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不動産売却コラム

離婚時の不動産売却には注意?離婚時のポイントとは

公開:2020/04/05更新:2020/06/29

被相続人が亡くなると相続財産の財産分与を行うのと同様、離婚の場合も夫婦の共有財産の財産分与を行います。

相続財産に不動産が含まれていると財産分与が複雑になるのと同様に、夫婦の財産に不動産が含まれている場合も財産分与が複雑になりますが、どうすればうまく財産分与ができるのでしょうか?

この記事では、離婚時に不動産の財産分与を行う際のポイントについて解説します。

離婚時は現金や不動産などの財産分与を行う

「結婚するよりも離婚する方が大変」という話を聞いたことがある人も多いと思いますが、なぜそのように言われているのでしょうか?

結婚は婚姻届けを提出するだけで済みますが、離婚は離婚届を提出するだけで済みません。子供がいる場合には親権をどちらが取るのかを決めなければならないほか、以下の3つの財産分与について話し合う必要があります。

財産分与の種類 特徴
清算的財産分与 夫婦が婚姻中に築き上げた財産の清算
扶養的財産分与 離婚で生活が不安定になる配偶者の扶養
慰謝料的財産分与 どちらか一方を傷つけたことに対する慰謝料

通常、財産分与は清算的財産分与を指しますが、清算的財産分与はどのように行われるのでしょうか?財産分与について詳しく見ていきましょう。

離婚時は不動産や現金などを2分の1に分けるのが一般的

財産分与の対象となる財産は夫婦の共有財産です。共有財産とは、婚姻後に築き上げられた財産のことです。夫婦共同名義のものだけでなく、家具や家財、どちらか一方の名義の車や預貯金なども共有財産として扱われます。

財産分与の割合は、夫婦生活の貢献度に応じて決められますが、2分の1ずつの財産分与を行うのが一般的です。その理由として、妻が専業主婦だった場合でも、夫は会社で一生懸命働いて妻はその間も一生懸命家事を頑張ったと言えることが挙げられます。

協議離婚では不動産や現金などを自由に分けることも可能

離婚する場合の財産分与は、2分の1が一般的と言いましたが、絶対に2分の1にしなければならないというわけではありません。

財産分与の割合は、各家庭の状況によって異なります。例えば、夫婦の一方が特殊な技能や能力を有していて大きな財をなした場合には、財産分与の際にそれらが考慮されて、割合が変更になることがあります。

また、話し合って解決する協議離婚の場合には、財産分与をなしと決めることも可能です。離婚後の財産分与をスムーズに進めるためにも、まずは財産分与の割合をどうするのか話し合っておいた方が良いと言えるでしょう。

離婚時の現金や不動産が必ず共有財産というわけではない

夫婦の財産であれば、何でも共有財産と見なされて財産分与が行われるわけではありません。離婚して財産分与を行う際は、財産分与の対象に含まれる財産と含まれない財産についてしっかり理解しておく必要があります。

財産分与の対象に含まれないものは以下の2つです。

・婚姻前に取得した財産
・相続によって取得した財産

それぞれの財産について詳しく見ていきましょう。

婚姻前に取得した現金や不動産

婚姻期間中に築き上げた財産は、夫婦の共有財産として扱われるため、離婚時の財産分与の対象となります。専業主婦の妻に対して「自分が働いて築き上げた財産だ」と主張しても、妻は「夫が働いている間に一生懸命家事に取り組んだ」と主張すれば、妻の協力のおかげで仕事に集中できたと言えるため、妻は財産分与を請求できます。

しかし、婚姻前に取得した財産は協力して築き上げた財産とは言えないため、共有財産になりません。例えば、独身時代の貯金や購入した株式・不動産などです。婚姻前に取得した財産は原則財産分与の対象にはなりませんが、夫婦が協力したおかげで価値を維持した、価値が増加したと判断された場合、財産分与の対象として扱われることもあります。

このようにケースバイケースとなる部分もあるため、どの財産が財産分与の対象となるか気になる場合には、弁護士といった専門家に相談した方が良いと言えるでしょう。

相続によって取得した現金や不動産

「相続が婚姻中に発生した場合は、夫婦共有の財産として扱われるのでは?」と考える人も多いかもしれませんが、共有財産として扱われるのでしょうか?婚姻前に取得した財産が財産分与の対象とならないのと同様、相続で取得した財産も財産分与の対象となりません。

その理由は、婚姻中に発生した財産の取得であっても、夫婦が協力して手に入れた財産とは異なるためです。

そのため、原則財産分与の対象にはなりませんが、婚姻後の夫婦が協力したおかげで価値を維持した、価値が増加したと判断されると、財産分与の対象として扱われることもあります。こちらもケースバイケースなので分からない場合は、専門家に相談しましょう。

不動産売却とローンの関係

財産分与を行う際に、賃貸住宅に住んでいる場合には特に問題ありませんが、住宅ローンを契約して購入した持ち家に住んでいる場合には注意が必要です。

その理由は、現金とは異なり、不動産は容易に分けることができないだけでなく、購入から時間があまり経過していない場合には住宅ローンの残債があるためです。

では、離婚で財産分与を行う際に、財産に不動産が含まれている場合にはどうすればいいのでしょうか?財産分与を行う方法について、返済が終わっている、返済が残っている場合の2つに分けて詳しく見ていきましょう。

ローンの返済が終わった不動産の売却

住宅ローンの返済が終わっている場合には、不動産を売却して得られる売却代金は全てが利益になります。そのため、住宅ローンの返済が終わっている不動産を売却して現金に換えれば、財産分与をスムーズに行うことが可能です。

住宅ローンの返済が終わっていない場合でも、不動産の査定結果が残債を上回っていれば売却して残債という負の遺産をなくし、余った売却代金の財産分与を行うという選択肢もあります。

ローンの返済が終わっている場合は、財産分与で大きな問題になる可能性はかなり低いと言えるでしょう。

ローンの返済が残っている不動産の売却

ローンの返済が残っていても、不動産の査定結果が残債を上回っている場合は特に問題はありません。しかし、査定結果が残債を下回っている場合は、不動産を売却してもローンの返済が残るため、売却は現実的とは言えません。

売却してもローンの残債が残るようなケースでは、夫婦のどちらか一方が住み続けながらローンの返済を行っていきます。

夫が住み続ける場合は、不動産が共有名義になっていれば夫名義に変更します。また、妻が連帯保証人になっている場合は、連帯保証人から外し、新たに連帯保証人を確保しなくてはなりません。

一方、妻が子供と住み続ける場合は、旦那が養育費の代わりに住宅ローンを支払い続けるという方法もありますが、滞納されると住居を失う可能性があるので注意が必要です。かといって、妻が住宅ローンの返済を継続することは容易ではありません。

妻の収入が安定していれば、返済を継続できる可能性がありますが、あくまでも決めるのは金融機関です。離婚に至った場合はどうすべきかを金融機関に相談した方が良いと言えるでしょう。

まとめ

結婚する時よりも離婚する時の方が大変と言われているように、離婚する際は離婚届を提出すれば全て解決というわけにはいきません。

もし、子供がいる場合には親権をどちらにするのか、財産分与や養育費をどうするのかなど決めなくてはならないことが山ほどあります。

財産分与では、結婚後に築き上げた夫婦の共有財産を2分の1に分けるのが原則ですが、必ずしも2分の1にしなくてはならないわけではありません。

不動産の財産分与を行う場合は現金化して分けるという方法もありますが、住宅ローンの残債があるケースではどちらか一方が住み続けるのが一般的です。どちらが住むのか、誰が住宅ローンを払うのかなど、しっかり話し合うことが重要と言えるでしょう。

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