家の購入や売却を予定している人の中には、コロナウイルスの影響を受けるか気になっている人も多いと思います。

一部ではコロナウイルスの影響によって3度目のバブル崩壊が生じると言われていますが、過去のバブル崩壊と今回は何か違いがあるのでしょうか？

この記事では、新型コロナウイルスがもたらす影響と過去のバブル崩壊との違いを解説します。

これまでに生じた2度のバブル崩壊

新型コロナウイルスの影響によって3度目のバブル崩壊が現実味を帯びていますが、これまで2度のバブル崩壊はどんな理由で生じたのでしょうか？過去に生じたバブル崩壊は以下の2つです。

・1990年のバブル崩壊
・2008年のリーマンショックによるバブル崩壊

それぞれの特徴について詳しく見ていきましょう。

1990年のバブル崩壊

※「日本経営合理化協会」の「最新・不動産市況と緊急対策」参照

1980年後半から1990年にかけて日本は過去最大の好景気になりました。その背景には、アメリカがドル高による貿易赤字を解消するために行った会談で、円高が進行したことが挙げられます。

円高が急激に進行した場合、輸出産業は大きな打撃を受けることになります。しかし、この円高を解消する目的で公定歩合を引き下げたことが、経済発展の要因になりました。公定歩合とは、日本銀行が民間銀行に貸し付ける際の金利で、この金利を引き下げたことで民間銀行の金利も下がり、融資を受けやすくなりました。

その融資は設備投資や工場を建設するための土地の購入などに充てられましたが、土地を購入する企業が多かったので土地の価格は右肩上がりに。

当初は工場用の土地を確保する目的で土地を購入していたものの、取得した土地を売却することで利益を得られるようになったため、銀行で融資を受けて土地に投資するという投資方法が流行。

企業だけでなく個人も土地の購入に便乗したため、土地の価格上昇は勢いを増し、実際の価値との乖離が大きくなりました。そこで、過熱を抑える目的で総量規制という規制を政府が設けたことで融資を受けにくくなり、さらに土地に適用される税法の改正で土地を手放す人が増えました。その結果、土地のバブルが崩壊しました。

2008年のリーマンショックによるバブル崩壊

※「日本経営合理化協会」の「最新・不動産市況と緊急対策」参照

2008年には、アメリカの大手投資会社のリーマンブラザーズが経営破綻したことによって世界的な金融危機が騒がれました。リーマンブラザーズの経営破綻の背景には、サブプライムローンという低所得者向けの住宅ローンが原因として挙げられます。

サブプライムローンは返済能力が低い人でも利用できますが、一定期間経過後は金利が高くなる、住宅を手放せば返済義務がなくなるという特徴があります。

アメリカは住宅の価格が右肩上がりで、多少金利が高くなっても問題なかったため、サブプライムローンを申し込んで住宅を購入する人が増えました。しかし、住宅の価格が下がったことを理由に住宅を手放す人が増えたことで、融資を回収できなくなったリーマンブラザーズが破綻しました。これがリーマンショックです。

日本では円高進行で株価が大幅に下落するといった不景気に陥ったため、不動産の需要が低下し、不動産価格が下落してバブルが崩壊しました。

3度目のバブル崩壊は本当に生じるのか

1度目のバブルとバブル崩壊は公定歩合引き下げ後の規制、2度目はバブル崩壊の回復途上で生じた海外発の金融危機によるバブル崩壊です。

コロナウイルスの影響で、3度目のバブル崩壊が生じると言われていますが、本当にバブル崩壊が生じるのでしょうか？

3度目のバブルとバブル崩壊の要因について詳しく見ていきましょう。

アベノミクス政策

3度目のバブルは、アベノミクス政策によって生じました。アベノミクス政策の主な内容は以下の通りです。

・異次元の金融緩和政策
・超低金利政策

この政策で民間銀行は積極的に低金利で融資を行うようになりました。その結果、1980年後半から1990年のバブルと同様、不動産を購入する企業や個人が増えたことで、不動産の価格がついに過去最高を更新する事態となりました。

2020年東京オリンピック

※「日本経営合理化協会」の「最新・不動産市況と緊急対策」参照

不動産の価格が上昇した要因として、2020年の夏季オリンピックの開催地が東京に決まったことも挙げられます。

2020年東京オリンピック開催や好調な日本のインバウンドに便乗するために、国内の企業や個人の資本だけでなく海外資本までもが流入しました。

その結果、一部で「不動産バブルが崩壊するのでは？」と言われながらも、強い下支えで現在まで不動産価格は高値を更新してきました。

スルガ銀行の不正融資問題

強い下支えがあったものの、スルガ銀行の不正融資問題を受けて、誰でも融資を受けられるという状況ではなくなりました。

スルガ銀行の不正融資問題とは、申込者の年収や預金などの情報の改ざんを銀行が行って、審査を無理矢理通していた問題です。

この問題が発覚したことで、金融機関は融資に対する審査を慎重に行うようになりました。供給に対して需要が追い付かなくなっており、市場に不動産が溢れるようになりました。

新型コロナウイルスの影響

※「日本経営合理化協会」の「最新・不動産市況と緊急対策」参照

2019年末から新型コロナウイルスが世界中に広がり、感染を防ぐために緊急事態宣言・休業要請・時短要請などの対策がされてきました。この影響を受けて、事業の継続が困難になっている企業も増えており、非正規雇用者を解雇して一時しのぎをする、それでも耐えきれずに破綻するケースも見られます。

解雇された人の中には住宅ローンを契約している人も多く、解雇によって収入がなくなったことで返済が滞り、返済するために売却を選択する人や、住宅を売却して賃貸に切り替える人も増えています。

コロナウイルスによるバブル崩壊は長引くと予想

※「日本経営合理化協会」の「最新・不動産市況と緊急対策」参照

1度目のバブルは公定歩合の引き下げで生じて、総量規制によって崩壊、2度目のバブルは1度目のバブル崩壊からの回復途中にアメリカ発の金融危機の影響を受けて崩壊しました。

東京は、1度目のバブル崩壊から回復までに20年以上、2度目のバブル崩壊は10年弱かかっており、回復が容易ではないことが分かります。

特に今回の3度目のバブル崩壊はバブルの期間が長く、規模の大きいものであったため、回復にはこれまで以上に期間を要すると予想されます。

過去の2度のバブル崩壊とは異なり、実体経済の悪化が原因の供給過多によるバブル崩壊なので、回復には実体経済の回復が必要不可欠です。しかし、実体経済の回復は容易ではありません。

コロナウイルスは、完全に落ち着くまでには2年以上の月日を要するという見解もあります。その後、実体経済が回復してようやく不動産市場が回復に向かうため、今回のバブル崩壊は1度目のバブル崩壊を上回る可能性が高いと言えます。

このように市場が不安定になっている今こそ、焦って行動に移すのではなく、信頼できる専門家に相談しながら対策を練ることが重要と言えるでしょう。

まとめ

過去に2度起きたバブル崩壊は、1度目は実態より不動産価格が高騰したことによる崩壊、2度目は金融危機による崩壊でした。

今回のバブル崩壊は、不動産価格の高騰にコロナウイルスによる実体経済への影響も加わるため、1度目のバブル崩壊と2度目のバブル崩壊が同時にやってきたと言っても過言ではありません。

そのため、不動産価格の回復にはかなりの時間を要することが予想されます。まだ、不動産価格に影響は出ていませんが、徐々に影響が出てくるため、不動産の売買を考えている人は焦って行動に移すのではなく、信頼できる不動産会社と相談しながら冷静に行動に移しましょう。