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相続不動産は売却が良い?相続不動産の対応方法とは

公開:2020/04/05更新:2020/05/04

相続財産を有している被相続人が亡くなった場合、相続人同士で相続財産を分け合います。相続財産が現金の場合は、相続割合に応じて分ければ簡単に財産分与が終了します。

しかし、相続財産が不動産を相続した場合は、現金のように相続割合に応じて分けることが容易ではありません。相続財産が不動産の場合は、どうやって分ければいいのでしょうか?

この記事では、不動産を相続した場合の対応方法について解説します。

不動産の4つの相続方法

被相続人が亡くなった場合には、被相続人が有していた財産を相続人たちが受け継ぎます。被相続人の財産が現金であれば、遺言書といった被相続人の意思表示がない場合には、相続割合に応じて現金を分け合います。

しかし、不動産の場合、相続割合に応じて分けることは容易ではないため、他の方法で財産分与を行わなくてはなりません。

不動産を相続した場合の相続方法として以下の4つが挙げられます。

相続方法 特徴
現物分割 不動産を相続割合に応じて分ける
代償分割 不動産を1人が相続して他の相続人には現金を分ける
共有分割 不動産を相続人全員の共有にする
換価分割 不動産を売却して売却代金を分ける

それぞれの相続方法について詳しく見ていきましょう。

不動産の相続方法①:現物分割

現物分割とは、相続割合に応じて分割する財産分与の手段です。現物分割を選んだ場合は、売却による現金化といった手間を省けるため、財産分与をスムーズに行うことが可能です。

不動産が土地の場合は現物分割を行いやすいと言えますが、建物の建っている土地の場合は現物分割を行うことは現実的とは言えません

また、土地の場合でも分け方次第では不公平が生じやすく、分割したことで1つの土地が小さくなって価値が低下する可能性もあります。現物分割は財産分与の手段の1つですが、建物の建っている土地の財産分与にはあまり適していない方法と言えるでしょう。

不動産の相続方法②:代償分割

代償分割とは、不動産を1人が相続して、それ以外の相続人は相続割合に応じて現金を受け取るという財産分与の手段です。

例えば、夫と妻、子供AとBの4人家族で夫が亡くなった場合に、妻が不動産を相続して、子供AとBに本来相続するはずだった不動産の価値分の現金を渡すなどです。

不動産の価値をしっかり算出してからそれに応じた現金を受け取れるため、相続人同士で財産分与について争うリスクを抑えることが期待できます。

スムーズな財産分与が期待できる一方、不動産を欲しいという相続人が複数人いた場合はトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。また、不動産を取得する相続人は、現金を支払わなくてはならないため、代償分の資力が求められる点にも注意しましょう。</span

不動産の相続方法③:共有分割

共有分割とは、相続財産が不動産のように分けることが容易ではないケースで、全員の共有財産とする財産分与の手段です。

不動産を相続したものの、どのように財産分与すればいいのか分からないようなケースや最後まで折り合いが付かないケースで用いられます。

「全員の共有」という考えは、財産分与の争いごとをうまく避けることができているように見えますが、あまりおすすめとは言えません。その理由は、誰かが売却したいと言っても、自分の持ち分だけを売却することができない、共有者に相続が発生した場合に権利関係が複雑になるためです。

共有分割を選んだ場合、しばらく時間が経ってからトラブルに発展する可能性が高いため、共有分割はあくまでも最終手段と言えるでしょう。

不動産の相続方法④:換価分割

換価分割とは、不動産を売却して、売却代金を相続割合に応じて分ける財産分与の手段です。相続割合に応じて平等に現金を受け取れるため、公平性の高い財産分与の手段と言えます。

しかし、先祖代々受け継いできた不動産を手放さなくてはならない、買い叩かれて相続財産が減る可能性もあるというデメリットもあります。

また、不動産会社に仲介を依頼した場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があるため、各種手数料で相続財産が減る可能性があるという点に注意が必要です。不動産の売却には想像以上の時間と手間がかかる可能性もあるため、売却計画をしっかり立ててから分割を進めていくことが重要と言えるでしょう。

不動産を相続した場合の3つの注意点

不動産の相続では、どのように財産分与を行うか決めることも重要ですが、相続人の1人が勝手に財産分与の手段を決めていた場合には、後でトラブルに発展する可能性があります。トラブルを未然に防ぐためにも、以下の3つの注意点を押さえておくことが重要です。

・遺産分割協議を行う
・相続登記を行う
・速やかに売却する

それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。

相続不動産の注意点①:遺産分割協議を行う

遺産分割協議とは、相続人が相続財産について話し合うことです。遺産分割協議は必ず直接会って話し合う必要はありません。電話で話し合うという方法でも可能ですが、話し合った内容は遺産分割協議書という書面を作成して、証拠として残しておく必要があります。

遺産分割協議書には、形式や書式のルールがありません。そのため、どう作成すればいいか分からない人も多いと思います。

形式や書式のルールはありませんが、不動産の所在地、どのような分割方法を選択したか、遺産分割協議を行った相続人全員の署名捺印は最低限必要です。相続人全員の署名捺印が必要なので、時間と手間がかかることを想定しておく必要があるでしょう。

相続不動産の注意点②:相続登記を行う

相続登記とは、相続した不動産の所有権を変更する手続きです。不動産の売買を行った際は所有権移転登記を行いますが、相続が生じた際は相続登記を行います。

相続登記を行う際には、勝手に行うと相続人同士でトラブルに発展する可能性があります。そのため、トラブルを未然に防ぐには遺産分割協議で誰が代表して所有権を取得するのか、共有で所有権を取得するのか決めておくことが重要です。

相続登記を自分で行う場合は、以下の4つの手順で行います。

①登記事項証明書を取得する
②遺産分割協議書を作成する
③相続登記申請書の作成を行う
④相続登記の申請を行う

相続登記には、数多くの書類を準備しなければならず、手続きに手間と時間がかかります。費用はかかりますが、スムーズに手続きを行うには司法書士に依頼した方が良いと言えるでしょう。

相続不動産の注意点③:速やかに売却する

換価分割が決まっているのであれば、相続不動産を速やかに売却した方が良いと言えます。その理由は、放置している期間も固定資産税がかかる、誰も住んでいなければ建物の劣化が進行して無駄な修繕費がかかるためです。

また、相続したのがマンションの場合には管理費や修繕積立金もかかることから、速やかに売却することが重要です。

ただし、売り焦って相場よりも安く売却すると損をします。売り焦ることがないように、不動産会社に相談しながら落ち着いて売却を進めましょう。

まとめ

相続財産を有している被相続人が亡くなった場合は、相続財産の財産分与を行わなくてはなりません。相続財産が現金の場合には相続割合に応じて公平に分けることが可能ですが、不動産は公平に分けることが困難です。

相続財産が不動産の場合は代償分割や換価分割を選ぶのが一般的ですが、相続人の1人が勝手に決めると後でトラブルに発展する可能性があります。相続人同士でしっかりと遺産分割協議を行うといったように、この記事に書かれている注意点を押さえながら財産分与を行っていきましょう。

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