのまま売却してもリスクが高い不動産ということで、買い手が付くことはほとんどありません。

しかし、住宅ローンを完済できていない場合でも、残債を何らかの方法によって完済できれば抵当権の設定を抹消することが可能です。そのため、住宅ローンを完済していない場合でも特に問題なく不動産を売却できると言えるでしょう。

ローンを完済していない不動産は完済できるかどうかで異なる

住宅ローンを完済していない場合には、抵当権が残ってしまいます。抵当権が残っている不動産はまず買い手がつかないため、抵当権の抹消が必須です。しかし、住宅ローンを完済できていなくても、完済できる条件が整っている場合、金融機関と話し合って抵当権を抹消してもらうことが可能です。

住宅ローンを完済できていない状況で不動産を売却したい場合には、以下の2つの状況のどちらに該当しているかによって対応が異なります。

残債の状況 特徴
アンダーローン 残債が売却価格を下回っている
オーバーローン 残債が売却価格を上回っている

それぞれの状況について詳しく見ていきましょう。

不動産売却におけるアンダーローンとは

アンダーローンとは、残債が売却価格を下回っている状況です。不動産に設定されている抵当権を金融機関が抹消する条件は、基本的に残債の返済が終わっていることです。

しかし、アンダーローンの場合、不動産を売却して手に入れた売却代金を返済に充当することで残債の返済が確実と言えます。そのため、アンダーローンの場合、売却代金を残債の一括返済に充てることを約束すれば抵当権を抹消してくれます。

ただし、一括返済では、金融機関によっては別途手数料が発生する可能性があるので注意が必要です。事前に何かしらの手数料が発生するのかを確認しておいた方が良いと言えるでしょう。

不動産売却におけるオーバーローンとは

オーバーローンとは、残債が売却価格を上回っている状況です。不動産の売却代金を残債の返済に充当してもまだ残債があるため、金融機関は原則抵当権を抹消しません。

しかし、住宅ローンの残債を不動産の売却代金と他の方法を組み合わせて完済できた場合、金融機関は抵当権を抹消してくれます。

「オーバーローンなので抵当権を抹消できない」と諦めるのではなく、抵当権を何とかして抹消できないか対策を講じることが重要と言えるでしょう。

オーバーローンの不動産の売却方法

オーバーローンの場合は、不動産の売却代金だけでは住宅ローンの残債を完済できないため、抵当権を原則抹消できないと言いました。しかし、以下の3つの方法をうまく活用すれば、金融機関は抵当権を抹消してくれます。

・預貯金で完済する
・ローンで完済する
・任意売却を選択する

それぞれの方法について詳しく見ていきましょう。

ローンを預貯金で完済する

不動産の売却代金だけで残債を完済できない場合、残債を預貯金で補うという方法が挙げられます。

例えば、住宅ローンの残債が3,000万円で不動産の売却代金が2,500万円の場合、現金で残債の500万円を補います。

しかし、ローンを預貯金で完済するという方法は、不動産を売却する理由が貯金に余裕がなく、返済が困難な現状を何とかしたいという場合には利用できません。

この方法を選ぶ際には、まずは住宅ローンの残債や不動産の売却価格がいくらなのか、不足分を現金で補うことができるのかを事前に調べておくことが重要と言えるでしょう。

ローンで完済する

預貯金に余裕がない場合、ローンを契約して完済するという方法も挙げられます。例えば、住宅ローンの残債が3,000万円で不動産の売却代金が2,500万円の場合、500万円の不足が生じます。

もし、4,000万円の不動産の購入を予定している場合には、4,500万円の借り換えローンを契約できれば残債を完済することが可能です。

購入の予定がなく、賃貸住まいを予定している場合は、金融機関からお金を一時的に借りて残債を完済するという方法も挙げられます。ただし、借り換えローンとは異なり、一般的なローンは金利が高いので注意が必要です。

借入金額を大きくしない、返済期間が長くならないようにするなど、返済総額をなるべく抑えるように心がけましょう。

不動産の任意売却を選択する

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合、金融機関の許可をもらって抵当権を抹消した上で不動産を売却する方法です。

通常、住宅ローンの返済が困難になった場合、競売という方法によって不動産を強制的に売却するのが一般的です。しかし、競売になると、残債は分割返済ではなく一括返済になる、相場よりも落札価格が低くなるというデメリットがあります。

任意売却の場合、金融機関との話し合いによって決まった金額の返済を継続する、通常の不動産売却と同じ売却方法なので競売よりも高く売却できるというメリットがあります。

任意売却は競売よりも自己破産を回避できる可能性が高い、残債を減らすことが期待できますが、契約者が自由に選択できるものではありません。金融機関が決めるものであるため、金融機関と良好な関係を築いておくことが重要と言えるでしょう。

まとめ

住宅ローンの返済期間は数十年と長いため、返済途中で何らかの理由によって不動産を売却しなくてはならない事態に遭遇する可能性があります。住宅ローンの返済途中でも、不動産を売却することは可能ですが、抵当権が設定されていると売却をスムーズに進めることができません。

抵当権を抹消する方法はいくつかありますが、それぞれメリットとデメリットがあります。スムーズに不動産の売却につなげるためにも、残債がある場合にはどのような売却方法が考えられるのかを事前に確認しておきましょう。

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