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抵当権付きの不動産も売却できる?不動産と抵当権の関係とは

公開:2020/04/05更新:2020/04/16

住宅ローンを契約して不動産を購入すると、金融機関は万が一契約者が滞納した場合に備えて購入した不動産に抵当権を設定します。

抵当権が設定されていると、ローンの契約者が滞納した場合、金融機関は抵当権が設定された不動産を売却して残債を回収できます。ローンの契約者は、抵当権が設定されたままの不動産を売却できるのでしょうか?

この記事では、抵当権付きの不動産を売却できるのか、不動産と抵当権の関係について解説します。

不動産の抵当権とは

人生には、結婚や出産、不動産の購入、車の購入、子供の進学、老後など様々なライフイベントがあります。ライフイベントにはある程度の費用がかかるイベントも多いため、お金が足りずに困ることがないようにしっかりと備えておくことが重要です。

不動産の購入はライフイベントの中で最も多くの費用がかかります。そのため、自己資金だけでは購入資金が足りないので住宅ローンを契約するのが一般的です。ローンを契約する際は、購入した不動産に金融機関が抵当権を設定します。

なぜ、金融機関は契約者の不動産に抵当権を設定するのでしょうか?抵当権が設定される理由と抵当権の抹消方法について詳しく見ていきましょう。

不動産の抵当権は住宅ローンの担保

不動産を購入するにあたって、契約する住宅ローンの金額は数千万円になるのが一般的です。住宅ローンは何十年にもわたって返済するため、途中で返済不能になる可能性も否定できません。

例えば、夫婦共働きでも、妊娠や出産、病気や怪我などを理由に、収入が減少する可能性があります。融資を行ったものの、滞納や自己破産に陥られると、金融機関は経営が成り立たたないので困ります。

そこで、金融機関が契約者の滞納で経営が成り立たなくなることを未然に防ぐ方法として登場するのが抵当権です。抵当権が設定されている不動産は、契約者が滞納した場合に金融機関が自由に売却することが可能です。

金融機関は契約者が万が一滞納しても不動産という担保があるため、安心して契約を締結できると言えるでしょう。

不動産の抵当権は住宅ローンの完済で抹消できる

抵当権を抹消するにはどうすればいいのでしょうか?抵当権を抹消すると、金融機関は不動産を自由に売却できません。不動産を売却する必要がなくなれば抵当権を抹消しても問題ないと言えるため、住宅ローンを完済することが抵当権の抹消条件と言えます。

住宅ローンは数十年単位で契約するため、全ての返済が完了するのは数十年後です。つまり、抵当権を抹消できるようになるのも数十年後です。しかし、繰上返済や不動産を売却して一括返済をするなどの方法をうまく駆使すれば、抵当権を抹消できるまでの期間を短縮することが可能です。

また、不動産を売却しても残債がある場合、預貯金で補う、ローンを契約して完済すれば抵当権を抹消できるでしょう。

不動産の抵当権を抹消できない場合のデメリット

抵当権を抹消せずに設定されたままの不動産を売却することに何かデメリットはあるのでしょうか?抵当権を抹消できない場合のデメリットとして以下の2つが挙げられます。

デメリット 理由
購入希望者がまず現れない 購入後のリスクが高い
査定結果が低くなる可能性が高い 価値が低いと判断される

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

不動産売却時に購入希望者がまず現れない

抵当権が設定されている不動産は売却できないと考えている人もいるかもしれませんが、売却できないわけではありません。

しかし、抵当権が設定されたままの不動産を購入しても、売り手が住宅ローンを滞納すると、所有者はせっかく購入した不動産を抵当権の実行によって失うことになるので注意が必要です。

いくら魅力的な不動産でも、いつ抵当権が実行されるのか分からないリスクと常に隣り合わせです。そのため、抵当権が設定されたままの不動産の場合は、購入希望者がまず現れないと言えるでしょう。

不動産売却時の査定結果が低くなる可能性が高い

抵当権が設定されたままの不動産は、購入希望者がまず現れないと言いました。それだけでなく、抵当権が設定されたままの不動産は、価値が低いと判断されるため、査定を依頼しても査定結果が低くなる可能性が高いと言えます。

少しでも不動産を高く売却したい、早く売却したいのであれば、抵当権を抹消することが必須と言えるでしょう。

不動産の任意売却は抵当権付きでも可能

不動産の売却において売却代金で住宅ローンの残債を完済できる状況であれば、抵当権を抹消することが可能です。また、売却代金が住宅ローンの残債を下回っていても、預貯金やローンで残債を完済できる状況でも同様です。

では、住宅ローンの残債を完済できないような状況では、抵当権の抹消を諦めるしかないのでしょうか?

残債を完済できないような状況でも、抵当権を抹消できる方法として任意売却があります。任意売却について詳しく見ていきましょう。

不動産の任意売却は残債の返済が必須

預貯金やローンで残債を補うことができない状況から判断すると、契約者は住宅ローンの返済が滞っている可能性が高いと言えます。

そのような状況では、任意売却か競売によって抵当権を抹消することが可能です。しかし、任意売却や競売によって不動産を売却しても、残債の支払いが免除されるというわけではありません。

任意売却の場合は、金融機関と話し合いながら新しい返済計画を決めて、その内容で返済を続けていくことになります。競売の場合は、分割返済ではなく一括返済です。

しかし、残債の一括返済を求められても、預貯金やローンで残債を補うことができていない状況を考えると、一括返済に対応することはできません。最終的に自己破産に至る可能性が高いため、競売より任意売却の方が良いと言えるでしょう。

不動産の任意売却を拒否されれば競売になってしまう

競売より任意売却の方が良いと言いましたが、双方の特徴をまとめると以下の通りです。

任意売却 競売
抵当権 抹消できる 抹消できる
売却価格 市場価格とほぼ同じ 市場価格よりも低い
残債 分割返済が可能 一括返済のみ
持ち出し 基本的になし 引っ越し費用など

任意売却も競売も抵当権を抹消できるという点は同じです。しかし、売却価格を比べると、競売はオークション形式で価格が決まるので市場価格よりも安くなる一方で、任意売却は通常の売却方法で売却するので市場価格とほぼ同じ価格で売却できます。

また、任意売却の場合は売却価格から引っ越しに必要な費用を捻出することができますが、競売の場合は引っ越し費用を自分で出さなくてはなりません。

競売より任意売却の方が良いと言っても、ローンの契約者が自由に選べるというものではありません。金融機関が任意売却か競売か決めるため、任意売却を選んでもらえるように日頃から金融機関との関係を良好にしておくことが重要と言えるでしょう。

まとめ

抵当権は、不動産を自由に売却できないようにする権利ではありません。あくまでも、住宅ローンを契約した契約者が滞納した場合、金融機関が抵当権を設定した不動産を売却して残債を回収できるようにする権利です。

抵当権が設定されている不動産の売却することも可能ですが、買い手にとってリスクが高い不動産なので、査定額が低い、なかなか買い手が見つかりにくいという点に注意が必要です。

そのため、抵当権が設定されている場合、抵当権を抹消してから売却するのが一般的です。ただし、残債を預貯金やローンで充当しきれない場合には、任意売却または競売を選ぶしかできません。

メリットの多い任意売却を金融機関に選んでもらうためにも、金融機関と日頃から良好な関係を築いておきましょう。

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