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不動産売却の費用・税金

不動産売却には税金がかかる?税金について解説

公開:2020/04/05更新:2020/09/08

不動産を売却したときには税金がかかることがあります。

この記事では、不動産を売却する際にかかる税金について解説します。

不動産を売却するときかかる5つの税金

給料には所得税や住民税、物を買ったときには消費税がかかります。不動産を売却した時はどのような税金がかかるのでしょうか?

不動産の売却でかかる税金は以下の5つです。

税金の種類 税金の特徴
登録免許税 登記の名義変更にかかる税金
印紙税 売買契約書を交わす際にかかる税金
譲渡所得税 不動産売却で利益が生じた場合にかかる税金
住民税 不動産売却で利益が生じた場合にかかる税金
復興特別所得税 平成49年(令和19年)まで上乗せされる税金

それぞれの税金について詳しく見ていきましょう。

不動産売却の税金①:登録免許税

登録免許税とは、不動産登記を行う際にかかる税金です。

登録免許税がかかるケースは主に二つあります。
①購入時と現在の住所が違う

②抵当権を抹消する

一つ目は、購入時と住所の住所が違うケースです。厳密にいうと法務局で登記されている住所と現在の住民が違う場合に税金がかかります。

二つ目は、抵当権の抹消です。抵当権とは住宅ローンを借りた時に金融機関が設定する登記です。売却時に住宅ローンを全て完済して、その登記を抹消しなければなりません。

登記は司法書士に依頼するのが一般的です。登録免許税と司法書士の先生の報酬を合計すると1件あたり約1~2万円の費用がかかります

ちなみに、不動産を売却すると売却者から購入者に所有権を移転するための登録免許税を支払いますが、一般的に支払う方は購入者なので売却者には負担がありません。

不動産売却の税金②:印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書を交わす際にかかる税金です。印紙税の金額は登録免許税のように一定ではなく、売買契約の金額によって以下のように異なります。

契約金額 印紙税額 軽減措置
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円

不動産売却の税金③:譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産の売却で利益が生じた場合にかかる税金です。譲渡所得税がかかるかどうかは、譲渡所得がプラスかどうかで異なります。譲渡所得の求め方は、「譲渡所得=売却時の価格-(購入時の土地価格+購入時の建物価格+購入時の費用+売却時の費用)」です。

購入時の建物価格からは減価償却という築年数の経過によって生じる資産価値の目減り分を引きます。

所有期間 所得税の税率
短期譲渡所得 5年以下 30%
長期譲渡所得 5年超 15%

不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで所得税の税率が大幅に異なります。注意ポイントとしては、売却した年の1月1日時点の所有期間が適用されることです。

不動産売却の税金④:住民税

不動産の売却によって譲渡所得がプラスになると住民税もかかります。譲渡所得税と同様で不動産の所有期間によって税率が異なるので注意が必要です。

所有期間 住民税の税率
短期譲渡所得 5年以下 9%
長期譲渡所得 5年超 5%

不動産売却の税金⑤:復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するための税金です。平成49年(令和19年)まで、所得税が以下のように2.1%かかります。

所有期間 所得税の税率 復興特別所得税 住民税の税率 合計
短期譲渡所得 5年以下 30% 0.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得 5年超 15% 0.315% 5% 20.315%

税金が安くなる3つの特例

不動産を売却したときの税金の特例は、以下の3つです。

・3,000万円の特別控除
・所有期間10年超の軽減税率
・買い換え特例

それぞれの特例について詳しく見ていきましょう。

不動産売却で利用できる特例①:3,000万円の特別控除

「3,000万円の特別控除」は居住している不動産(マイホーム)を売却したときの特例です。

不動産の売却で得た利益が3,000万円を超えない限り、所得税や住民税はかかりません。

売却した年の前年や前々年に同じ控除や買い換え特例を利用していたり、売却した相手が親子、夫婦といった親族関係などの場合は特例が使えないので注意が必要です。

不動産売却で利用できる特例②:所有期間10年超の軽減税率

居住用している不動産の売却(マイホーム)で所有期間が10年を超えたときの特例です。上記①の特例と併用ができるので、実際は利益が3,000万円を超えたケースの特例です

適用される税率は以下のようになります。

所得税 住民税 合計
6,000万円以下 10.21% 4% 14.21%
6,000万円超の部分 15.315% 5% 20.315%

不動産売却で利用できる特例③:買い換え特例

買い換え特例とは、建物と土地の両方の所有期間が10年を超えていて、不動産を買い換えることを前提に利用できる特例です。

譲渡所得と買い換え代金が同額または譲渡所得が買い換え代金を下回っている場合には、譲渡益に関する課税を次回の売却時に繰り延べることが可能です。

また、譲渡所得が買い換え代金を上回っている場合は、買い換え代金と同額までは次回の売却時に繰り延べることができるため、差額分には所得税や住民税が課せられます。

3,000万円の特別控除や所有期間10年超の軽減税率と併用できない、ただ単に課税のタイミングを繰り延べるだけなのでそこまで大きなメリットはないと言えるでしょう。

まとめ

不動産を売却する時に掛かる税金
・登録免許税
・印紙税
・譲渡所得税
・住民税
・復興特別所得税

税金が安くなる3つの特例
・3,000万円の特別控除
・所有期間10年超えの軽減税率
・買い替え特例

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