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【住宅ローンの基本】新築一戸建てや建売住宅購入時に知っておきたいこと

住宅ローンの基本・メリット・デメリット・注意点なども含めて解説します。

新築一戸建てなどの住宅購入にあたり、住宅ローンを利用しようと考えている人が多いのではないでしょうか。

住宅ローンは借り入れですから、長期に渡って決められた金額を返済していかなければなりません。住宅ローン会社によってローンの内容が異なりますので、マイホーム選びと同様にきちんと検討する必要があるでしょう。

そこで今回は、住宅ローンの基本や賢い選び方について解説します。住宅ローン選びの項目やメリット・デメリットなども紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

  • 住宅ローンはどのように選べばいい?
  • 住宅ローンの種類から選ぶ
  • 金利タイプから選ぶ
  • 全期間固定型(フラット35
  • 固定期間選択型
  • 変動金利
  • 保証料とは
  • 手数料とは
  • 住宅ローンに付帯する保険
  • 住宅ローン選びの注意点
  • 諸費用は総合的に考えよう
  • 金利タイプは今後の生活を考えて選択しよう
  • 知っておくと役立つ住宅ローンの知識
  • 住宅ローンの借り換え
  • おまとめローンについて
  • ご自身にあった住宅ローン会社を選択しよう!

住宅ローンはどのように選べばいい?

住宅ローンの選択が大切だと言われても、どのような視点から選んだらよいのかわかりにくいと感じている人がいるのではないでしょうか。

ここでは、住宅ローン選びで検討すべき項目についてご紹介します。項目によってメリット・デメリットも解説しますので、住宅ローン選びの際に検討してみてください。

住宅ローンの種類から選ぶ

住宅ローンの種類を大きく分けると、公的ローンと民間ローンの2種類があります。公的ローンには、勤務先が用意している財形貯蓄制度や自治体が独自に行っている融資制度などが挙げられます。制度の有無や内容の詳細については、勤務先や自治体に個別に確認しましょう。

民間ローンには、民間の金融機関がそれぞれ商品化している住宅ローンのほか、住宅金融支援機構が民間の金融機関と提携して長期固定金利を実現した「フラット35」があります。両者の主な違いを下記の表にまとめましたので、ご覧ください。

民間金融機関の

住宅ローン

フラット35

金利

変動金利・固定期間選択型などから選べる

固定金利のみ

(全期間固定型)

保証料

金融機関により異なる

保証料・保証人不要

手数料

金融機関により異なる

取り扱い先の金融機関により異なる

団体信用生命保険

加入必須

加入は任意

建物基準

金融機関により異なるが、フラット35よりは厳しくないことが多い

住宅金融支援機構の基準を満たした住宅

 

 

両者における最大の違いは、金利タイプにあるといえるでしょう。民間の金融機関が用意している住宅ローンでは複数の金利タイプから選択できることが多いのですが、フラット35の場合は固定金利のみとなっています。

金利タイプなどの各項目については後の見出しで解説していますので、ご参照ください。上記のほか、繰り上げ返済時の手数料や審査基準などにも違いがあります。

金利タイプから選ぶ

住宅ローンの金利タイプには、「変動金利」と「固定金利」があります。固定金利は名称の通り、金利の数値が固定されている特徴を持つ金利タイプのこと。

固定金利の中には、上記でご紹介したフラット35のように全期間に渡ってずっと金利の数値が固定される「全期間固定型」と、決められた期間のみ固定金利である「固定期間選択型」という金利タイプが存在します。

一方、変動金利には、住宅ローンを借りている期間中に金利の見直しが行われるという特徴があります。ここでは、全期間固定型・固定期間選択型・変動金利におけるそれぞれのメリット・デメリットを解説しましょう。

全期間固定型(フラット35)

全期間固定型のメリットは、金利が一定で変わらないので返済計画が立てやすいという点でしょう。

 

毎月支払う金額が変わらないので、繰り上げ返済などを含めた今後の予定が立てやすくなるのです。また、金利情勢が上昇傾向にあっても金利が変わらないので、返済額が増えることはありません。

 

金利の低いときに借りることができれば、ずっと低金利のまま返済ができるというメリットがあります。

一方で全期間固定型のデメリットには、金利情勢が下降している場面では変動金利の方が金利は安くなるという点が挙げられます。

 

変動金利よりも全期間固定型の方が金利を高く設定されますので、金利情勢が下降すると変動金利の方がトータルでの返済額が低くなる可能性があるのです。

固定期間選択型

固定期間選択型では、固定金利である期間が決められています。固定金利が適用される期間は金融機関によって異なり、固定期間終了後に変動金利・固定期間選択型を選択できる商品もあります。

固定期間選択型のメリットは、全期間固定型と変動金利のメリットを享受できる可能性がある点です。固定金利期間中は金利が変わらないので、毎月の返済額が一定で支払い計画が立てやすいというメリットがあります。

また、固定金利期間が終了後に金利情勢が下降している場面ではその時点の金利が適用されますので、後の返済額を減らせる可能性があります。

そして、固定金利の期間は短い方が金利を低く設定されます。そのため固定期間選択型では、フラット35のような全期間固定型よりも金利が低く設定されるというメリットもあるのです。

固定期間選択型のデメリットには、全期間固定型・変動金利のデメリットが当てはまります。

例えば、固定期間中に金利情勢が下降すると変動金利の方が返済額は低くなる可能性がある、固定金利期間が終了したときに金利情勢が上昇しているとその時点での金利が適用されるため、返済額が高くなる可能性があることが挙げられます。

そのほか、固定金利期間終了後に金利タイプを変更する場合、手数料が発生するケースがあることもデメリットの1つといえるでしょう。

変動金利

変動金利のメリットは、固定金利と同じ時期で比較すると金利が低く設定されることでしょう。したがって、一般的には住宅ローンを借りた当初の金利は、変動金利が1番低く設定されています。変動金利では金利情勢によって返済金利が変化しますので、金利情勢が下がれば返済額が低くなるというメリットが考えられます。

一方で、変動金利のデメリットには返済計画が立てにくいという点が挙げられるでしょう。将来の金利については、確実なことは誰も予測できません。金利情勢によって月々の返済金額や返済総額が変わるため、繰り上げ返済などの予定が立てにくいという点はデメリットの1つでしょう。金利情勢が上昇すると、返済額が増えることもデメリットといえます。

金利タイプにはそれぞれ違ったメリット・デメリットがあります。現在の金利だけでなく、ご自身の現状や生活状況、今後の返済なども考慮して選択することをおすすめします。

保証料とは

住宅ローンを借りる時に、初期費用として「保証料」が必要な場合があります。保証料は、保証会社に委託するための手数料です。万が一、住宅ローンの返済が滞ったときに、金融機関への返済を保証会社が代わりに行います。その後、保証会社が借主に住宅ローンの返済を要求するという仕組みです。したがって、保証料を支払っても、万が一滞納したときに住宅ローンが免除されることにはなりません。住宅ローンを貸し出す金融機関側が確実に返済を受けられるようにするためのものだといえるでしょう。

保証料がない住宅ローンもあります。しかし、保証料がない代わりに手数料が高いケースがありますので、保証料だけでなく総合的に考えることが大切です。

手数料とは

金融機関や保証会社に支払う「手数料」が設定されていることがあります。手数料の金額は金融機関やプランなどによって異なりますので注意が必要です。

住宅ローンに付帯する保険

住宅ローンに付帯される保険で代表的なものが「団体信用生命保険」。団体信用生命保険とは、住宅ローンの契約者が亡くなったり、高度障害になってしまったりしたときに、ローンの返済を代わりに行うという内容の保険です。住宅ローンの契約者に万が一のことがあったときは保険会社が金融機関へローンの残額を返済しますので、残された家族がローンの返済に苦しむ必要がなくなります。金融機関によっては、通常の団体信用生命保険に加えて、三大疾病・八大疾病で所定の状態になったときにも適用される保険を用意していることがあります。この場合、保険内容に応じて金利に上乗せされるなど、商品内容は金融機関によって異なります。あらかじめ各金融機関に確認しておくとよいでしょう。

金融機関の住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が必須となっていることがほとんどです。団体信用生命保険は「生命保険」ですから、加入にあたり健康状態の告知が必要です。したがって、既に健康状態に問題を抱えている人は保険の加入ができず、住宅ローンが借りられないという結果になることがあります。

健康状態に不安のある方は、団体信用生命保険への加入が任意であるフラット35も検討してみましょう。ただし、団体信用生命保険へ加入しないということは、契約者に万が一のことがあった場合、残された家族に不安が残るということ。ほかの生命保険に加入するなど、何らかの対策をしておくことをおすすめします。

住宅ローン選びの注意点

ここでは、住宅ローン選びの注意点について解説しています。複数の住宅ローンを比較検討する際に、ぜひお役立てください。

諸費用は総合的に考えよう

住宅ローンを借りる時には、上記で解説したように保証料や手数料などの諸費用がかかります。複数の住宅ローンを比較検討するときには「保証料」「手数料」といった項目ごとに検討するのではなく、金利も含めて総合的に考えることをおすすめします。金融機関によっては「数十万円かかる保証料はないけれど、手数料がそれ以上にかかる」といったことが考えられるからです。また、諸費用が安くても、金利を考えたトータルの返済額が高くなってしまうといったケースも考えられます。住宅ローンを比較検討するときには、総合的に考えることが大切です。

金利タイプは今後の生活を考えて選択しよう

金利は低い方が返済金額を抑えられますので、みなさん低い方がよいと考えるでしょう。しかし、将来の金利情勢がどうなるのか確実なことは誰にもわかりません。金利タイプを選ぶ際には、現在の金利だけではなく、ご自身の現状や生活に合うかどうかという視点も考慮することをおすすめします。例えば、住宅ローンを借り入れるときに今後の返済総額を確定させて返済計画を立てたいという方であれば、長期固定金利のフラット35が選択肢に入るでしょう。また、繰り上げ返済で早期返済をする予定だという方は、固定金利よりも金利が低く設定される変動金利が選択肢に入ると考えられます。同じ年収の方でも、年齢や家族構成、生活スタイルによって返済計画の立て方が異なるでしょう。ご自身に合った金利タイプを選択することが大切です。

知っておくと役立つ住宅ローンの知識

住宅ローン選びの際に、知っておくと役立つ知識についてご紹介します。住宅ローンを検討する際には、こちらの知識も参考にしてみてください。

住宅ローンの借り換え

最初に希望の金融機関で住宅ローンの借り入れができなかったとしても、返済途中に借り換えを行うことが可能です。住宅ローンの借り換えを行うことにより、以前よりも金利が低くなり返済負担を減らすことができる可能性があるのです。ただし、住宅ローンの借り換えには費用がかかります。ローンの残債や金利差によっては、かえって損をしてしまうことも考えられます。住宅ローンの借り換えを行う場合は、金利差だけでなくローンの残債・返済期間などの条件も考慮するとよいでしょう。

おまとめローンについて

金融機関によっては、複数のローンをまとめて貸し出す「おまとめローン」を提供しているところがあります。おまとめローンの中には、車のローンや教育ローンなど他の目的で借り入れしているローンを住宅ローンとまとめて貸し出すものがあります。おまとめローンを利用するメリットとしては、支払い窓口が1つになるという点が挙げられるでしょう。しかし、おまとめローンの金利など、条件によっては返済負担が大きくなる可能性があります。余裕を持った返済計画を立てて検討することが大切です。

ご自身にあった住宅ローン会社を選択しよう!

住宅ローンの選び方で大切なことは、「今後返済していけるかどうか」という視点です。つまり、「借りやすい」ではなく「返しやすい」住宅ローンを選択することが大切だといえるでしょう。ですから、余裕を持った返済計画を立てることをおすすめします。住宅ローンを検討する際には複数の住宅ローン会社を比較し、ご自身に合った住宅ローン会社を選択しましょう。

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