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不動産売却には税金がかかる?税金について解説

公開:2020/04/05更新:2020/04/16

会社から受け取る給料には所得税や住民税、物を買うと消費税など、人々の普段の生活には税金が関わる場面が多くあります。

そのため、不動産売却にも税金がかかるか気になっている人も多いと思いますが、税金はかかるのでしょうか?

この記事では、不動産を売却する際にかかる税金について解説します。

不動産売却でかかる5つの税金

不動産を売却して得られた代金を次の不動産の購入資金に充てることを考えている人も多いのではないでしょうか?

しかし、不動産の売却には各種税金がかかるため、売却代金を全て次の不動産の購入資金に充てることはできませんいくら充てられるのか知るためにも、どのような税金がかかるのか事前に把握しておくことが重要です。

不動産の売却でかかる税金は以下の5つです。

税金の種類 税金の特徴
登録免許税 登記の名義変更にかかる税金
印紙税 売買契約書を交わす際にかかる税金
譲渡所得税 不動産売却で利益が生じた場合にかかる税金
住民税 不動産売却で利益が生じた場合にかかる税金
復興特別所得税 平成49年(令和19年)まで上乗せされる税金

それぞれの税金について詳しく見ていきましょう。

不動産売却の税金①:登録免許税

登録免許税とは、不動産登記を行う際にかかる税金です。不動産を売却すると、売り手から買い手に所有権が移転したことを証明する、買い手が住宅ローンを契約する際は抵当権を設定するために登記を行います。

また、売り手は自身が契約した住宅ローンの抵当権の登記を抹消しなければなりません。不動産の売却では、所有権移転と抵当権の設定登記は買い手、抵当権の抹消登記は売り手が行うのが慣例となっています。

抵当権の抹消にかかる費用は不動産1つあたり1,000円です。一戸建ての場合、土地と建物の2つに分かれているため、合計2,000円の費用がかかります。

抵当権抹消の登記は、書類を作成して提出する手間と時間がかかるため、司法書士に依頼するのが一般的です。抵当権の抹消にかかる費用に司法書士の依頼料が上乗せされた結果、合計1~2万円の費用がかかります。

自分で行えば費用を抑えることができますが、手間と時間を考えると司法書士に任せた方が良いと言えるでしょう。

不動産売却の税金②:印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約の売買契約書を交わす際にかかる税金です。印紙税の金額は登録免許税のように一定ではなく、売買契約の金額によって以下のように異なります。

契約金額 印紙税額 軽減措置
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円

令和2年3月31日までは軽減税率が適用されますが、それ以後は未定です。登録免許税と印紙税は、不動産の売却で必ずかかる税金なので、どのくらいかかるのかしっかり覚えておきましょう。

不動産売却の税金③:譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産の売却で利益が生じた場合に課される税金です。譲渡所得税が課されるかどうかは、譲渡所得がプラスかどうかで異なります。譲渡所得の求め方は、「譲渡所得=売却時の価格-(購入時の価格+購入時・売却時の費用)」です。

購入時の価格からは減価償却という築年数の経過によって生じる資産価値の目減り分を引きます。費用の中には、不動産会社に支払う仲介手数料や印紙税、建物の解体費用などが含まれます。

譲渡所得がプラスの場合には、不動産の所有期間で以下のように所得税の税率が異なるので注意が必要です。

所有期間 所得税の税率
短期譲渡所得 5年以下 30%
長期譲渡所得 5年超 15%

不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで所得税の税率が大幅に異なるため、5年のタイミングを待っている人もいると思います。しかし、所有期間は購入時から売却時ではありません売却した年の1月1日時点の所有期間が適用されるので注意が必要です。

不動産売却の税金④:住民税

不動産の売却によって譲渡所得がプラスになると、所得税と同様、住民税もかかります。住民税も不動産の所有期間で以下のように税率が異なるので注意が必要です。

所有期間 住民税の税率
短期譲渡所得 5年以下 9%
長期譲渡所得 5年超 5%

不動産売却の税金⑤:復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するための税金です。平成49年(令和19年)まで、所得税が以下のように2.1%上乗せになります。

所有期間 所得税の税率 復興特別所得税 住民税の税率 合計
短期譲渡所得 5年以下 30% 0.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得 5年超 15% 0.315% 5% 20.315%

全てを合算した場合、短期譲渡所得と長期譲渡所得では、倍近く税率が異なってくるため、利益が生じている場合には、できる限り5年を経過してから売却した方が良いと言えるでしょう。

不動産売却で節税効果が期待できる3つの特例

不動産を売却して利益が生じた場合は、多額の税金を課せられることから、少しでも税金を抑えたいと考えている人も多いのではないでしょうか?

税金を抑える方法として、以下の3つの特例が挙げられます。

・3,000万円の特別控除
・所有期間10年超の軽減税率
・買い換え特例

それぞれの特例について詳しく見ていきましょう。

不動産売却で利用できる特例①:3,000万円の特別控除

居住用として所有していた不動産を売却して利益を得た場合には、3,000万円の特別控除を利用することが可能です。3,000万円の特別控除は不動産の売却で得た利益が3,000万円を超えない限り、所得税や住民税などが課されません。

利用の条件は、売却した年の前年や前々年に同じ控除や買い換え特例を利用していない、売却した相手が親子、夫婦といった親族関係でないなどの条件を満たしている場合です。

3,000万円の特別控除が適用される可能性は高いため、所得税や住民税が課されるケースは少ないと言えるでしょう。

不動産売却で利用できる特例②:所有期間10年超の軽減税率

所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく異なるのと同様、10年を超えるかどうかも重要なポイントです。

不動産の所有期間が10年を超えた場合には、適用される税率が以下のようになります。

所得税 住民税 合計
6,000万円以下 10.21% 4% 14.21%
6,000万円超の部分 15.315% 5% 20.315%

10年を超えた場合には、上記のようにさらに税額を抑えることが可能です。しかし、売却した年の前年や前々年に同じ軽減税率や買い換え特例を利用していると利用できません。

なお、3,000万円の特別控除と所有期間10年超の軽減税率は併用可能です。

不動産売却で利用できる特例③:買い換え特例

買い換え特例とは、建物と土地の両方の所有期間が10年を超えていて、不動産を買い換えることを前提に利用できる特例です。

譲渡所得と買い換え代金が同額または譲渡所得が買い換え代金を下回っている場合には、譲渡益に関する課税を次回の売却時に繰り延べることが可能です。

また、譲渡所得が買い換え代金を上回っている場合は、買い換え代金と同額までは次回の売却時に繰り延べることができるため、差額分には所得税や住民税が課せられます。

3,000万円の特別控除や所有期間10年超の軽減税率と併用できない、ただ単に課税のタイミングを繰り延べるだけなのでそこまで大きなメリットはないと言えるでしょう。

まとめ

不動産の売却で得られた売却代金を次の購入資金に充てることを検討していても、この記事に記載されているように5つの税金が課せられるので全てを使うことはできません

次の不動産の購入をスムーズに進めるためにも、どのような税金がかかるのかあらかじめ把握しておくことが重要ですが、利用できる特例についての理解を深めておくことも重要です。

特例には、併用できる特例もあれば併用できない特例もあります。特例をうまく利用して少しでも税金を抑えながら不動産を売却しましょう。

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