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不動産売却の費用・税金

【所得税軽減】マイホーム売却の3,000万円控除について徹底解説

公開:2020/05/30更新:2020/09/08

マイホームを売却した時に購入時の価格よりも高く売れた場合には所得税が課されます。そのため、不動産を売却しようとしている人の中には、少しでも所得税を抑えたいと考えている人も多いのではないでしょうか?

マイホーム売却の3,000万円控除をうまく利用すれば、課される所得税を抑えられますが、必ず利用できるというわけではないため、事前に適用条件を確認しておくことが重要です。

この記事では、マイホーム売却の3,000万円控除について分かりやすく解説します

不動産の売却益には所得税がかかる

所有中の不動産を売却すると、購入時よりも高く売れることがあります。購入時よりも高く売れた場合には、売却益に対して所得税が課されます。所得税の税率は不動産の所有期間で以下のように大幅に異なるので注意が必要です。

所有期間 所得税 住民税 合計
短期譲渡所得 5年以下 30% 9% 39.63%
長期譲渡所得 5年超 15% 5% 20.315%

不動産の所有期間が5年以下の場合、売却益に対して約40%の税金が課されます。例えば、1,000万円の売却益が生じた場合は、約400万円を所得税として徴収されるため、売却益が大幅に減ってしまいます。

そのため、なるべく5年を超えてから売却することによって、少しでも徴収される所得税を減らしたいと考えている人も多いのではないでしょうか?そこで登場するのがマイホーム売却の3,000万円控除です。マイホーム売却の3,000万円控除を利用すれば、うまくいけば所得税をゼロに抑えることが可能です。

マイホーム売却の3,000万円控除とは

マイホーム売却の3,000万円控除とは、不動産の売却で売却益が生じた場合、3,000万円の控除を受けられる特例です。

売却益が生じたかどうかは、単純に購入時の価格より高く売れたかどうかではありません。購入時や売却時にかかった手数料や費用も踏まえて、「売却代金-取得費-手数料」という計算式で算出します。

取得費とは、不動産の購入代金や購入時にかかった各種税金、仲介手数料などです。また、減価償却費と呼ばれる建物の築年数の経過による資産価値の減少を取得費から引くため、意外と売却益が生じやすくなります。

手数料とは、売却時にかかった仲介手数料や印紙税、建物の解体費用、測量費用などです。例えば、不動産の売却を売却代金4,000万円、取得費5,000万円、減価償却費2,000万円、手数料120万円という条件で行ったとします。「4,000万円-(5,000万円-2,000万円)-120万円」で880万円の売却益が生じたことになります。

しかし、マイホーム売却の3,000万円控除を利用した場合、売却益から3,000万円までの控除を受けられるため、売却益が生じることはほとんどありません。マイホーム売却の3,000万円控除を利用すれば所得税を軽減できますが、必ず利用できるわけではないため、適用条件や適用できないケースを確認しておくことが重要です。

マイホーム売却の3,000万円控除の適用条件と適用できないケースを見ていきましょう。

マイホーム売却の3,000万円控除の適用条件

3,000万円控除は、基本的にマイホームの売却を前提としているため、利用するには以下の条件を満たす必要があります。

・自分が居住する家屋または家屋ともに敷地や借地権を売却する
・家屋を取り壊した場合は売却までに住居以外として使用していない
・売主と買主が親子関係や夫婦関係といった特別な関係でない

上記の条件を満たしている場合は、原則マイホーム売却の3,000万円控除を利用できます。

マイホーム売却の3,000万円控除が適用できないケース

上記の適用条件を満たしていても、以下のようなケースに該当している場合はマイホーム売却の3,000万円控除を利用できません。

・特例を利用するために不動産を購入した
・仮住まいといった一時使用のために購入した
・別荘といった趣味や娯楽、保養のための不動産である

上記3つのケースに該当する不動産を売却した場合、マイホーム売却の3,000万円控除を利用できません。売却益が生じた場合は、多額の所得税を課される可能性があるので条件をしっかりと確認してから不動産を売却しましょう。

マイホーム売却の3,000万円控除のケース別5選

通常のマイホームの売却では、マイホーム売却の3,000万円控除を利用できますが、特殊なケースでは利用できないケースもあります。控除を利用するつもりでいたにもかかわらず、利用できなかったというトラブルを未然に防ぐためにも、ケース別に利用できるかどうか確認しておくことが重要です。

マイホーム売却の3,000万円控除のケースには、以下の5つが挙げられます。

マイホーム売却の3,000万円控除のケース別5選
①空き家になってから売却するケース
②賃貸に転用してから売却するケース
③建物を壊してから売却するケース
④相続してから売却するケース
⑤空き家の実家を売却するケース

それぞれのケースについて詳しく見ていきましょう。

空き家になってから売却するケース

マイホーム売却の3,000万円控除は、居住用財産の売却に利用できます。そのため、現状が空き家になっている場合には、マイホーム売却の3,000万円控除を利用できません。

終身利用の老人ホームに入居している場合は空き家として扱われる一方、一時的な入院で戻ってくる場合は居住用財産として認められます。

空き家になってから3年目の年末を経過した場合は、マイホーム売却の3,000万円控除を利用できなくなるので早めに売却した方が良いでしょう。

賃貸に転用してから売却するケース

マイホーム売却の3,000万円控除は、空き家になっていても空き家になってから3年目の年末を経過するまで利用できます。そのため、住まなくなってから、しばらく賃貸用として運用した後に売却しても、それが上記の期間内であれば問題ありません。

しかし、賃貸借契約の期間を誤ると、利用できなくなる可能性があるので注意が必要です。賃貸に転用する場合は、契約期間を3年目の年末を経過するまでの期間に設定しているかしっかり確認しておきましょう。

建物を壊してから売却するケース

住宅を壊しても、不動産の売買契約を1年以内に締結する、住まなくなってから3年目の年末を迎えるまでに引き渡すという条件を満たしていれば、マイホーム売却の3,000万円控除を利用できます。

建物を賃貸に転用する場合は、3年目の年末を迎えるまでに売却すれば、マイホーム売却の3,000万円控除を利用できました。しかし、土地の場合は転用すると利用できなくなるので注意しましょう。

相続してから売却するケース

夫が亡くなって、一緒に暮らしていた夫名義の不動産を相続で取得して売却した場合には、マイホーム売却の3,000万円控除を利用できません。

その理由は、妻は一緒に暮らしていたと言っても、所有者として居住しているわけではなく、居住用財産の要件を満たしていないためです。

利用できるケースとできないケースの区別が難しいため、事前にしっかり確認しておきましょう。

空き家の実家を売却するケース

一人暮らしの親が亡くなったことで相続した空き家を売却する場合は、マイホーム売却の3,000万円控除を利用できません。

しかし、空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例を利用できます。条件を満たした場合にはマイホーム売却と同様、最大3,000万円の控除を受けることができるでしょう。

確定申告が必要なので専門家に相談しよう

マイホーム売却の3,000万円控除は、条件を満たしていれば自動的に適用されるわけではありません。確定申告を行って初めて適用されるため、確定申告を行うことが不可欠です。

しかし、どのように確定申告すればいいか分からない人が多いと思います。そのような人は、不動産会社や税理士などの専門家に相談すれば、どんなケースで利用できるのかが分かる、確定申告にかかる時間と手間を省けるでしょう。

まとめ

所有している不動産を売却した際に売却益が生じると、その売却益に所得税が課されます。不動産の所有期間によって適用される税率は異なりますが、5年以下の場合には約40%の所得税が課されるため、少しでも所得税を抑えたいと考えている人は多いと思います。

そこで登場するのがマイホーム売却の3,000万円控除です。マイホーム売却の3,000万円控除を利用することで売却益が少なくなるため、所得税を抑えることが可能ですが、全ての不動産売却で利用できるわけではありません。適用条件が決まっているので、事前に条件を確認しておくことが重要です。

この記事には、マイホーム売却の3,000万円控除の特徴や適用条件などをまとめています。記事内容を確認してから不動産の売却に臨むことで、少しでも売却益に課される所得税を抑えられるでしょう。

不動産売却コラム
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