2025年は、高齢者人口の急増という転換点を迎える年です。

少子高齢化が進めば、住宅需要の変化も避けられません。都市部への人口集中が続く一方で、仙台のような地方都市の不動産市場はどうなるのでしょうか。当社ホームセレクトにも、「自宅はいつ売るのがよいか」というご相談が増えています。

そこで本記事では、2025年問題が不動産市場に与える影響と仙台圏の住宅市況について解説します。売り時の考え方についても案内するため、ぜひ参考にしてください。

2025年問題とは？不動産市場にもたらす影響

2025年は団塊の世代が全員75歳以上となり、国民の約5人に1人が後期高齢者になる年です。これにより医療・介護・年金など社会保障制度への負担が増加し、さまざまな社会問題の顕在化が懸念されています。

当然ながら、この急速な少子高齢化は不動産市場にも影響を及ぼします。高齢者向け住宅や介護施設の需要は高まる一方で、相続によって空き家となる住宅も増加するでしょう。また、人口の都市集中が進めば、地方では不動産の需給バランスが崩れます。不動産価値の下落や空き家問題の深刻化は避けられません。

国土交通省の調査によると、2023年時点で日本の空き家率は13.8％。1993年からの30年間でほぼ倍増しています。野村総合研究所は2043年に空き家率が約25％に達すると予測しており、将来的には「4軒に1軒が空き家」という時代が訪れる可能性もあります。

こうした中で、地方中核都市である仙台市の住宅市況はどうなっているのでしょうか。

出所：国土交通省「令和５年住宅・土地統計調査　住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」

野村総合研究所「2040年度の新設住宅着工戸数は58万戸に減少、2043年の空き家率は約25%まで上昇する見通し」

仙台市の住宅需要は？今すぐ家を売る必要はある？

2025年現在、宮城県および仙台市の住宅市況は良好です。

国土交通省の地価公示によると、宮城県の平均地価変動率は＋4.7％と、12年連続で上昇しています。住宅地に限れば全国5位の伸び率で、ここ3年連続で全国トップ5に入っています。

出所：宮城県公式サイト「１ 令和６年地価公示の概要（宮城県）」

仙台市の住宅地に限定すると、地価の平均変動率は＋7.3％です。周辺市町村でも＋5.5％と上昇しており、こちらも12年連続の上昇を記録しています。一方で、宮城県内のその他の市町では9年連続で地価が下落しており、「仙台圏」と「それ以外の地域」との二極化が進行中です。

これらのデータから、仙台市は東北最大の都市として、今後も緩やかに一極集中が続くと見込まれます。地価の安定した上昇傾向とあわせて考えると、当面は「売りやすい時期」が続くと考えられるでしょう。

ベストな「売り時」の考え方

仙台市の住宅需要は堅調で、2025年現在は売却に適したタイミングと言えます。しかし、最適な売り時は市場環境だけでなく、ライフスタイルや物件の状況にも左右されます。

ここでは、売り時を考える際に押さえておきたい3つのポイントをご紹介します。

ポイント1.ライフスタイルと家計

毎日の暮らしを豊かにするためには、家計とライフスタイルの考慮が欠かせません。無理のある家計や日常の不便さは、長期的な生活の安定を損なう可能性があります。常に身の丈や日々の生活習慣に適した住まいで過ごすことが重要です。

一般的に、家計とライフスタイルはライフステージによって大きく異なります。したがって、子どもの進学や独立、定年退職といったライフステージの変化は売却を検討する良いタイミングと言えるでしょう。

ポイント2.物件の状態と築年数

一般的に、築10～20年未満で状態が良い物件は、売却の検討に適したタイミングにあると言えます。
なぜなら、住宅が築浅すぎるとローン残債が多いため、売却しても完済できない可能性があるからです。一方で、築30年を超えると物件の経年劣化が目立ち、複数箇所の修繕が必要になってきます。

その点、築10年〜20年程度であれば住宅ローン残債が適度に少なくなっており、お手入れ次第で物件価値も維持しやすいタイミングです。種々の「売りやすい条件」がそろう時期になるため、売り時を考える際の目安にしてみてください。

なお、すでに築20年以上経過している場合は、修繕やクリーニングによって物件の状態をできるだけ良好に保つ工夫が必要です。

ポイント3.金利と住宅ローン減税

一般的に、住宅ローン金利が低く減税制度が充実している時期は、購入需要が高まりやすいため売却に有利です。

しかし、2025年現在は日銀の政策変更により、金利は緩やかに上昇傾向にあります。今後、さらなる利上げが行われる前に売却するのも一つの方法です。

なお、近年の住宅ローン減税は新築住宅に厳しい省エネ基準が課されるようになっています。基準が上がったことで新築住宅の価格も上昇傾向にあるため、今後は中古住宅の需要が高まるかもしれません。2026年以降の住宅ローン減税内容がどうなるのか、今後の税制改正の公式発表に注目しておきましょう。

売却を迷っている間にできること

「今すぐ売却するつもりはないけれど、将来的には考えている」という人もいるでしょう。
そんな人には、物件の相場感をつかんでおくことをおすすめします。

実は、不動産の売買サイトにある価格はあくまで「売出価格」であり、最終的に売却契約を結んだ「成約価格」ではありません。正しい相場感をつかむためには、売却を予定している不動産と類似の物件がどの程度の価格で成約に至っているのかを把握することが重要です。

国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」では、全国各地の物件の実際の不動産取引価格（成約価格）を調べることができます。これにより、売出価格と成約価格とのギャップや、自分の物件がいくらで売れそうかといった感覚をつかむことができます。

● 不動産情報ライブラリ
「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」のページを開ける

【使い方】

• 地域：住所または最寄り駅の路線で検索する
• 価格情報区分：「成約価格情報」にチェックを入れる
• 種類：「土地と建物」または「中古マンション等」にチェックを入れる
• 時期：できる限り直近の時期を選ぶ

上記のページから売却を検討している物件と同じ地域のデータを検索すると、成約価格の情報が一覧で取得できます。できる限り類似の物件を探し、直近の成約価格がいくらになっているのか、相場を確認してみてください。

まとめ

仙台圏の地価は今のところゆるやかに上昇しており、当面は売り時が続くと予想されます。ただし、住宅の売り時は各家庭や物件、金利の状況など複数の要素によって異なるため、ご紹介したポイントを参考にベストな売り時を考えてみてください。

今すぐではないものの、将来的に売却を考えている場合は、物件の相場を把握しておくことから始めるとよいでしょう。

なお、当社ホームセレクトでも、仙台圏の物件売却のご相談が可能です。「古い自宅だけど、売れるか心配」「住宅ローン残債が残らないように売りたい」など、お客様のお悩みやご要望に合わせたプランを提案しているため、お気軽にお声がけください。