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不動産売却コラム

過去のバブルとバブル崩壊が教える、相場が変わるポイント

公開:2020/05/08更新:2020/05/14

日本は過去に2度バブル崩壊を経験しました。コロナウイルスの影響を受けて3度目のバブル崩壊を迎えようとしています。

過去のバブルとバブル崩壊の経験を活かして、相場の変わるポイントを見抜きながら不動産売買を行うことはできないのでしょうか?

この記事では、過去のバブルとバブル崩壊が教えてくれる相場が変わるポイントを解説します。

過去のバブルとバブル崩壊

コロナウイルスの影響で日本は3度目のバブル崩壊を迎えようとしています。年代によっては3度のバブル崩壊を全て経験したという人もいれば、初めてバブル崩壊を経験するという人もいます。

バブルが崩壊したからと言って、永久にバブルの崩壊が続くわけではありません。しばらく時間が経過すれば相場が回復に向かうため、様子を見ながら不動産売買に臨むことでリスクを抑えながら不動産売買を行うことが可能です。

相場が変わるポイントを知るためには、過去のバブルとバブル崩壊の共通点を見つけることが重要です。まずはこれまでのバブルとバブル崩壊について詳しく見ていきましょう。

1990年のバブルとバブル崩壊

※「日本経営合理化協会」の「最新・不動産市況と緊急対策」参照

アメリカが貿易赤字を解消するための会談で円高に誘導したことが要因となり、日本の輸出産業は大きな打撃を受けました。そこで、日本はアメリカの円高誘導を何とか乗り切るために公定歩合の引き下げを実行しました。

公定歩合の引き下げとは、日本銀行が民間銀行への貸し付けの金利を下げることです。民間銀行の貸し付けの金利も下がるため、個人や企業は融資を受けやすくなりました

融資を利用して工場の建設用地を確保する企業が増えたことで土地の需要が上昇したため、地価も上昇しました。融資で土地を購入して売却することで利益を得られるようになったため、土地への投資が大流行

企業だけでなく個人も参入したことで地価が上昇して、実際の価値との乖離が大きくなりました。そこで、事態を重く受け止めた政府が総量規制という融資規制を行ったほか、土地に対する税法の改正を行ったことで土地の神話は崩壊し、最終的に売りが殺到してバブルが崩壊しました。

リーマンショックによるバブル崩壊

※「日本経営合理化協会」の「最新・不動産市況と緊急対策」参照

アメリカの大手投資会社の1つであるリーマンブラザーズは、サブプライムローンという低所得者向けの住宅ローンの融資を回収できなくなったため、2008年に経営破綻しました。この経営破綻がきっかけで生じたのがリーマンショックです。

その結果、急激な円高が進行して株価が下落したため、1990年のバブル崩壊から回復傾向にあった不動産価格は再度下落に転じました。

しかし、2度目のバブル崩壊は、1度目とは異なる間接的なきっかけだったため、低迷期がそこまで長くならなかったことが大きな違いと言えるでしょう。

コロナウイルスによるバブル崩壊

※「日本経営合理化協会」の「最新・不動産市況と緊急対策」参照

リーマンショック後の不動産市場は、しばらく低迷しましたが、アベノミクス政策の異次元の金融緩和政策、超低金利政策をきっかけに再度上昇しました。

しかし、2019年末にコロナウイルスという新型のウイルスが世界中に急速に広がりました。島国の日本はウイルスの影響をあまり受けにくいと思われましたが、海外の観光客が増えており、最初の感染者が確認されてからは日本でも急速に感染が拡大。

感染拡大を阻止するために緊急事態宣言や休業要請などの対策が講じられたことによって、事業の継続が困難になった企業が経営破綻に陥る事態に。

そのような企業に勤めていた人は、住宅ローンを契約して住宅を購入していても、支払いの継続が困難になります。その結果、住宅ローンを完済するための売却が増えることが予想されます。

まだ本格的なバブル崩壊は生じていませんが、これからコロナウイルスの影響が少しずつ出てくる可能性が高いため、今後の対策を検討する必要があるでしょう。

過去のバブルとバブル崩壊から学ぶ相場のポイント

過去のバブルとバブル崩壊を踏まえて、今後の相場が変わるポイントを予想することはできないのでしょうか?相場が変化するポイントとして以下の4つが挙げられます。

・低金利の時
・不動産購買態度指数の低迷期
・売出物件の増加期
・路線価の上昇期

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

低金利の時

1990年のバブル崩壊は円高政策のための低金利、今回のバブル崩壊はアベノミクスによる低金利が大きく関係しています。

どちらのバブル崩壊も、低金利で不動産需要が高くなり、不動産価格が上昇している状況で生じています。

そのため、景気回復の政策の一環として低金利政策が導入された場合は、不動産価格の回復が期待できますが、必ずとは言い切れません。今回のバブル崩壊は、超低金利政策が既に導入済の状況で生じたため、それ以上の強いきっかけがないと相場が切り替わるのは困難と言えるでしょう。

不動産購買態度指数の低迷期

※「日本経営合理化協会」の「最新・不動産市況と緊急対策」参照

不動産購買態度指数とは、不動産の買い時を判断する指数のことです。100を上回っている場合は買い時と感じている人が多い、下回っている場合は買い時と思っていない人が多いことを意味しています。

過去のバブル崩壊が生じた状況と推移を照らし合わせた場合、不動産購買態度指数が100を下回る低迷期にバブル崩壊が生じていると言えます。

そのため、今後バブル崩壊がいつ訪れるのか不安に感じている人は、不動産購買態度指数の推移を基準にするのも1つの方法と言えるでしょう。

売出物件の増加期

※「日本経営合理化協会」の「最新・不動産市況と緊急対策」参照

売出物件の数が増えてくると供給過多に陥ります。供給過多に陥った場合、売却を少しでも有利に進めたいと考えている人が売出価格を下げるため、バブル崩壊が生じやすくなります。

そのため、売出物件の数が増え始めた場合、いつバブル崩壊が生じてもおかしくないため、売却を検討しているのであれば早めに売却した方が良いと言えるでしょう。

路線価の上昇期

※「日本経営合理化協会」の「最新・不動産市況と緊急対策」参照

路線価の上昇期は、「これからまだまだ上がる可能性があるので購入したい」と考える人、「今が売り時なのでそろそろ売却しよう」と考える人に分かれます。

路線価の上昇中は両者のバランスを保つことができているので問題ありません。しかし、路線価の上昇が緩やかになって下落に転じると、買い支えがなくなって売り圧力だけが残るため、結果的にバブル崩壊につながります。

上昇途中で売却するという決断を下すことは容易ではありませんが、路線価が上昇すればそれだけバブル崩壊のリスクが高まるため、早めの売却を心掛けた方が良いでしょう。

タイミングを逃さないことが重要

不動産を購入するタイミングは重要です。例えば、不動産価格が安いタイミングで購入して、高いタイミングで売却して買い直すことで、差額で好条件の不動産を購入することが可能です。それが逆になっては資産を減らすことになります。

不動産の需要がある限りは、不動産価格がどちらか一方向に進むということはありません。上下を繰り返すため、タイミングをうまくつかんで不動産売買を行えば、リスクを抑えることができるでしょう。

まとめ

コロナウイルスをきっかけに、不動産市場は3度目のバブル崩壊を迎えようとしています。今回でバブル崩壊が最後というわけではありません

市場が回復へと向かえば少しずつ不動産価格が上昇するため、また何かしらのきっかけでバブルが崩壊する可能性があります。

このような市場が不安定な状況で不動産の売買で失敗を未然に防ぐには、信頼できる不動産会社を見つけて相談しながら売買を進めることが重要と言えるでしょう。

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