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不動産売却コラム

売った場合、そのまま所有した場合、貸した場合の違いは?

公開:2020/05/08

日銀による異次元の金融緩和や超低金利政策、相続税の基礎控除の引き上げなどの複数の下支えで好調を維持してきた不動産市場。

しかし、実際には好調を維持してきたというより、市況に不穏な空気が流れていたものの、上記の要因によって下落スピードが緩やかなだけでした。今後はコロナウイルスの影響で下落スピードの加速が予想されますが、所有中の不動産とどのように向き合えばいいのでしょうか?

この記事では、「売った場合・所有を続けた場合・貸した場合」の3つで結果にどのような違いが生じるかを解説します。

コロナウイルスが不動産市況に与える影響

2020年になってすぐ「コロナウイルス」というワードが世間を騒がせました。「日本は島国なのでウイルスの影響をあまり受けない」と考えていた人も多かったのではないでしょうか?

2002~2003年に重症急性呼吸器症候群(SARS)と呼ばれる感染症が流行した際は、日本で68例の報告があったものの、実際の感染者数はいませんでした

しかし、今回は好調なインフレを背景に外国人の出入国の増加やウイルスの感染力が強いといった要因もあり、5月2日時点での国内感染者数は1万5,000人に迫る寸前です。

感染拡大を防ぐために、緊急事態宣言や休業要請などの対策が講じられたこともあり、実体経済に影響が生じています。実体経済への影響は、不動産市場にどのような影響を与えるのでしょうか?

不動産市場の展望

※「日本経営合理化協会」の「最新・不動産市況と緊急対策」参照

これまでは、日銀の異次元の金融緩和や超低金利政策、相続税の基礎控除の引き上げなどの複数の要因で支えられていた不動産市場も大きな影響を受けることが予想されます。その理由は、コロナウイルス対策による緊急事態宣言や休業要請の影響を受けて実体経済が悪化するためです。

2度のバブル崩壊は、実体経済の悪化はそこまで深刻ではなかったため、東京の路線価の最高値はバブル崩壊前の水準に戻ることができました。

しかし、今回は実体経済に影響が生じており、実体経済が回復してから金融市場が回復するため、完全に回復できるかどうか、回復できてもかなりの時間を要することが予想されます。そのため、不動産の売却を予定していた人は、よく考えてから行動に移すことが重要です。

所有中の不動産を売った場合

このように市場の冷え込みが予想されている状況でも、不動産の売却を予定している人はそのまま実行に移すべきなのでしょうか?それとも、回復するまでしばらく所有を続けながら様子を見たり賃貸として貸し出したりした方が良いのでしょうか?

まずは所有中の不動産を売るという方法を選んだ場合についてまずは見ていきましょう。

供給過多に陥ることが予想される

※「日本経営合理化協会」の「最新・不動産市況と緊急対策」参照

現在の不動産市場は、既に中古物件が溢れている状況です。コロナウイルスの影響によってさらに売り物件が市場に溢れることが予想されます。その理由は以下の2つです。

・不動産を現金化するための売却
・賃貸に住み替えるための売却

今回は実体経済への影響が生じており、この危機を乗り切るために社員数を削減する企業の増加が予想されます。現在の日本は非正規雇用者の数が多く、そのような人たちが職を失うことで収入を失うと、当面の生活費を確保するために不動産の売却に至る可能性が高いと言えます。

現金化のために不動産を売却するのは個人だけではありません。買取業者や注文住宅を抱えている業者が、現金を確保するために投げ売りや損切りを行う可能性もあります。また、住居費のコストダウンを図るために持ち家を売却して賃貸に住み替える人もいます

しかし、供給過多と言っても超低金利の状態はまだ続いているため、富裕層の個人や一部の業者は現状を商機と捉えているケースも。立地条件が良い、相場よりも価格の安い不動産は、需要がまだ期待できます。

供給過多という売却に不利な状況でも、買い手の需要が完全に0ではないので売却という選択肢は残しておいても良いでしょう。

状況が長引くことが予想される

コロナウイルスの収束は、第1波の後に第2波が到来する可能性が高いため、実体経済の完全回復がいつになるのか全く予想できません。

今後このような供給過多がしばらく続き、時間が経つほどさらに市場に売り物件が溢れてくるので早く売るための値下げ合戦が始まると予想されます。

時間が経つほど条件が悪くなる可能性が高いため、売却を選択する場合は先手を打って価格を多少下げてでも売却した方が良いと言えるでしょう。

所有中の不動産をそのまま所有した場合

※「日本経営合理化協会」の「最新・不動産市況と緊急対策」参照

コロナウイルスの影響を踏まえて「売るのを見送った方が良いのでは?」と考えた人も多いのではないでしょうか?供給過多によってなかなか売れない、価格がどんどん下がっていくという状況を踏まえると、そのまま所有を続けて市場が回復するのを待つのも1つの選択肢です。

しかし、東京の路線価の最高値がバブル崩壊前に回復するのに20年以上、リーマンショックによる下落からは10年弱かかっています。

今回のバブル崩壊は規模が大きく、実体経済の回復が必要不可欠で、20年以上かかる可能性が高いので注意が必要です。

コストを考えると所有はあまりおすすめしない

仮に相場の回復に20年以上かかった場合は、その間の固定資産税が無駄にかかることになります。また、所有しているのがマンションの場合は、管理費や修繕積立金もかかります。

さらに20年以上待っても相場が必ず回復するとは保証されておらず、その間に経年劣化による資産価値が生じることも考慮すると、所有を続けることはあまりおすすめできません

もし、売却を予定している場合は、不動産市場がまだコロナの影響を反映できていない今のうちに売ってしまった方が良いと言えるでしょう。

所有中の不動産を貸した場合

市場が回復するまでただ不動産を所有しているだけではランニングコストがかかります。しかし、ただ不動産を所有しているだけでなく、賃貸用として運用しながら所有を続けた場合は家賃収入でコストを補うことが可能です。

コロナウイルスの影響で市場が悪化している中でも賃貸需要は期待できるのでしょうか?

賃貸の需要はあまり変わらないことが予想される

賃貸の家賃と住宅ローンを比較すると、条件によって異なるので一概に言い切れませんが、賃貸の家賃の方が毎月支払う金額が少ないケースが多いと言えます。そのため、コロナウイルスの影響が生じるのは持ち家の方で賃貸にはほぼ影響がありません。

むしろ、コストを抑えたい人が住居を売却して賃貸に切り替える可能性もあるため、賃貸用として貸し出してもある程度の需要が期待できるでしょう。

新規参入は厳しいと予想される

貸し出してもある程度の需要が期待できると言いましたが、需要が必ず期待できるというわけではありません。その理由は、賃貸に住み替えると、家賃だけでなく初期費用もかかるためです。

賃貸に住み替える場合、敷金や礼金、仲介手数料、火災保険料、保証料などの費用が発生します。これらを全て合わせると家賃の5倍程度の費用がかかります。また、引っ越し費用もかかることを考えると、家賃が安いといったメリットがない限りは、なかなか新規の需要が期待できません

コストを抑えるために現状を維持する人が多いため、既に住居を貸し出している人には特に影響がありませんが、新規参入には厳しい状況と言えるでしょう。

まとめ

コロナウイルスの影響によって3度目のバブル崩壊が発生すると言われています。1回目の1990年のバブル崩壊から市場が回復するには20年以上、2回目のリーマンショックによるバブル崩壊からは10年弱かかりました。

3度目のバブルは期間が長く、規模が大きかったことから、崩壊から回復までの期間が長くなると予想されています

不動産の売却を予定していた人にとっては悩ましい状況と言えますが、まだ不動産市場にはコロナウイルスの影響が完全には反映されていません。

その影響が徐々に大きくなると予想されるため、売却を予定している人は相場よりも価格を下げて売却した方が良いと言えます。

行動が遅れて市場にコロナの影響が拡大した場合は、なかなか買い手が見つからなくなる可能性が高くなります。そのため、売却を予定しているのであれば、不動産会社に相談しながらすぐ行動に移した方が良いと言えるでしょう。

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